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作者 NTKingsman (宇智波草屯人)
標題 [新聞] 花開到花落 中國房地產激情30年
時間 Thu Jun 27 13:23:13 2024

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中央社記者張淑伶台北27日電

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花開到花落 中國房地產激情30年

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（中央社記者張淑伶台北27日電）「侷促」一直是楊喆對家的記憶。1980年在上海出生的
他還記得，小時候，家裡最多時有10個人，除了他與父母，還有叔叔一家、爺爺、奶奶、
姑姑，30幾平方公尺的面積，只有一房一廳，放上行軍床與折疊床，夏天打地舖。當時他
在同學家看到，甚至從牆上還架出床來。「12歲之前我都睡沙發，1992年爸爸的單位分房
，我第一次睡床上。」


中共建政後，將城市土地收歸國有，實行計劃經濟管理，對城市住房實施計畫生產，並由
工作單位分配住房，一般職級越高的人可能優先分到住房。由於土地和住房不作為商品，
沒有買賣，個人也無法建造。所以，大部分城市居民處於住房短缺狀態，上海等大城市尤
其嚴重。


1978後大陸改革開放，隨著經濟與城鎮化的發展，住房需求大增，住房買賣陸續起步。
1995年，楊喆記憶中第一次看到房地產廣告；1998年，政府全面推出住房制度改革，宣布
「停止住房實物分配」，社會化解決住房問題，商品房時代全面來臨。

僅僅5年後的2003年，中國國務院稱「房地產已經成為國民經濟的支柱產業」，中國房地
產發展駛入快車道，此後房價不斷攀升。這時候的房地產，不只是商品，還成了投資標的
。


經過約20年的高速發展後，大陸房地產從2022年中爆發大規模的爛尾樓事件，一批開發商
債務違約，多地房價不停下探。

●GDP至上 官員也鼓勵房地產

前上海社科院研究員、曾任10年全國政協委員的張泓銘今年79歲，親歷並研究過中國房地
產市場從無到有、到飆漲、到泡沫化的歷程。

2017年，張泓銘前往北京「兩會」第10次履職，是少數能連續兩年在全國政協全體會議上
作個人獨立發言的委員，談的是眾人關切的房地產調控及監測預報問題。他當時與恆大集
團董事長許家印互致問候合影，並分別上台發言。


短暫的相遇和觀察，他對許家印的感覺是「有點傲」。這一感覺，似乎暗示兩種對房地產
的不同態度，今日看來有點諷刺。2017年房價仍在高點，當時意氣風發的許家印不會想到
4年後恆大就債務違約，再過兩年，他更因為恆大作假帳等問題成了階下囚。而年過7旬的
張泓銘，目前還在思考中國房地產的一些問題。


今年春夏之間，他接受中央社記者專訪，梳理大陸房地產在改革開放後高速發展的背景和
弊病，主要觀點為：大陸房地產泡沫之大，不破「天理難容」；大陸房地產泡沫的破滅正
在路上，現在輪到一線大城市了。


大陸房地產市場何以至此？張泓銘認為要從1978年改革開放後的背景說起。當年，人們對
於經濟落後極度焦慮，覺得需要急起直追。那年中共領導人鄧小平講了一段話：「不改革
開放，我們與世界的差距會越來越大」，「不改革開放，總有一天會被開除（地球）球籍
。」很能反映這種焦慮。


這反映了民意，同時也讓官員感到壓力。以至於將經濟發展等同於GDP增長，用GDP來考核
各級官員，官員也以此作晉升的敲門磚。張泓銘把改革開放後20、30年在發展上的弊病，
簡稱為「GDP第一主義」。這是當下大陸房地產困境的基本背景和原因。


●房地產商瘋狂借錢開發 民眾相信買到賺到

1998年，時任總理朱鎔基宣布不再實行住房實物分配，以社會化的方法解決住房問題，之
後，中國房地產市場突飛猛進。房子從不能買賣的「非商品」變成商品，價錢從「0價值
」躍升。在「GDP第一主義」下，看到房地產價格漲得那麼快，對GDP的貢獻那麼大，社會
各界拚命投資房地產，「可以說達到了瘋狂的地步，每個地區、每個行業、每家公司都投
入房地產」。


張泓銘說，企業主想賺錢，熱衷投入房地產，台商、港商也跟進；官員需要GDP和稅收，
依賴房地產，也有利於官位；同時貨幣供給也配合並力推房地產熱，其中M2快速成長，貨
幣首先就流向不動產。


早年，拿到地就賺錢、開發資金周轉越快越賺錢，致使開發商大肆舉債。曾任3家公司多
輪次獨立董事的張泓銘很瞭解這些企業的運作，拚命拿地、大量貸款，還要供應商、建築
商自己墊資入場，然後透過預售拿到錢，再買地，如此循環，也就是開發商自有的資本少
，負債率很高。


按照一般公司的財務規則，負債不應該超過總資產的65%到70%，但房地產商瘋狂地借錢，
負債率都很高，他們之中甚至流傳一句話：「別人的錢為什麼不用？」、「建築公司墊付
工程款是流行的」。


而消費者則相信房價只漲不跌、買到就是賺到的神話，蜂擁而至，不少購房者並不為自己
居住，而是等待漲價出售，以至於投機盛行，快速推高房價。

●二線城市早就房價泡沫化 一線城市也非供不應求

張認為，房地產這樣「瘋狂的狀態」大概持續了15年，按照學術上看待合理房價的公式，
房價已經泡沫化了。「房價已經貴得離譜了，天理難容。」他舉例，朋友一間在上海市中
心福州路的房子，2001年買入時支付人民幣83萬元，加上裝修費後總投入約100萬，到

2023年初，該間房已經可以賣到1950萬元（約新台幣8580萬元）。無論怎麼看，泡沫太大
了。

張泓銘說，在市場供求平衡的條件下，合理的房價，應該是房屋租金（假設租金就是扣除
房東繳納稅費後的純收益）的一個倍數，即大體獲得社會平均的或稍高的投資回報率，比
如4%—5%，即年租金的20到25倍，也即月租金的240到300倍。如上例，該住宅2023年的年
租金約20萬，則未計房東必交稅費的合理房價是480萬到600萬，即便再加房東20—25年中
必交稅費約15萬，總房價1950萬絕對是泡沫價格。


他認為，要衡量房屋的合理價格，租金才是最重要的指標，因為，買了房不一定會住，可
能是「虛假需求」，但租了房一定會住，租金反映房屋的真實價值。

他說，一個正常的經濟社會中，無論是貨幣、房價，一定的泡沫是需要的，這是繁榮的工
具和證明，但是過去十多年「泡沫實在太大了」。

大泡沫的後果是，大量的住宅供給出現，明顯超過當時的需求。據住建部統計，2023年中
國就有6億棟城鄉房屋建築，這也導致房價必然往下走。

從過剩房屋的分布來看，二、三、四線城市更嚴重，像鄂爾多斯、溫州、桂林等地，7、8
年前就出現房市大泡沫。張泓銘說，即使在一線城市，房地產也不再是供不應求、奇貨可
居了，「供求雙方力量的對比已經逆轉」，大城市房地產泡沫破滅已經在路上，尤其是中
古屋，新屋也在劫難逃。


●當前問題複雜 別幻想政策一出就有效

他認為，房地產泡沫源頭並不在房地產商，而是根植在整個思想體系、制度體系，與前述
「焦慮心理、政績心理」都有關，所以這不是一個簡單從房地產入手就能解決的問題。

當前的問題是複雜的，從居民部門、產業部門、金融部門一直到政府部門，彼此的金融鏈
條正被削弱。先是有些金融企業暴雷，讓居民與產業資產受損，消費與投資意願下降；疫
情中，一些中小企業關門，外資走了一些，居民失業增加，消費意願降低；有些企業投資
了地方債，及時收回不易，影響企業的再投資意願；以上種種，導致稅收與財政收入下降
，以至於部分地方財政周轉不靈了，工資及時發放也有困難。


張泓銘說，整個經濟活力在下降，整個金融鏈條在收縮，嚴重損害居民和企業購買或租賃
房地產的意願，這不單單是房地產市場本身的問題，而是系統性的宏觀問題，所以即便發
布幾百條房地產的新政策，但很難立即見效。


在他看來，居民、產業、金融和政府的金融鏈條有待理順、有待清晰、有待落地，他們的
資產負債表可能還要縮水，直到人們真的回到「淨值」的基礎上，重新走向一輪新的消費
和投資，這個過程不是一天兩天可以完成的。


所以，無論國民經濟或房地產，當前的走弱，挑戰是嚴重的，「不要幻想政府出一個什麼
政策，一下子可以把經濟挑起來」，這是幾十年積累的問題。而現存那麼多房子那麼大的
供給壓力，價格的走低是必然的，要求逐漸走向供求的新平衡。


他甚至認為，這幾年的問題，是幾十年中國經濟泡沫化的惡果，房地產只是其中突出的一
個問題而已，因為過多的貨幣供應首先是流向了不動產。整個經濟調整過程會很久，但不
可否認，大陸政府的行政動員力量是很強的，考慮其在動員力、組織力、行政號令等作用
之下，這輪經濟調整需要3、5年，但也可能更長。


到底如何救房地產，張泓銘直言就是要在整體經濟不斷理順的前提下，走市場經濟之路，
要破除限價、限購、限貸等一切對於房地產的行政障礙，實現真正的自由流通、自由交易
。（編輯：朱建陵/張淑伶）1130627


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中國爛尾樓7／花開到花落 中國房地產激情30年 | 兩岸 | 中央社 CNA
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「侷促」一直是楊喆對家的記憶。1980年在上海出生的他還記得，小時候，家裡最多時有10個人，除了他與父母，還有叔叔一家、爺爺、奶奶、姑姑，30幾平方公尺的面積，只有一房一廳，放上行軍床與折疊床，夏天打地舖。當時他在同學家看到，甚至從牆上還架出床來。「12歲之前我都睡沙發，1992年爸爸的單位分房，我 ...

 

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房地產的保值和有土斯有財觀念讓華人社會對不動產的投資一直很有興趣

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※ 作者: NTKingsman 2024-06-27 13:23:13
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