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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-28 23:55:14
看板 home-sale
作者 andy910389 (夢想。追逐)
標題 Re: [閒聊] 昌益二重
時間 Tue Mar 28 00:00:19 2023

既然講優點 那也要分析一下缺點才公平

最大的缺點絕對是土地使用分區

說土地使用分區沒差的 應該都只想到絕對不可能被檢舉這件事而已

但很少人知道另一件事就是 工業宅是不列入都市計畫人口的

意思就是說 就「科技商務服務專用區基本上是沒有住宅使用的」，

所以在規畫公共設施的時候，基本上都不會因為那邊現在住了幾千人就會列入考量

這老早在2016年環宇市的時候就被周江杰砲轟過了

https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1698553
科技商務服務專用區不列入都計人口 竹縣議員砲轟 - 生活 - 自由時報電子報
[圖]
新竹縣近年屢爆公共設施建設趕不上人口成長速度，議會今起縣政總質詢時，第1輪搶先登場的綠黨縣議員周江杰砲轟竹東頭二三重都市計畫是不負責任的都計方式，因為區內7個、至少20公頃的科技商務服務專用區內人口都不被納入都計人口，這將使配套公共設施不夠用的民怨，從竹北延燒到竹東。縣府國際產業發展處長沈又斌答詢時 ...

 


明明現實就是有這麼多人住在那裏 但是在都市計畫中卻都是幽靈人口

那要那些人的生活品質怎麼辦?

但建商依然繼續蓋他們的 反正有商機就好

確實啦 就商機來說 真的是投資聖地 幾乎沒有賠的 五期也站上40了

要做為投資用確實還不錯

但是如果就長久發展性來說 那些期待那邊會成為關埔第二的

真的是夢中比較有可能

然後另一方面就機能來說

我住在二重這附近已經五六年了 即便是已經有幾千人在那邊入住

但至今我真的是看不到機能有什麼明顯的改變

採買依然只能去伍聯社 吃的永遠也依然只有那幾家

幾年前就謠傳說什麼全聯要來了 結果全聯去年來會勘過明星路段就說地目不合閃人了

然後那附近也沒什麼其他知名建商在推案 幾年來一直都只有昌益造鎮

然後昌益偏偏都蓋在路超小的光明路邊

每次上班途中 幾千人蜂湧而出 塞在那邊動彈不得 也沒看到縣政府有什麼作為

反正建商賺飽飽了 也不會管到這種小事來






※ 引述《mfcke (遇到低能就是黑單)》之銘言：
: 最近比較積極看房 以便之後可以制敵先機
: 親自跑了一趟星都匯
: 說真的CP值很高 而且很適合當作新竹目前看房分水嶺
: 1.新房
: 2.可客變
: 3.位置還算可以 離竹科夠進 市區也不遠
: 4.坪效高 沒有前陽台 不到50坪權狀 有32主建
: 5.管理費便宜
: 6.住戶均質均向
: 結論來說啦 如果這種案子買會嫌貴  又要新房的話
: 那直接往竹南 湖口 南寮去看就好了 市區應該不用想了
: 至於土地使用分區 那沒差 懂得就懂
: 農地工廠都好好的 這邊完全沒問題
: 我沒投資 不是幫廣告 只是CP很高 有點詫異 不到2000 可以買到主建32
: 有興趣的可以去看看 至少體感一下 能不能接受現在價格

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.151.155 (臺灣)
※ 作者: andy910389 2023-03-28 00:00:19
※ 文章代碼(AID): #1a8RsLHK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679932821.A.454.html
※ 同主題文章:
　 03-27 21:15 mfcke. ■ [閒聊] 昌益二重
● 03-28 00:00 andy910389. ■ Re: [閒聊] 昌益二重
　 03-28 11:44 Austenite. ■ Re: [閒聊] 昌益二重
→ buike: 這裡不會有8+9治安好，路太彎太小難飆車1F 03/28 00:10
→ buike: 有大公園、相對便宜的房價就好了其他沒差
→ buike: 真的！
推 GYGY5566: 很明顯的4F 03/28 00:21
→ GYGY5566: 純投資客與自住客角度的差異
→ GYGY5566: 推一個
推 Answerlin: 沒有人會期待二重埔能成為關埔第二，想太多了吧，有大7F 03/28 00:22
→ Answerlin: 公園離園區近就夠了，4-6期自帶店面等人口進駐，步行商
→ Answerlin: 業機能會慢慢起來，聯外自由街拓寬也在進行式。我在二
→ Answerlin: 重埔住了八年，看到這裡慢慢在改變，新鎮長就是靠二重
→ Answerlin: 埔新社區翻盤選上的，有人口就有選票！別急，幾年後大
→ Answerlin: 量均質住戶入住，生活環境會一步一步慢慢改善的。
→ LinuxKernel: 太誠實了CC13F 03/28 00:24
推 Answerlin: 講「上班幾千人蜂湧而出塞在那邊動彈不得沒看到縣政府14F 03/28 00:35
→ Answerlin: 有什麼作為」就知道原po自己沒什麼在腦補，126巷拓寬前
→ Answerlin: 後差超多，光明路星都匯那邊也拓寬了，真要講瓶頸在那
→ Answerlin: 個三岔路，講這麼多塞不塞都不重要，我天天7:40出門7:5
→ Answerlin: 5前到公司就是直接證據。
推 zks6699: 目前或是一直以來也就只有這塊地可以蓋新房子，當然沒有19F 03/28 00:51
→ zks6699: 其他建商來蓋了
推 zks6699: 我比較喜歡很久以前，昌益還沒開始來蓋，這邊根本就是鄉
→ zks6699: 下，還有農田可以，可以一直散步到三重埔，平常超悠閒的
→ zks6699: ，上班10分鐘，房價一坪不到8萬獨棟老屋
→ Edge5566: 竹北人多到學區問題縣長都說要解決惹，應該也要查一下24F 03/28 04:41
噓 yasea2004: 胡說八道的錯誤訊息 看不爽星都滙明說還比較讓人看的起25F 03/28 06:35
推 johnny853884: 因為重點會是新的這幾期，環x市都太裡面26F 03/28 07:09
推 raya61305: 蓋起來慢慢會有機能吧 以前關埔光埔一開始不都一樣超27F 03/28 07:54
→ raya61305: 荒涼 不過要跟關埔比一定不可能 大概頂多就可能有個10
→ raya61305: ～20%的漲價空間吧
→ raya61305: 新竹地區跟著昌益買似乎很難輸
推 angele: 跟昌益買應該真的不會輸，不過新竹整體都是持續上漲，換31F 03/28 08:24
→ angele: 成其他在地建商也都符合，但至少昌益是一分錢一分貨，買
→ angele: 方也很清楚自己買到的產品是什麼。
推 iamneptune: 這裡不會輸34F 03/28 08:28
→ ponchicha: 買房最怕這種自以為在地講一堆缺點看不上 結果房價就是35F 03/28 08:53
→ ponchicha: 一直漲打臉「在地」
→ audibmw888: 以竹北高鐵區為將來的商業中心 把房價跟交通壓力引流37F 03/28 09:23
→ audibmw888: 到竹東跟芎林 俺決定這應該是個還不錯的想法 嘻嘻
→ andy910389: 光明路/民族路交叉口釘子戶只要沒搬都不用講有改善39F 03/28 09:40
→ andy910389: 然後果然大家眼裡只有賺錢 沒人在管都市計畫人口這點
→ andy910389: 所以也可以看得出買二重的通常就是投資用不是自住的
→ Answerlin: 聽你在嘴！我就自住二重埔，當這裡前三期2千戶幾乎自住42F 03/28 09:51
→ Answerlin: 是假的？看不懂這裡一直漲就抹黑買這邊都投資不是自住
→ Answerlin: ？年輕人要成家一定會多方評估挑CP值最高的地方，別一
→ Answerlin: 竿子打翻所有買二重埔的自住客！一直吹正竹東機能有多
→ Answerlin: 好，台泥將來多有發展，我有去嘴那邊不會有發展嗎？還
→ Answerlin: 是擔心竹東把資源灌在外五里排擠到舊竹東市區資源？真
→ Answerlin: 的不用這樣想，共好才是正道。
→ andy910389: 如果真是自住 就不會轉手這麼多了拉 實價登錄去查一下49F 03/28 10:27
→ andy910389: 我一開始就說了 這篇是分析缺點 優點前面的人都講過
→ andy910389: 你沒辦法接受我的觀點 也請你尊重阿 我也住二重好幾年
→ andy910389: 這就是我在這邊這麼多年最真切的感受 我不能表達嗎?
→ andy910389: 如果二重真這麼有優勢 根本不用怕人家講缺點
推 mfcke: 明明一堆自住 統計學有問題吧 顆顆 定義一下多少轉手率才54F 03/28 10:35
→ mfcke: 叫自住 還有 你可以賣掉去買湖口南寮啊 身體倒是很誠實
推 DonCorleone: 大家都是鄰居消消氣,我來講古一下,56F 03/28 10:40
→ DonCorleone: 我在二重埔住了12年,認識它16年,
→ andy910389: 真這麼喜歡幹嘛要轉手?就一直住到老死不就好了58F 03/28 10:40
→ DonCorleone: 古早年代環球市那塊,建商曾辦了預售還有樣品屋,59F 03/28 10:40
→ DonCorleone: 我有去湊熱鬧賞屋,(印象中有樓中樓物件?),
→ DonCorleone: 後來聽說預售太差就沒下文了.
→ DonCorleone: 隔了幾年才有後來的環球市,當時單價15,人人喊貴,
→ DonCorleone: 那時我還認為二重埔這鄉下小聚落怎麼會有人想來住,
推 mfcke: 我又沒買這 然後大堰坤山惠宇都有轉手啊 到底在講三小XD64F 03/28 10:42
→ DonCorleone: 沒想到經過這兩年飆漲,現在星都匯都40,唉唉,65F 03/28 10:43
→ andy910389: 我最不爽就是民族路/光明路那邊 二線變一線道有夠危險66F 03/28 10:43
→ DonCorleone: 苦了外來的新住民了.67F 03/28 10:43
→ mfcke: 這裡以前跟其他蛋白沒什麼價差 利基不大 啊你現在要一個進68F 03/28 10:44
→ mfcke: 竹科上班 新房35-40萬地點給我 說說看啊 多關心市場吧
→ andy910389: 我不關心什麼利基價差的 我自住用而以 沒這麼利益導向70F 03/28 10:46
→ andy910389: 我早在環宇市都還沒蓋時就住這了 也不需要了解價差
→ andy910389: 二重現階段的問題就是我說的這些 看看上面有沒有要改
→ andy910389: 沒有正視這些問題 房價炒在高也只是一直在轉手
推 Answerlin: 這裡的實價登錄跟區域行情我很熟，不用看也知道轉手量74F 03/28 10:52
→ Answerlin: 大，但是轉手量跟自住率完全是兩回事，你乾脆去嘴正蛋
→ Answerlin: 黃轉手量大的建案好了，看有沒有人理你自創的「自住」
→ Answerlin: 算法？
→ Answerlin: 一個社區自住客多寡不是直接看自住/租客比例就知道了嗎
→ Answerlin: ？三社區加起來自住率絕對超過95成。
推 gorse: 樓上D大講古的是新杜拜，我也有去看屋，只要三百多萬80F 03/28 10:56
推 mfcke: 沒有要改啊 幹嘛跟市場情緒勒索？ 又沒用 有錢去關浦 去市81F 03/28 10:56
→ mfcke: 區啊 這裡就是跟蛋白比 你真的好笑欸 這裡比南寮 湖口進竹
→ mfcke: 科方便很多 沒了
→ Answerlin: 轉手量低有兩種，熱到不行沒人要釋出跟冷區沒人要接，84F 03/28 10:59
→ andy910389: 你確定大家住這裡只要通勤方便就好 其他都不在意了嗎?85F 03/28 10:59
→ Answerlin: 在新竹後者機率較低，因為竹科人口基數一直擴大外溢到86F 03/28 10:59
→ Answerlin: 至善南寮，外圍價格不要太高35-40就是有人會就盤，看
→ Answerlin: 多觀察台泥忠泰後續的動靜吧，那可能會是翻轉正竹東的
→ Answerlin: 契機
→ andy910389: 如果這樣就滿足幹嘛還要期待機能?期待發展?90F 03/28 11:00
推 mfcke: 發現房地產外行真的難溝通 這裡價格就只配這種機能啊 有錢91F 03/28 11:01
→ mfcke: 誰買這 拿錢去買關浦啊
→ andy910389: 笑死 你確定都已經40/p還只能配這種機能?93F 03/28 11:04
→ andy910389: 要不要看看竹北40時的機能有多好? 這邊就不配擁有好
→ andy910389: 的機能
推 angele: 這價格沒機能或許是市場價，但未來也沒什麼改變的機會，96F 03/28 11:07
→ angele: 我倒覺得不如去挑離竹科遠一點但是未來可能有發展的。以
→ angele: 環宇市七年漲幅來說其實在新竹區也不算多吧？自住不理想、
→ angele: 投資也普普。
→ andy910389: 這樣的眼界 無怪乎一堆人都滿足現狀 通勤快就好100F 03/28 11:07
→ a5292710: M大講的是現況 Andy哥…101F 03/28 11:08
→ angele: 新竹縣根本就放生竹北以外地區的感覺。102F 03/28 11:08
→ andy910389: 其他缺點都不用期待上面的政府會改善 或商家來這邊開103F 03/28 11:08
推 mfcke: 竹北40人家當初深蹲多久 那時候二重才多少 房價就是有強比104F 03/28 11:09
→ mfcke: 價效應 本來就要忍耐等成長 開始跳針亂拗了 反正你對房地
→ mfcke: 產理解 住著是應該的 不跟你扯了
→ a5292710: 關心一下costco是否選址在上員車站的地107F 03/28 11:10
→ a5292710: 不知道這樣能不能安慰到Andy哥抱怨的機能
推 Answerlin: 你不是竹科人真的不懂他們在想什麼耶，一直在所謂的機109F 03/28 11:12
→ Answerlin: 能打轉繞不出來嗎？首購竹科人如果真的重視步行商圈機
→ Answerlin: 能自然會去買舊竹東，會買昌益二重埔就是近！上下班2點
→ Answerlin: 1線近就是最大機能！離關埔高鐵未來關二10分鐘，68在旁
→ Answerlin: 邊就是最大機能，週末開車去哪裡都不遠，昌益大社區還
→ Answerlin: 有一個優勢是遛小孩安全方便，我老婆在孩子沒上學前天
→ Answerlin: 天去中庭跟一群媽媽遛小孩有伴。二重國中學區5A 10%也
→ Answerlin: 是外圍前段，而且昌益社區小孩還沒出來洗升學率，後勢
→ Answerlin: 看好。這些優點你沒想到只想所謂的「機能」，不用想說
→ Answerlin: 服你，因為園區首購已經用真金白銀買房投票了。
推 angele: 二重國小、二重國中都沒有總量管制，昌益社區小孩是不是119F 03/28 11:15
→ angele: 都越區就讀了？如果越區就讀比例很高，升學率就洗不起來了
→ angele: 。都去提高市區學校了。
推 Answerlin: angele大非也，得更正一下您的認知，樂居統計二重埔環122F 03/28 11:17
→ Answerlin: 球市去年是全台轉手賺價差第三名，大新竹縣市第一名，
→ Answerlin: 代表只要能經歷完整蛋黃領漲蛋白補漲的週期，外圍低基
→ Answerlin: 期報酬不一定輸給蛋黃喔。
→ Answerlin: https://i.imgur.com/ekfx4uf.jpg
[圖]
推 alexstag: 二重以前就沒多差啦…靠著工研院的子女其實還是有一定127F 03/28 11:17
→ alexstag: 升學率，不過覺得最大問題在於高中之後如果唸到好學校就
→ alexstag: 還是有點遠
→ alexstag: 反而念實驗最近XDD
推 angele: 所以去年補漲特別多？我是以7年來看，七年前買其他建案的131F 03/28 11:21
→ angele: 漲幅比較大吧？前面才有昌益市區建案7-8年前800-900現在開
→ angele: 破2000萬的。漲幅一樣的話其實自住來說還是不值得，當然如
→ angele: 果單身每天兩點一線沒差就是了。
推 Answerlin: 報告a大，就我體感觀察越區就讀的比例算低，大部分鄰居135F 03/28 11:21
→ Answerlin: 都讀二重國小，未來讀二重國中機率很高，因為隔壁關埔
→ Answerlin: 光武沒有出生入籍是讀不到的
推 angele: 二重以前就不差，問題在新竹區其他學校一直在提升，竹北138F 03/28 11:23
→ angele: 的每間新國中都升學率較高、也提高竹中、竹女的入學標準（
→ angele: 實驗一直都是滿級分就是了），如果我是家長，我現在會不
→ angele: 放心讓小孩唸二重（個人立場就是了，明星學校迷思，見仁
→ angele: 見智）。
→ angele: 如果都沒越區就讀那倒是好事，相信新住民能提升二重國中
→ angele: 的表現。
推 Answerlin: 如果是對標同建商關埔三小國，2015單價大概差兩倍（15/145F 03/28 11:31
→ Answerlin: 30），目前大約（40/60），以漲幅來看不像會輸，當然縣
→ Answerlin: 三漲幅更猛像中樂透一樣。
推 henseneg: 看房版讓我最深刻的名言就是「多少錢就做多少事」，媲148F 03/28 11:34
→ henseneg: 美竹北生活機能，荷包不夠根本不用想，學區就算荷包夠
→ henseneg: 也輪不到你，就算深蹲夠久，政策修改也會讓家長選不到
→ henseneg: 想要的學區（我同事最近很苦惱，不喜歡六家，其他也沒
→ henseneg: 位置唸），生活就是這樣啊！二重夠用就好XD
推 angele: 是呀，所以我會覺得同漲幅自住住三小國更爽。但前提是得負153F 03/28 11:34
→ angele: 擔更高的房價，所以也同意是取捨了。
推 angele: 六家高中分數也一直提升，搞不好唸六家國中直升高中也不
→ angele: 錯呀。
推 DonCorleone: 我能了解樓主的想法,是希望能有不錯的機能與交通,157F 03/28 11:39
→ henseneg: 父母都有自己的取捨啊158F 03/28 11:39
→ DonCorleone: 但現實是殘酷的,目前二重埔就是個鄉下小聚落,159F 03/28 11:39
→ DonCorleone: 短期內(或許五年十年)是不會有太大的改變.
→ DonCorleone: 另外說到交通,要看地方政府,
→ DonCorleone: 可以看看前前鎮長,前鎮長,新任鎮長的背景是什,
→ DonCorleone: 新鎮長我記得政見有說要改善學府路與雲南路路口,
→ DonCorleone: 還把這政見扛棒直接擺在這路口,我們就拭目以待吧~
→ henseneg: 我有聽朋友說，為了學區從二重搬離去關埔，但發現也擠165F 03/28 11:42
→ henseneg: 進不去就不賣了QQ
推 angele: 人心苦不足，我有朋友可以唸光武接送培英的XD167F 03/28 11:43
推 Answerlin: 天下父母心，大家都想給孩子最好的資源，雖說唸不唸書168F 03/28 12:20
→ Answerlin: 看家庭教育跟各人造化，但我也會想盡辦法提供最好的讓
→ Answerlin: 孩子沒有藉口XD
→ mp60707: 賺到價差比較重要啦171F 03/28 16:52
→ shangclock: 二重這些建案有住宅啊，星都匯才是完全沒住宅。另外塞172F 03/28 19:03
→ shangclock: 車除了有施工封路不覺得有多塞，平常都是一路大順暢
→ shangclock: 交通這部分也是一直有動作的，星都心還沒蓋起來前，出
→ shangclock: 上員車站都是單線道，後來弄成雙線多一個右轉的選項，
→ shangclock: 這項就差很多了。三角口也是有拓寬過，雖然還是很窄。
→ shangclock: 星都匯前面本來是一面牆一整條都是“臨停”車輛，現在
→ shangclock: 也都打掉變雙線道了，不是原文所說的看不到什麼做為
推 liwotangeemo: 二重國中升學率都靠管樂班吧(不確定現在還有沒有179F 03/28 21:23
→ liwotangeemo: 普通班可能有接近一半的學生都是混混
→ liwotangeemo: 這種學生素質組成很畸形的學校還是不要賭比較好..
→ zzyzx: 原po蠻中肯的阿 聽不下去是買這的投資客？182F 03/28 21:24
推 tumusi: 自住可以,投資的話要長期投資，建議買1200W三房左右183F 03/28 23:11
推 yasea2004: 現在三房要1400以上了184F 03/28 23:21
推 Jerry469: 滿手套牢的竹東頭客185F 03/28 23:27
→ Jerry469: 不喜歡你這篇
推 scarrony: 二重埔有套牢的？ 都賺爆了吧187F 03/28 23:38

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