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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-06-22 08:59:11
看板 home-sale
作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
時間 Wed Jun 21 13:01:10 2023

※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: 結果今天標售的新光商業大樓跟後天標售的天母傑仕堡
: 昨天晚上都宣布延後, 開標時間另行公告
: 看來標售情況不太妙, 新光R1也跌了一趴多
: 清算之路困難重重啊

天母傑仕堡改26日開標, 新光國際商業大樓改27日開標

其他兩案新光信義華廈跟台証金融大樓標得比預期好一點點

新光信義華廈2,001,688,999元, 高於底價14.93%標給立志開發公司
台証金融大樓2,447,088,847元, 高於底價 5.33%標給聯合信用卡中心

相較之下, 台南新光三越剛好以底價標出去顯得有點....

不過重點還是26日底價114億的天母傑仕堡, 佔了總資產的1/3

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-06-21 13:01:10
※ 文章代碼(AID): #1aaeGOtT (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1687323672.A.DDD.html
推 spermbox: 底價標出去正常啊1F 06/21 13:48
→ spermbox: 他如果只算土地
→ spermbox: 一坪超過300萬了
→ spermbox: 台南地價哪來的一坪300萬以上的
→ spermbox: 底價有標出去就該偷笑了
→ spermbox: 尤其台南站前是衰退商圈
→ kyova: 對捏...我都不知道這麼貴，331萬，這價格撈不回來。7F 06/21 13:58
→ kyova: 中山店營收大概是西門店的零頭。難停車，商圈沒落。
→ IBIZA: 上面明明有建物, 哪有只算土地的9F 06/21 17:18
→ IBIZA: 台南中山店一年租金2億698萬, 依照成交價格, 報酬率4.7%
→ IBIZA: 台南中山店土地估每坪188萬
推 spermbox: 整棟大樓在賣就是買土地啊XD12F 06/21 17:27
→ spermbox: 中南部水泥根本不值錢
→ IBIZA: 哪有這種事 北中南土地差很多 但建物沒甚麼差14F 06/21 17:33
→ IBIZA: 胡說八道
推 spermbox: IBIZA大，你建物一坪算幾萬？16F 06/21 17:57
→ spermbox: 他18年的建物，又是純商用
→ spermbox: 中南部純商用不動產幾乎不值錢
→ spermbox: 除非是極精華地段
→ spermbox: 然後台南自身商業規模又不強
→ spermbox: 忠孝東路那些40年商辦會值錢，是因為台北商業機能強
→ spermbox: 同樣的東西擺在台中就是空租1年，然後自砍租金到有人願
→ spermbox: 意承租
→ spermbox: 台南更不用說，比台中淒慘
推 spermbox: 台中40年商辦大概淪為廢墟吧？
→ spermbox: 降價求租那些是主要幹道20年商辦
→ IBIZA: 你搞錯了，不是商辦不看建物，是因為一般投保2-4%，租金乘27F 06/21 18:54
→ IBIZA: 上投保倍數，通常會超過你用土地跟建物估價，但這間投保4.7
→ IBIZA: %，以商用來講非常高
推 spermbox: 很高是因為他租金高啊30F 06/21 19:04
→ IBIZA: 所以他賣太便宜了31F 06/21 19:10
推 spermbox: =.=32F 06/21 19:11
→ spermbox: 租金是隨人定的好嗎
→ spermbox: 我租給認識的人，台中商辦一坪租2000塊
→ spermbox: 投保也可以很高啊
→ IBIZA: 做好隨人訂，怎麼不訂五倍十倍36F 06/21 19:12
→ spermbox: 要看總體市場上，大型商用不動產的租金行情37F 06/21 19:13
→ spermbox: 不是個案
推 spermbox: 你看個案，那我台中40年商辦租給我自己一坪1000塊
→ spermbox: 一坪賣你25萬，你買不買
→ spermbox: 事實就是，中南部商用不動產弱的要命
推 spermbox: 我覺得你好像不了解台南
→ spermbox: 台南站前商圈早就不不如前
→ spermbox: 我在台南待了4年多，站前商圈有變弱的去趨勢
→ spermbox: 而且你拿台北的觀念下來看中南部會賠到脫褲
推 spermbox: 台北市因為商業機能強，基本上很少發生商辦或店面長期
→ spermbox: 空租
→ spermbox: 離開雙北，台北台南高雄都有大量空置商用不動產
→ spermbox: 台北多打
→ spermbox: 台中台南高雄
→ spermbox: 台中有些沒落的地方甚至是你一直降租也是租不掉
→ spermbox: 台中的商業機能已經是雙北以外最強了
→ spermbox: 你說他賣便宜了
→ spermbox: 他底價標出就已經證明
→ spermbox: 市場對那地點沒啥興趣
→ IBIZA: 他底價很可能是左手換右手好嗎......56F 06/21 19:43
→ IBIZA: 前面就有討論了
→ IBIZA: 京城是幫樂富一號標，樂福跟新光管理單位是同一個
→ kyova: 好慘... 這一帶規劃這麼爛，我也沒興趣。要等鐵路地下化後59F 06/21 19:45
→ kyova: 上面看要不要開發，那也10幾年後了。可替代的新興商業區太
→ IBIZA: 託管跟管理人都同一個，很可能背後實際持有大股東也是同一61F 06/21 19:46
→ IBIZA: 個
→ kyova: 多了。這就是賺股息賠股價的概念，沒fu糗。63F 06/21 19:46
推 spermbox: 你先去台南住一年再來討論64F 06/21 19:47
→ spermbox: 不要老是台北看全台灣
→ IBIZA: 那你先玩過商場再討論66F 06/21 19:48
→ IBIZA: 台灣我住過啊
→ IBIZA: 台南
推 spermbox: 台北的商業機能幾乎是台中的5倍以上69F 06/21 19:49
→ IBIZA: 新光一號賣資產是有這鑑價估底價70F 06/21 19:49
→ spermbox: 台中滿地商用不動產在空置71F 06/21 19:49
→ spermbox: 台北幾乎不會有那麼悲慘的情況
→ IBIZA: 不管從估價、租金、十六年漲幅，看起來這都是賣便宜了73F 06/21 19:50
→ spermbox: 我剛才算了一下74F 06/21 19:50
→ spermbox: 他所謂的4.7%投報
→ IBIZA: 18年才對76F 06/21 19:50
→ spermbox: 一整棟大樓，租金1200元/坪77F 06/21 19:51
→ spermbox: 我是不曉得台南哪來這麼美的數字
→ spermbox: 一整棟喔，從1樓到頂樓都是這個數字喔
→ IBIZA: 台南新光是17000坪，租2億，哪來的120080F 06/21 19:52
→ IBIZA: 算起來是980
推 spermbox: 980有很高啊82F 06/21 19:53
→ spermbox: 台南20年商用不動產沒有這種行情
推 spermbox: 不要一直拿信義區大直或忠孝復興sogo 來看台南
→ spermbox: 差很多
推 spermbox: 他過10年沒人去接手，你要不要負責去繳2億租金？
→ IBIZA: 笑翻，用信義區起碼3000吧87F 06/21 19:58
→ spermbox: 中南部很容易發生舊商圈殞落這種怪事88F 06/21 19:58
→ IBIZA: 你就什麼數字都拿不出來只好一直說別人用台北看台南89F 06/21 19:58
→ spermbox: 台北就算相對變弱，也不至於會很極端90F 06/21 19:59
→ spermbox: 事實就是980很貴啊
→ spermbox: 你懷疑
→ spermbox: 一整棟耶，不是1-3樓喔
→ IBIZA: 591，中西區成功路，500坪大樓55萬，一坪110094F 06/21 20:03
→ IBIZA: 8層樓
→ IBIZA: 看起來是行情價
推 spermbox: 他租出去了嗎？97F 06/21 20:09
→ spermbox: 掛591我也會啊
→ IBIZA: 笑翻，台南新光不就是真的租出去99F 06/21 20:11
→ IBIZA: 新光一號是公開交易的reits
→ IBIZA: 新光三越是實實在在繳了房租給reits
→ IBIZA: 而不是什麼自己租給自己
推 spermbox: 算了103F 06/21 20:13
→ spermbox: 你根本無法溝通
→ spermbox: 一直拿少數個案和別人開的天價待租物件爭論
→ IBIZA: 我是不知道要溝通什麼，人家用這個租金租，財報就有，你說106F 06/21 20:14
→ IBIZA: 自己租自己，誰才是無法溝通？
→ spermbox: 你如果覺得他賣便宜了，那就賣便宜了108F 06/21 20:14
→ IBIZA: 你才是用自己幻想爭論吧109F 06/21 20:14
→ spermbox: 勸你永遠投資店面商辦不要離開台北110F 06/21 20:15
→ IBIZA: 太多佐證可以說明賣便宜了吧111F 06/21 20:15
→ spermbox: 中南部不是你天龍人理解的那樣112F 06/21 20:15
→ IBIZA: 笑翻，我基隆人113F 06/21 20:15
→ IBIZA: 我媽桃園人，我也住桃園很久
→ IBIZA: 我都不想說你外行人
→ IBIZA: 從鑑價、租金、漲幅、疑似左手賣右手，都可以懷疑賣便宜
推 spermbox: 我外行？117F 06/21 20:17
→ spermbox: 我手上就有商用不動產啊
→ spermbox: 隨便你
→ IBIZA: 還真沒聽說過120F 06/21 20:18
→ IBIZA: 從頭到尾你什麼屁也舉不出來，當然只能隨便我
→ IBIZA: 不然你能講出什麼
推 spermbox: 上次被你罵不懂稅法123F 06/21 20:21
→ spermbox: 我沒意見
→ spermbox: 至少上次你解釋有道理
→ spermbox: 這次你只是用單一個案和一個天價待租物件解釋
→ spermbox: 我無法接受
→ IBIZA: 其實還有另一個七樓的一坪租750128F 06/21 20:23
→ IBIZA: 說是個案，那你的個案呢？
→ IBIZA: 一下建物不算，只算土地，一下明明980算成1200？
→ IBIZA: 出售鑑價土地鑑多少建物鑑多少都有得查的
→ IBIZA: 估價師都不懂，只有你懂？
推 kusomanfcu: IBIZA 才是對的133F 06/21 20:29
→ kusomanfcu: 小盒你講錯了
推 kusomanfcu: 中西區店面可以到2000
推 spermbox: 你有在看樓層嗎136F 06/21 20:34
推 kusomanfcu: 上市商業租金 不少會實價登錄137F 06/21 20:35
推 spermbox: 放上來看看啊138F 06/21 20:36
推 kusomanfcu: 那帶透天 透店 店面 平均是2800139F 06/21 20:36
→ spermbox: 估價師？140F 06/21 20:37
→ spermbox: 算了
→ spermbox: 隨便你們講
→ spermbox: 反正板上應該也沒有身價超過30億的
→ spermbox: 這種大型商用不動產交易跟我們小投資客無關
推 kusomanfcu: 591 上出租不會掛 差異太大的 時間成本你懂嗎？145F 06/21 20:43
→ kusomanfcu: 你空一個月租金會差多少？
→ IBIZA: 板上有參加新光一號清算的起碼三四個147F 06/21 20:43
→ kusomanfcu: 就算有也不多148F 06/21 20:43
推 kusomanfcu: 最多差到1/3 推估
→ kusomanfcu: 就是2500 店面的話 上面 就是850
→ kusomanfcu: 商辦 +店面 均價推算
推 cka: 新光為啥房地產一直賣掉？152F 06/21 20:53
推 kusomanfcu: 那麼這樣來看980租金是合理的153F 06/21 20:56
→ kusomanfcu: 保險阿
→ kusomanfcu: 那個是reits 然後主要持股仔要清算
推 kusomanfcu: 但是有沒有低賣 不知道 因為那帶最強的商業就是他自
→ kusomanfcu: 身...
→ IBIZA: 新光一號在清算，其實已經不是新光的158F 06/21 20:59
→ kusomanfcu: 看來台灣淺碟市場 連reits 都是159F 06/21 20:59
→ kusomanfcu: 能接手的本來就少
推 kusomanfcu: 還有上市公司 講租金亂搞？ 你可以試試看啊
推 spermbox: 時間成本？162F 06/21 21:49
→ spermbox: 你又知道他掛幾天了？
→ spermbox: 搞不好剛掛沒多久
→ spermbox: 空一個月？
→ spermbox: 台北東區那些空租的，他們有差嗎？
推 spermbox: 回到一剛開始的問題
→ spermbox: 你20年屋齡的商用不動產
→ spermbox: IBIZA大
→ spermbox: 你自己說
→ spermbox: 建物一坪應該估多少比較合理？
→ spermbox: 既然你一直反駁我土地房屋價款分配錯誤
→ spermbox: 那你開一個合理數字嘛
推 spermbox: IB大你好像不知道
→ spermbox: 你說7樓一坪租750的那間
→ spermbox: 他空租好長一段時間囉
→ spermbox: 如果喜歡用天價待租物件當成佐證
→ spermbox: 我沒意見
→ spermbox: 請繼續
→ IBIZA: 你意見明明就很多 哪裡沒意見180F 06/21 23:20
→ IBIZA: 實價登錄租金就有一間108年7層750的了
→ IBIZA: 其實根本不用跟你講這麼多 台南新光三越 16年來租多少都有
→ IBIZA: 財報可以看
噓 firstbankMA: 精蟲盒子別再亂講話了 根本沒買賣過的咖小184F 06/22 00:43
→ abyssa1: 討論台南的商用不動產又講到估價師…185F 06/22 02:25
→ abyssa1: 害我一直想到台南市不動產估價師公會
→ abyssa1: https://bit.ly/3PlpV5H 新光三越A8 2015標售
→ abyssa1: 精盒還扯台北信義區 信義計畫區價格是這樣好嗎
→ abyssa1: 地坪單價1000萬 建坪單價130萬 投報2.55%

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