※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-19 18:00:10
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 今天真的看到賣不出去加價賣
時間 Sat Nov 18 13:32:30 2023
加價賣有兩種.
一種是一般人的加價賣.
一種是投資客的加價賣.
一般人加價賣通常在於奇模子問題,或是他有甚麼計畫目標變化.
在這個房貸違約率0.05%的年代,絕大多數賣家都不急.
不急的話,例如"啊我附近有人50坪成交了2000萬,我這間52坪賣個2050萬不過份阿"
然後開2300底價2100...
之後仲介反饋又做了動作"阿現在行情不好啊""阿人家都只出1700拉"
然後賣家越來越不爽,幹,明明附近就有人賣2000萬.
因此一段時候他更不爽了.
然後開2500底價2300....結束下一回合.
在一種就是.
他要用錢,但是不急的型態.
例如他要換屋,他看了一些房子,大概價格都在2500萬的.
他覺得他的房子賣掉2050再貼一點就可以換.
(我們先不要考慮交易成本,不然舉個例要算一堆數字很蠢)
然後..
然後靠邀,他發現他突然心態改變,他要買2800的.
阿...阿錢有點不夠怎麼辦?
那只好本來開2300底價2100的,就改成開2500底價2300.
阿你說不就更賣不掉.
阿賣不掉他就不換阿....他又不急.
(上面這個,我媽常常幹這種事情,哈哈....)
3.通常發生在大物件.
大店面,開5500萬底價5100萬.
出現了一個買家很喜歡,到處打聽,到處找仲介探,又想跳過仲介來找賣家.
但問題是賣家跟他接觸後,發現極度討厭這個人,無論是磁場不合,還是對方太貪,還是怎樣.
所以不爽賣他....
所以不爽賣他....
可是那個買家到處煩仲介,仲介又會煩賣家.
所以賣家就直接開價拉8800,底價8500....
目的就是叫這個買家快滾蛋,去買別的東西,不要煩他.
直到這個買家消失了,他才把價格又從8800降回5500...
不過..這是一般物件市場不會看到的狀況....
直到這個買家消失了,他才把價格又從8800降回5500...
不過..這是一般物件市場不會看到的狀況....
幹嘛,沒看過交易也要考慮奇模子的喔...你真不懂台灣人...哈哈.
另外就是投資客的加價賣.
通常在上漲的時候.
1.他本來開1000底價950...
但是發現有新話題例如台積電來了.
立刻改開1300底價1200.
或是他看新屋狂漲,所以他的5年屋就開1300底價1200.
2.例如開1000底價950.
然後知道有兩三組買家在磨價格.
然後又是價格上升期,物件又有一定的不可取代性(無論是最便宜,或是地點特殊或是OOXX)
但是價格一直都是差一些,例如出價一直都在850 880...
但是價格一直都是差一些,例如出價一直都在850 880...
這時候投資客就把開價調到1100..底價調到1000.
跟仲介講"有一組920的我不爽讓他成,反正我不急,現在在漲我拉高慢慢賣就好"
然後兩三組買家就會有人急了,出950...
然後兩三組買家就會有人急了,出950...
投資客"成交!!"
喔,以上這招我有用過幾次...XD
(又不是只有仲介會做動作....你當我們投資客是活佛只會普渡眾生喔??我們是商人好嗎)
以上是比較常見賣不掉加價賣的狀況.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.37 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-11-18 13:32:30
※ 文章代碼(AID): #1bM4nm3F (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1700285552.A.0CF.html
對喔補一個炒做的.
以前講過區域炒作怎麼炒吧m不知道的自己翻文章.
因此,他拿來釣價格的物件,一值往上拉價很正常.
反正高價掩護低價出貨.
他社區吃8間.
兩間釣價格,開1000底價900,其他的一次釋出1~2間,開900底價850.
發現局面可以炒,所以他就把兩間開1000賣不掉的往上拉1100底價1000.
其他的新釋出就改開1000底價950.
整個一起往上拉...
這就...
這就炒作....不用解釋,他就是炒作行情的基本手法而已.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 13:35:35
市場是這樣.
一般人的操作可能會沒有實質意義,單純奇模子或是他自己要怎樣或是他需要怎樣.
但是投資人,除了菜籃族和菜鳥動作再投資內心是自住戶的那種...
真的投資人,做任何一件事情,都是有邏輯上的意義的.
(因此破案,對於越專業的人越好破,因為他們很邏輯...
你逆向工程就可以推導出他們的目的.
但是一般人...他如果是神經病,你怎樣推論他的行為??)
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 13:38:23
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/rfnarTy.jpeg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/eOkam0k.jpeg)
推 : 推3F 11/18 13:43
推 : 不急4F 11/18 13:49
推 : 推5F 11/18 13:51
推 : 想知道被仲介炒高的房價有可能跌回去嗎？6F 11/18 13:55
推 : 房仲來做訂價這件事，本身就有問題7F 11/18 14:00
仲介只是交易員.
炒高主力是建商,其次是投資客.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 14:12:01
推 : 有時候中古屋還會出現4樓開價比9樓貴8F 11/18 14:14
推 : 推9F 11/18 14:30
推 : 主要差異應該是自住的對行情基本上沒有概念10F 11/18 14:33
→ : 然後也沒有交易經驗
→ : 然後也沒有交易經驗
更大的差異是.
自住只想他自己想怎樣...XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 14:38:08
推 : 真的從來沒看過身邊有正常工作的房貸繳不出來12F 11/18 14:51
→ : 版上問甚麼買不買得起的 銀行貸得過就繳的起了啦
→ : 版上問甚麼買不買得起的 銀行貸得過就繳的起了啦
推 : 明年一月賣不掉的真的能加價賣了14F 11/18 15:02
其實之前我換屋的備案之一.
那個屋主就有拉價.
因為市場缺貨,造成所有買家就只有幾間可以選.
因此他的掛賣物件看屋率太高.
屋主就拉價.
and..還好我沒淪落到要去買備案....XD
搶到市場最後一間.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 15:08:42
推 : 今天又學了一點新知識15F 11/18 15:11
推 : 推～16F 11/18 15:28
→ : 看到今天台中北太平新案開賣17F 11/18 15:34
→ : 聽說一坪36萬起跳，總價850-2300萬
→ : 結果你看看這人潮！像菜市場在搶菜
→ : 真覺得沒有不景氣只有不爭氣！
→ : https://i.imgur.com/b6vURED.jpg
→ : 聽說一坪36萬起跳，總價850-2300萬
→ : 結果你看看這人潮！像菜市場在搶菜
→ : 真覺得沒有不景氣只有不爭氣！
→ : https://i.imgur.com/b6vURED.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/b6vUREDh.jpg)
推 : 推 謝謝老師週末上課22F 11/18 15:34
推 : 第二招也可以教訓假買家23F 11/18 16:37
推 : 太平這個 看起來的感覺是投客？24F 11/18 16:37
→ : 加價賣的通常都不急25F 11/18 16:46
→ : 好了，阿德穩了，明年DPP繼續炒房26F 11/18 16:51
→ : 樓上造什麼謠阿，DPP打炒房不打房價，繼續造謠阿27F 11/18 16:53
→ : 硬要說DPP執政房價大漲，只能說經濟做太好，沒辦法
→ : 經濟數據在那邊，假不了，吃不到餅的就去怪自己弱阿
→ : DPP在社福這邊做得也不錯，弱沒關係，餓不死的
→ : 其實我覺得把這些好手好腳的廢物餓死，社會會穩定一點
→ : 社福應該用在照顧無奈、無辜的人身上，不是照顧廢渣
→ : 硬要說DPP執政房價大漲，只能說經濟做太好，沒辦法
→ : 經濟數據在那邊，假不了，吃不到餅的就去怪自己弱阿
→ : DPP在社福這邊做得也不錯，弱沒關係，餓不死的
→ : 其實我覺得把這些好手好腳的廢物餓死，社會會穩定一點
→ : 社福應該用在照顧無奈、無辜的人身上，不是照顧廢渣
推 : 推33F 11/18 16:56
推 : 房價大漲不等於經濟做太好，必須看底層薪水。34F 11/18 17:19
推 : 底層勞工普遍3萬加班4、5萬。
推 : 底層勞工普遍3萬加班4、5萬。
推 : 底層勞工任何人來執政都不可能買房啦36F 11/18 18:04
推 : 推37F 11/18 18:05
推 : 經濟=/=薪水 股市都萬七了38F 11/18 18:26
推 : 先推39F 11/18 18:37
推 : 想看C大開釋竹北房市40F 11/18 19:35
推 : 超過豪宅線的案子真的不適合投資嗎？
推 : 超過豪宅線的案子真的不適合投資嗎？
豪宅這種東西大多數都是"收藏品"
實際的需求遠遠低於供給.
以前則是收藏品+投資炒作品.
而目前因為槓桿太爛,所以投資效應太差(你不如買一堆中小坪數)
所以現在剩下收藏品的價值.
但問題是,有錢人收藏品那麼多東西都可以收.
他為啥要收豪宅??
而就算要收,他嘛收台北市的,幹嘛收其他縣市的.
因此,豪宅市場會繼續低迷.
除非你有辦法把他的收藏品價值提升,或是投資炒作商品價值拉回來.
而且,大樓還會跟透天別墅(包含豪華農舍)競爭.
你是想要收一間高樓層景觀大樓,還是收一間占地3分的花園別墅?
除了台北以外,其他縣市可是都生的出別墅或是豪華農舍的.
再加上,台灣的中小企業式微.
豪宅的商業使用價值也大幅下降.
豪宅還有當招待所,或是喬事情,之類的作用.
也就是中小企業越多,那這些商業需求也越高.
但現在都大財團化.
也就是大財團會有需求.可是你一間大財團能有幾棟的需求?
兩間五間?
並且他們一定買最貴的,並且財團主要社交都在台北,所以都在買台北.
阿你相對以前中小企業滿地的時候.
中小企業平均買一間就好,買的也是在地的,也不會買最貴就買比較低價的.
那你說,以戶數來講,是差多少?...中小企業一人一間,那下去就是成千上萬間.
不過目前局面就是中小企業越來越少,大企業越來越大.
那豪宅在商業上需求的"量"自然越來越低.
因此在商業價值上m除非你可以創造新的商業價值給這個市場.
不然商業價值的需求也是一路萎縮.
當然啦,豪宅也有分.
例如豪宅線門檻4000萬好了,你現在在非雙北,大概坪數剩下80坪.中古屋大概100坪.
而新的公設比又很重,室內可能才40坪左右.
這個坪數和條件很容易直接衝到剛性需求.或有點錢的人的需求.
(例如住爺爺+奶奶+三個小孩各有家庭這種塞一堆人的)
所以貼著豪宅線的物件近期增值性會比以前好上一些.
主要就是因為,房價上去了,推升需求的門檻也上去了.
當然,因為過豪宅線,槓桿就被壓制,因此投資效應還是很爛.
因此市場變成,使用需求上升,但是投資需求還是很低迷...
所以他等同之前崩潰到谷底之後,開始因為使用需求上升而有一點點復甦.
但是你要期待他的動能回復正常,那是不可能的事情...顆顆.
因為投資需求還是很低迷...
而投資需求,才會衝擊到漲幅的強勢...
當然在價格上面還有一個推升力道就是.
你80坪4000萬好了,而70坪3500萬.
那70坪漲到3900萬,難不成你80坪還在4100萬?
因此實際行情還是會被推升.
只是例如3500萬的東西漲30%,你4000萬的東西可能漲15%.
漲幅會被壓縮.
另外...
過豪宅線的東西交易時間都會比線下的東西久很多.
so....基本上豪宅線上的東西還是非常不利於投資.
因此..
你要嘛有需求買來用.
要嘛錢太多買來擺顯..
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 20:25:03
→ : 反正大哥沒有輸 大哥沒有輸 XDDDD42F 11/18 21:14
推 : 請問高雄王，我有2間同社區2房，一間平車，另一間無車43F 11/18 21:28
→ : 位，社區已無2房在市場，剩3房平車和4房無車，請問我
→ : 該如何開價？台中南區17年屋，感謝高雄王。
→ : 位，社區已無2房在市場，剩3房平車和4房無車，請問我
→ : 該如何開價？台中南區17年屋，感謝高雄王。
→ : 你只有兩間 人家開多少，你開多少46F 11/18 22:02
推 : 底層薪水？2016~2023 基本工資漲了 32% 喔47F 11/18 22:07
→ : 勞工薪資的中位數與平均數，漲幅都沒底層漲的多啦 lol
→ : 勞工薪資的中位數與平均數，漲幅都沒底層漲的多啦 lol
推 : 沒額度吃下3房4房，不然籌碼就都在我手上。49F 11/18 22:19
→ : 不然就可拉社區價格，沒有自住的亂賣，感謝高雄王回覆
→ : 不然就可拉社區價格，沒有自住的亂賣，感謝高雄王回覆
→ : 太少間，你沒有籌碼，炒作效應差外51F 11/18 22:33
→ : 你沒籌碼，炒作幹嘛，兩間賣一下就光了
→ : 炒字還要花時間吊效果
→ : 你沒籌碼，炒作幹嘛，兩間賣一下就光了
→ : 炒字還要花時間吊效果
推 : 果然我想太簡單，以為2房都在我手上就可拉價，原來3454F 11/18 22:50
→ : 房也要掃掉，不然沒籌碼，感覺單純短期跑週轉，投報比
→ : 較高，不要等價格。
→ : 高雄王請問有台中的百貨公司，收租櫃位是否建議賣掉？
→ : 租金30年不漲，因跟百貨共同持分，也無法貸款。
→ : 房也要掃掉，不然沒籌碼，感覺單純短期跑週轉，投報比
→ : 較高，不要等價格。
→ : 高雄王請問有台中的百貨公司，收租櫃位是否建議賣掉？
→ : 租金30年不漲，因跟百貨共同持分，也無法貸款。
→ : 沒那麼複雜 房子開價不等於售價 有人喜歡開高給人可59F 11/18 23:02
→ : 以殺很多錯覺 也就是人家說的 開價嚇死人 成交價笑
→ : 鼠人
→ : 以殺很多錯覺 也就是人家說的 開價嚇死人 成交價笑
→ : 鼠人
推 : 感恩c大開釋62F 11/19 00:00
→ : 不是無限加價是不是看不起台灣火車頭63F 11/19 00:41
→ : 你不買，我不買，就是無價之寶64F 11/19 10:33
→ : 銀行認定價格上去就好65F 11/19 11:31
→ : 例如銀行認定我的房子都是十倍價格
→ : 然後我一間都賣不掉
→ : 但你就會看到股票崩盤，國安基金進場的時候
→ : 我去辦投資理財貸款五億出來all in 50正二
→ : 隨便漲個30-40%回來all out,把貸款還掉
→ : 然後我手上就多了一兩億以上的現金，並且沒負債
→ : 因此，銀行認定價格上去就贏一半了
→ : 這就是簡單高中等級的財商
→ : 例如銀行認定我的房子都是十倍價格
→ : 然後我一間都賣不掉
→ : 但你就會看到股票崩盤，國安基金進場的時候
→ : 我去辦投資理財貸款五億出來all in 50正二
→ : 隨便漲個30-40%回來all out,把貸款還掉
→ : 然後我手上就多了一兩億以上的現金，並且沒負債
→ : 因此，銀行認定價格上去就贏一半了
→ : 這就是簡單高中等級的財商
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