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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-10-27 14:50:14
看板 home-sale
作者 ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)
標題 [請益] 買預售屋轉約和青安問題
時間 Thu Oct 26 22:38:15 2023

想請問各位

我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右

因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看

又因為是預售屋轉約（明年第二季交屋），我也確認了賣方是今年以前就買的，所以技術
上沒問題

但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時

房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款

理由如下

1.暫收款15萬（對保時，含契稅.代書.印花...的費用）
2.頭期款260萬
3.貸款485萬
4.尾款32萬（交屋前才需要給建商付款）
5.仲介費總價2％

房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬

理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價

我感覺不太合理就進一步追問房仲

房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右

現在我要買這個房就是

付他講的這些錢然後把約轉成我的

撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬

也就是200萬價差這件事

我想請教的是

我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎？

我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理

請教各位是否有類似的經驗可以參考？

有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了...


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.168.87.68 (臺灣)
※ 作者: ssssssaa 2023-10-26 22:38:15
※ 文章代碼(AID): #1bEddPzF (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698331097.A.F4F.html
※ 同主題文章:
● 10-26 22:38 ssssssaa. ■ [請益] 買預售屋轉約和青安問題
　 10-27 00:11 junior020486. ■ Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題
→ jamesinhw: 既然他踩得硬，湊得出來就去買1200的啊1F 10/26 22:42
→ s7024546: 你要貸多少是明年的事，要轉約現在就是要300給他2F 10/26 22:44
推 abdd123413: 傻了才買轉約3F 10/26 22:45
推 a50847: 不要傻了4F 10/26 22:46
推 redcoin: 轉約就是這樣 你沒有房子(預售屋)所以銀行不會貸款給你5F 10/26 22:46
→ redcoin:  屋主現在就是 把他付出去給預售屋的錢+要賺的錢 加起來
→ redcoin: 跟你要現金
噓 NirOE: 賺兩百萬 要繳多少稅啊8F 10/26 22:47
推 Keade0325: 貸款以他當時合約價9F 10/26 22:47
→ Keade0325: 建議是別當盤子 有這金額直接買1200
推 agbug: 喜歡就610+70去出價，說不定就中了11F 10/26 22:49
推 williamchan: 轉約就是這樣，現金要準備很多，所以不建議買12F 10/26 22:55
推 jackyzhes: 貸多少是明年的事情 你現在要接就是得用他買價的2成+他13F 10/26 22:58
→ jackyzhes: 要賺的部分
推 chives465: 便宜，或是物件有稀有性，才會買轉約，不然現金得準備15F 10/26 23:02
→ chives465: 一堆
推 qqphor: 這時期好亂喔17F 10/26 23:02
推 yo4126: 轉約還沒開始貸款,你給的很大部分是投資客賺走的18F 10/26 23:05
推 taya1991: 看合約價貸款80%沒錯19F 10/26 23:07
推 paunch: 看條件，我當初是可以貸到轉約價8成5，不過不是青安。20F 10/26 23:11
→ paunch: 但轉約物件現金要先付
推 pisa2022: 其實少數的外商銀行可以貸“轉約價“22F 10/26 23:12
噓 kklarinet: 糕點到了23F 10/26 23:15
推 swgun: 轉約沒有過戶可言銀行怎麼敢放貸給你24F 10/26 23:16
→ swgun: 天啊真的是不是糕點
推 hypeng: 新竹2021年就是這樣，還比這更瘋狂，投客就是要拿到他要26F 10/26 23:17
→ hypeng: 賺的，剩下買家要一次付出來
→ hypeng: 要接投客的預售屋會買得很難過，也完全享受不到長年期貸
→ hypeng: 款放空貨幣的優勢，所以很多人會想去建商預售案場直接搶
→ hypeng: ，市場熱的時候買房子要比去市場挑菜還快。
推 a9470302: 一堆可以選啦幹嘛讓人家賺一手31F 10/26 23:26
→ hypeng: 新竹當年很多所謂「中人」、短期投客就是這樣，其中一堆32F 10/26 23:29
→ hypeng: 科技業中年人，拿一包獎金80萬就去訂個預售屋，接著放上
→ hypeng: 網轉賣他要實拿到他想要的獲利，200甚至300萬，他想賺的
→ hypeng: 錢就是買來真正自住的買家要吞下去，如果非他那間不可的
→ hypeng: 話，而那時還真的一堆人為了工作所在地吞下去，市場行情
→ hypeng: 也就逐漸站了上去，於是竹縣市疫情後的房價就這樣一再被
→ hypeng: 往上翻。
→ allcliche: 銀行只認合約價，不能接受就別買39F 10/26 23:30
推 peibaby: 轉約都是這樣，要付屋主已付的工程款+尚未付的尾款+屋主40F 10/26 23:31
→ peibaby: 要賺的錢
推 krit1009: 簽約了嗎42F 10/26 23:33
推 wizzer: 轉約就這樣啊 總價便宜貸款便宜43F 10/26 23:36
推 junior020486: 買轉約就是現金多，過戶完之後過一陣子轉貸44F 10/26 23:37
→ junior020486: 不過也不一定，也有人對保後可以用轉約價貸到8成
→ wizzer: 沒買過房的小白覺得不合理46F 10/26 23:38
推 tfct: 買新的不就好了 幹嘛這麼麻煩47F 10/26 23:39
推 ZackRyo: 就是原價多出來的你都要用現金補啦48F 10/26 23:39
噓 sss700304: 真是肥羊，沒錢不用再那邊硬買49F 10/26 23:40
推 a3456777: 我買轉約最近貸款，跟你說，認一手價還是二手價要看銀50F 10/26 23:41
→ a3456777: 行，所以要多問幾家確認清楚。另外認二手價的銀行會有
→ a3456777: 一個對你現在房子的估值，你二手價跟這個估值取其低
推 tfct: 又不是什麼蛋黃稀缺品 別買了啦 建商待售一堆53F 10/26 23:42
推 humanfly: 你沒有覺得他很便宜而且賣很慢嗎？這就是原因啊54F 10/26 23:43
推 tfct: 政府青安出發點本來就不是給你買轉約接盤的啊 卡關不是剛好55F 10/26 23:47
→ tfct: 嗎？
推 junior020486: 下戽哥你不要理他，建商待售雖然貸得到，但是價格57F 10/26 23:53
→ junior020486: 更高，門外漢一個
→ junior020486: 如果建商有貨，你覺得建商會一樣800萬賣給你噢XD
噓 ZhuBeiCity: 不要傻傻地聽某些人去買需要付出高額自備款的轉約60F 10/26 23:55
→ ZhuBeiCity: 拿出一堆現金去買轉約還被投客賺200萬你乾脆去買預售
→ ZhuBeiCity: tfct說的沒錯,建商待售一堆,7月禁轉後一堆建商都庫存
→ ZhuBeiCity: 建商跟代銷開始有下修賣,買預售現金負擔又不大
推 ZhuBeiCity: 幫你的人跟害你的人言論你要自己仔細去判斷
推 mysy: 買換約的就是這樣~ 自備款多，就可以買到便宜的總價65F 10/27 00:00
→ mysy: 如果有需要，日後再增貸回來。
→ appleye: 這都不知道 還是不要買了啦67F 10/27 00:01
→ mysy: 如果頭期款不足，那就買一般中古屋貸八成68F 10/27 00:01
推 yo4126: 會買轉約,就是跟建商買原價買不下去,才挑轉約69F 10/27 00:02
→ mysy: 自備超級不足 就買建商的預售屋 分期付款 但是高單價高總價70F 10/27 00:02
推 kevin190: 轉約就是連同賣家要賺的錢跟房地合一稅都要在頭期款給71F 10/27 00:02
推 junior020486: 何況轉約的價格能疊那麼多上去，大概建商也完銷了72F 10/27 00:13
→ junior020486: ，然後旁邊的新案更貴
推 junior020486: 一般中古屋能8成是因為現在冷盤緩漲，前兩年你中古
→ junior020486: 屋還一大堆貸不到8成
→ kiroru: 預售完銷的案子 買轉約的就是這樣 之後你要用轉約價去貸76F 10/27 00:33
→ kiroru: 八成是之後的事
推 PTTMAXQQ: 不然你以為為何換約這麼難賣？78F 10/27 00:49
→ PTTMAXQQ: 然後你覺得換約卻好像划算
→ PTTMAXQQ: 不就是因為自備款的問題嗎！
→ PTTMAXQQ: 預售只能用合約價去貸款
→ PTTMAXQQ: 所以市場上才會有便宜的預售換約能撿
推 solidmiss: 建議直接去屋主群 有機會碰到平轉或者繞過房仲省錢83F 10/27 01:06
→ bustinjieber: 我也買過轉約啊，看個人判斷力囉。84F 10/27 01:17
推 prostar: 轉約就是這樣 還沒交屋不能貸款阿85F 10/27 01:42
噓 VSshow: 你錢太多喔？給人爽賺幾百萬86F 10/27 02:01
→ VSshow: 這道理超像蝦皮賣家的賺法，200萬不也是要花你的時間賺
推 luckysmallsu: 建議不要太在乎人家當初買多少錢，不然你可能永遠買88F 10/27 02:57
→ luckysmallsu: 不了房…
→ LinuxKernel: 糕點到了=.= 這查一下就知道的事90F 10/27 05:23
→ k123yoo: 用估價或買價（較低的）算貸款金額成數91F 10/27 06:47
推 cutesuper: 沒錯 你買就是讓前手爽賺 但不是不能買 如果前手房型92F 10/27 06:53
→ cutesuper: 是你要的 或是價格比現在代銷便宜 那只能說對方買對了
→ cutesuper: 然後貸款通常都是認第一手合約價 你也可以自己多找 但
→ cutesuper: 貸不到你轉約價的風險很高
→ abyssa1: 轉約就是這樣 不接受就不要買啊96F 10/27 07:59
推 bjqs0827: 如果房子真的有800萬價值 過兩年再轉貸換回現金也是一個97F 10/27 08:02
→ bjqs0827: 方式啊
推 wseedw: 轉約就是這樣呀，因為你手腳比較慢沒買到建商的99F 10/27 08:02
推 vincentgotu: 如果行情1000你買800那就吞了100F 10/27 08:02
→ vincentgotu: 但這案看來你沒有還手之力 因為轉約還要自備5成的案
→ vincentgotu: 子 漲價的幅度應該跟其他普通案差不多 再花時間找別
→ vincentgotu: 間吧
→ hsuchiyi: 因為高點到了啊 仲介知道沒辦法鑑價到800104F 10/27 08:13
推 CO2: 買轉約就是給口袋有錢又想總價省錢的105F 10/27 08:42
→ CO2: 口袋沒錢 乖乖去買高總價的產品慢慢還錢
推 tenorlan: 轉約就是這樣 但我湊的出來我就去買1200 房貸40年107F 10/27 08:44
推 idmaker: 他沒說錯就是這樣108F 10/27 08:55
推 hololive45P: 轉約現金要很多啊，現在買轉約一邊都不划算，還不如109F 10/27 09:33
→ hololive45P: 買新預售
推 NCmax: 一堆在推糕點的不知道在講什麼 這就只是轉約111F 10/27 09:43
推 CO2: 不敢買的永遠都是高點 十年前跟十年後都覺得是高點112F 10/27 09:49
推 jayya7723: 轉約就是這樣；但你買到的是「現在」的價格，而不是「113F 10/27 10:02
→ jayya7723: 明年交屋時」的價格，有好有壞
推 kaoru1203: 合理啊 你買的價格又不是當初合約價，現在轉約的都別115F 10/27 10:15
→ kaoru1203: 碰啦，課稅的成本都轉嫁到消費者當然貴
推 f41101: 轉約本質是跟上一手買合約117F 10/27 10:42
推 fautumn: 怕被人賺一手是最最最白痴的想法沒有之一，你要考慮的只118F 10/27 11:19
→ fautumn: 有日後還有沒有獲利空間
推 fautumn: 就假設你會看上轉約戶就是你己經比較過現在同案代銷待售
→ fautumn: 的戶別跟這個轉約戶有價差了
→ fautumn: 你可以評估房市走向跟你手上的現金存量來規劃，但麻煩拋
→ fautumn: 棄前一手賺了多少的想法，那不關你的事，而且會害你做出
→ fautumn: 不理性的決定
推 shawncarter: 這就是轉約啊125F 10/27 12:11
→ ibsmalla: 到時成交你就是實登610卻付800126F 10/27 12:23
→ ibsmalla: 撇開有無違法不說 後面你要轉手就是買家從610開始喊稅
→ ibsmalla: 也是從610開始算
→ ibsmalla: 你賣700還算你賺110要繳稅要想清楚
推 chiao218: 請問樓上說的是真的嗎？我還以為轉約會以新價格登實價登130F 10/27 12:51
→ chiao218: 錄
推 taowoman: 房仲說的是真的，勸你不要買轉約132F 10/27 13:43
→ mimoc: 不懂的不要亂講啦，轉約就是用新價格實登啊，除非你要配合133F 10/27 13:55
→ mimoc: 他違法再私下給現金
→ aaa931324: 不懂換約去買1200的比較好135F 10/27 13:56
推 yoysky: 朋友幾年前想買人家轉約，投資客當時要賺50萬，朋友看了一136F 10/27 13:57
→ yoysky: 下跟我說，我又不是傻子幹嘛讓人賺50萬（當年770萬），結
→ yoysky: 果沒買，隔幾年後去年逼不得已要買房了，總價變成1300萬，
→ yoysky: 去年買27/坪，哪知今年台南幾乎都站上30，自己評估一下有
→ yoysky: 沒有比周遭建案便宜，有沒有足夠現金再想想吧
→ mimoc: 正常交易買多少實登就多少，現金有紀錄的，不是私下給的，141F 10/27 13:59
→ mimoc: 賣方逃不了稅
→ abc11790646: 上面很多大師真的有買房嗎?亂說一通耶0.0143F 10/27 14:26

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