※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-17 17:30:38
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 投資客會儘量避免 夾層屋小套房嗎
時間 Thu Mar 16 21:59:34 2023
※ 引述《toto123 (toto123)》之銘言：
: 投資
: 收租+增值
: 還是抑或是 便宜治百病呢
: 我知道夾層類都會有一些糾紛
: 便宜要便宜多少呢才能買呢
: 跟其他手槍小套房比
: 雙北
: 我知道不太好轉手，下一手會有疑慮
夾層問題跟推文討論都無關
夾層最大的問題就是錢
夾層一般來說
都會比一般正常套房溢價
投報最好的套房
就是總價最低的套房
夾層的總價就是比平常套房高一截
又很難完全反應在租金上
然後夾層要花的裝潢費是
普通套房的 N 倍
維護也偏貴
碰上惡房客更是損失慘重
所以收租置產
夾層不是很好的選擇
如果是要轉手賣的話
夾層屋因為挑高壓迫感
跟一些其他問題
它不是是一個正常產品
它通常是一個過渡型產品
意思是說這種市場上
經常有人要賣
釋出量通常比較大
然後接手的人相對有限
所以除非物件非常便宜
否則投資客很少會去碰這種類型！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
※ 作者: jamo 2023-03-16 21:59:34
※ 文章代碼(AID): #1a4o38Cw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678975176.A.33A.html
推 : 是說這種挑高夾層屋有很多嗎？1F 03/16 22:03
→ : 很多啊 台北市 捷運站附近一堆2F 03/16 22:07
→ : 雙北高房價 基本上建地小 就是只能搞這種房
→ : 老房太多
→ : 雙北高房價 基本上建地小 就是只能搞這種房
→ : 老房太多
推 : 推5F 03/16 22:13
推 : 感謝分享 這種的北市真的多6F 03/16 22:45
推 : 我必須跟你說 我這的夾層套 常常是秒殺狀態的7F 03/16 22:51
→ : 我當初會選擇碰就是在一個夾層套社區連看四間 三間夾層
→ : 套 一間正常套 結果一兩週回去 三個夾層套賣出
→ : 夾層套也沒有需要維護的狀況 油漆跟壁紙沒多少錢
→ : 這邊有兩個夾層套社區 我知道太多投資客在裡面了
推 : 這兩個社區總共640戶 我們假設有一半是夾層套好了 300
→ : 戶目前一戶都沒有在賣
→ : 然後仲介最常問我要不要賣的就是夾層套 還直接開過價
→ : 格給我 實登+20吧 但被我拒絕了
→ : 除非台北跟新北會不一樣 不然你說的完全不對 至少在這
→ : 邊的市場
推 : https://i.imgur.com/uqtOH9X.jpg
→ : 我想到我之前收到的開發信 不通店或不同人寄來的 都是
→ : 問夾套
→ : 我當初會選擇碰就是在一個夾層套社區連看四間 三間夾層
→ : 套 一間正常套 結果一兩週回去 三個夾層套賣出
→ : 夾層套也沒有需要維護的狀況 油漆跟壁紙沒多少錢
→ : 這邊有兩個夾層套社區 我知道太多投資客在裡面了
推 : 這兩個社區總共640戶 我們假設有一半是夾層套好了 300
→ : 戶目前一戶都沒有在賣
→ : 然後仲介最常問我要不要賣的就是夾層套 還直接開過價
→ : 格給我 實登+20吧 但被我拒絕了
→ : 除非台北跟新北會不一樣 不然你說的完全不對 至少在這
→ : 邊的市場
推 : https://i.imgur.com/uqtOH9X.jpg
→ : 我想到我之前收到的開發信 不通店或不同人寄來的 都是
→ : 問夾套
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/uqtOH9X.jpg)
你從業務開發的角度去看就知道了
一年有七八個案子丟出來賣的社區
vs
七八年才有一個案子丟出來賣的社區
你是業務的話,你會優先往哪個社區
去寄開發信?
夾層套的裝潢貴的並不是壁紙跟油漆
而是夾層跟樓梯
你今天普通套房碰到個爛租客
爛到爆,走的時候滿地垃圾
屎尿糊牆上,毛巾衛生棉沖馬桶
etcetc
全室叫個粗清的來一遍
再叫個細清的來一遍
再來個通馬桶的
最後床墊桌椅能洗的洗不能洗的換
不含昂貴電器的話
整室弄好不到一周,十萬有找
夾層套碰個爛房客
搞個夾層木地板潮濕腐爛
鐵欄杆生鏽甚或樓梯落盞
處理其中一個
隨隨便便就是十萬起跳
工期基本一個月
推 : 推j大~21F 03/16 23:58
推 : S26,J大皆強者,心法不同反倒說明,投資房產容錯高,勝率也高!22F 03/17 00:04
推 : 我覺得應該是市場特性不同23F 03/17 00:07
→ : 像竹北王曾經說建議只跟建商買 因為他那邊太多新案 但
→ : 是你在雙北要只跟建商買太難 多數地方新案沒那麼多
→ : 我剛剛說的社區兩個都不到20歲 我也認識從一開始就買
→ : 的投資客 甚至不止一戶的
推 : 也有更老3x歲的社區 的確價格較低 但租客品質也較差
→ : 所以不會只看投報去買 尤其要久放 這邊放到4x歲的都
→ : 有賣壓 但3x 4x的放台北市可能不算最老
→ : 其實套房社區真自住的很少 多半投資用途 我還算買得晚
→ : 那些買十幾年置產收租的當初才買2字頭 現在都4字頭了
→ : 像竹北王曾經說建議只跟建商買 因為他那邊太多新案 但
→ : 是你在雙北要只跟建商買太難 多數地方新案沒那麼多
→ : 我剛剛說的社區兩個都不到20歲 我也認識從一開始就買
→ : 的投資客 甚至不止一戶的
推 : 也有更老3x歲的社區 的確價格較低 但租客品質也較差
→ : 所以不會只看投報去買 尤其要久放 這邊放到4x歲的都
→ : 有賣壓 但3x 4x的放台北市可能不算最老
→ : 其實套房社區真自住的很少 多半投資用途 我還算買得晚
→ : 那些買十幾年置產收租的當初才買2字頭 現在都4字頭了
噓 : 不知樓主的推論是自己在夢中夢到的，還是在哪個遙33F 03/17 00:13
→ : 遠的城市？但至
→ : 少台北市的夾層套根本是爆熱門，也因為熱門，所以
→ : 需求反映在賣價
→ : 上。我打從十幾年前購入一間中山北路二段門牌的華
→ : 廈夾層套房後，
→ : 就常常收到房仲的開發信，直到去年賣出時也是一個
→ : 多月就賣掉了（
→ : 接受的屋主是要自住的），總之我完全感受不出夾層
→ : 套有任何不利之
→ : 處，挑高超過4米的夾層套房根本就是搶翻的珍貴礦源
→ : ！
→ : 遠的城市？但至
→ : 少台北市的夾層套根本是爆熱門，也因為熱門，所以
→ : 需求反映在賣價
→ : 上。我打從十幾年前購入一間中山北路二段門牌的華
→ : 廈夾層套房後，
→ : 就常常收到房仲的開發信，直到去年賣出時也是一個
→ : 多月就賣掉了（
→ : 接受的屋主是要自住的），總之我完全感受不出夾層
→ : 套有任何不利之
→ : 處，挑高超過4米的夾層套房根本就是搶翻的珍貴礦源
→ : ！
推 : 可能會跟總價有關 我講的社區目前是600+ 我自己買的時45F 03/17 00:18
→ : 候是450
推 : 套房貴到一定程度的時候也會影響去化速度 像板橋F1套
→ : 房漲到破千 他得租多少錢啊 這時候租金沒跟上就會出現
→ : 掛賣變慢
推 : 然後改套社區 我有打點警衛甚至好幾個仲介 基本上有釋
→ : 出至少八九成以上我都會得到訊息 所以我知道他的去化速
→ : 度有多快
→ : 候是450
推 : 套房貴到一定程度的時候也會影響去化速度 像板橋F1套
→ : 房漲到破千 他得租多少錢啊 這時候租金沒跟上就會出現
→ : 掛賣變慢
推 : 然後改套社區 我有打點警衛甚至好幾個仲介 基本上有釋
→ : 出至少八九成以上我都會得到訊息 所以我知道他的去化速
→ : 度有多快
推 : 我覺得樓主大部分都滿中肯的，可能是台北總價較高53F 03/17 00:55
→ : 在十幾年前4米多的還很受歡迎，但是現在的很多指定
→ : 不要夾層的買方比例越來越高，
→ : 更況且後期都剩3.6米，使用上更不方便
→ : 最爛的就是新的複合式3+4.2為了規避3.6米而蓋
→ : 在十幾年前4米多的還很受歡迎，但是現在的很多指定
→ : 不要夾層的買方比例越來越高，
→ : 更況且後期都剩3.6米，使用上更不方便
→ : 最爛的就是新的複合式3+4.2為了規避3.6米而蓋
推 : 我也是在猜總價 因為我這邊包含我都有指定要夾層的 他58F 03/17 01:02
→ : 們置產十多年 有一屆委員最屌 裡面全都兩戶以上 最多四
→ : 戶
→ : 而且是3.6 上面高一點的無法站直那種
推 : 如果現在台北的夾層套幾乎都沒人要 那真的就不同市場
→ : 兩樣情
→ : 們置產十多年 有一屆委員最屌 裡面全都兩戶以上 最多四
→ : 戶
→ : 而且是3.6 上面高一點的無法站直那種
推 : 如果現在台北的夾層套幾乎都沒人要 那真的就不同市場
→ : 兩樣情
推 : 個人認為台北人比較注重法規和安全，64F 03/17 01:06
→ : 我剛去看了三重有夾層套的社區 也是沒釋出夾層套65F 03/17 01:06
→ : 其實這種室內有舉證困難的 你還不如擔心陽台外推跟頂加
→ : 直接可以拍照檢舉的
→ : 其實這種室內有舉證困難的 你還不如擔心陽台外推跟頂加
→ : 直接可以拍照檢舉的
推 : 之前柯P104年9/1使用執照要無違建證明也影響不少68F 03/17 01:09
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/nTvGJ9Mh.jpg)
→ : 雖然後期這條就慢慢爛掉了70F 03/17 01:09
→ : 我看的夾層是長這樣的71F 03/17 01:09
→ : 會不會我們講的不同
→ : 這種除非房客有本事拆掉 不然維護就跟一般狀況一樣
正常夾層應該是木地板對吧→ : 會不會我們講的不同
→ : 這種除非房客有本事拆掉 不然維護就跟一般狀況一樣
我看過租客長期習慣
在床上吃吃喝喝
湯湯水水飲料打翻也不管
整個夾層木地板軟塌一塊
有很嚴重的餿水味+蟑鼠
然後扶手是鐵的,銹掉
樓梯則是腐爛了二階=要重做
整套估下來是 30 萬
(十年前)
→ : 這夾層阿 我業內的拉 y74F 03/17 01:10
→ : 不存在較高維護成本這件事情75F 03/17 01:11
→ : 對啊 那我們講的夾層一樣
→ : 如果經常有人要賣 接手的人又很有限 我也不至於買不到
→ : 甚至沒看到掛賣
→ : 當然你那邊提到很多人指定不要夾層跟我這邊指定夾層未
→ : 必衝突的原因在於市場特性不同
→ : 對啊 那我們講的夾層一樣
→ : 如果經常有人要賣 接手的人又很有限 我也不至於買不到
→ : 甚至沒看到掛賣
→ : 當然你那邊提到很多人指定不要夾層跟我這邊指定夾層未
→ : 必衝突的原因在於市場特性不同
推 : 這倒是啊!差異化 所以很多會喜歡專精特定區域81F 03/17 01:15
推 : 確實4.6m以上的夾層 出租市場蠻熱門的，新竹/竹北 有些82F 03/17 01:15
→ : 可以租到1+1房的價格，投報蠻不錯的。
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 03/17/2023 01:21:56→ : 可以租到1+1房的價格，投報蠻不錯的。
推 : 這有點像公寓在我這買賣或租金都是輸大樓的 但在北市84F 03/17 01:17
→ : 能都更的話 情況或許不同
推 : 我是真的沒聽過夾層被搞到像j大說的狀況 我常去社區走
→ : 跳 跟那些多戶的也常聊
→ : 警衛我特熟 有人要賣有仲介帶看還可以幫我通風報信 我
→ : 也去撞
→ : 提到木地板 也不是只有夾層套能做木地板 我有兩個一般
→ : 套也做木地板
→ : 這部分真的不能說是夾層套的問題啦 基本上他裡面大多是
→ : C型鋼 要壞不容易 而能把他弄壞該檢討的是怎麼挑的這
→ : 個租客 也可以說是特例
→ : 還是我剛提到的 如果一直有人想賣 又接手的族群少 那
→ : 應該很多夾層套在掛賣才對 但我這邊是用搶的 很多沒上
→ : 網就消掉的
→ : 那種吃吃喝喝亂搞的 只要木地板都死 而木地板並非等同
→ : 夾層套 而亂搞的也不會是多數 除非你的租金沒設定門檻
→ : 然後工期也不會一個月啦 沒有認識的工班嗎
→ : 你這個比較像偶然遇到神經病的經歷
→ : 我同行在板橋有透套更屌 吸毒 性侵 通緝犯酒駕都租過
→ : 對了 怕水可以考慮塑膠地磚 下面底料+塑膠布 比木地板
→ : 便宜 同級的話
→ : 能都更的話 情況或許不同
推 : 我是真的沒聽過夾層被搞到像j大說的狀況 我常去社區走
→ : 跳 跟那些多戶的也常聊
→ : 警衛我特熟 有人要賣有仲介帶看還可以幫我通風報信 我
→ : 也去撞
→ : 提到木地板 也不是只有夾層套能做木地板 我有兩個一般
→ : 套也做木地板
→ : 這部分真的不能說是夾層套的問題啦 基本上他裡面大多是
→ : C型鋼 要壞不容易 而能把他弄壞該檢討的是怎麼挑的這
→ : 個租客 也可以說是特例
→ : 還是我剛提到的 如果一直有人想賣 又接手的族群少 那
→ : 應該很多夾層套在掛賣才對 但我這邊是用搶的 很多沒上
→ : 網就消掉的
→ : 那種吃吃喝喝亂搞的 只要木地板都死 而木地板並非等同
→ : 夾層套 而亂搞的也不會是多數 除非你的租金沒設定門檻
→ : 然後工期也不會一個月啦 沒有認識的工班嗎
→ : 你這個比較像偶然遇到神經病的經歷
→ : 我同行在板橋有透套更屌 吸毒 性侵 通緝犯酒駕都租過
→ : 對了 怕水可以考慮塑膠地磚 下面底料+塑膠布 比木地板
→ : 便宜 同級的話
推 : S大買過一級棒的物件嗎105F 03/17 07:16
推 : 夾套除了維護較高外還有法規與坪數關係銀貸較難呀 印象中106F 03/17 07:51
→ : 樓中樓夾層後來都不允許蓋了? 且有樓梯要爬上爬下 租客更
→ : 容易出事撞到跌倒什麼的
→ : 若買到違法的夾層，然後出租出事，房東也會有連帶責任
→ : 跟隔套有點類似
→ : 樓中樓夾層後來都不允許蓋了? 且有樓梯要爬上爬下 租客更
→ : 容易出事撞到跌倒什麼的
→ : 若買到違法的夾層，然後出租出事，房東也會有連帶責任
→ : 跟隔套有點類似
→ : 可能真的是地區差異，台北市精華區夾層套的租金很111F 03/17 08:50
→ : 高，真的低端人
→ : 口也住不起，所以反而都是希望空間寬敞點的上班族
→ : 或小家庭在租/
→ : 買。
→ : 高，真的低端人
→ : 口也住不起，所以反而都是希望空間寬敞點的上班族
→ : 或小家庭在租/
→ : 買。
推 : 伊吉邦管理有點問題 除了旁邊福地外 前陣子還有槍擊事116F 03/17 09:27
→ : 件
→ : 夾層套在貸款當一般套的
→ : 貸款有問題的話 我無法做到8間75成
→ : 同社區其他投資客 早期六成 後面七成
→ : 套房這幾年貸款有解封 但我看到來信也有人以為還在以前
→ : 貸不到五成的年代
→ : 我在來新莊以前 也是很討厭套房的 因為汐止當前不適合
→ : 做 也有貸款的問題
推 : 你們可以關注一下現在的夾層套 像我推文說的 板橋F1漲
→ : 到一個套房一千多 房租跟不上 的確700多戶有23戶丟出
→ : 來 套房我沒仔細數 應該有超過十間 可是移到三重跟新
→ : 莊變成600-800 目前零釋出
推 : 其實市場會變 所以我才說不要離開市場 正常人也很難做
→ : 到每個地方都很熟 還是會有自己較熟悉的地方跟物件
→ : 我的夾層套目前每次都是三天內租掉喔 手上最好租的物
→ : 件
→ : 還是建立在我有很78的篩選租客條件之下
→ : 然後我的四間社宅分散在三個社區 社宅業務也曾經跟我
→ : 說過 這個社區有的話都給他 很好找租客
推 : 反正就是分享自己看到的市場 你各位不像廁所純粹是不
→ : 懂又愛叫 但我也想過地域性的差距會大到 夾層套這邊搶
→ : 破頭 那些老屁股一買十幾年不賣 結果到北市後變成沒什
→ : 麼人要的東西
→ : 件
→ : 夾層套在貸款當一般套的
→ : 貸款有問題的話 我無法做到8間75成
→ : 同社區其他投資客 早期六成 後面七成
→ : 套房這幾年貸款有解封 但我看到來信也有人以為還在以前
→ : 貸不到五成的年代
→ : 我在來新莊以前 也是很討厭套房的 因為汐止當前不適合
→ : 做 也有貸款的問題
推 : 你們可以關注一下現在的夾層套 像我推文說的 板橋F1漲
→ : 到一個套房一千多 房租跟不上 的確700多戶有23戶丟出
→ : 來 套房我沒仔細數 應該有超過十間 可是移到三重跟新
→ : 莊變成600-800 目前零釋出
推 : 其實市場會變 所以我才說不要離開市場 正常人也很難做
→ : 到每個地方都很熟 還是會有自己較熟悉的地方跟物件
→ : 我的夾層套目前每次都是三天內租掉喔 手上最好租的物
→ : 件
→ : 還是建立在我有很78的篩選租客條件之下
→ : 然後我的四間社宅分散在三個社區 社宅業務也曾經跟我
→ : 說過 這個社區有的話都給他 很好找租客
推 : 反正就是分享自己看到的市場 你各位不像廁所純粹是不
→ : 懂又愛叫 但我也想過地域性的差距會大到 夾層套這邊搶
→ : 破頭 那些老屁股一買十幾年不賣 結果到北市後變成沒什
→ : 麼人要的東西
推 : 其實就像坐向 南部不要朝西的會西曬太熱，汐止基隆140F 03/17 14:56
→ : 反而我就喜歡西曬，太潮濕關係
→ : 反而我就喜歡西曬，太潮濕關係
推 : 超級f1是超級地雷 倒出來的超多 除非是預售時買進142F 03/17 16:40
→ : 不然很難賺錢
→ : 而且似乎因格局太差搞出複數小飛俠
→ : 日本人大多習慣夾層套 台灣人反之
→ : 不然很難賺錢
→ : 而且似乎因格局太差搞出複數小飛俠
→ : 日本人大多習慣夾層套 台灣人反之
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他幾乎每一條都寫錯了,只是一般人分辨不出來罷了 1:首先他把高房價歸咎於華人愛不動產+持有成本低 這只是猴子不懂朝三暮四跟朝四暮三的差別,低持有成本高房價跟高持有成本低房價,本質上居住/購屋成本是等 …139F 25推- 32F 2推 1噓
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