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作者 標題 [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 12:29:43 2024
大概畫了一下這幾年房價暴漲的推升原因
時間跟原因只是大概
但基本上沒有超過太多
2019~2023
我剛好跑三峽，文山，江北，中和，三重，新莊
跑一個地方不會只懂一個地方
一定是競爭區域要全部都懂
因為常會有看完三重來看板橋
看完永和來看中和
或是帶客人去買新竹青埔
所以市場算是蠻熟悉
房版從當年沒什麼人看
到前一陣子最熱的時候可以擠到前4名
最大的原因就是"買了你會賺錢"
台灣人很現實
持有會賺錢，排隊都去買
持有不會賺錢，送我都不要
所以如果房地產以使用的角度來看
我一直建議有需要就買
但如果以金融的角度來看
那就要慎選進場的時間
https://i.imgur.com/bpSy4aH.png
![[圖]](https://i.imgur.com/bpSy4aHh.png)
疫情
一般來說
疫情後一年百廢待舉
很多產業因為前一年數據很差
疫情後完整第一年一定會有很大的成長
2023年是疫情後緩解的一年
2024年是疫情後完整的復甦年
https://i.imgur.com/SX1bOR6.png
![[圖]](https://i.imgur.com/SX1bOR6h.png)
疫情後復甦
而疫情後的成長
除了讓電子製造業有大量的營收外
最重要的是信心的復甦
購買力也會增強很多
這個購買力會跟房地產的FOMO攪在一起
一時片刻要說清楚有點困難
但簡單講
2024如果是疫情後完整的復甦年
2025就是復甦後完整的事後菸聖人年
聽得懂就聽得懂，聽不懂就聽不懂
缺工缺料
疫情候缺工缺料也緩解了
當然很多人會說原物料有僵固性
人事管銷貴
未來還有碳稅BALABALA
但原物料價格確實是沒有疫情這麼高
https://i.imgur.com/5WKtxNy.png
https://i.imgur.com/xsWeR6D.png
![[圖]](https://i.imgur.com/5WKtxNyh.png)
![[圖]](https://i.imgur.com/xsWeR6Dh.png)
低利率/貸款寬鬆
這應該是影響最大的關鍵
也是第六～第七波打房的重點
低利率＋貸款寬鬆
從105年房地合一1.0大逃殺
到107年北部房地產從江北央北復甦
一路讓房價噴到2024H1
但這個最重要的燃料
在20240920被拿下來了
而這個燃料如果簡單看叫做低利率/貸款寬鬆
但如果要真的講得很細
可以分成
https://i.imgur.com/B15fI3a.png
![[圖]](https://i.imgur.com/B15fI3ah.png)
這些變項都會減損
經濟成長
產業發展
交通建設
生活機能
通貨膨脹
帶來的房市上漲
結論：
房地產如果用途是住
那就不用多說，有需要就買
房價只是一個數字
但如果把房地產的用途
只看中他會不會賺錢
那要考慮的東西就非常多
絕對不能因為降息＝公債直利率下降
短線就開槓桿去買美債一樣
或是因為ETF要買長榮
就短線開槓桿去買長榮要當沖
只看單一因素
通常最後的結果都不會太理想
這也是我一直很反對過分槓桿的原因
沒錯，台灣電子島，只要人類科技發展
產業長線都看好
你有辦法抱個十年十五年
通常都還是賺錢
但很多人槓桿開過頭撐不到後面就掛了
掛了～那後面就算再怎麼好
掛了就是掛了也吃不到
如果有聽話不要開極限槓桿
什麼二房三房限制貸款都沒你的事
更不用講手骨粗付現金的大佬
老實說泡房版泡那麼久
最近比較讓我幻滅的是
有些人整天喊多喊多
結果私下在591或是群組要偷跑
或是在六七月就開始偷偷不買貨
信徒在前面拜，你居然從後門偷溜
看了真的覺得蠻瞎的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.1.169 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-01 12:29:43
※ 文章代碼(AID): #1d95avnH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730435385.A.C51.html
推 : 誰1F 11/01 12:34
→ : 聽君一席話，如聽2F 11/01 12:38
推 : 重點在最後3F 11/01 12:40
推 : 五折收。沒人鳥的話，明年再開貨卡來檢屍:)4F 11/01 12:41
推 : 川哥準備上場了，報告罰你回去重修。看圖說故事不要用證5F 11/01 12:41
→ : 明這兩個字好嗎？ 差遠了。
→ : 明這兩個字好嗎？ 差遠了。
推 : 推N大 原來台灣房價是靠疫情 缺工料 跟低利率漲的 你不7F 11/01 12:45
→ : 說在場沒人知道！
→ : 說在場沒人知道！
![[圖]](https://i.imgur.com/NVcYAOBh.png)
推 : 說之前大家都知道的沒用啊 時機過了就是過了10F 11/01 12:46
→ : 你看書都這樣漏字是要怎麼吸收啊？11F 11/01 12:47
→ : 看上半年一點都不像大家都知道啊
→ : 看上半年一點都不像大家都知道啊
推 : 不用看他說了什麼 看他做了什麼XD13F 11/01 12:49
→ : https://i.imgur.com/co6pfXh.jpeg
→ : 後來都懶得說XD,大方向趨勢明確。
→ : 那麼多家銀行要怎麼全部量化說明
→ : 出個聲提醒，信貸全封。對於一般人而言，就不要再鼓
→ : 吹換湯不換藥的玩法。
→ : https://i.imgur.com/co6pfXh.jpeg
→ : 後來都懶得說XD,大方向趨勢明確。
→ : 那麼多家銀行要怎麼全部量化說明
→ : 出個聲提醒，信貸全封。對於一般人而言，就不要再鼓
→ : 吹換湯不換藥的玩法。
![[圖]](https://i.imgur.com/co6pfXhh.jpeg)
這兩年賺到疫情紅利就開始瞎吹
比方我這篇就寫得很清楚
台灣電子島 長線看好
房價漲幅靠建設 產業 交通 機能 通膨
低利率 疫情 缺工料是催化劑
但還是有人鬼扯
說我認為房價漲是靠低利率缺工缺料
這種很沒程度的抹 不是笨就是壞
或是又笨又壞
這種人的動機沒什麼興趣了解
但話還是要講清楚不要亂抹
教主都已經跑了
左右護法還在這邊凹
到底是有情有義還是貨沒出完
觀眾審慎評估吧
推 : 大家都賭性堅強，覺得不會被抓。攤手。那就繼續吧。19F 11/01 12:53
→ : 我看戲XD
→ : 我看戲XD
推 : 持續觀察中 &^^21F 11/01 12:57
※ 編輯: NovaShin (27.53.2.60 臺灣), 11/01/2024 12:57:33推 : 股市房市都有拉幫結派偷偷幫自己下保險的高手啊，賺的22F 11/01 13:07
→ : 時候當神，賠的時候私底下先跑也是神。
→ : 時候當神，賠的時候私底下先跑也是神。
→ : 唯一大變因，新青安，不過不能說24F 11/01 13:09
→ : https://i.imgur.com/WtxRj0d.png25F 11/01 13:09
→ : 新青安是政府解決少子化政策之一，我是不會賭他取消啦
→ : 我個人認為投資要做到賭法規會不會取消風險太大了
→ : 上面文章的後續就是新青安會產生的前因(舊青安不夠力）
→ : 新青安是政府解決少子化政策之一，我是不會賭他取消啦
→ : 我個人認為投資要做到賭法規會不會取消風險太大了
→ : 上面文章的後續就是新青安會產生的前因(舊青安不夠力）
![[圖]](https://i.imgur.com/WtxRj0dh.png)
推 : 房板清流推 ceca怪招輸到脫褲29F 11/01 13:14
→ : 這次新青安同時放寬兩個條件，一年限，30變成4030F 11/01 13:14
→ : 另一個貸款上限800萬變成1000萬
→ : 兩個齊開
→ : 另一個貸款上限800萬變成1000萬
→ : 兩個齊開
→ : 所以要解決新青安就是趕快回家生小孩呀33F 11/01 13:16
推 : 整天說玩暗黑沒時間回 實際上就是被金龍打到歪頭34F 11/01 13:16
推 : 閱35F 11/01 13:20
噓 : 閱36F 11/01 13:27
推 : 這場西卡 全敗惹 房版領袖灰飛煙滅37F 11/01 13:34
→ : 幫你補個很重要但沒被提到的推升原因：房地合一閉鎖期+38F 11/01 13:52
→ : 預售屋不得轉單。這讓建商在預售/新成屋市場變成沒有競
→ : 爭對手、開價可以予取予求，這也是近一年多來這波飆漲
→ : 的主因。
→ : 預售屋不得轉單。這讓建商在預售/新成屋市場變成沒有競
→ : 爭對手、開價可以予取予求，這也是近一年多來這波飆漲
→ : 的主因。
噓 : 但目前房價就是沒有停啊 到處還在漲42F 11/01 14:06
推 : 超認真文 有料43F 11/01 14:21
推 : 認真回，應該加入一項很容易理解的變因：竹科工程師44F 11/01 14:27
→ : 分紅獎金，對台灣房市和股市的影響。這幾年，這個因
→ : 素占比很大
→ : 分紅獎金，對台灣房市和股市的影響。這幾年，這個因
→ : 素占比很大
推 : 房市再穩也沒永遠看多的 時機過了就只能看有沒有下一波47F 11/01 14:27
推 : 近期而言 2020~21買就沒再怕跌了 現在應該是笑看房版紛擾
推 : 近期而言 2020~21買就沒再怕跌了 現在應該是笑看房版紛擾
推 : 欸，要從總經講，怎跳過米選後的瘋狂發債49F 11/01 14:33
推 : 推 某id整天嘴邱 不就是買了幾間A7也可以整天吹還教50F 11/01 14:46
→ : 人房地產怎麼玩
→ : 人房地產怎麼玩
→ : 我債不熟，不敢像某個騙仙仔瞎雞巴亂講害一堆人被套52F 11/01 14:50
→ : 台灣到底有沒有可能出現 大量失業潮 如果沒有沒必要擔心53F 11/01 15:10
推 : 每個人都覺得會狂降息會噴，就會提前實現這個結果，甚至54F 11/01 15:13
→ : 超過這個結果
→ : 美債本身就是這種情況，其實台灣的預售屋也是
→ : 超過這個結果
→ : 美債本身就是這種情況，其實台灣的預售屋也是
推 : 就擦童鞋理論XD57F 11/01 15:13
→ : 一窩蜂 衝啊～
→ : 一窩蜂 衝啊～
→ : 另外，很多人不覺得自己買房是開槓桿XD59F 11/01 15:14
推 : 認真！有料數據就給推！60F 11/01 15:15
→ : 自助可以買，投資槓桿不要過度！
→ : 自助可以買，投資槓桿不要過度！
推 : 所以貸8成自備2成，覺得是既定共識，他們不覺得自己有亂62F 11/01 15:21
→ : 開，也覺得自己有控管風險（可以繳房貸/繳不起可以出租）
→ : 開，也覺得自己有控管風險（可以繳房貸/繳不起可以出租）
推 : 哈哈~漲多漲少都是漲~到時會不會被抬出去就不知道了64F 11/01 15:23
推 : 買房貸八成也在恐慌 乾脆定存好了：）65F 11/01 15:31
推 : 如果自備款2成，是非借貸來的。都算合理。另外成屋66F 11/01 15:31
→ : 的話，銀行會把關收支比。
→ : 的話，銀行會把關收支比。
→ : 對啊，我記得信徒還有發一篇文，什麼房版玄天上帝出清68F 11/01 15:48
→ : 所有不動產。
→ : 我在底下留言問：不是說景氣冷才該賣房嗎？馬上一堆信
→ : 徒在砲
→ : 所有不動產。
→ : 我在底下留言問：不是說景氣冷才該賣房嗎？馬上一堆信
→ : 徒在砲
噓 : 槓桿開到滿就對了，最大問題是党第二間槓桿開始就弄的72F 11/01 15:48
→ : 很難看。
→ : 很難看。
→ : 砲什麼是不能汰弱留強喔，是不能出清短期物件留長期增74F 11/01 15:50
→ : 值件喔
→ : 真是笑死，吹到都現形了還一堆人盲從
→ : 值件喔
→ : 真是笑死，吹到都現形了還一堆人盲從
推 : 其實照政策走向，從第二戶8成開始到5成。77F 11/01 15:51
噓 : 你2021-2024有買第二間第三間嗎？沒買沒績效我們怎麼78F 11/01 15:51
→ : 敢跟單！
→ : 敢跟單！
→ : 還有房地合一2.0的稅制，一直進出獲利未必好80F 11/01 15:52
→ : 因為都會有摩擦成本在，另外短期清償多筆，也會被標
→ : 註投資客
→ : 借貸成數利率也不會好。
推 : 如果是走翻修路線，那就另論。
→ : 因為都會有摩擦成本在，另外短期清償多筆，也會被標
→ : 註投資客
→ : 借貸成數利率也不會好。
推 : 如果是走翻修路線，那就另論。
噓 : 還有至少全台哪一區你比較看好講一下啊！你最相愛相殺85F 11/01 15:56
→ : 的ceca都敢po單美債跟橋頭讓人跟，你都空氣單嗆人喔！
→ : 的ceca都敢po單美債跟橋頭讓人跟，你都空氣單嗆人喔！
推 : 太弱換強，就不要是叫信徒去接他的弱勢標的xddd 結87F 11/01 16:04
→ : 果被賣了都不知道
→ : 果被賣了都不知道
噓 : Nova空氣單空頭王 VS Ceca實戰多頭王89F 11/01 16:19
→ : 感謝賴清德 打房打詐打黑 最讚的總統90F 11/01 17:02
噓 : 看箭畫靶屁話王又來了，事後諸葛吹牛大王，這麼厲害91F 11/01 17:08
→ : 知道疫情後會暴漲那代銷仔自己怎麼槓桿不開爆然後買
→ : 滿去年全部出掉？全都是事後在那邊講，沒料。整篇總
→ : 結就是不要開大槓桿，這種屁話到底要說幾次？是有多
→ : 少人會開大槓桿把自己搞死？
→ : 房地合一算到負的代銷仔不要再出來吹牛了，到現在都
→ : 不敢回應
→ : 知道疫情後會暴漲那代銷仔自己怎麼槓桿不開爆然後買
→ : 滿去年全部出掉？全都是事後在那邊講，沒料。整篇總
→ : 結就是不要開大槓桿，這種屁話到底要說幾次？是有多
→ : 少人會開大槓桿把自己搞死？
→ : 房地合一算到負的代銷仔不要再出來吹牛了，到現在都
→ : 不敢回應
推 : Nova 2021有卡江翠北三房180098F 11/01 17:12
→ : 現在真的賺歪
→ : 黑粉也是種粉XD
→ : 現在真的賺歪
→ : 黑粉也是種粉XD
推 : 又一堆信徒崩潰 趕緊滾回去A7撿被颱風吹下來的大樓外牆101F 11/01 17:24
→ : 磁磚
→ : 磁磚
→ : 哈哈正e區5字頭37坪20F以上，看黑粉氣到牙癢癢就很開心103F 11/01 17:26
→ : 還有一間新莊27住滿七年妥妥的400萬內免稅剛好小換大
→ : 還有一間新莊27住滿七年妥妥的400萬內免稅剛好小換大
推 : 信徒通通給我站出來洗地！105F 11/01 17:29
推 : Ceca輸得好慘 被N大電到翻滾106F 11/01 18:27
推 : 推107F 11/01 19:42
→ : 習慣就好，不吹人來接自己怎麼賣108F 11/01 20:30
→ : 比較有趣的是錢是他在賺，幫腔的一毛都沒有也不知在幫啥
→ : 比較有趣的是錢是他在賺，幫腔的一毛都沒有也不知在幫啥
推 : 感謝分享110F 11/01 23:14
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