看板 home-sale
作者
標題 Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們
時間 Fri Mar 17 00:51:15 2023
作者
標題 Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們
時間 Fri Mar 17 00:51:15 2023
夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人，
另一半小我一些就不平均了 XD
座標英國倫敦
2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮
2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款，
全額買了三房house，開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由
（存不下錢的情況但可打平日常開銷）
同年認識另一半，交往一年多結婚。
顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房
2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人，
他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。
2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租，
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。
2019買下同區段三房公寓自住。
頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸，原公寓出租每月是正現金流。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。
貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。
（2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍）
兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前）
根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%，
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！
2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多，
每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點，
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。
2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨，
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。
2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲，
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)，
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。
2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出
英國房產線上課～
英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間，
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方，房產持續增值，
每隔三五年就能重新操作一次。
不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大，
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。
另外英國沒有第三間限貸成數的規定，
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出，
要規模化要走公司登記
（19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高，
差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。
賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%，
買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買，做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。
這是一個讀博士變成包租婆的故事
另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大，
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
（那我還比 XD)
最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同，
但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣，
但他講得清楚又願意分享，真的難得！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 92.40.169.132 (英國)
※ 作者: Rrn 2023-03-17 00:51:15
※ 文章代碼(AID): #1a4qa5oj (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678985477.A.CAD.html
※ 同主題文章:
03-13 15:34
… ×14
03-15 21:16
03-16 11:38
03-16 21:15
Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們
03-17 00:51
推 : 推，感謝分享1F 03/17 00:57
推 : 推2F 03/17 01:01
推 : 台灣之光 連國外的房子一起炒！3F 03/17 01:02
推 : 讚，台灣之光4F 03/17 01:11
推 : 感謝分享，想聽更多細節5F 03/17 01:15
請問想知道什麼細節？
推 : 推6F 03/17 01:29
推 : 推，台灣被限貸搞死了啦，哭哭7F 03/17 02:11
但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊
英國是這樣，房租先扣40-45%個人所得稅
扣完再去繳房貸，剩下的才真的是你的
推 : 出租房不用還本金，對房東真的就是無限槓桿8F 03/17 02:49
是沒錯，但稅真的很高，台灣是低稅天堂
各有各的玩法啦～
推 : 推9F 03/17 03:42
推 : 台灣之光！大推10F 03/17 06:39
推 : 推分享11F 03/17 07:04
推 : 謝謝分享12F 03/17 07:16
推 : 疑 英國都沒有像台灣租屋黑市啊？13F 03/17 07:30
可能我認識的還不夠多，真的不報稅的我知道都中國人
台灣人有做非法Airbnb的
推 : 這篇會被空空噓反觀台灣，嘻嘻14F 03/17 07:48
推 : 大推！想知道投報率15F 03/17 07:53
新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% （租金/房價）%
淨投報率（租金/總花費）約5.87%，只要裝修預算有抓對。總花費：房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。
不是倫敦投報率都這麼高，是我會買～
之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說，我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下，貸款利息支出只佔每月收租三成，我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝～
推 : 這篇超級打臉那種不知道從哪看媒體講說歐洲不炒房的空空16F 03/17 08:13
推 : 台北投報太低是因為租金太便宜？17F 03/17 08:25
我不知道，我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解
推 : 台灣人真的很厲害18F 03/17 08:52
推 : 推分享。賺外國人錢就是爽
結論好像是，聽Ceca就對了19F 03/17 09:06
結論好像是，聽Ceca就對了19F 03/17 09:06
推 : 推～英國包租婆好猛！21F 03/17 09:43
推 : 包租婆到英國去了 猛猛22F 03/17 09:52
推 : 攻佔全世界 值得參考23F 03/17 09:52
推 : 是一個讀博最後發現炒房真香的故事XDDD24F 03/17 09:57
推 : 推分享~25F 03/17 10:00
推 : 可不可以投資，自己算就好，但是連玩都不給玩，那才慘
美國稅也比台灣高阿，但是可以玩的我還是玩啊
稅後總成本11%，甜阿，這在台灣根本絕跡了26F 03/17 10:05
美國稅也比台灣高阿，但是可以玩的我還是玩啊
稅後總成本11%，甜阿，這在台灣根本絕跡了26F 03/17 10:05
→ : 太神啦XDD 台裔英國房蟲!!!29F 03/17 10:09
推 : 好想贏韓國 啊不對 妳英國人30F 03/17 10:14
推 : 台灣租金本來就還有空間
之前就說台灣房租便宜了31F 03/17 10:42
之前就說台灣房租便宜了31F 03/17 10:42
推 : 推優質分享33F 03/17 11:09
→ : 2013你自己全額買房，還是家人出資，結局差很多34F 03/17 12:09
當然差很多，我老公他比較會賺就沒有靠家人買房
但真的能早上車就早上車
我們都2x歲買房，十年後就拉開差距了
推 : 謝謝分享35F 03/17 12:31
推 : 好精采的分享!36F 03/17 12:50
推 : 博士變成包租婆的故事。XD你老公很厲害，靠自己買內倫敦37F 03/17 12:52
噓 : 國際房蟲取暖大會38F 03/17 13:13
推 : 很棒39F 03/17 13:15
→ : 重點其實在家人出資全額買房這件事情40F 03/17 13:28
不看家人就我老公啊～
他年紀比我小，比我早買房，家裡沒資助
他說是剛開始工作就有買一些蘋果股票，後來就賣掉換頭期款
→ : 重點是 一開始家人出資全額買下3房
一次買3間41F 03/17 13:29
一次買3間41F 03/17 13:29
推 : 坐等那些天天喊國外的月亮比較圓的崩潰噓43F 03/17 13:34
推 : 棒阿阿阿44F 03/17 13:45
推 : 買三房不是買三間吧45F 03/17 13:55
→ : 三房是有三個房間的「一間」房子啦！不是三間46F 03/17 13:57
推 : 看起來是買三房 兩間房間出租
我姪子去年在夏威夷買房也是 買三房 兩間出租 庭院再控水泥當停車格47F 03/17 13:58
我姪子去年在夏威夷買房也是 買三房 兩間出租 庭院再控水泥當停車格47F 03/17 13:58
推 : 勵志推!!50F 03/17 15:22
推 : 到英國讀博士果然非富即貴，一間房少說2、30萬英鎊，一到英國就買了。51F 03/17 16:13
前面有寫，是第三年買的房
十年前小鎮買房不用二十萬
當然現在沒這個價了
不過當年英鎊1:50啊！現在才36、37
推 : 可是倫敦房貸利息5%出頭53F 03/17 17:06
那是現在啊！
英國房貸多數人都會選固定利率，固定兩年或五年
十年的也有
我們2019、2021貸款時的利率都不到2%
離固定利率到期還有幾年時間
至於到期了怎麼辦？漲房租囉～
推 : 跟家裡有沒有出錢什麼關係，重點是原Po敢勇於負擔風險，利用不動產跟轉增貸去創造財富，家境有錢都這樣玩了，家裏沒錢的繼續嘴硬不入場，財富只會被越拉越開54F 03/17 17:08
推 : 台灣之光XD57F 03/17 18:01
推 : 一堆人看似不知道老美英國有固定房貸利率- -58F 03/17 18:16
※ 編輯: Rrn (193.39.240.244 英國), 03/17/2023 21:18:40推 : 台幣對英鎊匯率現在對比10年前高太多了，挺虧59F 03/17 21:26
推 : 感謝分享歐洲資訊60F 03/17 21:41
推 : 博士大家都一屁股債能全額買房只能說一開始就拿到上上簽61F 03/18 09:53
推 : 有沒有身分印花稅會有差嗎？62F 03/18 11:33
--
作者 Rrn 的最新發文:
- 121F 30推 55噓
![]()
分享一下我自己帶小孩出國的經驗.... 小孩五個半月的時候 我和家人帶去冰島九天自駕，他不記得但是我們記得啊！ 起因是我媽來看孫後指定要去冰島 當時我全職帶小孩，對我來說沒有把小孩給別人照顧過夜那麼 …375F 108推 11噓- 6F 5推
![]()
我手上的房子最年輕的是1972年，50年而已。 那間是認識老公前買的，認識他之後沒有百年的房子都不能買QQ 老公只喜歡老房子，房子要維多利亞時期或更早， 一戰後的房子對他來說就太新了他看都不看 手上 …42F 25推 2噓- 7F 2推
點此顯示更多發文記錄