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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-10-26 13:51:28
看板 home-sale
作者 mfcke (待退)
標題 Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
時間 Sat Oct 26 11:29:04 2024

有啊 我就是啊

買房子 房貸只是一種形式

巨觀一點來說 叫做籌資行為

那籌資行為通常是法人在講的  不過我們也能套用在自然人身上

講白點 就是買入一個資產 但是錢不夠 需要去借錢

以前房貸是個好的籌資管道 但是現在只有第一間適合 之後不適合

所以信貸 股票押 都是一種形式

你說央行可以管 我直接給你一個LESSON 不可能

除非你回到0槓桿世界 大家都現金交易 以物易物

薪資300萬  信貸500萬出來利率2.2好惹


一年就是800萬 你拿個400萬去買房子 有可能不行?

我薪資買房 信貸當生活費阿

央行只是拉高你投資的困難度而已

說真的 這種打法有個大盲點

複數房子會往有錢人集中

因為資金流通性 周轉能力 是大企業比較強


我研判是這樣

接下來幾年 不討論短線一些個體戶逃命潮 小建商自行清算結案

新房會急遽縮減

這時候新房子開始移轉到有錢人手上

房地產M型化

說真的 這對中產很傷  財富一個日本化...



那一般人如何面對

很簡單 手上自住那間 一定要買最貴 最好 最安全的房子 因為有貸款優勢

其他房子 就是去買低總 高自備取得

只貸款三 四成之類 頭期款的六成 就靠自己籌資能力


至於 需不需要逃命 我舉一個好例子

聯上光域 這案子 就是那時候價格我不想投資 但是自住客你要進去住必須吞

今年1~6月這波高價 要是創在核心區域還好 因為恐懼買不到

不過外圍就要小心一點惹


要記住 行情總在絕望時

目前置產要 1.清點自己籌資能力 2.進場了解物件

我判斷明年中是個第一個進場點 給半年讓政策消化一下

當然 所有投資行為 都必須滾動式調整 看景氣跟政策







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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.90.130 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-10-26 11:29:04
※ 文章代碼(AID): #1d76820W (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729913346.A.020.html
推 dracula83183: 台灣房地產一直都是樂觀，沒有絕望時。1F 10/26 11:31
推 zxcvb7700: https://i.imgur.com/yrQVHvM.jpeg2F 10/26 11:31
→ zxcvb7700: 有投資客先不樂觀了 笑
[圖]
→ jemdogdog: 供量大和投資客佔大多數的建案不要碰，某Z很難理解？4F 10/26 11:34
推 zxcvb7700: 我有說我不理解麻XD..5F 10/26 11:35
→ zxcvb7700: 這地方我原本就沒多看好 只是看群組很多人在吹 笑死
→ jemdogdog: 這個建案很不ok7F 10/26 11:36
→ zxcvb7700: 還有一個說他買台中興富發會賺錢 來買這裡收租的XD8F 10/26 11:37
→ jemdogdog: 坦白說要不然善新，要不然市區，買那邊不上不下，也沒9F 10/26 11:38
→ jemdogdog: 有建商加持
→ mfcke: 南部我不熟 也沒推薦去投資過11F 10/26 11:39
推 onenineone: 推m大12F 10/26 11:44
推 a5292710: M大目前有觀望哪邊嗎？13F 10/26 11:46
推 E34041189: 如果累積多間低總一直屯呢？ 會比一間高總價多間低總好14F 10/26 11:47
→ E34041189: 嗎
推 asdlkjfgh: 跟你想法差不多 推16F 10/26 11:49
推 kkent: 推重點 薪資買房 信貸生活費17F 10/26 11:53
噓 yousking: 亂教一通，信用擴張的風險不用考慮？什麼叫薪資，就是18F 10/26 11:56
→ yousking: 老闆叫你明天不用來就不用來了，立刻投資斷鍊
推 dennistao: 我也認同一般人自住那一段，推推20F 10/26 11:57
推 Morphee: 接下來就是現金王進場選妃的時候了，全都是最年輕幼齒的21F 10/26 11:57
→ Morphee: 上等貨可慢慢挑選 沒實力滿口貸款的買家全部消失了
推 lucky466: 現金也不一定會進場了，錢都往股市跑23F 10/26 11:58
推 KrisNYC: 央行想處理的 民間信用佔GDP166%  不動產相關放款佔37%24F 10/26 11:59
→ KrisNYC: 後面這個應該是限縮土建融和房市交易量壓下來會解決
→ KrisNYC: 第一個有點奇怪 不知道是什麼狀況而且好像不全是房地產
推 jemdogdog: 以後就是醫牙電資等穩定高薪行業才有資格玩27F 10/26 12:00
推 alfi2016: 善新也要看地點28F 10/26 12:01
→ alfi2016: 善化買御三家別去買海悅三寶
→ jemdogdog: 一般工作靠房地產翻身不太可能30F 10/26 12:01
噓 yiliang1107: 你說的方法全堵了31F 10/26 12:01
→ yiliang1107: 這禮拜已經開始了
→ KrisNYC: 感覺信貸和小額融資 手機 機車分期融資之類的有點狀況33F 10/26 12:02
→ yiliang1107: 在政策緊縮下，換湯不換藥的方式。現在不適合。34F 10/26 12:02
→ jemdogdog: 善化目前就FG附近還可以投資，不會很難吧35F 10/26 12:02
推 Morphee: 高薪太單薄了，要加上至少要有兩家銀行VIP或高資產買家，36F 10/26 12:03
→ Morphee: 股票資產外至少要流動性高的資產超過1000萬。
推 alonzohorse: y大是跟m大有過節嗎…？38F 10/26 12:03
推 yiliang1107: 沒有，只是他的方法現在不適合了39F 10/26 12:04
→ mfcke: 籌資能力是個人問題= =40F 10/26 12:04
→ yiliang1107: 還有之前鼓吹預售屋避險，其實都非上策41F 10/26 12:04
→ yousking: 哪有過節，只是似是而非的傳教，真的恰當嗎42F 10/26 12:05
→ yiliang1107: 就等吧，凡正政策這禮拜才下來。等一段時間，有人遇43F 10/26 12:05
→ yiliang1107: 到願意分享就知道了。
→ yiliang1107: 畢竟買房走到交屋，對於一般人來說是低頻事件。現階
→ yiliang1107: 段政策面變化太快了
推 KrisNYC: 你們交集不起來的 本文講的一個重點47F 10/26 12:06
推 NeihuSnape: 魯空薪水50萬而已啦 你講這個沒用48F 10/26 12:06
→ yiliang1107: 沒有，他說的用信貸當生活費，薪資繳貸款。這個我也49F 10/26 12:06
→ yiliang1107: 老早就說過 很早之前
→ mfcke: 他高興就好 不爭辯51F 10/26 12:07
→ yiliang1107: 只是現階段，沒辦法了。就那麼單純。52F 10/26 12:07
→ KrisNYC: 籌資限縮後 一般人跟有長期大金流 有公司 有PI資格53F 10/26 12:07
→ yiliang1107: 包含質押、租賃、民間借貸這波都一併處理。54F 10/26 12:07
→ KrisNYC: 9位數或十位數的人 籌資的難易度 會造成籌資特權化55F 10/26 12:08
→ mfcke: 沒差啦 K 我另外再分享就好  沒意義 別開展惹56F 10/26 12:08
→ yiliang1107: 沒什麼好爭辯的，就是資訊接收的時間差異。57F 10/26 12:08
→ KrisNYC: 以前你工程師穩穩5年有個2500萬自住房無貸了 發了獎金58F 10/26 12:08
→ mfcke: 是是是 您說的是59F 10/26 12:09
→ KrisNYC: 要弄個第二第三間這條路 現在是真的逐漸堵死60F 10/26 12:09
→ yiliang1107: K大你覺得，他文中的信貸當生活費，薪資繳房貸？ 是61F 10/26 12:09
→ yiliang1107: 資產9位數以上的玩法嗎
→ yiliang1107: 淨資產9位數以上會是這個玩法？
→ yousking: 受薪族玩不起。講白的就是如此64F 10/26 12:10
→ mfcke: K大不好意思啦  你要聊 可以私訊65F 10/26 12:10
→ KrisNYC: 他意思應該是你的薪轉戶拿去繳房貸66F 10/26 12:10
→ yousking: K兄解釋的非常好，受薪族你這個IP去哪生錢67F 10/26 12:10
→ KrisNYC: 信貸的錢 就跟IBIZA一樣那種5百2.2%的是拿去週轉的68F 10/26 12:11
→ yiliang1107: K大是啊，我很早之前就說過這個方式。69F 10/26 12:11
→ yiliang1107: 問題是，現在堵起來了XD
→ KrisNYC: 所以說你們應該交集不起來 一個在講35間九位數起跳71F 10/26 12:11
→ yiliang1107: IB大最新的那間，是直接全額付現72F 10/26 12:12
→ KrisNYC: 就算還在工作 那個薪資也是總收入的1/3 1/5的族群73F 10/26 12:12
→ KrisNYC: 但你倆是在說這個族群真的是少數 一般人玩不起來
→ yiliang1107: K大這禮拜下來的，全封了75F 10/26 12:12
→ yiliang1107: 我說的針對他文中的一般客群
→ yiliang1107: 信用貸款當生活費、薪資當房貸，這種換湯不換藥的。
→ yiliang1107: 被封了
→ jerrylin: 如果有錢人還有大量需求建商幹嘛縮手不蓋房79F 10/26 12:14
→ jerrylin: 建商會縮手的原因只有覺得房價要跌了會賣不出去
→ jerrylin: 價格好的時候當然是能蓋多少算多少先賺先贏
推 amino0120: Y大說的是 現在就是要堵死中產槓桿82F 10/26 12:15
→ mfcke: 有錢人沒有大量需求 只有看到利基才會出手83F 10/26 12:15
推 KrisNYC: 反了 建商只有搶市佔拚推案週轉搶地皮的時候需要狂推84F 10/26 12:15
→ mfcke: 不過你這論點值得解釋 但是要花點時間 借我當一下議題85F 10/26 12:15
→ mfcke: 我先去吃中餐 下午再來完整論述一下
推 Morphee: 所以早就說要囤貨囤滿囤好87F 10/26 12:16
推 micky83802: 只剩有錢人玩的東西 還能漲多少呀？88F 10/26 12:16
→ yiliang1107: 基本上就是堵信用佔比GDP ，防止信用過度擴張89F 10/26 12:16
→ KrisNYC: 舉例就是 7期快點推盡快週轉拿錢才有錢標8期 loop90F 10/26 12:16
→ KrisNYC: 因為789 10 11 12期一般來說是越前面的越好
→ yiliang1107: 有錢人都玩土地啦XD92F 10/26 12:17
→ micky83802: 沒有窮人可以割的房地產 還會再飆嗎？93F 10/26 12:17
→ KrisNYC: 只剩有錢人玩的東西就會名牌化94F 10/26 12:17
→ Morphee: 現在是有錢人來挑便宜貨的時機 現在房仲黑絲妹有多好約你95F 10/26 12:17
→ Morphee: 知道嗎？
→ jemdogdog: 目前銀行查很緊，加上悲觀氛圍，先觀望比較適合97F 10/26 12:17
→ KrisNYC: 比如說 美堤國宅一坪80 對面西華富邦一坪24098F 10/26 12:17
→ KrisNYC: 只隔一條街而已 價差3倍
→ yiliang1107: 而且沒有人在跑短啦，都能放。這裡的放指10年起跳。100F 10/26 12:18
推 Morphee: 只能有錢人玩，但全民都想要就是dip房啊，現在才有機會破101F 10/26 12:19
→ Morphee: 盤價入主蛋黃啊
→ yiliang1107: 看什麼蛋黃，基本上台北市還是另一個領域103F 10/26 12:19
→ jessicaabc98: 買就對了104F 10/26 12:20
→ yiliang1107: 昨天元利文山出來，成交6百多筆105F 10/26 12:20
推 amino0120: 有能力者台北市買就對了 但沒事不要再擠進來霸脫>"<106F 10/26 12:23
推 planta: 小盆栽預言：人頭珍貴，政策不確定性高！107F 10/26 12:24
→ planta: 短線摩擦成本高，長線慎選看實拿！
→ planta: 投資先觀望，現金方為王，
→ planta: 自住宜優先，小白忌風險！
→ planta: 閒錢置產看，小白投資閃！
推 planta: 是不是閑錢，只有你知道！
→ planta: 敵人永遠只是，你自己！
推 KrisNYC: 建商推案這件事 大概2年多前第345波信用管制打死小建商114F 10/26 12:30
→ KrisNYC: 造成某些小建商直接賣地不蓋 或借不到錢不蓋了之後
→ KrisNYC: 那種小本經營就蓋這一棟 的狀況會比較式微
推 childeviler2: 阿就有槓精超愛槓117F 10/26 12:33
→ KrisNYC: 集團式處理就是週轉 第一期求拚現金出來 標蓋第二期118F 10/26 12:33
推 yiliang1107: K大有建商朋友吧，去問問現況119F 10/26 12:34
→ yiliang1107: 很老實說，有些實況跟板上分享的、或是預判的現況完
→ yiliang1107: 全不同
→ KrisNYC: 第三 第四期冷盤了 他停止擴張56期 還是會hold價格122F 10/26 12:35
→ KrisNYC: 嗯...說實話我算是2022以來各種買不到被嘎空的人
→ KrisNYC: 我也在修正和學習 過去五年的秩序現在要重塑
→ yiliang1107: 因為你買台北市啊XD125F 10/26 12:37
→ yiliang1107: 甚至來說你只看安森九宮格，或是核心五區
→ KrisNYC: 抓得住下一個秩序才有機會競爭分幾口下一期的大祕寶127F 10/26 12:38
→ yiliang1107: 你專注本業賺得比較快，我相信128F 10/26 12:39
→ KrisNYC: 2020 2021也去看了高雄台中新竹 但真的受限成長經驗129F 10/26 12:39
→ vict1: 外縣市不就都買重劃區預售屋 撐個五年就開始賺了130F 10/26 12:40
→ KrisNYC: 我真的連頭份那個尚順旁邊都去走了2次 覺得頗宜居的131F 10/26 12:40
推 CrazyKill: https://i.imgur.com/5tXqCza.jpeg132F 10/26 12:40
[圖]
→ yiliang1107: 問題是你打算全額付現嗎133F 10/26 12:41
→ yiliang1107: 接下來的置產物件？
→ yiliang1107: 如果還是要槓桿，人頭戶數是稀缺資源
→ vict1: 或著跟寶佳全省買重劃區第一案也是賺啊136F 10/26 12:41
→ yiliang1107: 如果你要用法人買，那就另論137F 10/26 12:42
→ KrisNYC: 如果是對建商的話 其實老客人還是都有優付138F 10/26 12:42
→ KrisNYC: 彈性還是有一點 這就是所謂的籌資特權化
→ KrisNYC: 反正不用把所謂的有實力的人想得像暴發戶 買就是要買便宜
→ yiliang1107: 這個我知道，根本不用照表付款141F 10/26 12:43
→ yiliang1107: 這個我以為是常識XD
→ yiliang1107: 如果你們是要討論用公司、資產，籌資特權化，我同意
→ yiliang1107: 很多運作空間
推 CrazyKill: 籌資買房在很多國家是違法的145F 10/26 12:45
推 grace520909: 法人現在也不好買了啦，我自己最近要設新公司都^_^146F 10/26 12:45
→ yiliang1107: 單純提醒一般人，用信貸當生活費，薪資繳頭期，這種147F 10/26 12:45
→ yiliang1107: 換湯不換藥的方法，被堵起來。
→ grace520909: 就這個月，新設立法人，嚴查各種kyc ，你資金籌備處149F 10/26 12:46
→ grace520909: 放一個月才能開餘額證明驗資
推 KrisNYC: 上順那個吃飯的地方就很像加州btw151F 10/26 12:47
→ yiliang1107: 謝謝g大分享第一手訊息，這個很珍貴XD152F 10/26 12:47
→ KrisNYC: 雖然停車格很小 但一欉鐵皮屋 車停門口進去吃飯153F 10/26 12:47
→ KrisNYC: 最不像加州的地方 是門口有柵欄還是要收費
→ yiliang1107: 你現在買上順要幹嘛？ 苗栗之前的優勢是沒有限貸，155F 10/26 12:48
→ yiliang1107: 一堆資金相對少的衝進場
→ grace520909: 營登處地址也被刁，我是找大樹商辦登記，也不是青青157F 10/26 12:49
→ KrisNYC: yi你真的蠻厲害的 幾乎講哪裡都能迅速有知識跟重點158F 10/26 12:49
→ grace520909: 菜菜那種營登。繼續要買的也是商辦不是住宅，但光開159F 10/26 12:49
→ grace520909: 一個新的法人戶中間過程就各種^_^
→ KrisNYC: 法人拿住宅 由期拿新房子 繳稅很痛吧161F 10/26 12:50
→ grace520909: 大樹kyc甚至跟我要了完稅的贈與證明來證明資金來源，162F 10/26 12:52
→ grace520909: 但還是得卡一個月～～
→ alonzohorse: 有時候我都懷疑y大不是人164F 10/26 12:54
推 askachage: 推165F 10/26 12:54
→ rtyue: 我朋友各種末升段代表：慘慘啊166F 10/26 12:56
→ t5957810: 信貸又不是可以40年慢慢還,等你時間到了要還很容易爆炸167F 10/26 13:01
推 a96932000: 用信貸還是太硬就是~另外如果銀行會查轉貸投期,難保不168F 10/26 13:02
→ a96932000: 會查信貸投期
→ mfcke: 如果單純一筆直接幹進去當然不行 處理金流 大原則就是不定170F 10/26 13:04
→ mfcke: 期 不定額 有問題的私訊問我吧 有槓精在不好聊
→ yiliang1107: 格局問題無解，凡正我就分享第一手訊息XD172F 10/26 13:08
→ yiliang1107: 時間會證明一切
→ mfcke: 好 你格局最大174F 10/26 13:09
→ yiliang1107: 板上目前風氣就是，意見分歧就非我族類，少了交流討175F 10/26 13:10
→ yiliang1107: 論很可惜。因為買房本來就低頻，第一手資訊反而珍貴
→ yiliang1107: ，可以避險讓人提前規劃。
推 kazamishu: 槓精又來XD178F 10/26 13:11
→ kazamishu: 自己發一篇不會 硬要槓
→ yiliang1107: XD 結果槓精可以提供第一手資訊180F 10/26 13:12
推 freekid: 其實我看不懂為何要圍剿y大 他分享的哪裏有問題嗎…181F 10/26 13:12
推 alonzohorse: 你可以不要分享，私信就好XDD182F 10/26 13:13
→ yiliang1107: 哪裡硬梗？ 是不是g大也分享 法人現況也執行緊縮183F 10/26 13:13
推 blargelp: M大講的 也是我最近在想的，我最近也打算提proposal給一184F 10/26 13:15
→ blargelp: 些長輩，跟他們募資投資，看2025有沒有機會撿到東西，先
→ blargelp: 把銀彈募好 有機會就開槍
推 alonzohorse: 這邊沒圍剿吧？187F 10/26 13:15
推 l80382: 支持y大發一篇分享第一手資訊188F 10/26 13:15
→ yiliang1107: 你們有沒有想過一個問題啊，為什麼金管會給銀行這些189F 10/26 13:16
→ yiliang1107: 緊縮
→ yiliang1107: 不會宣之於眾？
推 blargelp: 圍剿他的原因就白目啊，硬要所有人都照他不會賺錢的流派192F 10/26 13:17
→ blargelp: 做。Y到現在還看不出來槓桿投資派的 一句廢話都懶得跟你
→ zuo: 前幾篇文有個買九間的b大說週轉金貸款被擋下來了，y大可能在194F 10/26 13:17
→ zuo: 講這個
→ blargelp: 多說嗎？ 我覺得我們已經很明確表示你不要再來亂了欸。196F 10/26 13:17
→ blargelp: 奇怪 你們成熟不了風險的投資法的人 的文，我們也不會去
→ blargelp: 你們的文下面亂，為什麼你就沒有篇都有來說 「你這個不
→ blargelp: 行」 不行的是你的籌資能力= =
→ blargelp: 而且很明確下逐客令了，還死皮賴臉繼續說「我說的才是對
→ blargelp: 的 你們都不懂市場」
→ yiliang1107: 簡單說 我今天推噓文，不是因為m大。而是他的資訊手202F 10/26 13:18
→ yiliang1107: 法，已經被最新管制給限制了。
噓 askey: 我覺得Y大的討論不像槓精啊204F 10/26 13:18
→ yiliang1107: 今天無論是誰，都一樣XD205F 10/26 13:19
→ blargelp: 然後捏 理所當然 這篇文又被歪樓又被爆破了。原來把文炸206F 10/26 13:19
→ blargelp: 掉 就是你反對不同流派的方法喔 真是高招
→ yiliang1107: b大這個流派沒關係，而是最新的銀行內規是這樣。208F 10/26 13:20
推 alonzohorse: 還是像西卡大那樣賭一波？大場面209F 10/26 13:20
→ askey: 有個流派是不用擇時的嗎？210F 10/26 13:21
推 Morphee: 自己去發一篇啦，不要一直寄生在別人文章來亂211F 10/26 13:24
→ yiliang1107: 發一篇然後更緊縮 大家皆大歡喜XD212F 10/26 13:25
推 yiliang1107: 說真的就討論平台，本來各種意見就都會有，你覺得我
→ yiliang1107: 資訊有誤有錯，或者你有更新的實操，就分享出來。大
→ yiliang1107: 家都可以受益。
→ yiliang1107: 不要淪為只會說人槓，評論人，而非討論事情。很可惜
→ yiliang1107: 啦XD

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