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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-28 09:39:26
看板 home-sale
作者 cecol (雪橘子)
標題 Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待
時間 Sun Aug 27 11:36:38 2023

蠻多版友的回應 覺得蠻多反思想繼續討論
拿出幾點很想繼續精進的地方  也留下紀錄讓其他夥伴一起學習

先繼續給出客觀條件討論
1. 目前找北市學區房  目前最近都是在看雙敦(但沒有一定雙敦, 升學率前5都在看
2. 科技業, google的到, 家庭年收抓 250+
3. 目前看房總價區代 1500+ 但還在估總上限價痛苦線,  鑑價+斡旋問題

新房就不考慮, 台北市新房是另一個世界(尤其學區
台北市以外新房+念私立解法, 也不考慮
念私立就是花費, 學區房剛性就在那,
我理解就是專注蛋黃區, 錢投下去就還算是資產累積範圍,
私立念下去 小孩長大出來沒有相對應的能力報酬  錢就是丟進水裡
((上面方向有誤解也請給指導

至於住老房(3-4X屋齡) 跑垃圾車 沒有警衛 鄰居 宮廟 擁擠 市容醜 老市場
就不用多討論 當作個人選擇
((CECA 說中 - 室內大+近是強剛需
真要在意就只是地震 + 戰爭 + 核電廠爆炸
不過目前就鴕鳥心態 屆時台北市60-80%死光了

點名幾個版友 有些是長期爬文章 受益不少 承認是半知半解 希望指點迷津

推 zerofantacy: 另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議，因為08/27 01:12
→ zerofantacy: 屋主可能看到這條就不考慮賣你了
→ zerofantacy: 詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成；然後問我的薪
→ zerofantacy: 轉戶，對方就回答說沒啥問題，基本就是成交價八成，

這個我試著下斡前提看看吧, 反應不好在滾動調整
薪轉戶友有證明就好?  我沒想過這麼容易

→ wiston1419: 你自己研究不出行情價嗎...？08/27 01:57
→ wiston1419: 你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條 看房仲反應

承認就是還在學習期  還在評估怎麼看行情
一直在看房 所以給更多線索有助於討論也留給其他人紀錄

推 jessicaabc98: 沒用銀行價，你現金要很多，自行評估08/27 03:05
→ jessicaabc98: 硬買沒用的，讓有更多現金的買，50年
推 jerry10307: 現在中古屋補漲，銀行鑑價又保守。自備款真的要拿08/27 07:44
→ jerry10307: 很多…..

上面說的也是正確方向, 只是蠻顛覆 台北市這種 3~5000+ 總價
買的都是手上現金 7成開始準備嗎? 我以為反而是貸款成數高才可以拉起房價
怎麼結果是天花板房價是靠自備款拉起來?
這跟低利率  高貸款成數  來拉起房價的做法完全相反

推 Tmk: 從內文看來原po確實不了解行情才被房仲話術耍啊

確實不是內行了解行情

→ IBIZA: 這個房仲放屁不要鳥他

你的文章我有努力爬過 希望指點迷津((還處在一知半解

→ bbnctu: 抓這麼緊不到八成就會爆掉，那表示你可能看了超出能力的08/27 08:42
→ bbnctu: 房子，老公寓裝潢整理的錢有準備了嗎？

差別在不想動的資金是否要從國外回來  那算極限值範圍了
目前盡可能找不需要大翻新公寓  粗抓  裝潢50萬內可以搞定的

噓 Best5566: 紅的明顯，你真的想知道最好拿大概地點跟真的價錢出來08/27 09:36
→ Best5566: 講，什麼開價100仲介說140，最後都變成亂講

後來問到那幾個案例  都是 雙敦1X年成屋, 電梯社區之類的
我知道已經不是同條件比較了  真的是學經驗

黃色房仲目前表示1XX起跳, 用銀行鑑價買不到

→ Taiwanwolf: 代表你買貴了08/27 09:47
推 kissmeeggy: 我的房子銀行鑑價2500，買2200。中信跟國泰的鑑價08/27 09:51
→ kissmeeggy: 都比我買的高。

所以我想問, 也是有銀行鑑價出來, 還可以開的比較低?
這怎麼談??
我以為屋主會用銀行鑑價來踩死說, 你怎開的更低? 心態更堅硬
銀行鑑價目前是定錨我心態  還是其實我這樣也錯了  搞不好也是買貴?

最後我的問題是  有時候好物件(需求對 價格也對 不是開高價放看看)
我理解都是至少一日內下斡 一日內成交

還有時間等鑑價嗎?  我目前去問鑑價都是3-5天才回復
那真的這些成交的買家  都是備好 3-4成現金來拚嗎?

感謝各位指導


※ 引述《cecol (雪橘子)》之銘言：
: 鑑價也是讓我蠻頭疼的
: 因為屋主開價 跟 銀行鑑價 都差 20-30%
: 大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓)
: 銀行鑑出來一坪大概 70初頭
: 然後房仲就開始說因為銀行只是初估 都會比實際成交低很多
: 實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多???
: 然後就開始說他們最近手上幾件都是 每坪15x萬  成交
: 一直拿說最近都是 每坪 15x萬 14x萬成交
: 當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件,  沒討論基準
: 但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多?
: 房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬
: 房仲怎麼說我目前就不納入判斷了,
: 只是銀行鑑價  跟我下斡的判斷確實讓我頭疼
: 因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力)
: 對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章)
: 因為鑑價差別就是我手頭資金準備
: 如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子
: 但如果浮動大, 就得超保守 可能自備款要抓 7-6成  就變成買不到理想
: 只能盡可能保守買房
: 但就保守買房策略來說 那房價還可以一直往上衝?
: 賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣)
※ 作者: cecol 2023-08-27 11:36:38
※ 文章代碼(AID): #1awiJ8E7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693107400.A.387.html
※ 同主題文章:
　 08-27 00:37 cecol. ■ [請益] 銀行鑑價該如何看待
● 08-27 11:36 cecol. ■ Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 11:37:53
推 stealk: 年收250要摸北市學區宅 那就40年5F公寓 裝潢準備2001F 08/27 11:43
推 tfct: 1500只有邊陲公寓 哪來的學區公寓2F 08/27 11:47
→ stealk: 250不會只買1500的拉3F 08/27 11:47
→ F93935: 鑑價都可以喬的同一個房子問同一家銀行不同的人價格都不一4F 08/27 11:48
→ F93935: 樣，除非全部送總行～
推 tfct: 如果你把新房放進去看 台北市公寓根本便宜到爆 閉著眼睛買6F 08/27 11:49
→ F93935: 你沒買到沒合約大家都認為你問爽的～以代書那邊問到為主7F 08/27 11:50
→ F93935: ～
→ tfct: 1500邊陲，2000非邊陲，2500-3000才有學區房9F 08/27 11:50
推 tfct: 升學率前五是到哪？中正金華敦化介壽？ 民生社區介壽學區那
→ tfct: 邊公寓接近2000接近2500很基本吧
→ F93935: 一千五要買哪裡？連撫遠街都找不到12F 08/27 11:56
推 iamiam: 1500是台北學區房的預算？又不要老公寓？13F 08/27 11:56
推 tfct: 1500中永和萬華公寓吧 撫遠街170014F 08/27 11:57
→ iamiam: 升學率要前五？雙人年薪250？15F 08/27 11:57
推 tfct: 其實也沒有很難 頭款存到500-550 貸8成。不要裝潢或要裝潢再16F 08/27 12:00
→ tfct: 信貸
推 iamiam: 這些煩惱都很多餘，認真建議你先去看屋、下斡吧！你沒買18F 08/27 12:01
→ iamiam: 到根本也不知道銀行會不會鑑到成交價！
推 sss700304: 年收250.....跟人家談學區，也幫幫忙，我跟我老婆年收820F 08/27 12:01
→ sss700304: 00，雙墩都還不敢想
推 tfct: 是說一定要這麼緊嗎？ 台北市不是明星國中也很不錯啦北市8+922F 08/27 12:01
→ tfct: 已經越來越少了
→ wiston1419: 雙敦老公寓單價也是要8X24F 08/27 12:05
→ IBIZA: 台北5x年老公寓 銀行鑑出來的7x算行情價  房仲講15x 14x25F 08/27 12:08
→ IBIZA: 當他放屁就可以
→ IBIZA: 蛋黃一點, 8x 9x都有可能, 但銀行不一定認同
目前看到是這樣
20坪 雙敦5X年老公寓3F 開價 100, 鑑價 83
30坪 雙敦4X年老公寓2F 開價 90, 鑑價 72
坪數 總價 樓層都有關係 就上述兩案例 鑑價是合理還是 過低?
上面房子都是掛 591 擺在那 沒進展, 一堆人看也沒被秒殺
(地點都是距離捷運站 500-1000公尺)
所以我才覺得  開價過高  用銀行鑑價來下斡  但想說是否判斷錯誤?
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:14:20
→ IBIZA: 鑑價已經算行情價, 你往上一點正式送件有可能同意你28F 08/27 12:13
→ IBIZA: 差太多就不行
→ IBIZA: 鑑價各銀行不一定, 建議你多撒幾間
感謝給指引  心理感受有比較更好抓穩了
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:17:06
→ IBIZA: tier1 永豐 中信 富邦   tier2 玉山 國泰 遠東 安泰31F 08/27 12:17
→ IBIZA: 這些是我送過 比較有機會出高鑑價好條件的
→ IBIZA: 網銀因為房貸業務比較新  我沒問過 你也可以問問看
→ IBIZA: 網銀有時候比較敢給
推 tfct: 兆豐也可以送吧35F 08/27 12:19
→ IBIZA: 兆豐我沒送過  其實官股我就懶得去了36F 08/27 12:19
→ tfct: 我的是兆豐 我沒殺價當盤子買都給我了37F 08/27 12:20
→ IBIZA: 可能是忠孝復興差三站太高大上  所以就核了38F 08/27 12:21
我這邊問一下 自己送銀行鑑價要哪些資料?
目前都是房仲去送?
還是版上有相關關鍵字文章嗎???
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:22:29
推 tfct: 利率還比台北富邦低 當時39F 08/27 12:22
→ IBIZA: #1XW-ng1i (home-sale)  我以前有寫過送粗估的文件40F 08/27 12:23
Re: [請益] 如何讓銀行先粗估貸款條件？ - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
作者: IBIZA (溫一壺月光作酒) 1.到國稅局申請財產清單跟最新年度的所得清單, 保險一點就申請三年 上網也有得申請  2.到聯合徵信中心網站申請個人信用報告, 每人每年可以申請查閱一次  
→ cecol: 感謝 IBIZA 受益良多 我去看看41F 08/27 12:27
推 nosnhoj0123: 就用銀行鑑價為上限去買買看？至少風險低，只是要買42F 08/27 12:32
→ nosnhoj0123: 到也比較花時間就是，通常591上擺很久沒成交的不是沒
→ nosnhoj0123: 他的道理XD
→ cecol: 樓上說的沒錯 看各位回應 銀行鑑價幾乎是行情價 差別就是45F 08/27 12:39
→ cecol: 屋主想用高於行情來賣, 我沒有這麼急 比竟小孩還在幼稚園
→ cecol: 我願意花時間  舊址是確保方向是對的 來跟大家確認方向
推 tswen: 預算不足吧48F 08/27 12:43
推 Leeabel: 開價隨屋主心情怎麼開都行，參考價值低。普通物件成交價49F 08/27 12:44
→ Leeabel: 離銀行鑑價可能會高，但不會高很多。
→ Leeabel: 你不用去執著屋主開價多高這種事...
→ cecol: 就被房仲唬了...52F 08/27 12:47
推 Morphee: 出手買之前就要密切跟房仲專員合作了53F 08/27 12:47
推 jackyzhes: 鑑價是一回事 開價也是一回事 真要買要參考的是實價登54F 08/27 12:50
→ jackyzhes: 錄 能出到實價範圍內才比較有機率能買到（不考慮急售
→ jackyzhes: 等因素）
推 alexstag: 銀行鑑價本來就可以有落差，屋主想賣高很正常，跟57F 08/27 12:53
→ alexstag: 你想買低一樣，反正不急就慢慢看，看文字也不是沒
→ alexstag: 錢，真的有需求時間壓力再買
推 nthomas: 但這些都是老房 要追垃圾車 也沒警衛的公寓耶60F 08/27 12:54
感謝提醒 我知道了
→ alexstag: 年收250預算可以拉到2000以上61F 08/27 12:54
推 jessicaabc98: 私立的唸一唸啦，之後你就知道好處了62F 08/27 13:16
→ cecol: 私立我算下來花費很複雜, 交友圈 寒暑假 出國團63F 08/27 14:08
→ cecol: 團體學習團之類的, 我很難評估是否必要,  但房子就是目前
→ cecol: 明顯需求, 還有距離跟空間
→ cecol: 錢只能用在刀口上, 我對新成屋的剛需感受不強
→ cecol: 更別提 垃圾車 屋齡 有沒有警衛  可能就真的習慣了
→ cecol: 完全無感受到以上的必要性
→ cecol: 上述很方便, 但沒有也沒有生活過不下去 品質極度低落
推 iamiam: 去看房吧！沒看到符合需求+喜歡的商品之前，你的煩惱都是70F 08/27 14:25
→ iamiam: 多餘的
推 shuichia: 雙敦不要公寓，1500萬除了套房能買什麼？72F 08/27 14:28
1500+ 2000+ 可以 目前若能貸八成 到2500-
推 Tmk: 我也跟黃色房仲找雙敦學區破爛公寓，就沒人跟我說要100起跳73F 08/27 14:41
→ Tmk: 啊 XD
推 Tmk: 就是被房仲看沒有，人家才會這樣唬你
推 Tmk: 若仲仲感覺的出你有基本概念，絕大多數人會跟你講人話
推 Tmk: 建議再找別的房仲試試，這個房仲跟你不存在信賴基礎
房仲說房是很熱門 結果推給我物件超少 不知道是我問題還是怎樣
推 alexstag: 這個收入不要拼私校啦…78F 08/27 15:19
→ alexstag: 除非你家很有錢
就是知道沒這麼有錢 那就拚好一點公立學校
→ alexstag: 不然好一點的公立學校也不錯80F 08/27 15:20
推 jessicaabc98: 錢省一省，直接送出國都不用這個價錢81F 08/27 15:39
親自帶過小孩去英文母語國家生活過 1-2年
決定回來都有各種考量
→ F93935: 什麼財商思維，送出國是完全沒了，買個市中心學區房之後想82F 08/27 15:59
→ F93935: 賣掉還會增值賺錢，給你讀12年賣掉說不定還不用錢到賺兩
→ F93935: 百萬
推 bms: 推 買學區房的錢就算是累積資產85F 08/27 16:21
推 jessicaabc98: 十二年後你確定會漲，我是不這麼認為86F 08/27 17:10
→ jessicaabc98: x仲都說學區房，就是個大盤子，我就不說了
推 CrabBro: 銀行鑑價在房價上漲期間會比實價慢跟上，這種時候自備款88F 08/27 17:16
→ CrabBro: 款要比較多，但平穩時期銀行鑑價理論不會差實價太多
→ CrabBro: 總之鑑價通常會慢慢跟上實價，但銀行鑑價會根據屋況調整
→ CrabBro: 通常新房或新古屋會最沒問題，中古屋經常有落差，令外磚
→ CrabBro: 造的房屋鑑價很可能很慘
噓 jessicaabc98: 就不到銀行價的就別買，不用搞的那麼麻煩..93F 08/27 17:18
感謝說明
→ CrabBro: 中古銀行鑑價比較低的原因就是因為房屋本身已經沒多少價94F 08/27 17:19
→ CrabBro: 值，大部份的價值都在那塊土地，銀行不想做沒有把握生意
→ CrabBro: 但對一般屋主而言，就算是土地也有都更的機會，願意賭
→ CrabBro: 同樣5x年老公寓，除非能做商用，不然不可能條件相當一個
→ CrabBro: 14x~15x，一個開10x，房仲一定在說謊
→ CrabBro: 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 << 也不合常理
→ CrabBro: 8成條款對你來說是單方面保障，如果對你很重要務必堅持
→ CrabBro: 另外除了成數，年限也別忘了，中古屋很多可能只剩20年
感謝分享 版上高手不少 隻字片語 透漏不少訊息
推 jessicaabc98: 樓上說的對，不能商或八米路，仲仲來騙的102F 08/27 17:33
→ wiston1419: 哈哈 送出國 你未成年要在國外唸書要有親戚在國外 不103F 08/27 18:56
→ wiston1419: 是錢的問題而已
→ wiston1419: 成年了要念國外大學也跟學區房不衝突
→ F93935: 送出國幾個字那麼容易 養出個孫安佐看你怎麼辦106F 08/27 19:06
大家心知肚明送出國的難度
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 20:00:35
推 paul76318: 總價1500的前幾名學區房不可能可以住一家大小，只能掛107F 08/28 02:52
→ paul76318: 學籍出租
→ paul76318: 2000附近的公寓也是用搶的。如果還要考慮鑑價夠不夠買
→ paul76318: 不到的機率挺大的
推 maypcc: 這總價帶1500內 前三名中正金華雙敦有物件幾乎都是用秒的111F 08/28 08:39
推 maypcc: 四五名你是指介壽龍門? 3~5000的為何自備要7成?

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