※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-20 05:43:06
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 高雄買透天請益
時間 Mon Sep 19 13:43:32 2022
各位版友好
最近由於家庭關係 目前想評估高雄市區的透天 想評估看看我適不適合換透天
條件:
小弟今年32歲 雙寶家庭 太太無工作
科技業 月收大約14-15萬 (保13而已 無其他分紅)
現金不多 幾乎算是保命用的不能動
目前手上持有
一間三房平車47坪屋齡9年 2021年初漲價前入手(10XX萬) 自住中
貸款剩下817萬 月還款298XX
一間學區2房19.45坪(大悅) 2022年初入手(55X萬無貸款) 目前出租中(18000含管)
當初買大悅是買太太名字(港籍有台灣身分證但跟銀行沒任何往來紀錄 最後現金購買)
由於想接老媽住以及給小孩獨立空間(三房還是太小)
所以想評估透天/別墅，太太跟媽媽都沒住過透天，有心動想試試看(特別是媽媽)
太太不會騎/開車 所以當初買高雄車站 新興第二市場附近
未來希望也能買在車站或捷運附近 能有市場更好 希望20年內 一樓能停車的車墅
目前想評估的是 我該賣掉哪間來找透天 or 兩間都該賣掉
---------------------------------------------------------------
方案一 賣掉三房
目前行情14XX-15XX 但持有未滿一年 扣掉45% 不算之後重購退稅只能拿出約400萬頭期
想買市區透天幾乎不可能
或者 +二房拿去貸款300萬 約700萬頭期 但不管怎樣都會遇到要先找租屋短租自住
但整體壓力會比較小
方案二 賣掉兩房
目前行情600上下 同樣持有未滿一年 目標扣服務費平盤出掉 約可拿出570萬頭旗
預算大概可以拉到2000萬 買透天也是很繃 或許根本也找不到適合的物件
好處是不用先找租屋處暫時居住
缺點是少了穩定的收入 以及小孩學區 跟原本3房的房貸下去可能會爆炸
方案三 兩間都賣掉
綜合以上不算退稅 大概可以拿出1000萬頭款
缺點一樣就是換房過程居住問題 跟學區問題
居住問題如果是用方案二的延伸 先賣兩房 再買透天 再賣三房就可以解決
但就變成頭期只能570萬左右...
以上不管方案幾 目前評估過 個人跟銀行房貸申請到1500萬都還沒問題
1500萬以上就不知道能不能貸到了...
--------------------------------------------------------------------
想請各位有經驗的前輩能否指導一下我該如何換
特別是要先買後賣(頭期問題) 還是先賣後買(居住問題)
或者其實也沒必要換?? 麻煩各位大大了QQ
--
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※ 文章代碼(AID): #1ZA066Dv (home-sale)
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推 : 你太樂觀了，入袋為安1F 09/19 13:51
→ : 賣房子是需要時間的
確實 我可能被房仲洗腦衝動了點 謝分享→ : 賣房子是需要時間的
→ : 有小孩還是先考慮市區的透天，至於價格自己看看記帳簿夠3F 09/19 13:53
→ : 不夠，權47坪的平面很好住，換到透天要自己評估，都是錢
→ : 說了算
會有這想法也是感覺好像撐得住 但壓力一定比現在大沒錯QQ→ : 不夠，權47坪的平面很好住，換到透天要自己評估，都是錢
→ : 說了算
推 : 保13也敢讓太太不用工作? 高雄人真幸福xd6F 09/19 13:54
你可以針對我個人批評沒關係 但地圖砲打高雄人就大可不必 哈推 : 市區透天現為稀有的物件，建議你再多想想7F 09/19 13:54
推 : 我覺得沒必要 1500買到的透天勢必地點差或屋齡大得多8F 09/19 13:54
→ : 花錢整修 對透天心動 但打掃整潔維護 和老了得爬上
→ : 爬下 能負荷嗎？ 加上只有你單薪在負擔房貸 沒更多
→ : 後援的話 風險實在很大
是這樣沒錯 幫滅火 感恩QQ→ : 花錢整修 對透天心動 但打掃整潔維護 和老了得爬上
→ : 爬下 能負荷嗎？ 加上只有你單薪在負擔房貸 沒更多
→ : 後援的話 風險實在很大
→ : 你如果不夠住，建議再買同棟大樓，用轉增貸的方式12F 09/19 13:56
確實也想過買隔壁兩房的 但我們大樓目前秒殺率很高 尤其要買同樓層感覺偏困難→ : 建議你先爬2022ceca的推文和發文，他有提過透天和大樓的居13F 09/19 13:56
→ : 住便利性，至於換房的時機點，自己再好好評估
我就跟ceca大大分析才勇敢買大悅XD 雖然他早就脫手光了→ : 住便利性，至於換房的時機點，自己再好好評估
但租屋報酬率3.5%真的算不錯 再次感謝幫滅火
※ 編輯: a12321a (223.139.66.226 臺灣), 09/19/2022 14:02:08
→ : 自己就是住透天，單坪15很小4層，就是4層公寓的概念，個人15F 09/19 13:59
→ : 覺得很難住，為了小孩準備搬到市區，以上純屬個人認為
→ : 覺得很難住，為了小孩準備搬到市區，以上純屬個人認為
推 : 在老家住了三十年透天 我房間在三樓 整棟感覺永遠掃不17F 09/19 13:59
→ : 乾淨 後來結婚住大樓 有門禁有電梯有人收包裹可以隨
→ : 時倒垃圾 我超開心
→ : 乾淨 後來結婚住大樓 有門禁有電梯有人收包裹可以隨
→ : 時倒垃圾 我超開心
→ : 難得3e大來了......XD20F 09/19 14:00
噓 : 槓桿開很大耶 佩服21F 09/19 14:00
其實如果最終有買到2000萬透天 貸款大概只有1000萬 跟我現在817萬相去不遠壓==→ : 樓上用計算機按過了嗎，進入市埸了嗎......22F 09/19 14:02
推 : 我也高雄人 1500萬是兩年前靠覆鼎金三十年巷子內老透23F 09/19 14:03
→ : 天賣價 現在已更高價了 給您參考
謝謝分享→ : 天賣價 現在已更高價了 給您參考
※ 編輯: a12321a (223.139.66.226 臺灣), 09/19/2022 14:05:31
推 : 1500可以考慮5房的中古大樓吧？ 我自己是從別墅搬到6025F 09/19 14:05
→ : 幾坪大樓，大坪數的中古大樓這波還沒補漲
大坪數會覺得管理費有點太多QQ 有看逸文苑跟文華帝寶(預售) 感覺沒有很心動→ : 幾坪大樓，大坪數的中古大樓這波還沒補漲
推 : 1500買仁武中古透天如何27F 09/19 14:06
我太太可能不好生活→ : 像我鄰居100坪的最近剛搬走，我消息都不走漏就是想找28F 09/19 14:07
→ : 時間跟他談，以免大坪數突然漲起來XDD
→ : 時間跟他談，以免大坪數突然漲起來XDD
推 : 應該叫你鄰居高高賣的 先抬起來再說30F 09/19 14:08
最近是真的沒人在賣 剛漲的時候樓下同房型的賣1450左右推 : 4年之後，高雄很多社宅完工，衝擊租屋市場31F 09/19 14:09
→ : 3e大都説了，高雄準備了XD......32F 09/19 14:11
推 : 高高賣我跟風也可以厚，但我想先買了他的搬去住，自己33F 09/19 14:12
→ : 的再高賣XDDD
100坪感覺住起來很爽XD→ : 的再高賣XDDD
推 : 你的雙寶幾歲呢？如果還沒上國小，個人認為住大樓方便太35F 09/19 14:17
→ : 多了，透天真的家事做不完，但一樓層比較友善照顧小孩。
→ : （透天大樓都住過）
→ : *只有一層樓比較友善照顧小孩
小孩一個2y9m 一個5m 想換透天是覺得隔音可以好一點 不然二寶一哭全家都醒了QQ→ : 多了，透天真的家事做不完，但一樓層比較友善照顧小孩。
→ : （透天大樓都住過）
→ : *只有一層樓比較友善照顧小孩
還有就是老媽想住住看透天 不過還是要向現實低頭XD
※ 編輯: a12321a (223.139.66.226 臺灣), 09/19/2022 14:25:03
推 : 先用租的看看呀, 進可攻退可守. 先體驗看看透天爬樓39F 09/19 14:22
→ : 梯倒垃圾收信的感覺
→ : 我是比較推薦大坪數大樓啦, 住起來爽多了
謝謝推薦 大坪數大樓會多關注 目前是沒特別急 等一個好時機再來看看→ : 梯倒垃圾收信的感覺
→ : 我是比較推薦大坪數大樓啦, 住起來爽多了
畢竟大坪數的脫手不易要更謹慎 不能像2-3房無腦買長期放
推 : 如果真的想三代同堂，是我的話會2間都賣掉先租屋42F 09/19 14:24
→ : 直接上3千萬蛋黃電梯別墅都到這種層次了透天一定要買
→ : 有電梯的 還要走樓梯真的毫無生活品質
沒買過有電梯的透天 這保養跟未來整修不知道會不會很大條→ : 直接上3千萬蛋黃電梯別墅都到這種層次了透天一定要買
→ : 有電梯的 還要走樓梯真的毫無生活品質
※ 編輯: a12321a (223.139.66.226 臺灣), 09/19/2022 14:42:41
→ : 蛋黃電梯別墅應該很容易破4千...中古的吧45F 09/19 14:47
→ : 對 我想買中古的 但屋齡20年內幾乎都很硬46F 09/19 14:48
推 : 電梯保養一個月2千而以…而且你說不定可以談3個月保養47F 09/19 14:48
→ : 一次 買中古電梯透天也可以 不會大條 現在電梯反而不
→ : 貴 透天除非2樓的 不然預算都2千了應該直上電梯才對
比想像中便宜 那問題就剩2000應該是買不到市區中古電梯透天了QQ→ : 一次 買中古電梯透天也可以 不會大條 現在電梯反而不
→ : 貴 透天除非2樓的 不然預算都2千了應該直上電梯才對
推 : 保13應該贏臭嘴22k不少吧50F 09/19 14:53
其實太太不工作主要是為了避掉育兒津貼的排富20% 去年差25萬就沒了育兒雙寶情況下 每個月至少1萬1津貼 工作的話扣掉薪資扣除額 不能找年薪超過45萬的
雙寶送保母 一年大概也20萬去了 真正換算起來在家顧CP值可能高一點
太太是很想上班不想顧小孩的QQ
→ : 主要是有雙寶麻煩 透天真的很難整理 你老婆也沒空整理51F 09/19 14:54
這倒也是真的※ 編輯: a12321a (129.41.56.3 日本), 09/19/2022 15:22:16
推 : 跟你狀況類似 但沒有三代同堂需求。我是想換中古大坪數52F 09/19 15:16
我只擔心脫手不易 不然好像也是很不錯推 : 不建議換透天，透天要住就要住大坪數電梯透天，舊透53F 09/19 15:23
→ : 天生活品質可能比你現在的還差喔！
了解 看來我591收藏的沒電梯透天要先移除了QQ→ : 天生活品質可能比你現在的還差喔！
※ 編輯: a12321a (129.41.56.3 日本), 09/19/2022 15:29:53
→ : 說直接一點兩千萬的預算不夠買有品質的透天55F 09/19 15:29
理解 謝謝分享推 : 不要負擔太誇張，上有老下有小，老婆還沒工作56F 09/19 15:30
推 : 就近買一間小兩房給媽媽住就好
不動這兩間的話 暫時是沒錢在額外買小兩房了QQ推 : 就近買一間小兩房給媽媽住就好
※ 編輯: a12321a (129.41.56.3 日本), 09/19/2022 15:37:16
推 : 不用換。先讓你太太至少學會騎車或開車，否則這價位想買58F 09/19 16:02
→ : 捷運附近透天機乎不可能也沒必要（你都有套房了）
→ : 捷運附近透天機乎不可能也沒必要（你都有套房了）
推 : 有小孩推薦大樓，透天真的會哭出來60F 09/19 16:21
推 : 還有加薪空間嗎？小孩送準公共幼稚園/非營利幼稚園61F 09/19 17:35
目前大寶有抽到公幼的幼幼班→ : 或是抽抽看能六點接的公幼，小的送公托或問媽媽能不62F 09/19 17:35
→ : 能帶（內文沒提到媽媽有沒有工作），以上這些學校不
媽媽有工作 但也差不多要退休了→ : 能帶（內文沒提到媽媽有沒有工作），以上這些學校不
→ : 受20%影響，唯一可惜的是學齡前扣除額。太太去上班64F 09/19 17:35
→ : ， 問銀行你的收入+太太收入+租金收入能夠給你多少
→ : 房貸貸款額度，或許能賣其中一間保留一間出租，或者
→ : 是兩間都賣掉但是能換一個太太能接受的地段的電梯透
→ : 天。
推 : 看到您最新的留言，那媽媽現在跟你們一起住嗎？ 如
目前沒住一起 媽媽自己有房→ : ， 問銀行你的收入+太太收入+租金收入能夠給你多少
→ : 房貸貸款額度，或許能賣其中一間保留一間出租，或者
→ : 是兩間都賣掉但是能換一個太太能接受的地段的電梯透
→ : 天。
推 : 看到您最新的留言，那媽媽現在跟你們一起住嗎？ 如
→ : 果是媽媽空間問題，等小孩大一點需要自己房間時你可70F 09/19 17:41
→ : 以把那間兩房增貸買一間給媽媽住 或者是把兩房收回
→ : 來給媽媽住（但代價就是一萬八租金） 或是附近租一
→ : 個租金等同或低於你那間房子租金的看看？
今天看完大家的建議 我就不會特地把媽媽接過來 先再撐個幾年看看現金能存多少→ : 以把那間兩房增貸買一間給媽媽住 或者是把兩房收回
→ : 來給媽媽住（但代價就是一萬八租金） 或是附近租一
→ : 個租金等同或低於你那間房子租金的看看？
推 : 請太太去上班 不要一個人撐74F 09/19 18:38
其實現在真的滿輕鬆的 只是前陣子被透天誘惑到QQ太太想上班 但如同上面回應 我覺得不划算就沒讓他去了
推 : 看起來你像平常就有在房板，之前S26著作西卡推文「已75F 09/19 18:58
→ : 知用火」那篇沒跟到？XD以你的情況，三個選項都不是
應該是沒跟到XDD 等等補追→ : 知用火」那篇沒跟到？XD以你的情況，三個選項都不是
→ : 最有利解。最有利解是兩房做理財房貸，保守點300萬，77F 09/19 18:58
→ : 你的租金扣除房貸大概剩5000。現住這間三房轉貸，大
→ : 概可以多貸300萬，買好新自住房後租人，這間你自己大
這裡我有個盲點 我當初106X 貸八成 貸款還有817→ : 你的租金扣除房貸大概剩5000。現住這間三房轉貸，大
→ : 概可以多貸300萬，買好新自住房後租人，這間你自己大
這種情況即使現在房價漲了還能增貸300萬嗎?(我之前買大悅的時候有問過銀行好像不給)
→ : 概要貼一萬房貸。然後你手上有600萬從銀行套出來的現80F 09/19 18:58
→ : 金，看1500房子甚至裝潢足足有餘。對比你的現況大概
→ : 房貸多一萬五，以你的月薪應該辦得過，但是最大差異
→ : 是你們帳面資產足足多出一間1500萬的房子。之後三間
→ : 房子的增值都是你們的，如果賣掉這些就沒有了，而且
→ : 我還沒算房客每個月幫你還的本金。好「用火」，不用
→ : 嗎？！XD
這思路真的不錯 抄起來 感恩→ : 金，看1500房子甚至裝潢足足有餘。對比你的現況大概
→ : 房貸多一萬五，以你的月薪應該辦得過，但是最大差異
→ : 是你們帳面資產足足多出一間1500萬的房子。之後三間
→ : 房子的增值都是你們的，如果賣掉這些就沒有了，而且
→ : 我還沒算房客每個月幫你還的本金。好「用火」，不用
→ : 嗎？！XD
※ 編輯: a12321a (125.228.15.223 臺灣), 09/19/2022 19:11:48
※ 編輯: a12321a (125.228.15.223 臺灣), 09/19/2022 19:16:00
推 : 你買兩房時三房只繳一年當然很難轉貸，一般來說二年87F 09/19 19:36
→ : 適宜，三年以上最佳。你現在去轉貸鑑價就算只有實登
→ : 八成也1200，夠你套現300萬了。轉貸、增貸、轉增貸，
→ : 三者是不同的，我記得之前有一篇詳細說明的文章。（
→ : 好像又是西卡XD）至於銀行綁約違約金，這種自己計算
→ : 的常識我就不說了。XD
OK 感謝解釋→ : 適宜，三年以上最佳。你現在去轉貸鑑價就算只有實登
→ : 八成也1200，夠你套現300萬了。轉貸、增貸、轉增貸，
→ : 三者是不同的，我記得之前有一篇詳細說明的文章。（
→ : 好像又是西卡XD）至於銀行綁約違約金，這種自己計算
→ : 的常識我就不說了。XD
推 : 不要覺得太太去上班不划算 如果她的工作是有很大的93F 09/19 20:22
→ : 發展與加薪空間的，累積資歷很重要，尤其是在她自己
→ : 也很想上班的狀況之下。 在已經抽到公幼的狀況下，
→ : 你過20%的差異是學齡前扣除額24萬沒了 24萬*20%=48
→ : 000，二寶沒補助送托假設兩萬*12個願望=24萬（兩萬
→ : 已經能送不錯的保母或托嬰中心了，如果是普通的低一
→ : 些抽到公托更低），這樣看似增加合計28萬8的成本，
→ : 但太太就算領基本工資25250（明年增加到26400）也有
→ : 30萬起跳，還有薪資扣除額還有相對你較便宜的健保費
→ : （假設他們三個目前都掛你身上），媽媽退休後你還能
→ : 報媽媽撫養（假設媽媽的應稅所的例如股息低於他的扶
→ : 養可扣抵額）。 重申，太太也很想上班下，更是重要
→ : 。
你真的強 你講的這些 我曾跟太太分析出差不多的結論 希望二寶送幼幼班後去上班...→ : 發展與加薪空間的，累積資歷很重要，尤其是在她自己
→ : 也很想上班的狀況之下。 在已經抽到公幼的狀況下，
→ : 你過20%的差異是學齡前扣除額24萬沒了 24萬*20%=48
→ : 000，二寶沒補助送托假設兩萬*12個願望=24萬（兩萬
→ : 已經能送不錯的保母或托嬰中心了，如果是普通的低一
→ : 些抽到公托更低），這樣看似增加合計28萬8的成本，
→ : 但太太就算領基本工資25250（明年增加到26400）也有
→ : 30萬起跳，還有薪資扣除額還有相對你較便宜的健保費
→ : （假設他們三個目前都掛你身上），媽媽退休後你還能
→ : 報媽媽撫養（假設媽媽的應稅所的例如股息低於他的扶
→ : 養可扣抵額）。 重申，太太也很想上班下，更是重要
→ : 。
健保費是真的繳到辛酸(快破萬) 你都能點破我真心佩服QQ
推 : 補充：太太香港人 英文應該不錯 薪水更不可能只拿基106F 09/19 20:26
→ : 本工資
英文是真的不錯 以前在香港工作能力好像也還不錯 但在高雄我已經有建設他不要期望能→ : 本工資
拿多好的薪水
推 : 大悅是什麼學區啊？108F 09/19 22:38
五福國中推 : 兩房有興趣^_^109F 09/19 23:11
推 : 之前看過鳳山市區20年的透天1200萬，瞬間秒殺，內心110F 09/19 23:37
→ : 非常扼腕
感覺鳳山靠機場那邊還是有2000萬內的透天 但已經離我想要的太遠了QQ→ : 非常扼腕
※ 編輯: a12321a (125.228.15.223 臺灣), 09/20/2022 00:37:10
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