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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-09-23 12:46:17
看板 home-sale
作者 eddisontw (沙丘)
標題 [閒聊] 社區要幾戶才請得起24小時保全?
時間 Fri Sep 22 10:26:28 2023


現在基本工資+一例一休
人都不好請

現在台北市很多小基地的建案
戶數都只有40戶以下
好奇這種建案交給管委會之後
還這種有辦法請24小時保全嗎

大概幾戶以上的社區
才有辦法營運24小時保全呢???

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.98.168 (臺灣)
※ 作者: eddisontw 2023-09-22 10:26:28
※ 文章代碼(AID): #1b3FjMcr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1695349590.A.9B5.html
hellogym: 錢出的起就請得到 是看你管理費收多少1F 09/22 10:27
castlabell: 200戶2F 09/22 10:28
castlabell: 青埔約2500元沒游泳池
prostar: 80以上比較保險4F 09/22 10:30
nonstop180: 605F 09/22 10:30
chrisstar: 老家社區48戶6F 09/22 10:31
chrisstar: 本來請全天侯保全
chrisstar: 後來調漲管理費失敗
chrisstar: 現在只請得起日班保全了 慘
Yishanhuang: 月收16萬10F 09/22 10:31
OPOGOPO: 今年報價:24小時保全*1+總幹事*1+清潔*1,大約23-28萬11F 09/22 10:32
prostar: 保全一班6萬.兩班12萬  100戶去攤一個月就120012F 09/22 10:32
ccccccrex: 一戶管理費每月5萬,整棟30樓共80戶雙保全24小時13F 09/22 10:33
Yishanhuang: 其實可以只請24小時保全,清潔員自聘14F 09/22 10:33
Yishanhuang: 總幹事的工作凹保全
Ferrari360: 我家的社區60戶左右 請兩個保全輪流24小 記得給保全16F 09/22 10:34
Ferrari360: 公司一個月好像是12萬左右
Yishanhuang: 保全一位,12小時6萬,24小時12萬。18F 09/22 10:35
Yishanhuang: 台南高雄
jerrylin: 為何要24小時20F 09/22 10:40
jerrylin: 夜間刷指紋進出不行嗎
Marcuslin: 戶數不是重點吧 入住率才是22F 09/22 10:41
abyssa1: 一個月管理費能收30萬就穩穩的 跟戶數無關23F 09/22 10:42
abyssa1: 入住率更不是重點 沒住也要付管理費啊
abyssa1: 低消大概是一個月20萬吧
Marcuslin: 抱歉 我表達錯誤 是買的人多才是重點26F 09/22 10:45
aesdu: 100戶比較穩,80戶是下限。27F 09/22 10:45
aesdu: 是給戶數沒關係沒錯,是與戶數的繳費的實體感覺有關。
H2: 總幹事的工作沒辦法凹保全,因為有一些消防法規規定。另外,29F 09/22 10:48
H2: 財務出納、報表、會議記錄這些也沒辦法凹保全
H2: 最重要的,社區絕對不要動自聘的餿主意,悲劇比喜劇的機率高
H2: 很多
aesdu: 50坪× 80元=4000  再× 80戶=32萬33F 09/22 10:49
H2: 小基地的案子,從設計的時候就要考慮不能用什麼飯店式管理34F 09/22 10:49
H2: 一開始就要考慮設計無人化管理的彈性
aesdu: 我繳每月120也沒差,但是有人繳80就在哭窮了XD36F 09/22 10:51
H2: 另外,目前的多數制度,請不請得起跟戶數沒關,跟社區總坪數37F 09/22 10:51
H2: 和單坪管理費水平有關
abyssa1: 沒人買就是建商付管理費…其實也沒差39F 09/22 10:52
aesdu: 有些人喜歡把住透天的習慣帶進大樓,覺得住自己家居然還要40F 09/22 10:53
aesdu: 每月花錢?80太多了,誰誰誰才40...
fedona: 8042F 09/22 10:53
abyssa1: 所以直接抓社區總管理費就好43F 09/22 10:53
abyssa1: 100戶10坪 跟 10戶100坪 管理費總額可能差不多
aesdu: 戶數多,分攤下去實際體感強度會下降...45F 09/22 10:55
aesdu: 所以盡量別選100戶以下的小社區。
aesdu: 當然,有錢人社區無所謂XD
[圖]
kusomanfcu: 和總建坪面積關係比較大49F 09/22 11:02
snaken: 最近在算社區五年財測,剛剛好手邊有資料。50F 09/22 11:05
snaken: 其實比較重要的是社區的現金水位,如果新社區理論上要多
snaken: 提撥一點存起來以備之後修繕,一般這個比例會抓15%,所以
snaken: 基本上要弄好每月管理費要收到31~32萬
Marcuslin: 我還知道有繳60就哭窮的 所以素質也有差54F 09/22 11:05
snaken: 上面的表格應該可以清楚呈現一個月32萬的成分55F 09/22 11:08
kevin190: 除非願意被收高額管理費,不然最低需求100戶以上,但1056F 09/22 11:11
kevin190: 0戶附近的社區應該也是每月六七成管理費都拿去付保全費
kevin190: 了,剩下的錢也只能做消防機電保養跟清潔而已
isco: 看你能出的起多少錢/坪。  你若只想出20元/坪….,就算有20059F 09/22 11:16
isco: 0戶的社區也難有品質
Goog1e: 推文裡明顯有人不懂裝懂XD 跟入住數購買數一點關係也沒有61F 09/22 11:18
Goog1e: 沒人買還是要付管理費啊 總收入都是一樣的...
Hittite: M大,跟買的人也無關,沒賣出的戶建商也要繳XD63F 09/22 11:18
Sparxxx: 24小時保全+總幹事+清潔 一個月約23萬 但除了戶數也要看64F 09/22 11:20
kevin190: 沒人買的房子就要祈禱建商會繳管理費了65F 09/22 11:20
Sparxxx: 坪數 畢竟管理費是看坪數66F 09/22 11:20
chimouse: 我社區是400戶*80元*平均40坪 但鄰居多就很煩 一堆8767F 09/22 11:21
Hittite: 祈禱也太誇張,建商就是屋主,不繳是想法拍嗎XD68F 09/22 11:22
chimouse: 每天都有人停錯車位 吵充電樁 垃圾不分類 抽菸 噪音69F 09/22 11:22
aesdu: 建商最好敢不繳...70F 09/22 11:24
Goog1e: 台灣人到底是多不守法?連建商會不會繳錢都要用祈禱的?71F 09/22 11:24
Goog1e: 公寓大廈管理條例就寫在那還可以祈禱 對法律到底多不信任
orz811017: 下一篇 多少戶能養得起游泳池73F 09/22 11:26
abyssa1: 建商繳管理費的狀況比散戶好太多了74F 09/22 11:26
abyssa1: 不是表達錯誤 是認知錯誤…
blackstyles: 不夠就提高管理費啊 台北人是不是很窮啊 啊 好像是耶76F 09/22 11:32
blackstyles:  笑死
iamala: 當然可以啊,我青埔社區約四十戶也是全天保全。何況台北78F 09/22 11:32
iamala: ?
snaken: 管理費是只要屋主就要繳,建商絕對都超準時繳交的80F 09/22 11:36
SouthEast62: 在那裡嘴建商的真是大外行,基本上交管理費最穩的81F 09/22 11:38
SouthEast62: 就是:1. 建商;2. 樓下的店面承租戶;反而賣出的
SouthEast62: 住戶才是最讓人擔心繳費狀況。
bmwg8: 跟戶數沒關係,一堆豪宅戶數很少,保全有請的比較少嗎84F 09/22 11:38
F93935: 2百85F 09/22 11:38
joxup6247: 真的不懂晚上請管理員幹嘛86F 09/22 11:47
vladnya: 台北市,80戶,管理費一個月六千 有24小時保全87F 09/22 11:52
ISNAKEI: 大概100吧88F 09/22 11:52
Marcuslin: 那可能我真的認知錯誤89F 09/22 11:55
joseph4229: 是看月收管理費不是幾戶,因為坪數跟一坪多少都會影響90F 09/22 11:56
joseph4229: ,月收到30是目前有24小時保全+社區清潔、造景等完整
joseph4229: 營運的最低門檻
jerry1019: 100戶以上93F 09/22 11:57
jerry1019: 有老公寓月繳700,100戶不夠請大夜
jerry1019: 一般月繳兩千左右的社區,就能24小時
joseph4229: 但有沒有需要夜班保全的確值得思考,不是所有建案都要96F 09/22 11:59
joseph4229: ,造景維護、清潔打掃在很多時候比夜班重要也更難用科
joseph4229: 技取代
Dontco: 有些是24小時保全,但請兼職總幹事99F 09/22 12:02
snaken: 園藝造景在台北市要包在30萬內可能有點難….100F 09/22 12:03
Marcuslin: 我知道跟坪數有關 我被一些個案弄誤會了101F 09/22 12:09
clamperni: 小事情102F 09/22 12:11
snaken: 我們社區討論過,其實某種程度上夜班比白天班忙。103F 09/22 12:15
snaken: 夜班其實就是忙1800-2400這段時間,他要收Uber ,住戶要
snaken: 領白天的包裹,然後收住戶寄放的東西,然後要在幫忙整理垃
snaken: 圾間,不然隔天一早會炸裂。
snaken: 當然物管保全不是很有專業度的行業,上述工作住戶們努力一
snaken: 點自己來弄也是可以。比較難靠住戶自己處理的東西其實是電
snaken: 梯、車塔、消防、揚水馬達等設備的重置。這些的難度還真
snaken: 不是操作上的,而是牽涉到那個該設備商是否願意把故障排
snaken: 除的磁扣供給社區內隨機人員?還是每年主委要24小時輪班?
snaken: 然後不是每個夜班保全都可以凹幫忙半夜整理垃圾,所以我
snaken: 們對這些保全大哥真的都是心存感激
frank111: 強烈懷疑是業配文,最近突然出現很多夜間電子保全的廣告114F 09/22 12:20
frank111: 版上也突然開始有人帶風向說晚上不需要保全
frank111: 講白了 多個人坐在那,就算在睡覺,小偷也比較不敢來
frank111: 去偷隔壁夜間電子保全的社區更輕鬆
frank111: 小偷偷東西的心態就是找簡單和穩的,有鐵窗和沒鐵窗
frank111: 有人顧和沒人顧,清晰明瞭阿
LeMirage2000: 跟戶數沒關係吧,多少錢才是重點120F 09/22 12:26
frank111: 現在管理費都收破百,請不起全天保全?什麼社區這麼慘?121F 09/22 12:26
henrk: 應該問,管理費收到多少才是24小時的門檻122F 09/22 12:29
snaken: 其實電子保全頂晚班是一個顯著的趨勢啊。說句實在話可以一123F 09/22 12:33
snaken: 個月出不了30萬的社區太多了,大家可能願意調管理費,但就
snaken: 是搞不到人來開會修條約,一堆規章要改弄得比修憲還嚴格…
snaken: .
snaken: 當然管委會有共識也是有方法硬過啦
snaken: 保全的實際工作根本跟保全一點關係都沒有,上面那些雜事才
snaken: 是他們真正在做的工作。當然針對設備這部分,社區也可以
snaken: 乾脆一點就是都統一叫修,一定還是比找保全省且更專業,
snaken: 但就是要等,所以這個就看取捨。
frank111: 怎麼可能是趨勢,現在房子越來越貴,反而請不起保全132F 09/22 12:34
frank111: 不覺得這講法很可笑嗎?
frank111: 以前那種管理很爛的華夏才會有請不起夜間保全的問題
frank111: 一個24小時的保全哨,12萬,攤題100戶一戶也才1200而已
snaken: 問題是調漲管理費所需要的修規約門檻,一定有住戶願意,然136F 09/22 12:36
snaken: 後一定找不到夠多人來開區權會,無止盡的loop
frank111: 就算是攤題50戶,每月2400元,很貴嗎?138F 09/22 12:37
frank111: 而且白班本來就存在,減少夜班不過少1/3的錢
applejone: 我社區149戶就可以140F 09/22 12:38
frank111: 拿省下的1/3錢去簽電子夜間保全,價錢也差不到哪去141F 09/22 12:38
frank111: 一整個就是脫褲子放屁還更不安全
Kongomylove: 這邊42戶,管理費一坪105 @@ 一個月繳快4000 ==143F 09/22 12:42
SouthEast62: 攤提50戶每戶2400元乍聽很合理,但你得想想這50戶144F 09/22 12:44
SouthEast62: 是怎樣的50戶呀,如果全都是三、四房的大戶別,權
SouthEast62: 狀至少30坪以上每坪負擔80元,算是很平均的價碼。
SouthEast62: 但如果裡面有一半以上是一房或兩房的戶型,12到16
SouthEast62: 坪的權狀要負擔2400元,那就是貴到嚇死人的150-200
SouthEast62: 元/坪。所以管理預算會跟總戶數、總坪數與公設項目
SouthEast62: 都有關係,不可一概而論。
snaken: 第一個:上面算給你看了,最小包含清潔24小時保全總幹事151F 09/22 12:48
snaken: 的社區,一個月就是要30萬上下,這也是一般會說100戶才付
snaken: 得起的由來(月份3000)
snaken: 第二:很多10年出頭的大樓甚至豪宅,他們的管理費是10年前
snaken: 訂的,真的住在裡面的住戶想要調漲,但根本找不到夠多的
snaken: 區權人來開會。然後大家還要吵一輪到底何時要調多少….溝
snaken: 通才是最難的事情
frank111: 都是一房或兩房又沒有管理,龍鳳樓,鶯鶯燕燕的好歡樂阿158F 09/22 12:50
abyssa1: 一戶可以月繳一萬管理費的話,30戶也可以159F 09/22 12:50
frank111: 全天12萬,扣掉夜間可以省4萬吧,去簽電子的要多少錢?160F 09/22 12:53
frank111: 1~2萬要吧,沒省多少錢阿
frank111: 省這一點錢,把社區的安全性拉低,一點都划不來阿
kusomanfcu: 你看 社區保全都出來喊 不要用電子管理了163F 09/22 12:57
aesdu: 這樣晚上保全爽缺就沒有了...XD164F 09/22 12:59
kei1823: 門禁監視花一點比夜間保全的cp高很多吧?165F 09/22 13:01
a386036: 4個保全輪依法班+勞基法=45000*4,沒總幹事+記帳士服166F 09/22 13:06
a386036: 務費8000+電梯維護8000+委外清潔15000+代收垃圾30000
a386036: +保險費=約25萬
a386036: 物業公司服務費利潤5萬+電費其他雜費2萬+公積金總支出2
a386036: 0%
frank111: 保全工時是288,24*20/288=2.5人171F 09/22 13:08
a386036: 大約需要39萬,管理費1萬吧172F 09/22 13:08
a386036: frank111應該是30*24=720例假日加班費,勞基法
frank111: 上面打錯 720/288=2.5人174F 09/22 13:12
a921fish: 收多少管理費才是重點175F 09/22 13:49
Beard5566: 總幹事不是要證照嗎?保全可以兼?176F 09/22 14:01
curry56: 100以上177F 09/22 14:01
bustinjieber: 錢錢才是重點178F 09/22 14:08
una283: 收多少才是重點179F 09/22 15:12
Raptors1: 你當自宅警備隊就可以180F 09/22 15:26
blueflute: 我們社區33戶,請一位日班一位夜班,還有一位經理一位181F 09/22 15:48
blueflute: 清潔,這樣管理費一坪105元
ptrs810812: 60塊 150戶183F 09/22 15:51
wen12305: 我們65戶,管理費一坪240,保全24小時184F 09/22 16:08
quester08: 40戶建議不用到24h185F 09/22 16:20
lovefisk: 社區122戶 請24小時保全+1位總幹事 管理費70元/坪186F 09/22 16:29
wolfplay: 電子保全晚上可以領包裹嗎 看過沒夜班的是堆在桌上自己187F 09/22 17:35
wolfplay: 拿 沒保障
mg880613: 我們是24小時保全+全職總幹事,加上機電電梯保養、垃圾189F 09/22 18:02
mg880613: 清運、清潔一個月30萬,因為有270戶所以管理費還能壓在5
mg880613: 0/坪,但舊大樓修繕費高,還是沒什麼餘裕
adapt: 我親戚家大概72户,房齡超過30,一直都有24小時保全,白天192F 09/22 18:10
adapt: 還有打掃收垃圾的清潔人員
Redchain: 如果是三班24小時保全、總幹事跟清潔人員,社區一個月要194F 09/22 19:22
Redchain: 收得到30萬管理費比較保險,一戶繳2500就是要120戶保底
Redchain: ,連其他支出再加個趴數150戶較保險
hottie: 朋友社區一層一戶,總共16戶,有日夜兩班保全+總幹事+清潔197F 09/22 19:24
hottie: 一戶的管理費是兩萬出頭
aesdu: 以32萬/月計算,16戶均質的話,一戶管理費2萬...199F 09/22 19:27
aesdu: 而且還會靠北收這麼多錢,沒啥公設...
furio: 以前住封閉透天社區,22戶只請日班,直到晚上被小偷跑進來201F 09/22 19:45
furio: 後來就每戶多收2500請夜班保全
Ferrari360: 我家社區以前有陌生人半夜衝上頂樓要跳樓,還好警衛有203F 09/22 20:26
Ferrari360: 發現
GiantChicken: 一個月要全包25-30萬 算一算就知道了205F 09/22 21:15
Yishanhuang: 南部總幹事可以合聘,實際業務交給保全執行XD206F 09/22 22:56
Yishanhuang: 你們不懂南部啦
Yishanhuang: 特別是整棟都出租的大樓很常這樣搞XDD
gy55662008: 高雄跟Y大說的差不多 在地管理公司209F 09/22 23:01
gy55662008: 3個輪班 1班12小時 加清潔 我去年簽約12萬左右
Cookie: 我家50戶以下 月收5X萬 24hrs保全輪班211F 09/23 03:15
zyxvu: 享受過物業服務就回不去保全系統,至少每月要100萬管理費才212F 09/23 05:19
zyxvu: 能去平衡物業、保潔專項、園藝公司、電梯保養、存折舊…
IamJoey: 房價高不等於豪宅。管理費高才有足夠的費用維持214F 09/23 10:37
IamJoey: 投資了一間不到百戶的建案,三分之一房型是兩房,管理費
IamJoey: 收70,24小時保全跟基本維持保養 就剛好緊繃了
IamJoey: 而且只是基本服務  若對物業公設有高標準 買新建案要先算
IamJoey: 管理費月收多少。
IamJoey: 很多人還是對管理費斤斤計較。但服務要求很多 ㄏㄏ
una283: 平均50戶24小時基本運作就是樓上說的25萬220F 09/23 10:47
megee: 蠻多保全在房版的耶 xdd221F 09/23 10:48
una283: 如果還有健身房游泳池停車場出車引導還要更高222F 09/23 10:49
IamJoey: 高雄應該要月收50萬手頭會比較鬆。要享受點起碼要收到80-223F 09/23 10:50
IamJoey: 100以上。才能有秘書、地板拋光、壞掉馬上維修、梯廳公設
IamJoey: 打掃。若辦個聖誕晚會、中秋晚會,聖誕,新年裝飾 就要更
IamJoey: 多錢
IamJoey: 坪數不夠大蠻難的。這些開銷要多人share 管理費不太可能
IamJoey: 無限上綱收。
IamJoey: 高雄有些新建案建商規劃管理費70 甚至65   但基地又不大
IamJoey: ,維護上捉襟見肘。房價高,住戶要求也高
IamJoey: 根本空集合 ㄏㄏ
IamJoey: 有時我都覺得鄰居們是在幻想嗎 搞不清楚管理費繳多少嗎

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