看板 Stock作者 timmer (.......................)標題 Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎時間 Thu Mar 23 09:39:11 2023
2000萬流動資產，如果無自住房的話，去買一間自住。
在這狀況下沒有買房也要付房租，要注意房租不是固定的，房租也會隨著通膨調升。
假設房價2000萬，扣掉400萬頭期款，還有1600萬可以去投資。
貸款1600萬30年，利率抓2%，每個月付5萬9出頭，一年大約付掉71萬。
那1600萬拿去投資4%的東西，一年可以收到64萬，資金缺口大約7萬。
隨辦去找個工作，可以付自己的生活費和1年7萬不難吧?
通常資產越多，生活壓力越小，對工作上選擇的餘裕越多。
只要過個幾年，房價評價上漲，假設銀行估價2500萬，
可以再去轉增貸30年多領個400萬出來，
轉增貸不是2胎，利息會跟原房貸差不多，有借過的就知道。
這時從借出來的2000萬還是拿去投資4%的標的，一年收80萬，這時候貸款2000萬的孳息已
經可以cover房貸本利和還有盈餘。
這時候狀況會變成，手上有2000萬持股，2000萬房貸，一間自住房，
住了30年以後房貸不用還，手上還有2000萬的4%投資標的，不好嗎?
一開始無法不工作過一生，但是有房子轉增貸幾次以後，是有可能可以的。
有能力存到2000萬資產的人不會股房只有選一個，通常2個都會有。
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※ 作者: timmer 2023-03-23 09:39:11
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Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-23 09:39 timmer
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噓 StarYao: 為什麼一定要買2000萬房？2F 03/23 09:43
→ bndan: 增貸是利"率"跟原房貸差不多才對吧..利息會增加吧?3F 03/23 09:44
→ timmer: 可以從銀行借的多啊
對 利率，懶得改了。4F 03/23 09:44
→ bndan: 另外 一個人住 只有2000萬流動資產 買個2000萬房這配置太怪了啦 = =6F 03/23 09:44
→ timmer: 不會怪阿 這年頭能低利從銀行借的多比較重要8F 03/23 09:45
→ EXIONG: 看自己花費吧 如果慾望低沒車家當少就租房 反之買房買房租房各有好處10F 03/23 09:49
噓 Coolno9: 租金沒漲這麼多 不用拿國外那套來騙 這裡不是房版與其說通膨帶動租金 不如說現代人對住的需求膨脹更多14F 03/23 09:56
→ timmer: 國外房貸可以2%以上喔 哪有國內2%內那麼香
重點是有房產才能借到長期的低息資金去轉投資
低息的長期資金有多香，有借過才知道。17F 03/23 09:57
→ globin: 怎不兩千萬都投資4%年領80萬租房一年12萬，正68萬20F 03/23 10:00
→ gomi: 退什麼休 想屁吃呢21F 03/23 10:01
推 jfw616: 我覺得盲點是...借的錢每個月要還本金22F 03/23 10:02
→ timmer: 本金可以用轉增貸再借出來23F 03/23 10:02
→ jfw616: 這點如果單純以2千萬來講,是不是會有問題？
一開始應該是保守買1千萬的房24F 03/23 10:02
→ bnn: 上面都吐槽完了 你買個1000萬的不用利息不就好了
然後一千萬房貸出來加進現金去投資26F 03/23 10:05
推 piliwu: 假設而已你自己改數字就好
還本金就是儲蓄空空財商不及格
你們根本不知道你還的本金可以在極短時間內借出來28F 03/23 10:06
推 Dia149: 2000萬退休是窮退吧31F 03/23 10:08
→ EXIONG: 我1千萬的房貸300可以寬限3年 時間1到立刻還了再借不過不買房拿那個1千萬投入也可以 各有各的好32F 03/23 10:08
推 piliwu: 房貸本金不是你的支出而是儲蓄，搞不清這點觀念就是你們輸很慘的原因
房貸的支出只有利息
稅當然也是但台灣很少可以忽略34F 03/23 10:09
推 pqpqpqpq: 我房子可以只買800萬的嗎38F 03/23 10:11
推 piliwu: 你要退休會面臨一個問題就是原本的財務規劃經過10年20年通膨後會嚴重短缺39F 03/23 10:12
推 xninjax: 2000萬現金在口袋還是要出去工作啊？41F 03/23 10:13
推 piliwu: 2000萬現金只是當下你看起來很夠而已過了20年就是又老又窮42F 03/23 10:14
推 Coolno9: 利率高低都相對的啊 反正就是直接看居住成本要多少就好
現在你就是找不到投報率可以完全cover本利和的增值房
這代表你用買房來提高槓桿這招一定會有額外付出的借貸成本44F 03/23 10:14
推 piliwu: 放股市理論上沒問題實務上問題可大了，你現在手上股票有放超過2年的嗎？沒有的話你怎麼有信心自己退休可以放20年
本金不是成本是儲蓄，馬上一個人出來示範錯誤財務觀念50F 03/23 10:15
→ Coolno9: 以你2000萬房貸8成來說每個月少說一萬多 看你拿房貸去投資的報酬率抓多少55F 03/23 10:16
→ piliwu: 投資報酬率喔，你去年一年先有正的再來說57F 03/23 10:17
→ Coolno9: 那這跟你租一萬多的房 然後兩千萬實打實在投資 我認為差異不大 差別在每個人心性和風險管理技能不同58F 03/23 10:17
→ piliwu: 你整天回測大盤回測ETF實務上去年報酬率多少？60F 03/23 10:18
→ Coolno9: 這房版都論戰過了啦61F 03/23 10:18
→ timmer: 別忘了自住房本身也是有價的 也要算資產的..62F 03/23 10:18
→ Coolno9: 所以懶得精算 到頭來就是看要加入買房派還是被酸租屋股神63F 03/23 10:18
噓 icelaw: 這個假設 就是人家滿60歲 有2000萬 要準備退休了， 你叫人買房子 工作20年？？？？65F 03/23 10:19
推 piliwu: 投資報酬率就是鬆哥菲神超過100%其他韭菜9成都是負數，平均5%，然後韭菜回測說我每年5%67F 03/23 10:19
推 xninjax: 那你不如買900萬的房子一年房貸24萬，然後買600萬4%股票讓股利幫你繳房貸，剩下1100萬一年4%，也有個44萬，一個月有3萬6可以當生活費69F 03/23 10:20
→ Coolno9: 對啊所以房版都支持你這派呀 但最大重點你們都沒講 這要保證成功的前提 要先用好價格買到好地段的增值件喔^^ 現在溢價買的話 要吃好幾年投報72F 03/23 10:21
→ k85564: 人家就不想工作75F 03/23 10:21
推 Kobe5210: 為啥要一直討論這話題
做股票是努力讓自己更有錢+成就感+養家。
一堆人的心態卻只是想逃離工作？
本末倒置的心態就不會有童話故事76F 03/23 10:21
→ k85564: 而且2000萬房變成2500萬80F 03/23 10:21
推 piliwu: 如果你連買房挑地段都會挑錯，那你更不適合買股票一定死更慘，最佳解只有定存81F 03/23 10:22
→ timmer: 台北市幾年前標準3房公寓還有1500萬的
現在2000萬以下都很難找2000萬變成2500萬很怪?83F 03/23 10:22
→ piliwu: 不要講六都，你知道屏東潮州都漲翻天嗎？買房勝率極高你都能輸買股突然就變股神合理嗎85F 03/23 10:23
推 Coolno9: 幾年前台積電200摳87F 03/23 10:23
→ icelaw: 真的是雞同鴨講阿，人家就不要工作了，你還叫人買房 再工作20年 笑死88F 03/23 10:24
→ Coolno9: 所以找到倍翻股用射飛鏢就可以了90F 03/23 10:24
→ timmer: 股房沒人規定只能選一個 都要有不行?91F 03/23 10:24
→ budaixi: ==本篇就已經是幻想文了，推文的妄想更嚴重92F 03/23 10:24
→ piliwu: 而且買房輸的大多不是買錯地點而是買豪宅，你真的不懂，爛地點漲的趴數更兇93F 03/23 10:24
→ samm3320: 老實說他要FIRE應該找個鄉下地方住
房價一兩百萬就行了95F 03/23 10:24
→ piliwu: 絕對不能買鄉下100-200萬房子，吳淡如在日本慘敗的物件就是這種的97F 03/23 10:25
→ Coolno9: 對啊 真的不要有負擔就是最小化居住成本99F 03/23 10:25
推 Mazda6680: 樓上大概無資產階級，還有1600萬現金/股票...足以這種資產數字放進去部分銀行理財專戶，房貸還有那種隨時還清隨時動用型的...真的給你資金了還不會用的就真的是貧窮限制了你的想像315F 03/23 14:36
推 vgil: 一個人住不用買到兩千萬房子319F 03/23 15:10
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