作者 DH0617 (G)標題 Re: [討論] 京華城容積率問題時間 Thu May 9 10:23:10 2024
題外話，我是美鳳的高中學弟
那間高中就在京華城（偶戲館）對面
要說交通我覺得問題也還好，公車還算順暢，離捷運也很近
我覺得另外的問題是
京華城之所以要拆掉的原因是因為沒客人
這是真的，每天晚餐時段美食街都是高中學生（但也不多）
生意最好的還是麥當勞
京華城的硬體很齊全，有美食街、有電影院
如果改建了（就算按照840%容積率）
要怎麼做才能在失敗過的地點創造人流？創造收入？
還是只是變成下一個京華城？
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然後財團經營成果不佳就能直接打掉變都更
對社子島柯文哲的態度「我就是要直接輾過去啦」
...
小草或草民
在他們眼裡到底算什麼？
※ 引述《shun01 (老胡做13年,青沼瞬活14年)》之銘言
: ※ 引述《piliwu (Love Ciroc!)》之銘言：
: : 監察院報告寫很清楚
: : 京華城案問題就是容積率增加沒有法源依據
: : 台北市土地使用分區管制自治條例規定
: : 京華城商三土地就是560%容積率
: : 獎勵容積上限就是30%，加上去就是728%
: : 沒有840%這種東西
: : 獎勵容積有很多項目可以每項增加2%10%
: : 但為了避免容積爆炸影響都市計畫
: : 法規都會規定不管怎麼加就是30%上限
: : 沒有下個簽或專家會議可以再加20%這種事
: : 行政命令或會議決議可以大於法規？
: : 還有護航的說可以準用都更勒
: : 靠全台灣建商怎麼沒一家可以準用？
: 先講法律層面
: 因為威京用了一個剛好在台北市不適用的作法-叫做自擬細部計畫,來自訂容積率及建蔽率
: 照理來說該吃鱉的,但就是意外給他違法通過了,才會鬧成這樣
: 一般來說,六都裡面管都市計畫容積率的上位法規,都是把都市計畫法台灣省施行細則拿去
: 抄一遍,然後根據各地的情況稍作調整
: 只有兩個例外-台北跟台中
: 台中是因為用行政命令這種細則,會有未經民意審核之虞,所以弄成法律性質的自治條例,
: 但內容也是差不多
: 也就台北完全不一樣,另外搞了一個台北市土地使用分區自治條例
: 所以說,除了台北市以外
: 容積率跟建蔽率都是都市計畫書本身訂多少,最後出來就是多少
: (但不是都更卻想援引都更容積獎勵辦法也很瞎就是了)
: 除非都市計畫書沒寫,才會依法給一個附表,要求容積率跟建蔽率不得超過表定上限
: 像桃園市住宅區跟商業區的容積率,表上直接寫非得要在都市計畫中寫明不可
: 台南市的沒給住宅區或商業區的表定容積率上限
: (市鎮計畫的部份,通常另外由細部計畫做規範
: 鄉街計畫和特定區計畫的部份,在主要計畫中即有規範,惟土地權利人另行規劃細部計畫者
: ,以細部計畫書上的規範為準)
: 偏偏京華城那塊地在台北市,然後台北市土地使用分區自治條例又寫得很嚴
: 全市統一,是哪種分區就容積率多少,上限又多少
: 完全不給你用都市計畫書另行規範的空間
: (不管是政府的都市計畫書,還是如地主威京集團所述,依都市計畫法第24條,由地主自擬的
: 細部計畫書)
: 只有住二,住三,住四在鄰接較寬之道路,或剛好是公園廣場綠地河川第一排的時候,得經都
: 市計畫程序酌予放寬
: 商業區的部份,則可能受制於基地鄰接道路中,最寬者之路寬
: 所以問題出在威京那邊的人,沒搞清楚台北市的相關法規比較嚴
: (從發言來看,是真的到現在還沒搞清楚)
: 然後柯市府的人,居然也忘了自己在台北市政府上班,以為自己在外縣市上班
: 所以就傻傻給過了這個唯獨在台北不適用的做法XD
: 再來講應然的層面
: 如果不管法律,京華城那塊地到底該不該給這麼高的容積率呢?
: 答案也是不該,因為會有容積率的限制,就是因為人的一切活動都會產生其外部成本或附帶
: 需求
: 所以你會需要配套的公共設施來服務
: 舉例來說,京華城那塊地原本正常的容積率是560%
: (假設民國77年還是台北市土地使用分區管理規則時,所規定商三容積率就是560%,且沒有
: 給予都市計畫書另行規範的空間
: 那本來1990年變更時,給的392%容積率,倒也算是違法了,難怪會被監察院糾正)
: 但這次用上在台北市不能用的手法之後,容積率衝到840%
: 那就代表出入的人數,會多出50%
: (如果以容積獎勵的上限728%來計算,也會多出15.38%的出入人次)
: 而京華城周邊的公共設施,能不能負荷的了這麼多人的進出呢?
: 我個人的看法是比較悲觀的,尤其是在交通方面
: 畢竟那邊沒有捷運啊!
: (然後台鐵增設通勤站也因為高鐵用掉其中一個方向的外側軌道而失去可能性,再說光復緊
: 急停靠站其實在光復南路以西)
: 上一個在沒有捷運的地方搞大型辦公園區
: 結果一堆員工在那邊哭上下班沒公車搭的案例是台北企業總部園區...
: 更別說南京舊宗路口,從內湖五期還沒開發成現在這種規模的十幾年前,就是惡名昭彰的塞
: 車堵點了...
: (而且那個台北企業總部園區的容積率才572.36%而已)
: 當然一部份的原因是走南京東路六段的公車,大部分是不載短程的國道客運
: 而八德路本身比較沒有這方面的問題...
: 然後京華城真要走到南京三民站搭車也勉強可以(但直覺上不會想這樣走)
: 考慮到京華廣場的總樓地板面積,大概也只有台北企業總部園區的三分之二不到...
: 或許最後問題不會棘手到這種程度...
: 但從TOD的角度來看,我覺得京華城那塊地還是沒臉拿一堆芝麻蒜皮的小事
: 提什麼韌性城市跟宜居城市來爭取容積獎勵的...
: 不過最後回到法律的層面
: 以都市計畫法第22條第三項的內容(土地使用分區管制),在台北市土地使用分區自治條例
: 中竟絲毫不予放寬
: 我看這案子最後解套的辦法,可能是官司打到逼憲法法庭出動
: 解釋台北市土地使用分區自治條例,沒有允許都市計畫書自行規範容積率與建蔽率,是否牴
: 觸都市計畫法第22條了XD
: (是說台北市的都市計畫,問題一直都很大
: 明明理論上只有一個主要計畫,結果居然允許12區分開做主要計畫的通盤檢討
: 中央也不敢逼台北市照正常做法來...)
: 以上,是我一個都計相關系所畢業的魯蛇,翻了法規之後發現京華城這案子跟台北市的相關
: 法規,發現的明顯不合理之處
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※ 作者: DH0617 2024-05-09 10:23:10
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Re: [討論] 京華城容積率問題
05-09 10:23 DH0617
→ tkucuh: 準用都更...表示它不是都更。1F 211.75.228.7 台灣 05/09 10:24
→ bulden: 基本上他能做的還是商辦，你做商辦最多就多擴點辦公室來進行出租，比較像台南新天2F 60.248.61.61 台灣 05/09 10:25
→ aragorn747: 蓋102阿 這樣以後就能一日雙塔4F 101.10.44.69 台灣 05/09 10:26
→ bulden: 地旁的國泰大樓，或是101的狀態。樓下是百貨，樓上是辦公室。5F 60.248.61.61 台灣 05/09 10:26
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