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看板 home-sale
作者 標題 四間房產操作
時間 Sat Apr 27 17:40:13 2024
請教各位擁有四間房產大大們，小弟剛買齊四間
想請各位幫忙健檢一下這樣的操作有什麼沒注意到的地方？
夫妻目前40歲
兩人年收共400萬
公司認股股利保守每年估計每年60萬
目前現金部位250萬
股票部位600萬多爲ETF，目標年領5%股利=30萬
三個小孩目前7歲6歲跟4歲，之後會就讀公立小學
這2-3年年花費約250萬，其中有85萬是房貸
目前持有A房，BCD房都是預售屋，之後會是夫妻一人各持有兩間
A房房貸剩餘1750萬，預計增貸400萬再開2年寬限，這樣2年內每月繳43000
增貸的400萬也是放ETF，每年5%股利收入=20萬
因為開寬限期的關係所以每個月可多存30000現金，一年多36萬，兩年下來可多112萬
B房總價1500萬預計2025年初交屋，交屋前要再繳110萬，打算寬限5年
前5年每月繳22000
C房總價1140萬預計2026年初交屋，交屋前要再繳170萬，因爲只能貸7成也無法寬限
所以月繳房貸爲30500
D房總價1500萬預計2026年中交屋，交屋前要再繳300萬，一樣無法寬限也只能貸七成
預計月繳房貸40500
最差狀況BCD交屋後空租，前五年年繳房貸爲90,300 x 12個月=111萬
概算後這三間到交屋都沒什麼太大風險，想得到的大概就是突然失業、生病
或不小心出意外走掉
交屋後最差狀況爲BCD三間都空租，前五年年繳房貸爲12萬x12個月=144萬
反而是交屋後的狀況比較輕鬆？
不知有沒有沒考慮到的地方？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.17.233 (臺灣)
※ 作者: CDennis 2024-04-27 17:40:13
※ 文章代碼(AID): #1cBCW2V_ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714210818.A.7FF.html
推 : 沒什麼風險 頂多提早賣掉硬吃房地合一少賺1F 04/27 17:49
推 : 心態上不要怕少賺就好2F 04/27 18:00
其實BCD三間我是打算至少放10-20年以上，之後移轉給小孩去使用※ 編輯: CDennis (220.141.171.201 臺灣), 04/27/2024 18:03:11
→ : 小孩真幸福 一人一間3F 04/27 18:06
→ : 考量政策會不會緊縮，第二間變成6-5成4F 04/27 18:07
→ : 另外小孩們教育開銷，補習才藝之類的，要先算進去。
→ : 然後利率建議抓到2.5%試算看看。
→ : 另外小孩們教育開銷，補習才藝之類的，要先算進去。
→ : 然後利率建議抓到2.5%試算看看。
推 : 現在生小孩本來就要一人一間很正常吧7F 04/27 18:11
→ : 不然小孩長大很辛苦耶
→ : 不然小孩長大很辛苦耶
推 : 總貸款抓5000萬嗎 年收貸不過吧9F 04/27 18:25
推 : 最大的風險是政策限縮貸款成數10F 04/27 18:33
推 : 一人一間小孩真幸福11F 04/27 18:35
推 : 沒拿到權狀都難說，最近想增貸再入手一間，以前很容12F 04/27 18:38
→ : 易就能過，現在銀行怕放貸置產炒房，尤其預售屋
→ : 易就能過，現在銀行怕放貸置產炒房，尤其預售屋
![[圖]](https://i.imgur.com/YGSHMJyh.jpg)
推 : 要考慮銀行不貸款給你啊...年收四百雖高，但你小孩數量也15F 04/27 19:01
→ : 多
→ : 多
推 : 真厲害17F 04/27 19:03
推 : Respect哥 怎麼改成一直po繳稅單的圖？？？18F 04/27 19:03
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3W/dyqQyUp.jpg)
推 : 精神錯亂了吧20F 04/27 19:09
→ : 貸款過不了21F 04/27 19:32
推 : 房貸過不了22F 04/27 19:45
推 : 我是覺應該貸的過吧23F 04/27 20:07
推 : 勇者24F 04/27 20:11
推 : 後面幾間的交屋太近了，只要政策又變，現金很快 就被榨25F 04/27 20:28
→ : 乾 另外應該也考慮一下，假設租不出去下的風險 （個人
→ : 建議）
→ : 乾 另外應該也考慮一下，假設租不出去下的風險 （個人
→ : 建議）
推 : 跟我一樣也是一個小朋友一間 沒幫小孩買房實在太可怕 以後28F 04/27 20:37
→ : 會不會買不起
→ : 會不會買不起
推 : 空租是連冷氣、熱水器、窗簾都不付嗎？這些都沒感覺租金也30F 04/27 20:39
→ : 很難好，會好租嗎？
→ : 很難好，會好租嗎？
推 : 你好勇 感覺房貸額度抖抖的32F 04/27 20:47
→ : 好勇敢33F 04/27 20:55
推 : 你的問題是交屋時間拉太近，34F 04/27 21:45
→ : 目前的市場跟稅制，要玩純買賣，
→ : 就是要錯開預售屋的時間，
→ : 然後善用重購退稅跟六年四百，
→ : 貸款部分我覺得沒什麼問題。
→ : 目前的市場跟稅制，要玩純買賣，
→ : 就是要錯開預售屋的時間，
→ : 然後善用重購退稅跟六年四百，
→ : 貸款部分我覺得沒什麼問題。
推 : 難怪沒人要生，今日香港，明日台灣39F 04/27 21:51
推 : 到2026年還要準備58040F 04/27 22:07
→ : 不過你還有增貸400出來
→ : 一年薪資現金流也+400
→ : 手頭現金應該是OK 看月還款嘎的怎樣
→ : 不過你還有增貸400出來
→ : 一年薪資現金流也+400
→ : 手頭現金應該是OK 看月還款嘎的怎樣
推 : 給小孩魚不如教他釣魚吧，你這樣都影響到未來教育經費了44F 04/28 00:34
推 : 總貸5200，月付20，夫妻年薪400不算三仔開銷就已經收支645F 04/28 00:40
→ : 0%囉。找看看有無認股利收入的銀行。
→ : 0%囉。找看看有無認股利收入的銀行。
推 : 怕你交屋時政策有變找不到銀行貸款吧47F 04/28 00:54
推 : 這個貸款過的了嗎?囧48F 04/28 03:26
噓 : 這不是四間房吧… 預售還沒交屋嚴格說起來不算持有一間吧49F 04/28 05:48
→ : QQ 雖然說現在新買的也沒辦法轉讓必須交屋 但頭期款有落
→ : 差啊… 再來要噓股息 都這收入了 應該要知道股息只是左手
→ : 換右手 股息不太能列入收入裡 要現金流現在有4.5%的美債
→ : 或是5%以上的公司債
推 : 喔我說的是600萬股票的股利 公司認股的嘛…雖然理論上也
→ : 是啦 但實務上流動性很差 勉強算收入還行
推 : 交屋還要簡單裝修和傢俱家電吧… 抓得太緊 穩定收租也要
→ : 一段時間
→ : QQ 雖然說現在新買的也沒辦法轉讓必須交屋 但頭期款有落
→ : 差啊… 再來要噓股息 都這收入了 應該要知道股息只是左手
→ : 換右手 股息不太能列入收入裡 要現金流現在有4.5%的美債
→ : 或是5%以上的公司債
推 : 喔我說的是600萬股票的股利 公司認股的嘛…雖然理論上也
→ : 是啦 但實務上流動性很差 勉強算收入還行
推 : 交屋還要簡單裝修和傢俱家電吧… 抓得太緊 穩定收租也要
→ : 一段時間
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