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看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?
時間 Fri Jul 7 22:38:02 2023
盡信書不如無書
問人之前，建議可以自己先做一些功課，用數據量化觀點看區域，可以消弭雜音
1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好，從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二)
2.區域就業機會多寡 (就業機會越多越好，從區域財團有無形成產業鏈可窺一二)
3.房價基期 (基期越低越好，土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本)
區域符合上面這三項指標，買了不一定會大漲，但絕對抗跌
符合上面三個指標，在房市下行週期
不易因 沒有剛需 + 基期已高 導致房價消風修正的情況發生
其中，基期高低是相對的、是區域之間比較出來的，用個人感受來看易流於喜惡而失真
符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6
4.國土建設規劃 (中央政府/地方政府 對該區域有沒有 中長期的建設計劃)
5.自住個人喜好 (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多)
6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭，總有剛需買家沒得選，用低房價基期換取交通方便)
相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌
4/5/6 這三點偏向如何賺漲
上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長
上面提到的第 2點 有完整產業鏈 等於有財團利益盤據於該區域之上
通常只要中央或地方有政客對區域 以政府的角色開出支票
提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成
就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團
政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽 日後政壇自然更上一層樓
加上第 3點 區域房價基期低 政治人物/建商/財團 支票開出前、兌現前 逢低買進土地
建設陸續完成後 政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜 國家也因此更加繁盛
只有早期看衰 認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空
建設陸續完成後 政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜 國家也因此更加繁盛
只有早期看衰 認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空
(但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區 只看區域缺點 優勢全都無視)
會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋 並把早期進場的民眾視為投機的房蟲
而這些魯空 10年、20年過去 也會是唯一的輸家
所以只要符合 1/2/3前提下
政府有拿出第 4點 畫出大餅 大概率都會有完成的一天 早或晚而已
因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益 完工=選票
第 5點 講一般平民買賣房屋的人性
你買自己喜歡的房子 遇到房市好 你一定捨不得賣 人家要出天價你才捨得
遇到房市下行 你自己捨不得低價賣 不缺錢的情況下 大多拿去租人或是直接不賣了
上述這種被魯空稱之為房蟲的心態 就是不動產賺大錢的心法所在
如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客 否則大概率賺一手就會跑了
最後一點 也就是第6點 是我個人投資房屋土地的偏好
在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下
倘若該區域又難得又存在第 6點，我就會放比較多籌碼下去
就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5，我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋
(當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣 這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了)
買不起 A9
但在林口工作 或是喜歡林口街廓 喜歡三井 需要到工一工作的 要新房子就會乖乖買A7
換句話說，以投資角度來看，A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了
但若你要自住、漲幅不是你最大考量，預算又夠，以上述的例子就是買 A9比較爽
換句話說，以投資角度來看，A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了
但若你要自住、漲幅不是你最大考量，預算又夠，以上述的例子就是買 A9比較爽
同樣的道理
草漯有青埔可以蹭，又符合 1/2/3/4/5，故成了個人偏好投資草漯的原因所在
楊梅相對來說，少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭
就不是個人偏好的投資所在
楊梅相對來說，少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭
就不是個人偏好的投資所在
但我個人不偏好，不代表楊梅不好，或許楊梅比較適合你也未可說
就像開頭說的 至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析
網路上的聲音、想法，往往沒有足夠強的證據支撐
我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷
雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯
但不代表我看好的草漯一定會成功 所以我講的話 你看看參考就好
特別如果你是自住需求 多去實地探訪走走 之後做的決定 相信才會是適合你的選擇
祝福你 :)
※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言：
: 請教一下
: 目前想要購買2房車物件
: 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點
: 觀音：靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區
: 富岡：3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方
: 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢
: 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.85.57 (臺灣)
※ 作者: DarkAlex 2023-07-07 22:38:02
※ 文章代碼(AID): #1ag2DCsR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688740684.A.D9B.html
推 : 精闢 條列都弄出來了1F 07/07 22:42
→ : 垃圾學區也是會額滿的因為附近都沒學校了2F 07/07 22:45
推 : 有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是
推 : 有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是
推 : 推認真4F 07/07 22:47
→ : 這很簡單 新屋總是會老的 ，重點在為什麼有些人不會5F 07/07 22:48
→ : 讓社區爛掉有些人會
→ : 讓社區爛掉有些人會
推 : 草漯真的不錯7F 07/07 22:48
推 : 文筆流暢讀起來很輕鬆，內容充實有用。8F 07/07 22:55
推 : 精闢9F 07/07 23:00
推 : 建議原po真的喜歡那就買那，只要某些區域ㄧ談到，特定ID就10F 07/07 23:02
→ : 跑出來了
→ : 跑出來了
推 : 小心草漯王肉搜你祖宗十八代出來罵，連你賣了什麼東西都能12F 07/07 23:06
→ : 翻出來罵
→ : 翻出來罵
推 : 厲害！14F 07/07 23:14
推 : 草螺真的有料15F 07/07 23:14
推 : 草漯哥這篇客氣推16F 07/07 23:16
推 : A7買滿手了, 躺著看戲 ><
推 : A7買滿手了, 躺著看戲 ><
推 : 內文不錯，但楊梅是吃五楊高架吧18F 07/07 23:22
推 : 寫得很好19F 07/07 23:41
→ : 有人跟我說你就是連經理，真的嗎？20F 07/07 23:49
→ : 聯發哥方便透露一下連經理是何方神聖嗎 ?21F 07/07 23:55
→ : 草漯的代銷王啊22F 07/08 00:18
→ : 我還以為草漯代銷王應該是寶佳體系的管爺 lol23F 07/08 00:21
推 : 連經理在草漯賣出的總量體應該有超過管爺喔24F 07/08 00:28
推 : 講得很不錯啊25F 07/08 00:30
→ : 123同時符合的還會放在那邊等人買嗎…26F 07/08 00:30
→ : 對於我這種只有“摩托車”的人很難從台北到草漯去看房27F 07/08 01:06
→ : ……，但到富岡還可以騎車去換火車……
→ : ……，但到富岡還可以騎車去換火車……
噓 : 青埔還有很多空地沒開放 要蹭也輪不到草漯29F 07/08 01:15
→ : 同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了
→ : 同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了
→ : 桃園很多地方都有123吧31F 07/08 01:17
噓 : 草漯去高鐵站要20分鐘 過嶺去高鐵站12分鐘 自己評估32F 07/08 01:20
推 : 草漯20初 過嶺站上30了 價格有差33F 07/08 01:59
推 : 富岡與草漯 價格差不多 好比較
→ : 大概猜出就是預算上有所考量
→ : 富岡還是老人居多有台鐵 ；草漯多藍領人 機能好，
→ : 兩個都離市區很遠
推 : 富岡與草漯 價格差不多 好比較
→ : 大概猜出就是預算上有所考量
→ : 富岡還是老人居多有台鐵 ；草漯多藍領人 機能好，
→ : 兩個都離市區很遠
推 : 草漯光是就業就贏富岡了呀38F 07/08 05:44
→ : 富岡除非你在台鐵上班而已
推 : 富岡是有車站 但我覺得在桃園市 車站不是很重要
→ : 這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同
→ : 富岡除非你在台鐵上班而已
推 : 富岡是有車站 但我覺得在桃園市 車站不是很重要
→ : 這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同
推 : 認真文推42F 07/08 08:42
噓 : 這些新竹東區北區香山、新竹縣湖口新豐竹北全部都屌43F 07/08 08:44
→ : 打
→ : 打
噓 : 大哥，你要捧草漯也不是這樣吧，吃青埔外擴過嶺都不敢45F 07/08 09:17
→ : 說了
→ : 說了
推 : 有條有理，長知識了47F 07/08 09:42
推 : 依6來講楊梅可能只能蹭中壢，但12345點完全大勝草漯吧48F 07/08 09:49
→ : …
→ : …
推 : 別的不說，光楊梅有壽司郎 Hama壽司 兩間星巴克 兩間50F 07/08 09:55
→ : 麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯
→ : 麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯
推 : 要說蹭，在差楊梅還有龍科可以蹭，又有國道一號跟兩個火52F 07/08 09:58
→ : 車站，再看看房價跟草漯的房價，我實在不知道楊梅怎麼輸
→ : 車站，再看看房價跟草漯的房價，我實在不知道楊梅怎麼輸
推 : raw data54F 07/08 10:22
噓 : 請說一下新竹哪一點沒你說的？？55F 07/08 11:05
推 : 草漯投資不錯 自住就先不要 工業區第一排的空氣 低端56F 07/08 11:19
→ : 人口密度 真的要環境好點 往二聖路那側比較優些
→ : 人口密度 真的要環境好點 往二聖路那側比較優些
推 : 新豐湖口就不是直轄市是要比山小58F 07/08 11:38
→ : 而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥，按照這邏輯應該去買
→ : 雙北啊 講山小
→ : 而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥，按照這邏輯應該去買
→ : 雙北啊 講山小
推 : 草漯真的不錯，實際走訪空氣並不差61F 07/08 12:14
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