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作者 ruve (黑鬍子)
標題 Re: [閒聊] 為了讓房市緩跌？？？
時間 Sun Mar 26 16:40:09 2023

※ 引述《Bullein15 (15)》之銘言：

你朋友的貼文恐嚇意味比較濃，但他從升息的角度來看並非完全不可能，
我也是從這次央行還升息覺得意外才特別去看core CPI：https://imgur.com/a/YFJwTWX
[圖]
是不是跟美國一樣有薪資-物價上升螺旋的感覺了，CPI普遍說法是說高基期的關係，
隔年就會降下來，原物料maybe是但薪水、房租顯然不是

再來假設真的物價上去了，央行也被迫升息那最終利率應該是？
要有效降通膨就要實質利率 = 經濟成長率 = 2%(2023假設值，很多新聞講不到2%)
那名目利率 = 2% + 目前核心通膨2.55% = 4.55%，目前重貼現也才1.875%.....
這利差發展空間似乎還頗大的....

最後來用ceca也講過的租金報酬率算一下合理房價，
借個怪老子的工具來算算(最下面有試算工具)：
https://www.masterhsiao.com.tw/CatRealEstate/BuySellRate/BuySellRate.php
租金報酬率決定合理房價
[圖]
現在房價是否過高？除了感受到大部分的中產階級買不起房子外，是否還有其他量化的數字可以判斷。其實，從目前平均1.5%的租金報酬率，已經清楚反應房價過高的事實。另外，若房價往下跌，那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢，也可以從租金報酬率知道。簡單說，租金報酬率決定合理房價！ ...

 
一樣是不計入持有稅務、各式費用成本(比重太小)，單純以利率來看，
假設是租金可收2萬的物件，貸款年限都用首購有的30年資格算，成數用普遍的8成看

利率1.8%時，房價最高合理價是1333萬
利率 2% 時，房價最高合理價是1200萬
利率2.5%時，房價最高合理價是960萬
利率 3 %時，房價最高合理價是800萬
利率3.5%時，房價最高合理價是686萬
利率 4 %時，房價最高合理價是600萬

恩...歹幾似乎不是戇郎想的那麼簡單....

真的變這樣倒不如美國爸爸趕快爆個金融危機來拯救房地產吧

: 小的本身是不動產從業人員，有朋友傳貼文發給我，問我怎麼看？
: https://i.imgur.com/Tr2wcZH.jpg
: 基本上我只關住新竹跟台中的房市，其他地方有沒有跌我不知道，但我租金準備要漲是沒
: 錯啦XDD
: 個人淺見是，政府真的有要讓房市緩跌嗎？
: 台灣因為是出口導向，中小企業多，然後大家又很愛存錢，所以才有本事維持相對較低的
: 利率，或者可以說，必須得維持相對低的利率
: 房價不會跌有很多因素，購入地價高、持有成本低等等；房價要漲也有很多因素，預期心
: 理、炒作、低利率狂印鈔票等等
: 但政府要讓房市緩跌？有這回事嗎？想問大家怎麼看？站在偏空方的自媒體，是不是通常
: 比較容易有聲量？（指名道姓不是我的作風，想知道誰寫這篇文請大大們動動手自己查下
: ，單純閒聊討論，謝謝啦）

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.83.21 (臺灣)
※ 作者: ruve 2023-03-26 16:40:09
※ 文章代碼(AID): #1a80JiHv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679820012.A.479.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 為了讓房市緩跌？？？
03-26 12:39 Bullein15
Re: [閒聊] 為了讓房市緩跌？？？
03-26 16:40 ruve
Re: [閒聊] 為了讓房市緩跌？？？
03-26 17:11 kusomanfcu
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/cjl4qBn.jpg1F 03/26 16:58
[圖]
→ sarra: 又在幻想金融危機就買得起 金融危機要考慮的是會不會失業XD2F 03/26 16:58
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/FLRABm0.jpg
升息循環（租金增幅+房價增幅）遠大於利率增幅
把這句背好，背一輩子
通膨包含房租懂嗎3F 03/26 17:01
[圖]
噓 kadolong: 就問 4%了妳家600萬賣嗎7F 03/26 17:05
我有錢不會賣，當然是撐到賺錢，但4%的貸款...恩...其他人撐得住嗎？
推 kusomanfcu: 第二段口訣，升息循環刺激租金成本提升租金上升8F 03/26 17:06
→ a123454698: 升息租金漲主因是經濟好需求增加好嗎，不是每個房東都跟本板多多一樣槓桿槓到滿9F 03/26 17:27
※ 編輯: ruve (1.174.83.21 臺灣), 03/26/2023 17:37:26
→ cicatrix: 才不到4%的利息？你知道這幾年財務操作得當，買房子股票都賺翻了，光房屋三年的增值我就破千萬了，這點鼻屎利息，就要屋主降價會不會太天真？
財力比較弱的，只要持有兩年以上，增貸出來撐到到降息，什麼壓力？11F 03/26 17:51
推 kusomanfcu: 寬限期聽過嗎
不要幻想16F 03/26 17:57

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