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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-27 20:26:13
看板 home-sale
作者 mfcke (drive)
標題 Re: [心得] 竹北/竹南 看房心得
時間 Tue Sep 27 19:32:50 2022

最近冷卻是事實 反而比較能好好講

新竹幾個狀況

1.想買房子的還是滿多的 但是卡在自備不夠or被賺錢心魔不好過關

2.新竹發展方式沒有懸念應該是中心式 很傳統教科書的發展模式

這邊要注意一下是 因為新竹土地開發比較沒組織

會有明明離T1區域比較近 但是農地狀態 變得外圍先漲

如果之後農地變成建地 會壓抑外圍房價

舉個爛例子 台北市 板橋 土城

但是土城先變成建地 板橋之後才變成建地

那土城房價會回到該有位置

大概類似這種意思

3.即使盤整下跌 幅度應該會其他縣市少

因為這裡自住客居多 然後又是急漲

理論上 新竹東區跟竹北買在60萬以下的 應該不可能賠本賣

60~70萬的買的點位高 但是寧願硬撐是我目前打聽到機率比較高的情況
=================================================================

然後個人覺得現在對還沒進場的算有利

不論是盤整後緩漲

或者盤整之後橫幅一段時間再漲

訊號都會很明顯  只是自己能不能過心中門檻

屏除心裡不爽 客觀找房子比較實在 不然就是離開科學園區 海闊天空

千萬不要邏輯錯誤

一定要在竹科 一定要買T1區域 一定是房價不合理 以前學長姊才買25 30

這是某種族群邏輯吧 完全不在乎可行性分析

大概幾個訊號

1.FED說大概開始降息

2.科技業再度向上

3.幾個指標建案去化穩定 甚至加速 例如奇磊這種鬼價格 每個月還是賣個5間之類

因為這價格會進場99%都是自住了 那反而代表剛需很猛 不是人家很盤

(參考實價登錄最穩) 雖然是落後指標 但是偏空市場沒差

之前聽到有空軍說 賣得好代表是盤子多 之後會崩 這邏輯我實在是....

有錢買一坪70萬以上的 你當他們對財務評估是垃圾學店程度?

記住 房子要有感下跌 那最好是投資客越多越好 自住客住好好 便宜賣幹嘛



就我自己評估啦 跟隨FED滾動式調整 降息大概明年3 4季 我覺得有機會

我知道FED說2024才考慮 但是你知道 FED就是說一套做一套

最近看房 就隨意看看 當作去聊天喝飲料

明年再開始認真密集的看  當然是要搭配各種訊號來考慮入場時機

然後 真的要我選 與其買外圍 我比較推中古T1

原因很簡單 璞玉不說 關埔二期基礎建設已經開始發包動工

可以用住宅區面積 算一下容積率跟容積獎勵 算出大概會多少人

我是懶 體感覺得應該也不算少

那市中心發達程度會有一波躍升 而且還剛好夾在竹北跟關埔一期中間 之後真的猛

華固之後房子能給點機會嗎 哭啊

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.87.239 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZCjzbAt (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1664278373.A.2B7.html
※ 同主題文章:
　 09-27 13:28 GYGY5566. ■ [心得] 竹北/竹南 看房心得
● 09-27 19:32 mfcke. ■ Re: [心得] 竹北/竹南 看房心得
推 BLUESKY101: 樓下繼續洞房1F 09/27 19:36
推 kagaya: 基期好高2F 09/27 19:38
推 newbrain: 關埔二期價錢可能真的會太盤了 推薦大家清交大對面3F 09/27 19:39
→ newbrain: 現在高度開發中 https://i.imgur.com/4e251AS.png
推 newbrain: https://i.imgur.com/TiJFSMs.png
[圖]
 
[圖]
→ newbrain: 明天圖我就刪了 怕太多高手來搶XD6F 09/27 19:44
→ mfcke: 那些都更案都被注意很久了啊 不可能便宜7F 09/27 19:48
推 newbrain: 最值得關注的是昌益千戶新案 到時候真的搶破頭8F 09/27 19:49
推 kusomanfcu: 買老破公寓近竹科 等都更就答案了9F 09/27 19:50
→ kusomanfcu: 雙北不就演過了嗎
→ kusomanfcu: 外圍不用考慮
→ kusomanfcu: 沒地 舊 房 不就是 都更了啊？
推 newbrain: 所以最近在討論竹科外溢我才覺得好笑這邊政府作多不買13F 09/27 19:53
推 alexstag: 我跟newbrain 看同樣區域，相對被低估14F 09/27 19:53
→ mfcke: 出了台北 要都更 難啦15F 09/27 19:53
→ mfcke: 土地價值還不夠
→ mfcke: 新竹還是有很多怪用地 不缺地 其實
→ mfcke: 真的只推市中心....
→ alexstag: 忠貞新村是確定的，只是何時開案19F 09/27 19:54
→ alexstag: 孟竹那些都更才是樂透
→ mfcke: 你買外圍 就是有點圖個現在爽21F 09/27 19:54
→ mfcke: 而且之前就說過 現在開車到公司40分鐘 之後市中心蓋更多更
→ alexstag: 即使不都更，政府規劃還是有投資源在這塊，公道五煙波23F 09/27 19:55
→ alexstag: 集團會投資新的商場，輕軌也是樂透的一部分
→ mfcke: 馬上變成一小時25F 09/27 19:55
→ mfcke: 輕軌就我土木底子 運輸工程去推測 10年內 屁股都坐不到
推 kusomanfcu: 新房可以賣到50基本上新竹已經可以搞都更了27F 09/27 19:56
→ alexstag: 所以說是樂透XDD28F 09/27 19:56
→ kusomanfcu: 不然 新北一堆 都更 後才50萬的是白癡嗎29F 09/27 19:57
推 kobe58105: m大，公道三北區能買嗎？30F 09/27 19:57
推 newbrain: k大專業 我就盡在不言中了 這邊還可以穩穩租學生31F 09/27 19:57
→ alexstag: 忠貞新村昌益目前不表態，不過普遍預計要賣到快6032F 09/27 19:57
→ mfcke: 這我就不知道了 新竹確實是沒甚麼都更案 打掉透天重建太少33F 09/27 19:58
→ mfcke: 可能是沒有容積獎勵吧 50萬也沒利基
→ newbrain: 我有騎過 這邊開得快可以十分鐘到園區最後面35F 09/27 19:58
推 kusomanfcu: 所以我之前才說 就說是 明湖 高鋒 食品也可以36F 09/27 19:58
→ mfcke: 而且這是相較於周圍成本 要是外圍便宜 幹嘛都更37F 09/27 19:58
→ kusomanfcu: 老透天 1p沒多少 去比比 新大樓 近園區1p可以多少38F 09/27 19:59
→ mfcke: 公道三北區還行吧 至少還在市區 XD39F 09/27 19:59
→ kusomanfcu: 走路可以上班 何必塞車 值多少40F 09/27 20:00
→ mfcke: 老人家不肯賣吧 誰知道 因為事實就是出了台北 很少建商整合41F 09/27 20:00
→ mfcke: 一排老透天去蓋大樓
→ kusomanfcu: 講白點 地可以生出來 新竹老透天太多了43F 09/27 20:00
→ mfcke: 園區都要開車啦 走路很難上班 除非公司就在市區44F 09/27 20:01
→ kusomanfcu: 雙北都更困難是因為都是公寓45F 09/27 20:01
→ mfcke: 理想上是啦 但是台中中區也沒甚麼動靜了46F 09/27 20:01
→ kusomanfcu: 腳踏車騎過去3分半-5分47F 09/27 20:01
→ alexstag: 有容積獎勵，新竹都市計畫裡面有，其實是鼓勵都更，但是48F 09/27 20:01
→ alexstag: 獎勵是否高到有足夠誘因就不知道了
→ mfcke: 新竹也是有公寓 舊市鎮都是那樣50F 09/27 20:01
→ kusomanfcu: 不論怎說 園區周圍透天太多了51F 09/27 20:02
→ mfcke: 反正出了台北 我覺得其他縣市都更 事實上 都是視為0吧52F 09/27 20:02
→ kusomanfcu: 透天要都更很快 要不要而已53F 09/27 20:02
→ mfcke: 沒人騎腳踏車上班54F 09/27 20:02
→ alexstag: 所以都更我覺得只有清大那邊國宅有機會、老市區基本沒55F 09/27 20:02
→ alexstag: 救
→ kusomanfcu: 公寓才囉嗦57F 09/27 20:02
→ kusomanfcu: 老市區應該不行 但是旁邊一堆老透天的
推 newbrain: 最近也是因為在這附近看房發現新竹一堆團客在掃房59F 09/27 20:03
→ kusomanfcu: 離園區又近 怎說勒XD  幾個透天其實地就夠大了60F 09/27 20:03
→ newbrain: 房價就是被有錢人 有點錢的組團學長 剛需 炒起來的61F 09/27 20:04
→ mfcke: 坦白講這邊市場就不是那樣 有點妙62F 09/27 20:04
→ mfcke: 反正不要提都更了 周圍地一堆 比較快
→ mfcke: 還有真的不要提明湖路 那條路 好像中邪了 就是沒人要買
→ mfcke: 看看新竹本地人A大分享原因吧
→ LinuxKernel: 學弟應該寧願買光復路附近也不想買史蒂芬的辦公室吧66F 09/27 20:05
→ LinuxKernel: CC
→ mfcke: 但是那條路真的很妙 就是沒人要 好像異世界68F 09/27 20:05
推 newbrain: m大你應該搞錯了 關埔二期吵多久了都還沒動工啊69F 09/27 20:06
→ LinuxKernel: 關埔二期開始動一段時間了吧70F 09/27 20:07
→ LinuxKernel: 常走高鐵橋下就知道
推 TokyoHard: 我剛來新竹就住孟竹,現在我都快退了,還在聽都更.72F 09/27 20:08
→ TokyoHard: 等真的都更你再燒建案廣告給我好了
推 kusomanfcu: 地一堆 不蓋啊 透天揪幾個 搞危老 然後 地方又有政績74F 09/27 20:09
→ kusomanfcu: 等輕軌整個路線徵收確定了 就會開始了 因為那樣獎勵容
→ kusomanfcu: 積才多
→ kusomanfcu: 等建設才有獎勵容積啊
→ kusomanfcu: 也要時間啦 這個就雙北 以前的過程啊，不然要搞的像以
→ kusomanfcu: 前台中和高雄那樣區域廢墟化嗎？整個臭臭的
推 newbrain: 輕軌降子跑 到公司前還是要騎ubike啊 不然到不了80F 09/27 20:12
→ alexstag: 孟竹是真的有人在收購，不過距離要都更還有一大段路要81F 09/27 20:12
→ alexstag: 走
→ kusomanfcu: 也不是兩三年啦 用十年去看的投資83F 09/27 20:12
→ kusomanfcu: 要等政府建設啊 都不急
→ newbrain: a大內幕講一下 我看實價這邊一坪炒到40了 有點離譜85F 09/27 20:13
→ alexstag: 明湖路...只能說是個神奇的所在，破舊公寓跟高級透天社86F 09/27 20:13
→ alexstag: 區並陳的區域
→ newbrain: 最近在想說這區買來租學生應該也不虧吧88F 09/27 20:13
→ kusomanfcu: 輕軌那個確定了 位置動土 就會一起開始了啦89F 09/27 20:13
→ alexstag: 我也覺得孟竹40很扯啊...不過就是持續成交，可能低總單90F 09/27 20:14
→ alexstag: 價沒那麼重要
→ newbrain: 輕軌加社宅動土的話 那光復路不就黑暗到爆了92F 09/27 20:14
→ alexstag: 那個區域我目前看好，同樣40內我寧可買那邊的中古國宅，93F 09/27 20:15
→ alexstag: 竹東竹南給新屋控
→ alexstag: 輕軌路線過去變動過很多次，馬偕那個站點我印象中從來沒
→ alexstag: 變過
推 kusomanfcu: 韓導當時為什麼 贏78  不就是答案了嗎？因為很多地方97F 09/27 20:15
→ kusomanfcu: 玩到又老又臭
→ mfcke: 二期那邊不是再做基礎建設了 整地 下水道99F 09/27 20:16
→ kusomanfcu: 老胡不是做太久 也是因為 玩到商圈轉移加廢墟化100F 09/27 20:16
→ mfcke: 孟竹那就是用收租法評估價錢了啊101F 09/27 20:17
→ alexstag: 1500買個室內24的三房，還能抽車位，還有機會是培英學102F 09/27 20:18
→ alexstag: 區...很務實的選擇
→ alexstag: m大，孟竹那樣子算租金粗投報率可能2.5左右...也沒說太
→ alexstag: 好
推 newbrain: 一坪40還有賺頭嗎 但最近剩的都太芭樂了 開1288106F 09/27 20:21
推 bms: 本來就是現在要入手中古屋阿 沒在雙北待過都會以為老房子不107F 09/27 20:21
→ bms: 能住人 一定要新屋 殊不知到最後地點才是最重要的
推 kusomanfcu: 還有最香的是幾個透天都更成全部套房 加機車位 然後109F 09/27 20:21
→ kusomanfcu: 離園區又近
→ LinuxKernel: 園區學弟八九成都新房控啦111F 09/27 20:23

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