作者 endgg (new)標題 Re: [閒聊] 當市區新屋貴到買不起商圈轉移時間 Thu Jul 27 22:31:47 2023
請問 c 大 現在買高雄車站(前站)附近的 套房 兩房 三房 等待 71期開花結果 適合嗎?
會遇到什麼問題嗎？謝謝
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 重劃區會有市中心甚至蛋黃區.
: 當然也有外圍.
: 你今天講的是老蛋黃區還是蛋黃區的重劃區?
: 你要知道一點.
: 蛋黃區的大坪數也許住的人不多.
: 但是中小坪數可是住很多很多人.
: 因此年輕人買不起蛋黃區重劃區的新屋,跑去買外圍重劃區的新屋.
: 這一點都不代表蛋黃區重劃區的新屋沒人住喔.
: 而是....住滿了"買得起"的人...XD
: 那你以住宅人數來看商圈.
: 蛋黃區重劃區人數沒比較少阿.
: 並且這些人的財力遠高於外圍重劃區.
: 那你說商圈會怎樣?
: 阿不就很簡單.
: 七期給你插兩根百貨.
: 農16也給你插兩個商場.
: 還不包含重劃區旁邊的百貨和商場...
: 外圍給你家樂福...喔不,最近家樂福不太展店...全聯好了.
: 阿這不就現在進行式?
: 至於你說老蛋黃區.
: 老蛋黃區會凋零沒錯.
: 但實際上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黃區的轉移.
: 從火車站轉移到西區再轉移到西屯.
: 那你回頭看火車站.
: 也許因為消費習慣的改變,火車站的商圈強度遠不如當年.
: 但是如果擬以"現在整個台中的商圈"去看火車站.
: 他也沒很弱阿...甚至有一定強度.
: 你看一中街也沒比別人弱阿.
: 阿為啥?
: 因為雖然火車站蛋黃區已凋零,但是老房子裡面還是住滿了人.
: 老屋的空屋率甚至比重劃區還要低非常多....XD
: 阿那麼多人住,自然商圈怎樣都不會太弱.
: 就像高雄火車站,一堆人再說多弱.
: 問題是如果你真討論火車站這邊的居民商圈.
: 自立路商圈很弱??
: 七賢路也麻一排火鍋店.
: 三民夜市也穩穩地.
: 六和和平商圈也微幅再擴張.
: 當然你無法跟當年補習街,當年電腦街比.
: 但實際上擬以整個火車站前站居民商圈來看.
: 這些商圈一點都沒比其他地方弱.
: (除非你拿最強的巨蛋 富國明誠,或是次強的熱河來比)
: 阿為啥?
: 阿不就火車站前站還是住滿了人..
: 你是哪隻眼睛看到火車站前站一堆空屋??
: 他只是房價相對其他一線二線比較便宜.
: so...老蛋黃區凋零大概就是這樣.
: 當然啦,蛋黃區凋零還是會產生商圈萎縮.
: 為啥?
: 因為他不會特別吸引其他區甚至觀光客過來.
: 七期的百貨公司,老虎城等,會吸引台中一大堆其他地方的人過去.
: (向我要吃凪拉麵,還不是跑去老虎城)
: 當年鹽埕區熱鬧的時候,地下街整個高雄的人都去朝聖等等.
: 所以蛋黃區的商圈會有額外吸收非住戶的效應.
: 所以會特別旺.
: 但當蛋黃區凋零後.
: 商圈就會退回成為"民生專門"商圈...單純服務這邊的居民.
: 阿這樣自然商圈必然萎縮很多.
: 但因為畢竟這邊還是住滿了人.
: 所以這個萎縮會到一個限度就停止了.
: 之後就成為一個地方型商圈,住這邊的人才會在這邊消費的型態.
: 至於你說外圍重劃區.
: 外圍有幾個問題.
: 1.他周圍的其他住宅腹地比較小,居民比較少.
: 你想無論台中火車站,西區還是哪,他都是被房子給包圍.
: 附近旁邊都滿滿的房子...這些都是區域重疊的人口.
: 但是你外圍,烏日好了...
: 阿你就烏日一個重劃區,外圍不是河川就是農田就是工廠.
: 所以實際上你的延伸人口遠不如市區那麼多.
: 2.不會有人特定跑去外圍重劃區消費.
: 各位非桃園人,請問幾個人專程跑去青埔消費?
: 非高雄人,幾個跑去高雄大學/橋頭新市鎮消費?
: 這更不論你也沒有觀光客.
: 而且幾乎9x%的活動都不會辦在外圍.
: 3.外圍只要一旦凋零,崩潰後要再起很難.
: 尤其如果遇到大跌,例如2000年那種.
: 外圍有機率變成鬼城....除非他有產業園區的支撐.
: (興達港不就這樣)
: 所以企業不敢做大規模投資,更不敢置產.
: 對喔,企業蓋百貨公司,也是置產的一種型態.
: 他百貨公司的不動產,會因為他自己的百貨公司而增值...
: 增值就又成為他公司的資產...顆顆..
: 看看高雄大遠百蟬聯多少年的"地王"...直到近幾年才被巨蛋幹掉.
: 而外圍凋零的話,如果遇到大跌他的不動產除了掉價會遠高於市區外.
: (並且市區還可以拆掉都更)
: 他要轉手處分掉會極度困難.....誰去買??買了幹嘛??你要在外圍搞都更"大樓??"??
: 所以外圍通常不會做高密集度開發.
: 台中港三井也是低密度開發.
: 敢在外圍開發的,我看只有義大世界....不過他仗著整個山頭都是他的...XD
: (義大開發其實嚇破一堆旁邊看戲老闆的膽....."投資是這樣衝的喔"...XD)
: so....
: 市區和外圍就是這樣一回事.
: 外圍永遠要注意.
: 重劃區如果蓋滿了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那種...而是1980 1990 2000那種)
: 一次大跌再起很難,會被所有人放生.
: 政府會去開心地重劃區,建商會去新的地方炒做.
: 然後永遠要注意你的立基點會不會出問題.
: 靠產業園區,會不會遇到產業轉型你的產業掛掉.
: 就像興達港本來靠遠洋漁港,結果國際法一改就死定了....
: 然後不要期待你在離市區那麼遠的地方,可以變成市中心的蛋黃區.
: 那是不可能的事情...你看多也不要太愛幻想....
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※ 作者: endgg 2023-07-27 22:31:47
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噓 max769: 問到答案會照做？
怎看都很伸手牌？？2F 07/27 22:42
噓 au041l: 任何投資都有風險，請謹慎理財加油6F 07/28 00:32
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