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作者 nyc0125 (@)
標題 Re: [請益] 26歲男 資產規劃
時間 Tue Aug  8 02:17:43 2023


你是買家，又是自住目的，
不用管賣家要賺多少，自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。

那是在你超超超想要這間，
完全不能接受任何其他選項的時候，要拼成交的時候才在做的。

但 99% 以上的人，都不是這狀態。


你要想的有以下

1. 這價格，財務過得去嗎？
2. 價格是不是溢價？

以及

0. 你為什麼要買房子？


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快速看短結：

本板 CFP，純論檯面財務資訊，不建議買，
退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。

如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。
要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。


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首先

1. 這價格，財務過得去嗎？

1-1. 頭期款

房子 1300 萬
頭期兩成 260 萬
買方有的沒的的費用 20~30 萬
（七年屋算新，契稅比較重）

頭期款 300 萬差不多足矣
不過沒有額外的錢做軟硬裝修

七年屋，裝潢不裝潢，以用的角度來說都有些雞肋
以財務規劃來說，就先住吧。別再額外花錢了

自己一個人住，探索個三五年，
下一間房子也會比較有規劃上的想法。


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1-2. 現金流

再來看貸款
1300 - 260 = 1040（萬）

月現金流入 53000
月支出 15000（目前住家裡）
住外面的月支出 不明？？？

自己住的花費依個人可大可小，但一定是變高。
沒有可參考的數值，跳過。

繼續住家裡的可支配所得約 38000


一般房貸（給其他可能有需要的板友看的）
目前地板利率 2.07%，30 年
每月繳 1 萬，可以貸款 268 萬。

1040 萬，每個月要繳 3.88 萬
光住在家裡，就超支 800 元一個月

但有 90 萬活存，其中約 40 萬的預備金不該動。
50 萬可以繳大概 5 年的差額，
用 5 年把每月薪資拉高 1 千元，應該不太難。


新青安貸款
1.775 %，40 年，超讚
每月繳 1 萬，可以貸款 343 萬。

1040 萬，每個月要繳 3.03 萬

之後自住的月支出，只能比住家中的月支出多 7700 元，
不然會超支。


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1-3. 年收 10~12 倍法

年收 80 萬，量力而為的話，
買 800~1000 萬（總價）的房子，是很處理得來的

10 倍大概房貸負擔率 30%
12 倍大概房貸負擔率 40%
15 倍的話，房貸負擔率會來到 50%

房子總價 1300 萬
一般來說會叫你別...


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2. 價格是不是溢價？

2-1. 地點小區價格

用三重區內抓三個捷運站，
台北橋站、三重站、三和國中站

距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了
算是比較無效的資訊


不過這價格跟屋齡，推測是三和國中站附近


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2-2. 空間價格

1+1 格局，
室內主建物加陽台 15~20 坪可以做

七年屋，小坪數，幾乎都是 35% 公設以上
也就是權狀不含車位 23~30 坪

車位大概 110~140 萬

2021 年三重區每坪大概 45 萬左右，
今年落在超過 50 萬。（天哪）

50 * 23 + 125（車位）= 1275（萬）（下限）
50 * 30 + 125（車位）= 1625（萬）（上限）

根據前項對地點的推估，每坪再減個 2~4 萬。

44 * 25 + 125（車位）=  1225（萬）
48 * 25 + 125（車位）=  1325（萬）

如前面板友推估，今年買賣的話，攻防在 1250 萬上下，差不多。
買家開 1300 萬，是有機會被推著往下談談的。

如果已經交出去了，退斡旋，至少也有個十萬吧。

除非財務發現估得太樂觀（如前述我是覺得太緊繃了），
或是對房子內容有不滿意，
斡旋下了，純論近期房市，可以買吧。


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結語：

本板 CFP，純論檯面財務資訊（資訊過少），不建議買，
退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。

如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。
要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。


由於我認爲還款能力不足，所以有以下建議：

如果是為了未來的獨立生活做準備，
我覺得可以先租再買。
（還款能力夠的話，我會說可以買了騎驢找馬）

除非是本來就生長在這區，否則還年輕的時候，
透過租借的行動便利性，

真的用一段時間深入理解該地區的生活方式，
以及全額的支配生活財務，
都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。

加上還年輕，除非職業與收入路徑已經寫死（如公務員），
那麼租屋，也是一個方式讓自己的現金流更穩健，
有更充裕的可支配所得可以用來投資自己，提升主業（本業+副業）收入。

價差能致富，而有現金流，才能自由。
大部分的人在大部分的生命裡，還是得靠主業來維持現金流。


至於原問「買房的決定對嗎？」「是否該繼續等？」，
以上兩問請回到：

0. 你為什麼要買房子？

為什麼想要買房子？
為什麼會選擇在此時買房子？
如果買了之後，以資產來說最糟會是什麼狀況？

（假如被單一物件所迷惑的時候，加問：為什麼選擇這棟房子？）

是有獨立搬出去的計畫？需要獨處空間？
需要有伴時可以隱私的空間？

還是需要成家？或是有準備成家？

或是 FOMO，擔心真的資產價格暴漲自己追不上？

無論是什麼理由，都沒有對錯評判，
要回到你自己買的理由，以及確立該資產預計了結的方式，
就算理由有些勢利或是不齒自己的理由，也要誠實面對。

才能知道需求奠基在什麼之上，以及行動的代價跟所得如何。

信心只有你自己能決定，
板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。


以上淺見，歡迎板友交流分享。


※ 引述《juust (juust)》之銘言：
: 26歲，軟體業，台北人
: 台北工作，年資將滿四年，月收實領5萬3，年薪約為80萬
: 交通工具：機車
: 每月支出：
: 食:10000
: 住:2000(住家裡，幫忙一些雜費)
: 行:1000
: 娛樂+健身房:2000 (單身花得少 哈哈)
: 現有資產：
: 1. 台幣存款: 90萬
: 2. 台股投資: 75萬
: 主要請益：
: 最近因為青安貸款積極看房(自住用)，
: 看到三重一間開價約1600的物件
: (1+1房，7年屋，含車位，離捷運1KM，屋主106年看實價登錄買1071萬)，
: 網路上查了很多，也實際到現場看過，家人也說能幫忙補滿頭期到300萬，
: 今天下了斡旋1300萬，自己簽完斡旋單後，還是覺得是不是太衝動了...
: 一度站在路邊有點反胃，回家又陸續查了很多文章寫經濟局勢、房市市況，
: 突然對自己的決定很沒信心，上來版上跟經驗比較多的大大們請教
: 1. 買房的決定對嗎? 或是以目前的能力應該繼續等?
: 感謝各位的閱讀，如果有我思考不周到的都很感謝各位給我指點。

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※ 作者: nyc0125 2023-08-08 02:17:43
※ 文章代碼(AID): #1aqJLTsB (CFP)
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※ 同主題文章:
[請益] 26歲男 資產規劃
08-06 20:38 juust
Re: [請益] 26歲男 資產規劃
08-08 02:17 nyc0125
Re: [請益] 26歲男 資產規劃
08-09 23:08 nyc0125
Re: [請益] 26歲男 資產規劃
08-10 22:14 daze
推 ococococo199: 這些反問的方法有協助到我重新思考，感謝1F 08/08 04:43
推 slchao: 推現金流估算, 很實際2F 08/08 08:20
推 bouzi502: 認真3F 08/08 09:05
推 Lamotrigine: 推4F 08/08 10:14
推 victricem: 推5F 08/08 11:15
推 letitrain: 推6F 08/08 12:05
推 HaiBrother: 先用現金流推自己能買多少總價的房，而不是買了讓自己生活品質變差到不可接受，綁手綁腳生活過的很辛苦7F 08/08 12:36
推 FatFatPig: 推，算得非常仔細9F 08/08 12:48
推 young52177: 推，好人一生平安
不過如果他不是自住，狀況就完全不同了10F 08/08 14:01
推 tnciw: 推12F 08/08 16:59
推 tony825011: 好人一生平安13F 08/08 22:50
推 Rex1992: 推，分析的很清楚！14F 08/09 15:44
推 leoo723: 推15F 08/09 15:53

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