作者 licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
標題 [請益] 舊透天持有成本
時間 Sun Jun 11 18:01:07 2023


     今天看了幾戶二手屋,有一戶是大樓一樓,但有非常大的地下室(二十幾坪)

     講話還會有回音,房仲說這是有產權的,不過沒有讓我看到所有權狀

     地下室有門可以打開,就是社區地下停車場,另外還有一個門是封起來的

     我覺得應該是「防空避難所」,因為地下室沒有廁所

     問了房仲可以怎麼設計,他也說不出個所以然,加上價格也不漂亮,就放棄了

     接著房仲帶我們到另一個大型社區看一樓店面

     附近整個社區應該有好幾百戶,但整個附近竟然只有一間早餐店

     和準備開一間便利商店

     房仲說這兒沒什麼商機,24坪的店面,店租恐怕不到兩萬,也就放棄了

     最後帶我們到一個需要感應etag,有管制的山莊,看一間電梯大樓

     前屋主應該是投資客,全戶粉刷(客廳底部竟然已經有壁癌)

     全新一字型廚具,重新鋪超耐磨地板

     不過冷氣、浴室、電線都沒更新

     房仲說這一戶大概可以租到二萬三以上

     我查了591,有一戶類似屋況,租二萬,五月掛租,目前還沒租出去

     不過山莊內環境真的挺漂亮的,也有超大地坪的豪宅區和幾面網球場

     出入還有兩個警衛亭管制,有點動心


     最後,我們找了另一個房仲看了一個田間的社區三樓透天厝

     目前有四戶正在掛賣,最高價和最低價,開價差了二百萬

     我找了開價最低的那戶看,屋內有些地方有壁癌,裝潢有些老舊

     因為沒有管理費,所以社區走道地磚都長了些草,賣像沒有很好

     頂樓已經有做全包的鐵皮防水


     去年這區實價登錄成交價是8萬/坪以下,現在開價都在15萬/坪以上了

     最近一戶剛成交,成交是11~12萬/坪之間

     想請問大家的是,像這樣的透天厝,長期持有的成本,和社區大樓或是公寓相比

     在初期的基礎工程裝修、維護成本上,會有什麼明顯的差異呢?

     如果要下斡旋,有什麼需要注意的事項呢?

※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:06:10
cutbear123: 房價這麼低你捨得一坪花10萬去裝修嗎1F 06/11 18:06
   不會,我買舊公寓也不會一坪花十萬去裝修…

Brioni: 老式非社區性透天的稅、管理費、裝修限制應該是最少的2F 06/11 18:33

   我自己是在想

   (1)入手價是今天看到最低的,即使不會漲,應該也不會有跌的問題

   (2)頂樓已經全部鐵皮屋,加上兩側又有別戶,應該沒有維修漏水問題

   (3)沒有管理費和管委會

   只是擔心是否有我沒有想到的長期持有成本呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:50:36
dir2007: 親戚家一樓也有地下室,當初跟建商買的,有產權無誤3F 06/11 18:57
   了解,那請問沒有廁所的地下室,有辦法興建廁所嗎?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:58:48
grotwpig645: 有漏水修起來成本就高了4F 06/11 19:14
stealk: 廁所直通污水下水道or 先小化糞再出去都行5F 06/11 19:31
Brioni: 大樓房屋稅也比較高6F 06/11 19:51
DwyaneWade: 比大樓低很多,尤其有點年紀的透天7F 06/11 20:06
sony0955: 舊透天... 你有準備裝修費嗎?先整理浴室......
還有外牆 防水 壁癌處理。有錢就買吧。
我行不啷噹花了一百萬吧。外牆防水 頂樓鐵皮......重做防水。很多都我自己來 有錢請統包。我搞的非常心累8F 06/11 21:48
      我先前也是自己弄過一間舊公寓,邊間,所以全部牆打到見底

      切窗框重做氣密窗,管線全部重拉,內外牆做防水

      外牆再做鐵皮包起來,前後陽台做平排窗

      不過這一間透天是中間戶,只有前後陽台,頂樓也已經做好鐵皮了

      不知道這樣還需要有什麼地方做防水呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:14:05
sony0955: 中間戶就剩廁所了。處理完應該就不太有問題了  。反正頂樓有加蓋12F 06/11 22:17
      我打算處理好壁癌,水、電全部走明管,盡可能不敲牆

      天花板如果要拆除,就做輕鋼架就好

      不做木作,家具可能去家具行買大陸家具現成的

      燈具全換,全戶油漆、換全套廚具、電熱水器兩套和IH爐

      至於冷氣,看起來目前好像還OK,想暫時撐著就好

      這是目前的想法,不過還沒和屋主談好金額就是了
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:28:58
MaxA: 我個人是喜歡透天,真的有問題整理起來會比大樓或公寓簡單很多14F 06/11 22:30
    我自己也喜歡沒有電梯的透天,但很多人都說透天整理起來很貴

    如果室內實際坪數相同,兩者在整理上會有很明顯的價差嗎?

※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:39:31
sony0955: 不過有時想想 就看自己接受整理到怎樣的程度...16F 06/11 23:35
licklabium: 的確如SONY大所說,看自己能接受到什麼程度了17F 06/12 00:18
TFK822: 想了解+118F 06/12 07:34
frank111: 看買來要幹嘛?自住或租人有不同的玩法
實登8萬的地方應該也不好租,偏鄉人少需求太少19F 06/12 11:36
       的確是如此,社區內有屋主是租給附近工業區的公司,當員工宿舍

       投資報酬率還挺不錯的,不過似乎不是每一戶都能租給公司當員工宿舍

※ 編輯: licklabium (163.20.143.253 臺灣), 06/12/2023 11:49:01
F1239810: 老透天要注意有沒有做污水下水道,或是有沒有預留空間。21F 06/12 13:22

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06-11 18:01 licklabium
06-18 20:02 licklabium
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