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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-07-13 20:21:08
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [新聞] 無懼打房追殺！　資深投客現身曝：早轉
時間 Wed Jul 12 22:49:31 2023

商辦跟住宅差很多.

直接舉例給你看.


目前高雄最悲情的不動產.

https://business.591.com.tw/sale/13754150
[辦公]長谷世貿商辦 - 591租屋網
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開價10.x萬一坪.
(這是開價,殺價至少10%起跳,殺到15%都不會太意外,20%則無法判斷)

而這一棟,10年前可以買在6.x萬一坪.
(這是成交價...後面都是講成交價非開價)


九如路.

https://business.591.com.tw/sale/13847364
[辦公]高雄車站百坪商辦【三面採光，出價來談】 - 591租屋網
[圖]
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開價16萬一坪.

2009的時候9萬一坪.

2012年的時候10萬一坪.


四維路

https://business.591.com.tw/sale/13605841
[辦公]🅰️【新灣商辦】明亮採光高樓景觀商辦 - 591租屋網
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開價約17萬一坪.

2012年的時候9~11萬一坪


正新灣區

https://business.591.com.tw/sale/13765223
[辦公]★大眾財經★R7捷運景觀角窗3平車辦公室 - 591租屋網
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591為您提供：高雄市前鎮區辦公,,★大眾財經★R7捷運景觀角窗3平車辦公室 ...

 

開價19萬一坪.

2013年的時候14萬一坪....這我非常肯定,因為我差點買.


正新彎區的驚喜.

https://business.591.com.tw/sale/13840235
[辦公]驚喜價出售!商用5百多坪使用空間 - 591租屋網
[圖]
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開價約11萬一坪

2013的時候3萬一坪...我很肯定,因為我有一間給他殺2萬一坪沒買到..XD


正新灣區

https://business.591.com.tw/sale/13805126
[辦公]亞洲新灣區-瞰海景觀-遠東曼哈頓商辦 - 591租屋網
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開價29萬一坪.

2012年的時候18萬一坪.



當然有一些指標性的現在都沒賣.

例如領袖企業港景.

亞太經貿.

85正面港.(其實85辦公表現並沒算差..就普普)

北高博愛路正路上的幾棟.



因此商辦的整體表現遠不如住宅之外.

商辦彼此的表現連動性比住宅低很多.

而目前局面的狀況.

當時最便宜的垃圾價商辦漲最兇.

例如亞太投資,土地公等等,都是翻三倍起跳.

但是50大樓也是垃圾價,但表現就是很爛.
(管理費太貴+摩天樓干涉進駐產業太多.
 不知道某人會不會再跳出來跟我肌肌歪歪說50問題不是在管理費.哈哈~~~~)

比較冷僻的四維路底也有一定的翻漲.

而話題區表現並不佳,新彎區一般商辦成長性不怎麼樣.

不過"永久海景"目前缺貨,所以無法判斷稀有產品的反應狀況怎樣.
(非永久海景的價格成長性不怎麼樣)




因此商辦喔.

也不是說不能發大財.

你要想要是當時亞太投資讓我給2萬買下來.

現在就翻差不多五倍了耶.

這樣算不算發財...

但是...

你要會玩啊.

你要會判斷阿..XD


你只會"買地點"...所以買新彎區??

你只會"買好"...所以買A辦?

你只會OOXX.

那你會被市場修理到媽都不認得.

同樣新彎區,每一棟的表現都不一樣.

你告訴我你怎樣買?

阿買好?你是買海景還是買新還是買門面還是買OOXX??

你有挑對媽?.....

不要挑了半天,增值還不如85的正面港景....

那個被別人笑是樓鳳摩天樓,毒販樓的85,增值還贏過你所謂的好.

那你要不要找個洞鑽進去?


因此,外行人最愛講的...

買地點....

買好.

喔....聽到就知道你外行拉.



投資...不是這樣投的.


而商辦最大的問題就是彼此連動性低+市場整體反應又不強.

你投錯了.

那...


反正你的錢,又不是我的錢.

哈哈....



阿你說好難喔怎麼辦?

沒經驗怎麼辦?

不會判斷怎麼辦?


阿就不要買阿.

你不懂硬買幹嘛.

他又不是整體都很強勢的產品...

你幹嘛硬要跳這個坑?

如果他像住宅那樣整體都很強勢,你買錯多少還是可以賺不少.

但商辦,他又不強勢,你買錯....你會哭喔.


當然你說你想要了解市場.

那行.

你多準備很多很多錢.

分散投資,一次買個5~10棟你認為有潛力的.

未來只要你壓中1/3就好,那怎樣你都還是有一定的收益.

並且可以賺取不少經驗.

那十年後,你再度投資.

你自然就會判斷了....

so...拿錢去買經驗嚕,不然怎麼辦?



這就是商辦.

各位自己小心.


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.97.172 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-07-12 22:49:31
※ 文章代碼(AID): #1ahhrzgl (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1689173373.A.AAF.html
推 chen831030: 不如直接老公寓嗎1F 07/12 22:52
推 Tylose: 投資客的鐵則：要買得便宜2F 07/12 22:52

海景缺貨.

所以無法判斷海景的炒作效應.

不過目前局面來看,海景應該也沒到很強勢.


之前本來要炒景觀,但是這一波冷盤比較早.

所以景觀炒做也熄火.

如果景觀有炒起來.


那海景港景河景湖景的漲幅也可能很可口.


然後買便宜要小心50大樓這種.

他很便宜,但問題就是,他到現在依然很便宜//

所以便宜也不是絕對...你要判斷牠的可利用性和持有成本等等.
(摩天樓的利用性很低...一堆產業都無法進駐,消防法規的問題)


so..買好有買到炒做產品爆噴的機會.

買便宜有大補漲的利潤.

但都有其風險,並且都需要慎選產品.


商辦不是一個容易玩的東西.

比店面困難很多.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/12/2023 22:56:32
推 grotwpig645: 老公寓屌虐商辦？3F 07/12 22:58
→ kage01: 住宅都還沒玩完 商辦還是不要碰好4F 07/12 22:58
→ Tylose: 我雖然轉移陣地，但完全不考慮商辦，哈哈5F 07/12 23:06
推 jump0517: 老公寓一票 好租又省稅金6F 07/12 23:06
→ Tylose: 我要學s26，朝DIY神人之路邁出第一步7F 07/12 23:07
→ kage01: 來學DIY好像不錯8F 07/12 23:13
推 NTU303150195: 懷念s26+19F 07/12 23:13
推 freeclouds: 廠辦漲很多啊 高雄很多工業地飆很兇耶10F 07/12 23:18
推 qqphor: 推11F 07/12 23:21
推 yiliang1107: 不是便宜，「是價差」，相對便宜待補漲12F 07/12 23:21
→ yiliang1107: 如何判斷這個價差是否有利潤，就要做功課XDD
→ kage01: 推樓上14F 07/12 23:29
推 frowning1226: 推～15F 07/12 23:36
推 D9722162: 對啊，最近都沒看到s26大16F 07/12 23:40
推 howhow801122: 商辦競爭物件太多嗎 都沒漲17F 07/12 23:49
→ CrazyKill: https://i.imgur.com/KC1IFTB.jpeg18F 07/13 00:08
[圖]
→ qwertymax56: 商辦就不是剛需啊，台灣景氣也沒有好到各行各業都在19F 07/13 00:13
→ qwertymax56: 找點當辦公室，再來疫情之後，某些自主性高的產業到
→ qwertymax56: 定點上班的需求可能又更少了。如果拿來當住宅第一個
→ qwertymax56: 龍蛇混雜品質差、貸款成數也有差
→ qwertymax56: 有些新商辦還要花錢買一些莫名其妙的公設譬如共用廁
→ qwertymax56: 所之類的，消防又很嚴格
→ CrazyKill: https://i.imgur.com/TP8KA71.jpeg25F 07/13 00:21
[圖]
推 Belieeve: CrazyKill可以不要一直推跟主題無關的文嗎= =26F 07/13 00:23
→ Belieeve: 推好文
推 aass5566: 商辦能不能住人啊？能不能買商辦當住宅住？28F 07/13 00:23
推 ice1015: 商辦我覺得是給大資本的企業，反正錢沒地方去，結算週期29F 07/13 00:28
→ ice1015: 又能拉很長，甚至還能自用，虧不了。
推 diablojonn: 台北點好的還是不錯31F 07/13 00:49
→ sernidle: 大公司如果要其實都可以自己蓋 小公司一張桌子就是商辦32F 07/13 00:55
→ sernidle: 而且這種標的跟景氣息息相關 除非有明確前景不然很少公
→ sernidle: 司會突然承租 但還是推分析
推 ice1015: 商辦要是不能住人全趕出來，你看雙北住宅會不會飛天35F 07/13 01:04
推 qooisgood: 高雄缺A辦啦 過去20年幾乎沒什麼36F 07/13 01:24
→ qooisgood: 新商辦完工 現在檯面上的那些商辦
→ qooisgood: 都是80年代 台灣經濟起飛時蓋的
→ qooisgood: 裡面的設備多半到了使用年限
→ qooisgood: 但在高雄 除非向中鋼這種本很粗
推 diablojonn: 北市一般事務所免變更可以當住宅使用41F 07/13 01:26
→ qooisgood: 不然根本不可能自己花錢蓋一棟42F 07/13 01:26

興富發蓋了一棟.

然後被嚇到了.

就不蓋了.


不過特貿三被強迫一定要蓋.

所以特貿三會有.

外加三發彎區那邊還有一棟.


另外北高也有10年內的.

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 01:27:50
→ qooisgood: 有新A辦 很多公司還是會想換過去的43F 07/13 01:27

另外高軟現在不太限制產業.

所以高軟一期有很多棟.

二期也在開發中,也會蓋很多棟.


只是高軟一期的價格也沒漲多少.
※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 01:28:24
→ qooisgood: 而且現在ESG正夯 那些老商辦沒一棟44F 07/13 01:28
→ qooisgood: 符合ESG標準 新商辦才有辦法跟國際
→ qooisgood: 標準接軌
推 qooisgood: 高軟的規格稱不上A辦吧XD
推 asdf159000: 推48F 07/13 02:16
→ Best5566: 原來你不是很懂商辦49F 07/13 08:51
→ ceca: 應該比絕大多數人懂，尤其樓上50F 07/13 08:56
→ ceca: 我手上還有兩間微型商辦，科科
→ ceca: 另外，真的要講缺，北高缺C辦
→ ceca: 缺，補習班，舞蹈教室鞥，養老院可以進駐的C辦
→ ceca: 其實A辦並不那麼缺，所以建商財團愛蓋不蓋
→ ceca: 缺A辦，北高義享二期就不會蓋這麼慢了
→ ceca: 灣區也不會那麼多空地
→ ceca: 高雄企業自己愛蓋透天甚至小樓當總部
→ ceca: 製造業愛用廠辦
→ ceca: 所以市區A辦需求不大
→ ceca: 但是北高因為199x年那一波發展還沒多少
→ ceca: 所以B辦C辦數量不足，很多補習班找不到地點
→ ceca: 補習班包含，圍棋教室，書法教室這種
→ ceca: A辦又不給他們進駐
→ ceca: 尤其美術館農16這邊特缺
→ ceca: 可惜這種東西無法有供給，呵呵
→ ceca: 因此商辦這種東西，你沒有跳到市場實際觀察需求
→ ceca: 很容易踩雷
→ ceca: 比烏克蘭坦克還容易被炸翻
→ ceca: 跟你理論推論和名嘴寫手幻想都差很多
→ ceca: 其實連興富發都算踩雷
→ ceca: 他六合CBD 現在還沒完銷
→ ceca: 要是蓋住宅，他早就撈完跑了，都幾年了
→ ceca: 當然不信的可以到市場操作跟我對賭
→ ceca: 我一向很樂意看別人在市場跟我對做，科科
→ ceca: 講好不敢講，但講風險和地雷，這個我很敏銳
推 NTU303150195: 後悔信仰不夠，正二抱不夠久76F 07/13 09:34
→ ceca: 看起來升息快結束了77F 07/13 09:51
→ ceca: 升息結束，股票再撈一波，可以準備看風向回來買房啦
→ ceca: 當然如果川普選上，會不會又走寬鬆
→ ceca: 那就再觀察
→ ceca: 他要拉製造業回美國，寬鬆貨幣政策是必要配套
→ ceca: 一方面產業有錢投資，另一方面，消費上升需求才上升
→ ceca: 而如果川普上又要走這條路
→ ceca: 股票就可以再撈一波再走
→ zeroyaking: 說人家不懂 自己又回不了文85F 07/13 10:31
→ qqphor: 再推86F 07/13 11:13
→ NTU303150195: 感謝c大87F 07/13 12:20
推 encoreg57985: 長知識88F 07/13 13:00
→ spermbox: 推爆89F 07/13 13:58
推 spermbox: 不過C卡你的觀點很妙
→ spermbox: 你說發哥的高雄商辦踩雷
→ spermbox: 又說高雄不太缺A辦
→ spermbox: 但台中我看到又是不同一番景象
→ spermbox: 台中七期的A級商辦，發哥反而貢獻不少
→ spermbox: 甚至發哥的NTC直接取代湖心亭變成台中的地標建築

每個都市又差很多.

不過台中比較特別.

興富發的人也說過.


台中是一個很有趣的地方.

主要是他地下經濟的規模很龐大.

但是這是檯面上看不到的.

所以他會有很多你邏輯上無法推論的情況產生.


而近年,地下經濟需要辦公室!!!!

並且地下經濟需要A辦還蛋黃區的!!!!!!


因此商辦特別麻煩.


之前有台北的舞蹈大咖教練,跑到高雄買3x年商辦.

然後借給他的學生開教室.

那個大咖的兒子自己講,他老爸就只是要屯房.

因為他在台北的現在40年老大樓教室增值賺到翻掉..

不過搞到今天,雖然帳面上也是有賺.

但是似乎還沒有翻倍.


恩...不如買住宅.XD


所以跨縣市投資尤其台北跨出來或是跨進去.

就已經有水土不服的問題.

如果跨縣市投資商用不動產.

那風險會非常高.

這也是興富發也踩雷的原因.

他想要複製台中經驗過來.

結果高雄市場不買單.

去研究才發現是經濟結構差異.


另外辦公室的供需都不是很大.

因此不同都市的一些不同,都會直接大幅影響辦公室市場.


反觀店面都沒辦公室這麼麻煩...

※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:17:12
→ spermbox: 甚至最近發哥才剛完成TOP1經貿中心96F 07/13 14:11
→ spermbox: 很妙
→ spermbox: 台中跟高雄情況落差那麼大
推 spermbox: 甚至台中A辦豐邑親家都貢獻不少
推 spermbox: 最近聯聚也開始打廣告，準備再推案蓋聯聚中維
推 spermbox: 莫非聯聚也專賣地下經濟？
→ spermbox: 聯聚中庸裡面進駐的公司大多都是能見光的吧XD
→ spermbox: 另外，鼎盛大樓裡面也不是只有那些地下產業鍊
→ spermbox: 還是有正常的
→ spermbox: 但台中的問題在，這些商辦再漂亮，也不過是租給中部分
→ spermbox: 公司
→ spermbox: 所以需求一直很小，蓋太多就過剩了

這是一個競爭問題.

因為本來供給量不多.

當地下經濟需求產生後.

就產生市場競爭現象.

因此有需求A辦的公司也被逼著只能大家搶.


另外,地下經濟很多也都掛有頭有臉的公司.

甚麼科技,生科,綠能,OOXX.


地下經濟不是只有詐騙和討債...

或是說它們並不是只有典型的詐騙和討債..XD


而高雄則是製造業居多.

製造業不太需要A辦.

而199x年的時候,高雄結構跟現在不太一樣.

那時候其他產業也多,所以辦公室有一定需求.

到現在製造業佔比大幅拉高後,自然辦公室需求就明顯低很多.



※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:27:35
※ 編輯: ceca (61.227.97.172 臺灣), 07/13/2023 14:28:07
推 z5411: 我們老闆花2億在高雄工廠蓋辦公室 這是真的108F 07/13 19:08

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