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盡信書不如無書

問人之前，建議可以自己先做一些功課，用數據量化觀點看區域，可以消弭雜音


1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好，從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二)

2.區域就業機會多寡     (就業機會越多越好，從區域財團有無形成產業鏈可窺一二)

3.房價基期             (基期越低越好，土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本)


區域符合上面這三項指標，買了不一定會大漲，但絕對抗跌

符合上面三個指標，在房市下行週期

不易因 沒有剛需 + 基期已高  導致房價消風修正的情況發生

其中，基期高低是相對的、是區域之間比較出來的，用個人感受來看易流於喜惡而失真


符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6


4.國土建設規劃  (中央政府/地方政府  對該區域有沒有 中長期的建設計劃)

5.自住個人喜好  (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多)

6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭，總有剛需買家沒得選，用低房價基期換取交通方便)


相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌

4/5/6 這三點偏向如何賺漲

上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長

上面提到的第 2點 有完整產業鏈   等於有財團利益盤據於該區域之上

通常只要中央或地方有政客對區域  以政府的角色開出支票

提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成


就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團

政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽  日後政壇自然更上一層樓



(但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區  只看區域缺點  優勢全都無視)

會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋   並把早期進場的民眾視為投機的房蟲

而這些魯空  10年、20年過去  也會是唯一的輸家



所以只要符合 1/2/3前提下

政府有拿出第 4點  畫出大餅  大概率都會有完成的一天  早或晚而已

因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益  完工=選票


第 5點 講一般平民買賣房屋的人性

你買自己喜歡的房子  遇到房市好 你一定捨不得賣  人家要出天價你才捨得

遇到房市下行  你自己捨不得低價賣  不缺錢的情況下  大多拿去租人或是直接不賣了

上述這種被魯空稱之為房蟲的心態  就是不動產賺大錢的心法所在


如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客  否則大概率賺一手就會跑了


最後一點 也就是第6點  是我個人投資房屋土地的偏好

在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下

倘若該區域又難得又存在第 6點，我就會放比較多籌碼下去


就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5，我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋
(當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣  這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了)


買不起 A9




同樣的道理




但我個人不偏好，不代表楊梅不好，或許楊梅比較適合你也未可說


就像開頭說的  至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析

網路上的聲音、想法，往往沒有足夠強的證據支撐

我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷

雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯

但不代表我看好的草漯一定會成功   所以我講的話  你看看參考就好

特別如果你是自住需求  多去實地探訪走走  之後做的決定  相信才會是適合你的選擇

祝福你 :)

※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言：
: 請教一下
: 目前想要購買2房車物件
: 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點
: 觀音：靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區
: 富岡：3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方
: 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢
: 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己

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※ 作者: DarkAlex 2023-07-07 22:38:02
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