作者 Omanyte (菊石獸)標題 [請益] 想買房，但可以不賣股嗎?時間 Thu Aug 3 19:49:52 2023
目前有自住房，是前幾年跟妹妹一起買的，名字掛在我妹底下
最近青安貸款越看越香...
由於目前的房子掛在我妹名字底下
我的首購資格還有，最近心裡萌生起想再買一間房來投資/出租的念頭
買放預算應該會落在 800-1000 萬以下，頭期款應該要準備個 250-300 萬
不過目前我手上並沒有 300 萬現金
今天颱風天在家盤點了一下目前手上的資產
主要為美國股票為主，總共約 500 萬台幣，標的為穩健的 ETF 為主
SPY 300萬
QQQ 100萬
其他 100萬 (兩倍 SPY / 加密貨幣 / 個股)
由於我不太想賣股，想透過 Margin (台灣的方式叫做股票質押)
借等值 300 萬台幣的"日圓"出來用
利率應該會是 1.5% (日圓利率，2016年後日圓基準利率就固定在 -0.1%)
300 萬借出來的只還利息不還本的話，每月還 4000元台幣左右
---
假如買 1000 萬的房子投資貸款8成 裝潢1成(先抓高，可能可以更低)，需要準備 300 萬
貸款 40 年 / 利率 2.06% / 5年寬限 加上頭期款利息:
寬限內: 每個月需要還款 17733 元 (13733+4000)
寬限結束: 每個月需要還款 28479 元 (24479+4000)
期望標的月租金 20000-24000 元，所以可能可以 COVER 絕大部分的貸款支出
不曉得在不賣股的狀況下將股票質押 / margin 現金出來買房，這樣可不可行?
股票借 300萬出來這樣的槓桿比例應該會是 800/500 = 1.6
再借房貸 800萬，這樣的總槓桿比例會是 1600/500 = 3.2
風險來說會不會太高?
還是說再多存個幾年，讓股票淨值再更高一點在想這件事
謝謝!
補一下我的條件: 32y，每年約可存 50-60 萬台幣投入股市
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.224.22 (臺灣)
※ 作者: Omanyte 2023-08-03 19:49:52
※ 文章代碼(AID): #1aovHYZ- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691063394.A.8FE.html
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 19:50:33
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 19:51:04
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 19:58:41
謝謝! 我來爬一下 hellogym 大大的文章
→ IBIZA: 日圓匯率風險太高2F 08/03 20:04
恩...這點我明白
但我的資產都在美國這邊，還在尋找便宜的借資金方法
→ IBIZA: 拿妳妹名下的自住房去貸款3F 08/03 20:08
長輩會反對的... 哈哈
我爸媽也住在一起，他們會覺得自住房拿來做這件事風險太大
所以我才會想以我自己有的資產來借貸
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 20:10:09
→ IBIZA: 匯率150貸日圓 你要有光匯率就噴20%的心理準備
其實你只買ETF 看起來也沒有經常買賣 為什麼不在國內買4F 08/03 20:12
當初主要考慮到交易手續費、管理費，以及地緣政治風險
其實我有一部分是放在台灣的複委託，但問了營業員，複委託在台灣不能質押
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 20:14:18
推 RLGUO: 美股也能質押嗎？6F 08/03 20:18
可以，不過借美金出來的利率現在是 6.8%
非常不香
考慮到現金流，信貸要七年還，而且要還本金
抓 300萬 / 2% / 7年，每月本利合需要 38303
可能不是個好的資金選項
※ 編輯: Omanyte (111.240.224.22 臺灣), 08/03/2023 20:25:25
→ kenny830724: 直接增貸 不用管家人 買到未來賺了 他們就不會在說話9F 08/03 20:27
推 idmaker: 大跌你就麻煩了 要砍還是捕保證金11F 08/03 21:05
推 Herojojo: 覺得現在是上車的好時機就質押吧
真的遇到大跌斷頭再補錢 現金不夠再信貸12F 08/03 21:14
推 kage01: 元大證金 2.06% 查一下14F 08/03 21:54
--