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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-07-04 22:25:06
看板 home-sale
作者 a5292710 (ㄎㄎ)
標題 Re: [新聞] 青埔外溢發酵！這一站幾乎什麼都沒有 卻
時間 Wed Jul  3 10:49:33 2024

A20是這樣的。

有一句話，豬站在風口上也能飛。

全台供給出了問題，尤其中壢當地。剛好景氣復甦，大量需求刺激了買氣。而A20又是全
新的重劃區。

因此可以看到以下狀況：

1.新建案因土融條件貸款成數限縮，造成有實力的建商獨大。A20的建商都是大建商為主
，如寶寶。

2.除了A20綻，其他都是預售屋禁轉後開始賣，建商當地沒有競爭對手了。與青埔價格彼
此拉抬影響。

3.中壢老屋全台行政區最多，在地非常缺新屋、重劃區。青埔、中壢多數互不隸屬不認同
。因此A20算是當地人稍微可認同的地方。

（或許有人還是不認同，但就有當地人在買）

4.如第二點所說，與青埔價格彼此拉抬，外地人也會沿著青埔下一站做置產動作。

以上！

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.98.146 (臺灣)
※ 作者: a5292710 2024-07-03 10:49:33
※ 文章代碼(AID): #1cXBn1L2 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1719974977.A.542.html
※ 同主題文章:
● 07-03 10:49 a5292710. ■ Re: [新聞] 青埔外溢發酵！這一站幾乎什麼都沒有 卻
　 07-03 11:52 chenyens. ■ Re: [新聞] 青埔外溢發酵！這一站幾乎什麼都沒有 卻
推 b0117: A20就是標準的豬站在風口上也能飛1F 07/03 10:53
推 alfrog0414: 當地人延遲買盤/認錯買盤 一方面也沒什麼能選了 二來2F 07/03 10:53
→ alfrog0414: 青埔就更貴 當地人財力更不可能去買
→ alfrog0414: 體育園區到時候一開出來價格會跟鬼一樣
推 b0117: 拜託不要來炒體育園區5F 07/03 11:02
推 jamie81416: 體育園區的開價不會像鬼，當地人的財力就是那個樣6F 07/03 11:03
推 alfrog0414: 體育園區不用特別炒吧 你先查看看建商 新竹台北高級建7F 07/03 11:03
→ alfrog0414: 商夾殺 價格如果開不高 是看不起中壢還是看不起自己XD
→ alfrog0414: ?
→ alfrog0414: 坪數故意壓縮 總價低一點 單價高一點 這樣玩
推 b0117: 我知道，新竹大家熟悉的好朋友們很多來這插旗了11F 07/03 11:04
→ b0117: 套句皓哥的話，要低調低調
→ chenyens: 體育園區早就說要先布局了https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1711289473.A.E8513F 07/03 11:09
→ chenyens:
[心得] 桃園五大區塊不動產投資完整布局總論 - 看板home-sale - PTT網頁版
[圖]
哥桃園生活藝術大師. AKA桃園小檜王. 來講一下長期人口成長最速. 都是全國第一的直轄市桃園. 捷運路網建設也是近期最多. 天下五絕. 東邪西毒南帝北丐中神通. 目前桃園布局也差不多5大方向. 東龜山 西中壢 南八德 北藝文 中小檜溪. 先講個不動產布局大方向. 東龜山. 近期入手最後一塊拼圖.  ...

 
推 alfrog0414: 你回北桃園 這邊沒你的事 沒人問你XD15F 07/03 11:10
→ alfrog0414: 怕寂寞就再發幾篇沒什麼討論價值的廢文大家笑一笑
推 b0117: chenyens是買小檜溪吧？小檜魔人17F 07/03 11:12
推 yiliang1107: 簡單扼要，但投資3字頭不上車…18F 07/03 11:16
→ yiliang1107: 當然自住能力負擔得起就買沒問題
推 deepinheart: A20再過去一點就到海華了（比起領航南路，A20離環北20F 07/03 11:17
→ deepinheart: 路近很多）說真的他應該算中壢舊市區生活圈了；畢竟
→ deepinheart: 需要高鐵的人，A19已經是極限了，A20真的太遠
→ yiliang1107: 是的他吃的是在地客群23F 07/03 11:20
→ yiliang1107: 如果序時代開案前，有去做功課就知道
→ yiliang1107: 南園二路一帶，五年新成屋 就要賣到37萬/坪
→ yiliang1107: 火葬場附近都這個價啦XD
推 deepinheart: 是啊，所以…說A20青埔外溢真的很亂下標題27F 07/03 11:21
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/DC5VTVg.jpeg28F 07/03 11:23
→ yiliang1107: 再搭配各區人口數來看，中壢區是全國人口數第三大
→ yiliang1107: 還有A21捷運站出口人流數，就可以判斷出來
→ yiliang1107: 這裡的在地客群餓很久了，沒有新建案
→ yiliang1107: 外加A20，50公頃 是個很好炒作拉抬的面積大小
→ yiliang1107: 太大有時候會後繼無力（淡海、塭）
→ yiliang1107: 加上建商們有共識要聯合開案，疊價炒一波XD
[圖]
推 b0117: XD 淡海就算了，你真的懂塭仔圳嗎35F 07/03 11:27
→ yiliang1107: 就夾在新舊核心的A20,往後一站進海華商圈36F 07/03 11:28
→ yiliang1107: 往前兩站進A19、A18,基本上都有商圈跟影城
→ yiliang1107: 就是個定位快速到核心的住宅區
→ yiliang1107: 塭嗎？ 自辦的部分，前兩年最高點就是炒閱讀台灣聲
→ yiliang1107: 勢浩大
推 b0117: 塭仔圳自辦重劃，三房實登單價好幾個上60/坪了41F 07/03 11:29
→ yiliang1107: 說後面開案的華固會6字頭42F 07/03 11:30
→ yiliang1107: 結果到今年才正式有6字頭
→ yiliang1107: 這兩年都是在盤整啊，因為衝過頭
→ yiliang1107: 閱讀台灣剛開案同時間板橋還有5字頭
→ yiliang1107: 所以要觀察潛在客群區域範圍內 ，週邊還有什麼區塊
→ yiliang1107: 可以選擇
→ yiliang1107: 合理的價差範圍在哪裡
→ yiliang1107: 現在板橋新案站穩7-8，破9破百
→ yiliang1107: 這個時間點回頭看塭仔圳6字頭 當然沒問題啊
→ yiliang1107: 合理價差區間了，甚至挑對商品（品牌）還可以稍稍補
→ yiliang1107: 漲個10萬
→ yiliang1107: 所以 你懂塭嗎XDDDD
推 b0117: 不是呀，你上面說塭後繼無力…….無力在哪54F 07/03 11:34
→ yiliang1107: 就這兩年後繼無力啊，當年華固開案五字頭55F 07/03 11:35
→ yiliang1107: 閱讀台灣還招回去重新簽約==
→ yiliang1107: 是到今年才開始，正式回溫。
→ yiliang1107: 兩年前把資金拿去板橋不好嗎？XD
→ yiliang1107: 淡海現在新案也5字頭啊
→ yiliang1107: 打錯「4字頭」
→ yiliang1107: 2字頭到4字頭也翻倍XD
→ yiliang1107: 問題是他們沒辦法一鼓作氣 直接衝刺完畢
→ yiliang1107: 因為幅員礦大啊
→ yiliang1107: 所以重劃區在炒作的時候，大家忽略一點
推 b0117: 我只知道，我的案子因為那區不同案子實登的時間差，單坪現65F 07/03 11:38
→ b0117: 買就多5萬價差。
→ yiliang1107: 面積的大小，其實影響很大67F 07/03 11:38
→ yiliang1107: 才五萬
→ yiliang1107: 你沒看我昨天丟一個，一年差25萬上下
→ b0117: XD，一個月單坪五萬不是錢就對70F 07/03 11:39
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/prb9AQM.jpeg71F 07/03 11:39
[圖]
→ jamie81416: A20那個面積大小 & 政策加持，真的是最好炒作的一塊72F 07/03 11:39
→ yiliang1107: 一個月還好啦73F 07/03 11:39
→ yiliang1107: 去年3字頭尾、4字頭初不進場，現在直接噴給
→ b0117: 誰跟你一年，我是簽約當下，五月實登還沒出來，但其實區域75F 07/03 11:40
→ b0117: 單價已經上60了
→ yiliang1107: 最重要的是，他要成屋了。可以馬上套現77F 07/03 11:40
→ yiliang1107: 哪又如何 塭就是兩年前到時候後繼無力XD
→ yiliang1107: 跟你說的事實不衝突啊
→ yiliang1107: 這類區塊，很容易遇到斷層，因為人口入駐數量不夠快
→ b0117: 好吧隨便，你可以當塭黑沒關係。阿新北未來就看這塊發展，81F 07/03 11:42
→ b0117: 不然你告訴我，新北一二環哪裡還有地
→ yiliang1107: 人口密度不夠，商業行為相對薄弱83F 07/03 11:42
→ yiliang1107: 你搞錯了
→ yiliang1107: 我的論述是，重劃區面積大的
→ yiliang1107: 很容易遇到盤整，青埔也是發生過
→ yiliang1107: 不代表我現在覺得塭不可以入場
→ yiliang1107: 塭現在挑華固跟築滿滿進場是很ok的選擇好嗎
→ yiliang1107: 包含淡海如果挑對地點2字頭，等大橋開通前炒一波
→ yiliang1107: 也是有機會跑短賺錢。
→ yiliang1107: 沒有不能買的物件 只有不能買的價格
推 b0117: 重劃區面積大小是一回事，重點是location。你這麼聰明，可92F 07/03 11:50
→ yiliang1107: 依照區塊找出被低估，有潛力待補漲的進場即可XD93F 07/03 11:50
→ b0117: 以去看一下在塭插旗的建商，建商在那邊獵地會比你看錯嗎94F 07/03 11:50
→ b0117: 除非你還在玩兩年的短打，不然我根本不考量短期盤不盤整
→ icexice: 塭是因為公辦區還在整地，現在只是前菜，主菜還沒端出來96F 07/03 11:51
→ icexice: ，但它現在沒剩幾間可以買，價格也跳得蠻快，樓上說的閱
→ icexice: 讀台灣實際有成交到69萬了
→ yiliang1107: 我手上一件都沒賣，但要賣隨時套現翻倍99F 07/03 11:51
→ b0117: 樓上專業100F 07/03 11:51
→ yiliang1107: 知道啊，就是送輕裝潢送家電啊XD101F 07/03 11:52
→ yiliang1107: 69萬大家不是早就知道，但是 重點是後面建商何時要
→ yiliang1107: 開案啊
→ b0117: XD送東西也能酸104F 07/03 11:52
→ yiliang1107: 不然，短時間就只能靠新莊板橋二重的抬轎105F 07/03 11:53
→ yiliang1107: 本身區塊內，沒有建商幫忙疊價聯合造勢炒作
→ yiliang1107: 就會相對來得吃虧
→ yiliang1107: 沒人酸啊，就是在分享討論市場動向
→ yiliang1107: 也恭喜你漂亮入手塭。
→ yiliang1107: 討論重劃區大小、跟起始狀況條件、建商聯合造勢來抬
→ yiliang1107: 的脈絡跟玩法
→ yiliang1107: 全盤了解，受益的會是自己XD。挑對時間點進場，資金
推 b0117: 我發現我們時間線不一樣，你一直在講短時間，但我看至少六113F 07/03 11:56
→ b0117: 年後。到時侯整地的基礎工程早就弄好，桃園捷運棕線延伸輔
→ b0117: 大線也快好，塭那整塊會很方便
→ yiliang1107: 我在說的其實是變現性要佳116F 07/03 11:57
→ b0117: 公辦重劃的建商約兩年後會陸續推案117F 07/03 11:57
→ yiliang1107: 畢竟成屋後，還是要靠1.同區塊新建案拉抬118F 07/03 11:58
→ yiliang1107: 2.潛在客群區塊價格高產生價差
→ b0117: 變現性要佳，你的定義是？還是你想買的是股票120F 07/03 11:59
→ yiliang1107: 所以，塭公辦…阿彌陀佛 還要等多久121F 07/03 11:59
→ yiliang1107: 等正式開案時，你手上的物件幾年了？
→ yiliang1107: 然後你還要保證房市是一路往上沒有回頭
推 shermanch: 看y沒有酸的意思吧 面積大 入住人口慢本來就是盤整原124F 07/03 12:00
→ shermanch: 因之一
→ yiliang1107: 後面開案建商不會背刺126F 07/03 12:00
→ shermanch: 比起盤整 一口氣衝過頭之後回踩才是更麻煩的問題127F 07/03 12:00
推 alonzohorse: y大沒有要酸啦...128F 07/03 12:00
推 freekid: 只能說兩個人不是同一水平129F 07/03 12:01
→ yiliang1107: 變現性佳的意思，無論市場怎麼變化，我要賣脫手，都130F 07/03 12:01
→ yiliang1107: 可以獲利不少，扣掉房地合一
→ yiliang1107: 簡單說，手上青埔第一批入手2X，社區成交60
推 askey: 塭仔圳真棒~打趴板橋劍指大安133F 07/03 12:02
→ yiliang1107: 請問我要立即套現賣50萬，沒問題吧134F 07/03 12:02
推 b0117: 喔好吧，你這定義我不在我考量。我比較看的是重劃區的位置135F 07/03 12:05
→ b0117: 和區域長期發展趨勢。重劃區大小本身不是重點
→ askey: 少年房神眼光精準佩服佩服137F 07/03 12:05
→ yiliang1107: 區域長期發展也很重要，是值得注意的沒錯。138F 07/03 12:07
→ icexice: 閱讀台灣早就沒裝潢及送家電了，最近幾筆69附近的成交是139F 07/03 12:07
→ icexice: 實打實的哦
推 b0117: 樓上專業141F 07/03 12:08
→ yiliang1107: 1.重大建設（交通、經貿金融、科學園區）142F 07/03 12:08
→ yiliang1107: 2.潛在客群的價位差
→ yiliang1107: 3.建商開案脈絡
→ yiliang1107: （重劃區大小）
→ yiliang1107: 這三點是最基本的，再配合大環境下去挑選物件
→ yiliang1107: 塭70很好啊，二重都見9了XD
→ yiliang1107: 兩年前同一個時間買二重跟買塭差異就顯現出來
→ yiliang1107: 同樣都4、5字頭兩年後的績效差異
→ yiliang1107: 分析討論市場，最忌諱稟賦效應
→ yiliang1107: 目前板上很多討論，意見相左。就是我買了只能漲噴XD
→ yiliang1107: 很可惜啦，大家放寬心胸多聽聽不同意見，不吃虧啦
推 b0117: 其實短期漲多少我真的還好，只是我今天看了一下，發現原來153F 07/03 12:16
→ b0117: 五月實登三房已經上60了
→ b0117: 我看至少六年後，這期間都只是過程。我也只是靜靜的享受這
→ b0117: 漲價的過程，就這樣。我對塭這塊真的很有信心，不然我幹嘛
→ b0117: 買XD
→ yiliang1107: 自住有喜歡能負擔適合最重要XD158F 07/03 12:19
→ yiliang1107: 本金=存款；利息=房租；增值=紅利
→ yiliang1107: 正常情況下穩賺不賠啊XD
→ alfrog0414: Y大講的 真的是巷子內的…..161F 07/03 12:27
推 jerrylin: 淡水都能喊50了  還有哪邊不能炒162F 07/03 12:28
→ ganninian: 可是瑞凡 A20不是豬啊163F 07/03 13:14
推 horseorange: Y大講的是更宏觀的分析不只是在講哪邊會漲而已164F 07/03 14:34
→ labell: 那邊沒工作165F 07/03 14:35
→ sodaparadise: Y大貼的圖價格好驚人 價格看起來應該是面溪？166F 07/03 16:04
推 ultradev: A20地點沒問題，機捷+交流道，近市區，除了火葬場是問題167F 07/03 16:13
→ ultradev: 桃園這波最標準的豬是草漯、客運園區，單純靠相對便宜而
→ ultradev: 漲、而有人買
推 is1128: 客運園區已經是桃園內便宜區域了，不漲更待何時170F 07/03 16:49
→ icexice: 草漯附近有工業區買盤啊，大家只注意到科技業收入很部，171F 07/03 17:29
→ icexice: 其實工業區裡有些公司也是賺不少，像華城的員工今年年終
→ icexice: 應該頗驚人
→ nk10803: 豬最多的是A10 還送牛174F 07/03 19:19
推 drimp: 溫漲幅也蠻明顯吧 地點至少進北市比青埔方便多了 開車捷運175F 07/04 03:22
→ drimp: 騎車都可 不像青埔就唯一高鐵 其他方式都非常不方便
推 b0117: 樓上中肯177F 07/04 08:40

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