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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-12-25 17:57:12
看板 home-sale
作者 Chi5566 (Chi5566)
標題 [請益] 1000萬 買房or投等債ETF?
時間 Wed Dec 25 12:37:32 2024

如題 請教房板先進

最近老婆繼承了一筆房地產

在南部鄉下 50年老透天

因為我倆長居北部 基本上不回去

所以想要處理掉

她鄰居願意出略高於時價 大概1000萬買下

預計下個月會成交過戶


我們自己台北的房子 目前房貸每個月大概四萬左右

夫親年收總共大概160

想請教大家

這一千萬各位會建議買個投資出租房

還是買投等債ETF領配息？




因為看了一下 雙北1500~2000萬能買到的房子 月租應該也不超過四萬

如果都丟投等債ETF 一個月大概有五到六萬的現金收入

因為台北房子頭期款是我付 貸款大部分也是我繳

老婆就說看要不要投ETF有一個穩定配息 幫我分擔貸款

把這個ETF當作一間小套房來看是不是也不錯？

如果以追求穩定現金流 而不是資本利得

房板的大家會怎麼建議呢？

我自己手頭上是有兩百張00948b 配息就拿來繳一些生活費

被動收入的感覺好像蠻不錯的？

再請教房板先進 感謝指點！

--
推 zx3426300   : 用q當poke.......你上鑽石應該是這遊戲要倒的時候04/26 14:12
可是我上過了XDD
https://i.imgur.com/OyMBCXq.jpg
噓 zx3426300   : 所以這遊戲要倒了啊==04/26 17:19
                                 《你所不知道的光速打臉與神奇硬凹》 by民明書房

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.72.223 (臺灣)
※ 作者: Chi5566 2024-12-25 12:37:32
※ 文章代碼(AID): #1dQumMpV (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1735101462.A.CDF.html
噓 tenkaakido: 00948b算好的投資標的？看月線我看不懂，拿自己的錢配1F 12/25 12:42
→ tenkaakido: 給自己，你是買老鼠會產品哦。
→ FcuKobe: 蠢了才把一大筆現金投ETF 當然是買不動產3F 12/25 12:43
推 aass5566: 其實要單純還是etf  房租只要遇到1隻蟑螂就懷疑人生了4F 12/25 12:44
→ aass5566: 何況現在etf投報率8-10% 房子除非隔套 不然出租投報率
→ aass5566: 只有3-5%
→ toto123: ETF 有可能跌 賠了股價 賺了股息 哪有這麼簡單7F 12/25 12:46
→ toto123: 但不是借錢買應該也還好就是
→ aass5566: 0056 過去30年 沒賠過9F 12/25 12:46
→ aass5566: 哦 16年啦  沒有30年
推 jackyada027: 還是買房比較好11F 12/25 12:47
推 ohyaj: 當然全現金買房後再掛四買ETF啊12F 12/25 12:47
→ ohyaj: 小孩才選擇
→ toto123: ETF 要買 我也會慢慢打 不可能一次打光14F 12/25 12:48
→ alanjiang: 買0064615F 12/25 12:48
→ IBIZA: 沒打算開槓桿不用考慮買房16F 12/25 12:48
→ toto123: 股票很厲害 其實根本不用玩 低總房的遊戲17F 12/25 12:49
→ toto123: 房子其實很難賺了
→ IBIZA: 現在買房諸多不便  要不然1000萬現金的正確用法應該是買19F 12/25 12:49
→ IBIZA: 5間1000萬或是3間加起來5000萬的兩房來收租
→ aass5566: 1000萬的話  每年買200萬 5年買完  風險更小（但獲利也21F 12/25 12:51
→ aass5566: 更少）
→ toto123: 人頭也沒那麼好找23F 12/25 12:51
→ IBIZA: 選擇得當的話 可能可以在月還15萬的條件下  租金打平或是24F 12/25 12:54
→ IBIZA: 略高, 扣除利息之後, 每個月還本大概8萬,
→ IBIZA: 更極限挑選的話 月還15萬含還本8萬之外 還可以拿4-5萬回來
→ IBIZA: 也就是一個月淨收10-12萬
→ hh800315: 債券是左手配右手是不是誤會什麼了XD28F 12/25 13:00
→ Taiwanwolf: 你確定老透天實價只有1000？29F 12/25 13:03
推 EvilJustice: 沒槓桿別買房30F 12/25 13:09
推 bettybuy: 我會選擇一半投等債下去31F 12/25 13:09
推 CaLawrence: 確認一下 如果原本年收約200萬 1,000萬自備款有辦法32F 12/25 13:10
→ CaLawrence: 支撐五間共5,000萬的房子嗎 貸款4,000萬過的了嗎
→ bettybuy: 另外一半等股市循環34F 12/25 13:11
推 KrisNYC: 拿到1000萬現金後 去國泰開戶放著 順便叫國泰vip理專35F 12/25 13:13
→ KrisNYC: 聯絡你 他會教你怎麼做 不要買etf了 拿直債當底
推 KrisNYC: 明年降息預期只有兩次 你有很長時間慢慢投平均成本和匯率
推 x156w423: 現在局面買etf或債比較合適38F 12/25 13:18
→ x156w423: 現金流做個一年以上
→ x156w423: 未來解封再看狀況轉房市
→ KrisNYC: 風險 預計明年5月建完倉 4%secure,  PI應該也合規了41F 12/25 13:19
→ KrisNYC: 再看你明年五月要不要直債押600出來玩
推 bustinjieber: 五間要先後購買，租金認收入，43F 12/25 13:23
→ bustinjieber: 逐漸疊加信用額度，就可以貸下去
→ bustinjieber: 有人頭的話當然更簡單
推 howyoudoin: 左手配右手的東西都是…….樓下接46F 12/25 13:26
→ bustinjieber: 現階段你們還有人頭可以貸8成以上，47F 12/25 13:26
→ bustinjieber: 可以先找一間置產，剩下的再做打算。
推 tswen: etf. 房子沒前途了49F 12/25 13:28
→ bustinjieber: 另外就是被動收入只是迷思，50F 12/25 13:28
→ bustinjieber: 總資產的‘’數量跟成長‘’才是核心。
推 aass5566: 我本來也想再拼買第二間  但後來真的考慮到蟑螂租客的52F 12/25 13:29
→ aass5566: 問題 之後的錢大概就買ETF了吧？
推 x156w423: IB大的舉例 已被封印啦54F 12/25 13:29
推 KrisNYC: 與其說沒前途 不如說政策限制下你只有第一間豪宅線內的55F 12/25 13:29
→ x156w423: 目前尋房貸 銀行端幾乎不認他屋租金收入56F 12/25 13:29
→ x156w423: 全部要解釋為自用..
→ toto123: 二間根本是基本58F 12/25 13:29
→ KrisNYC: 還保有原本的優秀投資屬性 2345間可能都不太好用59F 12/25 13:29
→ toto123: 對一般人來說60F 12/25 13:30
→ IBIZA: 國泰理專現在還有在教人做債券利差嗎? 現在公司債殖利率比61F 12/25 13:30
→ IBIZA: 兩年前差很多 利差差更多...
→ IBIZA: 1000萬應該還沒到門檻
→ KrisNYC: 我還在詢問 但目前做利差走比較前面的好像是大樹跟邦邦64F 12/25 13:32
推 asdfonly: 我幫我娘的儲蓄險改成300張的00937b,每月領2.4萬零花錢65F 12/25 13:32
→ KrisNYC: 磚頭條款裡面有一些數次300萬額度交易 他應該可以66F 12/25 13:33
→ asdfonly: 你的1000萬可以買600張,比買房收租好得多67F 12/25 13:33
→ KrisNYC: 主要是卡直債質押要專投資格68F 12/25 13:33
→ KrisNYC: 淨資產3000萬這條很多都是加計你房產但是沒扣你負債
→ KrisNYC: 我不敢保證啦 但1000萬跑我說的這條路有機會 問問不吃虧
→ IBIZA: 我查了一下 門檻是1500萬71F 12/25 13:34
→ IBIZA: 1500萬是你要開國泰投信的質押貸款資格
推 KrisNYC: 他說他有200張948b73F 12/25 13:36
→ KrisNYC: 湊一湊?
推 KrisNYC: 借串我說一下ETF
推 pces50122: 請問寬限期內可以申請掛4嗎？76F 12/25 13:38
→ KrisNYC: ETF的問題不是左手配右手 是殖利率會壓制自己的價格77F 12/25 13:38
→ KrisNYC: 票面10元 配了個年化10%大家好高興衝進來買到變11.5
推 F93935: 1000萬你就買一千萬債券丟去質押現在3以下的還有很多，然79F 12/25 13:40
→ KrisNYC: 後面慢慢消風回10元 先套一波買在超過10元的80F 12/25 13:40
→ F93935: 後拿六百萬出來買00757再質押反覆做你可以做到2500萬市值81F 12/25 13:40
→ F93935: 的東西，維持率的話有債券平衡就好了
→ KrisNYC: 然後降息循環下去 管你什麼債 轉倉後慢慢都吃到低利率83F 12/25 13:40
→ F93935: 建議市值型跟債券5:5或者6:484F 12/25 13:40
→ KrisNYC: 後面開始配3% 4% 一堆人算一算靠北投報不划算85F 12/25 13:41
→ F93935: 現在買房也做不到八成86F 12/25 13:41
→ KrisNYC: 賣到折價 剩9.4 /9.5 你這樣有賺到什麼殖利率?87F 12/25 13:41
→ KrisNYC: 前兩年根本都套的
推 tteeccddyy: 買房啊 台灣的房子只會漲不會跌89F 12/25 13:42
→ KrisNYC: 債券etf惟一的優勢是如果拿來質押 確實比股票不易斷頭90F 12/25 13:42
推 KrisNYC: 一堆人現在買很多ETF覺得配息很舒服 沒問題
→ IBIZA: 兩年前國泰是跟我說債券質押資格是1500萬92F 12/25 13:44
→ IBIZA: 現在是1000了嗎
→ KrisNYC: 但你要知道這就是給你暫時停資金而已 不會是永久性的94F 12/25 13:44
→ IBIZA: 不過現在利差已經差很多了95F 12/25 13:45
→ KrisNYC: 除非你真的不缺 老人買中華電信這種隨便丟著啦...96F 12/25 13:45
→ KrisNYC: 最好的進場點是去年 定存5.5~5.8% 匯率29
推 F93935: 跟銀行買過直債債券一次就不如買etf銀行價格差到爆98F 12/25 13:45
→ IBIZA: 我那時候是3.5%利差, 年化12%99F 12/25 13:46
→ KrisNYC: 現在勸人歐硬是比較怕匯差100F 12/25 13:46
→ IBIZA: 國泰是推直債+質押  在3.5%利差的情況下 年化12%101F 12/25 13:47
→ KrisNYC: 現在剩2%差 但他沒關係啊他那個一千萬是現金102F 12/25 13:47
→ KrisNYC: 他的問題是在規劃第一層1000萬台幣要放哪裡 目標也只有4%
→ IBIZA: 交易費當時是用5%算 但實際上應該不到一半  保管費是每年104F 12/25 13:48
→ IBIZA: 0.2%算
→ KrisNYC: 我沒做到不知道 但現在回頭看覺得去年年初台幣29106F 12/25 13:48
→ IBIZA: 現在利差差很多了107F 12/25 13:48
推 lucky466: 71366878108F 12/25 13:49
→ KrisNYC: 如果美金定存單5.8% 壓9成轉債拿3%多利差到現在蠻爽的109F 12/25 13:49
→ lucky466: 美債小心繼續崩110F 12/25 13:49
→ KrisNYC: 匯差就賺死了111F 12/25 13:49
推 dakkk: 沒開槓桿 我會選etf112F 12/25 13:49
→ lucky466: 美元在高點，小心現在進場賠死113F 12/25 13:50
→ IBIZA: 現在感覺已經不值得做114F 12/25 13:51
→ IBIZA: 那時候是台幣利率用2.5%, 直債標的是6%的花旗債券
推 hihi29: 向銀行買跟賣直債 直接被剝一層皮==116F 12/25 13:51
→ KrisNYC: 算了沒美金需求的還是別這樣吧 找個低於豪宅線的117F 12/25 13:52
→ IBIZA: 跟銀行買直債手續費高  但質押優勢無敵118F 12/25 13:52
→ KrisNYC: 4500之類的房子換屋搬進去 能貸多少貸出來買etf補家用119F 12/25 13:52
→ KrisNYC: 生活品質跟錢一兼兩顧 但你etf風險自己小心囉
→ IBIZA: 不過我那時候去聽 但最後也沒買121F 12/25 13:54
→ KrisNYC: 我們太多平常有美金需求的人都太輕視匯率風險 算壞習慣122F 12/25 13:54
→ IBIZA: 12%無感XD123F 12/25 13:54
→ KrisNYC: 利差如果只有2% 手續費吃掉你1%那是真的沒啥好玩124F 12/25 13:54
→ IBIZA: 利差是每年啊125F 12/25 13:55
→ KrisNYC: 12%你都沒買可能美股賺太大 無需求126F 12/25 13:55
→ IBIZA: 國泰那時候試算給我看 交易費是5% 275萬127F 12/25 13:56
→ IBIZA: 但他是說實際上應該不到一半
推 KrisNYC: 開給你殺價的129F 12/25 13:57
→ IBIZA: 本金1500萬 反覆質押到5500萬  利息2.5%還息不還本  標的是130F 12/25 13:57
→ IBIZA: 6%的花旗20(?)年債
→ IBIZA: 保管費每年0.2%
→ KrisNYC: 大樹真的有猛 我腦子裡面的模型都是本金兩倍而已133F 12/25 13:58
推 shena30335: 無腦領債息的話948b OK阿 10塊以下買都很甜134F 12/25 13:58
→ KrisNYC: 他押到3.7倍135F 12/25 13:58
推 askey: 不能押九成~只能押七成/要PI，提出資產-負債>3000萬136F 12/25 13:58
→ KrisNYC: 那他收這管理費 應該算知識財?137F 12/25 13:59
→ toto123: 直債 跟 美股的ETF BND 差在哪啊138F 12/25 13:59
→ IBIZA: 不考慮交易費跟保管費  每年就是330萬債息-100萬利息=230萬139F 12/25 13:59
→ askey: 買的債面額是20萬美金140F 12/25 13:59
→ IBIZA: 淨資產3000萬 或是一次性買1500萬產品都可以141F 12/25 14:00
→ IBIZA: 所以當初試算就是用1500萬
→ askey: 手續費不用這麼高，逐月付利息~質押利率可以談到2.5以下143F 12/25 14:01
→ KrisNYC: 但是原po夫妻年收160 月繳房貸收支上限可能只有9萬144F 12/25 14:01
→ IBIZA: 這個都是當初試算而已 還沒實際談145F 12/25 14:01
推 F93935: 3.7是猛但是直債第一年白做工146F 12/25 14:01
→ KrisNYC: 回推可能頂多貸到2000萬左右  換屋貸滿也不合用147F 12/25 14:01
推 Mustang428CJ: 投等債一票148F 12/25 14:01
推 ttyy: 夫妻人頭買滿一人一間，1000賺足夠繳一間不小的頭期149F 12/25 14:04
→ IBIZA: 除了花旗違約以外風險就是 萬一債券跌  有機會要增加擔保品150F 12/25 14:04
→ ttyy: 剩餘現金丟0050這類大盤市質型ETF151F 12/25 14:04
→ IBIZA: 還有就是匯率風險152F 12/25 14:05
→ IBIZA: 不過20年每年穩穩200萬應該是沒問題
→ ttyy: 還要上來問就不要做太複雜的操作，越單純越好154F 12/25 14:06
推 askey: 拿來做這種的通常是10年期債券155F 12/25 14:07
推 KrisNYC: IB大你那個是部分閒錢和你有做美股 他這個是全部閒錢156F 12/25 14:07
→ KrisNYC: 想一想好像真的剛好被政策打到 本來就買房子最簡單無腦
→ askey: 有個風險是買賣價差挺高的~所以要放到接近到期或降息的再說158F 12/25 14:08
→ KrisNYC: 現在反而有點奇妙159F 12/25 14:08
→ KrisNYC: 拿債就是真的買了就會拿好幾年 沒有要動
→ IBIZA: 那時候聽了其實覺得挺不錯  但我沒買161F 12/25 14:09
→ IBIZA: 一筆錢放在那邊不能動 每年拿一點回來 不符合我個性XD
推 sspider0829: 做你懂的投資  不然你到處問 被網路炸騙了不是剛好163F 12/25 14:29
→ VSshow: 看你要不要開槓桿而已164F 12/25 14:50
→ abyssa1: 磚頭要3000萬淨資產（可計房產）165F 12/25 14:58
推 F93935: 磚頭就是隱晦跟人講你有三千萬功能而已除非你要買fcn166F 12/25 15:03
推 CheerWesley: 不質押直接1000萬VT 超穩167F 12/25 15:08
→ CheerWesley: 反正你們夫妻都還有收入
推 twic: 歐印sp500龍頭強勢股，大跌轉正二或質押169F 12/25 15:36
推 CaLawrence: 一些債券 槓桿產品沒磚頭不給你買啊170F 12/25 15:48
→ abyssa1: 磚頭質押條件不一樣 手續費也好談171F 12/25 16:16
推 gaulle1974: 雖然稅務效率極差 但是VT未來是不可忽視的標竿172F 12/25 16:22

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