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標題 [閒聊] 中古屋契約有沒有審閱期？
時間 Mon Jul 3 08:44:36 2023
標題 [閒聊] 中古屋契約有沒有審閱期？
時間 Mon Jul 3 08:44:36 2023
答：沒有。
因為賣家不是“企業經營者”。
審閱期只適用於企業經營者。
中古屋的買賣契約有沒有審閱期？
案例：
張三擁有一間屋齡30年的公寓，委託房仲公司出售。李四剛結婚，想買間合適的房子搬新
家，看到仲介公司刊登的廣告，於是上門詢問。經過仲介人員介紹，李四相當滿意，價格
也達成一致，雙方約定於7月1日到仲介公司簽約。簽約當天，承辦代書拿出「不動產買賣
契約書」1式4聯，對買賣雙方解說條文重點，然後雙方順利完成簽約流程。
家，看到仲介公司刊登的廣告，於是上門詢問。經過仲介人員介紹，李四相當滿意，價格
也達成一致，雙方約定於7月1日到仲介公司簽約。簽約當天，承辦代書拿出「不動產買賣
契約書」1式4聯，對買賣雙方解說條文重點，然後雙方順利完成簽約流程。
不料幾天後，李四忽然反悔不買，並且主張買賣契約無效，理由是7月1日當天才看到買賣
契約書，違反法律規定必須提前5天給予審閱期。李四的主張有理由嗎？
解析：
一、審閱期是消費者保護法的規定
李四的主張無理由，張三與李四簽訂的「不動產買賣契約書」不適用消費者保護法，理由
是，張三「不是企業經營者」。何謂「消費者」、「企業經營者」？依消費者保護法第2
條第1、2款規定：「一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二
、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」
是，張三「不是企業經營者」。何謂「消費者」、「企業經營者」？依消費者保護法第2
條第1、2款規定：「一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二
、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」
李四購買公寓住宅的目的是居住，確實符合消費者的定義，但張三賣房子，並不是以「經
銷商品為營業」，因此張三不算是「企業經營者」。而所謂「審閱期」，是消費者保護法
第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，
供消費者審閱全部條款內容。」
銷商品為營業」，因此張三不算是「企業經營者」。而所謂「審閱期」，是消費者保護法
第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，
供消費者審閱全部條款內容。」
因此要適用消保法第11條之1，其前提要件必須是「企業經營者與消費者訂立定型化契約
」，而本題張三不是企業經營者，所以張三與李四訂立買賣契約書也沒有審閱期規定的適
用。
」，而本題張三不是企業經營者，所以張三與李四訂立買賣契約書也沒有審閱期規定的適
用。
二、何種情形適用消費者保護法？
一般房地產買賣依標的物可分為3大類：預售屋、新成屋、中古屋。如果是建商建造房屋
出售，無論賣的是預售屋還是新成屋，其目的都是「以設計、生產、製造、輸入、經銷商
品為營業」，又所謂「營業」，是指「具有經常性、反覆性及繼續性之經濟活動」，即符
合前述消費者保護法「企業經營者」之定義，如果銷售的對象是「消費者」，就會有消保
法及定型化契約、審閱期等相關規定的適用。
出售，無論賣的是預售屋還是新成屋，其目的都是「以設計、生產、製造、輸入、經銷商
品為營業」，又所謂「營業」，是指「具有經常性、反覆性及繼續性之經濟活動」，即符
合前述消費者保護法「企業經營者」之定義，如果銷售的對象是「消費者」，就會有消保
法及定型化契約、審閱期等相關規定的適用。
此外，雖然不是建商，沒有「設計、生產、製造」，但卻以投資獲利為目的買賣不動產，
俗稱「投資客」，如果具備「經常性、反覆性及繼續性」，也會被認定為「以經銷商品為
營業」的企業經營者，因此投資客出售房屋給消費者時，也要適用消保法及審閱期。
俗稱「投資客」，如果具備「經常性、反覆性及繼續性」，也會被認定為「以經銷商品為
營業」的企業經營者，因此投資客出售房屋給消費者時，也要適用消保法及審閱期。
內政部訂立的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定訂約前應給予消費者5
天以上審閱期，違反的效果依消保法第11條之1第3款，其定型化契約條款不構成契約內容
，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。無論是建商還是投資客，只要符合「企業經
營者」的定義，而出售的對象又是「消費者」，無論銷售的標的是預售屋、新成屋或是中
古屋，買賣契約書都要給予5天審閱期。
天以上審閱期，違反的效果依消保法第11條之1第3款，其定型化契約條款不構成契約內容
，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。無論是建商還是投資客，只要符合「企業經
營者」的定義，而出售的對象又是「消費者」，無論銷售的標的是預售屋、新成屋或是中
古屋，買賣契約書都要給予5天審閱期。
然而一般民眾出售中古屋，只是單純處理名下資產的行為，並非以投資獲利為目的，無論
買方是否為消費者，也無論是不是透過房屋仲介成交，其買賣契約均無消費者保護法的適
用，也無須提供審閱期。
買方是否為消費者，也無論是不是透過房屋仲介成交，其買賣契約均無消費者保護法的適
用，也無須提供審閱期。
三、何謂定型化契約條款？
非企業經營者出售房屋，所訂立的「不動產買賣契約書」，也不是所謂「定型化契約」，
即使該契約書是仲介業者或地政士預先擬定、製作、印刷，提供客戶使用者，也不是消費
者保護法規定的定型化契約。
即使該契約書是仲介業者或地政士預先擬定、製作、印刷，提供客戶使用者，也不是消費
者保護法規定的定型化契約。
依消保法第2條第7、9款：「七、定型化契約條款：指『企業經營者』為與多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字
幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「九、定型化契約：指以『
企業經營者』提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」可見無
論定型化契約條款或是定型化契約，前提都必須契約當事人一方是「企業經營者」，他方
是「消費者」。
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字
幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「九、定型化契約：指以『
企業經營者』提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」可見無
論定型化契約條款或是定型化契約，前提都必須契約當事人一方是「企業經營者」，他方
是「消費者」。
仲介業者或地政士雖然是以提供服務為營業行為的企業經營者，卻都不是「買賣契約」的
當事人，即使提供印好的制式契約書讓當事人簽訂，也不會因此適用消保法。
四、結論
本題的買方李四雖然是消費者，但張三不是建商也不是投資客，不是「企業經營者」，他
們之間的不動產買賣契約書不適用消費者保護法，即使是透過仲介公司成交，也不需要提
供審閱期。李四以「未提供審閱期」為由，主張買賣契約無效，是不合法的。
們之間的不動產買賣契約書不適用消費者保護法，即使是透過仲介公司成交，也不需要提
供審閱期。李四以「未提供審閱期」為由，主張買賣契約無效，是不合法的。
「轉自中信房屋」
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.12.33.246 (臺灣)
※ 作者: DeathStarDS1 2023-07-03 08:44:36
※ 文章代碼(AID): #1aeXdsGh (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688345078.A.42B.html
推 : 想買的時候~通通沒問題 後悔的時候~雞蛋裡挑骨頭
這種例子就是越想越不對勁 開始故意找碴了
這又講到斡旋時間三天內如果宣布成交 能不能反悔
如果仲介收斡旋到宣布成交不到三天內 又還沒簽買賣合約 那審閱權這條就算仲介說他有說了 有些仲介公司有自願放棄條例也會被消保官或訴訟時無視
那如果收斡旋三天內宣布成交 買賣雙方又碰面簽了買賣合約 那就會像這篇的例子 審閱權就不適用了
除非仲介方屋況告知有隱瞞等等
實務上遇到好案子很多人搶 等三天就被人家欄胡機會大1F 07/03 09:08
這種例子就是越想越不對勁 開始故意找碴了
這又講到斡旋時間三天內如果宣布成交 能不能反悔
如果仲介收斡旋到宣布成交不到三天內 又還沒簽買賣合約 那審閱權這條就算仲介說他有說了 有些仲介公司有自願放棄條例也會被消保官或訴訟時無視
那如果收斡旋三天內宣布成交 買賣雙方又碰面簽了買賣合約 那就會像這篇的例子 審閱權就不適用了
除非仲介方屋況告知有隱瞞等等
實務上遇到好案子很多人搶 等三天就被人家欄胡機會大1F 07/03 09:08
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