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作者 normangood (康寶)
標題 Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
時間 Wed Mar  8 06:51:59 2023

這一篇文章有兩個盲點：

第一：假設每個月的租金只有兩萬，講得好像租金都不會漲，沒有人口空間跟醫療需求、
完全建立在身體健康、學區不重要......的前提上。

第二：長期投資大盤，人人都知道，每一個人都講的頭頭是道，但是你看身邊的人，有哪
一個人能堅持下去30-40年，太小看人心浮動的問題！當你看大家航運、生技賺的跟狗一
樣時，別跟我說你不會癢，股票的變現性非常快，跟房子不太一樣，你很容易就走偏了。
一下子就all in了，然後88了。


最後超級多的學者都拿日本當做借鏡，為何不拿其他國家的標準看台灣，搞的我們最後一
定跟日本一樣............。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.232.251 (臺灣)
※ 作者: normangood 2023-03-08 06:51:59
※ 文章代碼(AID): #1a1y0Ha5 (home-sale)
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※ 同主題文章:
[新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 03:06 sendoh07
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 06:51 normangood
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 09:06 F1239810
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 11:28 vava5566
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 12:38 zerobx
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 17:52 NCD
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-08 23:13 normangood
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！
03-09 00:00 ceca
推 s26492755: 有啊 以前他們拿德國 後面拿南韓 國家有在換的
不考慮台灣可居住面積小 持有成本 貸款負擔不同的問題1F 03/08 06:54
推 iimirageii: 的確 其他國家哪比得上台灣-3-3F 03/08 06:56
推 s26492755: 環境不同無法類比 不是什麼比不比的上的問題
國外那麼好買 可以去啊 是吧4F 03/08 06:57
推 mecca: 現在郊區就一堆便宜房子  怎麼不現在就去買不用常搬家??6F 03/08 07:39
推 s26492755: 人人想主市區 居住人口過度集中就是問題
最後比的就是誰出的價格高7F 03/08 07:45
→ kobe741107: 二樓把重點說完了  少子化就算會影響最先影響也是偏鄉但因為持有成本低加上台灣面積小  影響一定沒日本大而且還有通膨的背景升值
如果連偏鄉勝負都還不一定  更不用說市中心蛋黃區了9F 03/08 07:56
推 s26492755: 早說應該做首都減壓跟縮短城鄉差距了13F 03/08 08:00
→ kyova: 政府並沒有意願把資源大量丟到郊區。醫療學區商圈公共設施還是集中在市區或可能擴張、條件好的重劃區。14F 03/08 08:01
→ toto123: 怎麼會沒有資源 郊區 就是工廠跟高度污染的行業啊
工廠 發電廠 晶圓代工廠 倉儲物流16F 03/08 08:02
→ kyova: 主要考慮的是更新需求。屋齡越來越誇張了。18F 03/08 08:02
→ toto123: 不可能在寸土寸金的台北市搞這些 每個地方都有責任分區郊區跟工廠就要有郊區的樣子
台北市就是專門搞企業總部辦公室 服務業比較實在19F 03/08 08:03
推 s26492755: 其實醫療跟教育是有使用效率的 這也是為什麼要都市化 但無疑也助長了房價22F 03/08 08:04
推 jinso7410: 還是推薦第一間自住之後，剩下都買0050
少子化後，選不動產地段更重要
你確定你有獨特眼光不會選到新莊淡水2.0??
如果你對自己眼光沒自信的話
還不如無腦指數ETF，年化報酬率8%UP24F 03/08 08:04
→ s26492755: 所以從交通建設著手可能更好點29F 03/08 08:05
→ toto123: 要自己住跟投資賺錢不一樣吧
發展成熟的蛋黃區  早就沒什麼肉了30F 03/08 08:05
→ kyova: 8%很遜耶...32F 03/08 08:05
→ toto123: 台灣已經很平均的哪個地方沒醫院只是頂級要來台北市而已33F 03/08 08:06
→ kyova: 這要怎麼買以後的雞排和蛋蛋...34F 03/08 08:06
推 s26492755: 其實房產不管有沒有少子化 地段都很重要
只是預算有限的情況下 也不是想買哪就買哪35F 03/08 08:07
→ jinso7410: 如果可以，請選SPY
8%保本，如果你房地產眼光好，超過8%那可以選不動產37F 03/08 08:08
→ s26492755: 雞排都80了 林老師勒39F 03/08 08:08
→ jinso7410: 但是你要確保你不動產30年以上年報酬都是8%40F 03/08 08:09
→ s26492755: 但是好吃還是會買41F 03/08 08:09
→ kyova: 美股要考慮遺產稅的突發狀況。除非你買倫敦交易所的。42F 03/08 08:09
→ jinso7410: 8%30年後就是10倍43F 03/08 08:09
→ s26492755: 就像每次都說哭哭 薯條不能加大 但沒次都還是加大 再來一份得來速小薯44F 03/08 08:09
→ jinso7410: 你覺得你買的地段30年後可以10倍以上就選不動產46F 03/08 08:10
→ s26492755: 8%十年後是幾倍啊47F 03/08 08:10
→ kyova: 股房不衝突阿...有時候會交錯。股市大賺買房分散，增值增貸出來又可以抄底，槓桿不同。48F 03/08 08:10
→ s26492755: 我手上有鵝子的時候一般懶得思考50F 03/08 08:11
→ kyova: 你沒算5倍槓桿耶...51F 03/08 08:11
→ jinso7410: 如果開槓下去，你的兩成獲利要抵過借貸八成的利息
所以你兩成本金年化報酬至少要16%up，才會等同0050
(0.2*16%-0.8*2%)/0.2=8%
整體房價年化漲幅大約10%52F 03/08 08:13
→ kyova: 那不就整體3%多?? 租金+通膨有很難嗎...
你的算法有問題吧...56F 03/08 08:16
推 s26492755: 十年後差不多2.2倍 中間沒投入的話
那還好我有贏58F 03/08 08:18
→ jinso7410: 我也覺得好像哪裡有問題，晚點再想看看60F 03/08 08:19
→ kyova: 之前就有人算過年化可以超過10幾%。不過我也很懶的去計較本金沒到幾十上百億的，股期基本上就是在拚幾年番多少倍，根本很懶的去反推什麼年化...淪落到要跟被動比，代表你該61F 03/08 08:20
推 chichi32: 一堆偏鄉新透天都在創新高 市區到底怎麼輸...64F 03/08 08:21
→ kyova: 檢討自己能力了...65F 03/08 08:21
推 IamJoey: 原pro 文章忽略堅持定期定額30年的難度。66F 03/08 08:22
推 s26492755: 4%的給我槓桿的話就不止8%了 利率算2.5的話
我還有算持有成本喔67F 03/08 08:23
推 IamJoey: 二來，就算不提兩千萬的房子房租約3萬69F 03/08 08:24
→ s26492755: 這不包含 增值後貸款出來的收益在回去除本金提升的投保 當然本利和持續跑也會降低投報
那個就佛心房東70F 03/08 08:25
→ IamJoey: 1是租金會漲，2是隨需求你租房也會升級73F 03/08 08:25
→ s26492755: 你各位房東有沒有這麼佛就難說了74F 03/08 08:26
→ IamJoey: 除非你能堅持降級租遠點租公寓維持房租在2萬
正常來講你結婚生子總要租大點。很難降級住吧
還要找一個價值觀與你相同的配偶 不會盧你買房
不受誘惑賣出部分套現享受人生。
中間出差錯就不是完美的7%複利了。
看完那篇更覺得自住買房非常必要。
按照該篇文章算法根本沒差多少75F 03/08 08:26
推 s26492755: 套數字計算你可能會比較好懂 1000萬我們算 4% 總投報 每個月大概33333 貸款800萬利率2.5 利率大概16666 我一個月抽2167整年2萬6當持有成本 每月淨利14500 全年174000回去/200萬頭期 +20萬交易成本跟整理 差不多就8了  我都抓寬鬆方便計算喔 事實上我持有成本更低 整理房子更便宜82F 03/08 08:35
推 IamJoey: 投資30年投資的有5200現金，買房的有4800萬資產88F 03/08 08:37
推 carden31: 2000萬的房子租金兩萬一年24萬報酬率多少，自己說報酬率3%然後這樣算...89F 03/08 08:38
→ IamJoey: 再除以30年，根本沒贏多少。
該篇文章根本在勸敗買房吧91F 03/08 08:38
→ kyova: 2000萬租2萬，就算是增值件也是很佛耶...93F 03/08 08:41
推 s26492755: 我自己十年下來 陸續進進出出 偶爾會像前面說的 套利出來買個農地啊 或者家裡用錢需要幫我爸還債 目前裡面還有約1400 中間交易成本稅金那些100多 細項得開電腦 現在一年回饋差不多150萬的淨利94F 03/08 08:41
→ kyova: 阿你利息就高於租金，是聘用房客幫你顧房子的嗎...98F 03/08 08:42
推 s26492755: 我昨天確認貸款後大概會下來800-1200 我們假設800 隨便弄個5% 然後扣利率2.5 那差不多一年變成170萬的回饋
還好有過10% 不然就被0050壓在地上摩擦了
然後增值件路過會笑我99F 03/08 08:43
推 IamJoey: 房貸是銀行逼你定期定額，跟自主性的定期定額差很多
實踐的難度必須也要納入考慮
每個人都毅力這麼強大，沒資產就好好讀書，唸醫牙電機就好
或也可拼命工作或兼職賺錢。103F 03/08 08:46
→ piliwu: 央行有拿日本當借鏡不能拿利率打房，之前有寫過文
章
還30年定期定額笑死人，你有從2020年3月開始到今天
都沒賣股票再
來談
股票回測對一般人來說就是沒用，我講很多次了108F 03/08 08:59
推 Orianna: 台灣和日本是不一樣啊 我們少子化比他們嚴重很多
日本是從人口高峰少了200萬人 台灣人口衰退速度只有更快 你說的沒錯 台灣和日本真的不一樣114F 03/08 09:07
→ sdhpipt: 其實新加坡也是少子化啊 XD117F 03/08 09:16
→ s26492755: 少子化國家很多 非洲就沒這個問題 你各位要去非洲嗎118F 03/08 09:19
推 hdw: 就算少子化會影響偏鄉，但未必真的影響房價，就沒人住而已
更別說隨便一個開發案，政府一個政策，都可以起死回生
自以為不買房是活在當下，其實自己陷入了未來的迷思
因為你的金融決策就不是活在當下阿XD~~~119F 03/08 09:25
推 sdhpipt: 凱因斯:長期來說我們都死了123F 03/08 09:28
→ bnn: 房版都在說爛地點偏鄉不要買了124F 03/08 09:59
推 xx013652: 1000萬的房子不隔套的月租有33333？菜雞求教案例分享，我看591高雄有這租價的原屋價格都1400以上了
是說原文作者在近期這波股市空頭反彈一直在臉書po文說是炒作、無基之彈，這種心態下要能定期定額投大盤不賣出也是挺分裂的125F 03/08 10:06
→ ChikanDesu: 沒錢的人有什麼資格選 滾去郊區住130F 03/08 10:11
推 a96932000: 其實就往回推30年，1990能維持存股存到現在的人有多少呢？獲利又有多少呢？131F 03/08 10:21
推 piliwu: 9成5的人股票都沒辦法持有超過3年啦還在算30年133F 03/08 10:56
推 sspider0829: 高雄1000或1200拆個兩件 租金應該打平或超過33333
至於討論回測就是個笑話 一堆自稱高手回測半天 還不是回到主觀交易
普通人 只要跌一下 就哭爹喊娘一直問會不會破底了
 還在討論存股- -134F 03/08 11:08
推 IamJoey: 不要說郊區，光是雙北就非常多人離不開了139F 03/08 11:28
推 z5411: 我是有定期定額0050 放了5年 後面一次領出來買房140F 03/08 12:00
→ deepdish: https://i.imgur.com/BiyrkqR.png141F 03/08 12:29
[圖]
推 xx013652: 謝ss大說明！142F 03/08 14:43

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