作者 bustinjieber (賈小斯汀)標題 Re: [請益] 該跟舅舅買房嗎，AB房越級打怪時間 Sat Aug 19 21:18:29 2023
※ 引述《pq898035 (YU桑)》之銘言
: 各位房版大大好，先說說這個標題的背景原因吧，文長感謝您的耐心.
: 房屋種類：老公寓3樓
: 坪數：25
: 屋齡：41年
: 地點：中和雙和醫院附近
: 實價登錄同地段格局：1坪/39萬，約1千萬上下
: 情況是這樣的，這間公寓是外公外婆的房產，左右打通的，所以加起來應該算兩間共50坪
: ，以下簡稱A房與B房，後因外公外婆過世，A房是小舅的名字，B房是舅舅阿姨跟我媽這些
: 兄弟姐妹共六人共同持有，但現在住在AB房裡面的是大舅小舅跟我媽共三人而已，另因我
: 媽去年把名下桃園山上的房子賣掉約600萬，小舅從那時開始時不時透露想把A房過給我媽
: 或是我，然後說每個月給他一兩萬生活費到老死足矣，小舅有個女兒，但平常沒生活在一
: 起，也沒打算給女兒這筆房產，但我認為會挑在我媽賣房完講說中和A房的事，也不說A房
: 要賣多少，只說可以跟我們見面詳談，絕不可能只是要每個月給個1.2萬而已，這邊也提
: 一下我媽67歲，我們單親，小舅應該也70左右了。
兩個部分要先考慮一下，
1. A的格局是否還是正常的2 or 3 房，
也就是仍保留廚房、衛浴、陽台...等？
2. 未來是否可以把牆隔回來、A可以單賣？
如果這兩點答案都是肯定的，才考慮下一步。
下一步就是要去談最關鍵的變因，
‘’你們談的價格跟每月補貼到底要多少錢‘’，
我把複雜問題簡單化，你想成買一間公寓：
頭期=給你小舅的一筆現金=X、
每月補貼金=房貸=Y，
雙和這坪數房子市價1000萬左右差不多，
假設成本最大化，你小舅可以活到9x歲，
也就是要給付大約20年的生活費給他。
也就是X+240Y<1000萬，
這數字越接近1000萬，就代表你越虧，
我這邊‘’不把房子的增值考慮進去‘’，
因為一樣的資金，如果拿去投資其他房地產，
一樣可以吃到增值，而且金流還更輕鬆，
證據以及算式如下：
一樣買1000萬的公寓，
頭期=200萬
貸款=4.1萬（800萬、分20年、利率2.15%）
月出租收入=2.5萬秒殺
（這坪數在雙和醫院沒這價格我隨便你）
也就是一樣持有一間無貸款的1000萬公寓，
實際‘’支出金流‘’是200萬+1.6萬× 240=584萬。
結論：
除非你小舅只拿584萬之後不拿任何一毛錢，
不然叫你小舅去吃屎，自己去找銀行養老貸，
這間破房不拿也罷，不要為了親情搞自己。
P.S. 就算真的只賣我584萬，我也不會買，
因為這等於承諾‘’租客可以在裡面住到死‘’，
我的584萬資金完全被卡住...請三思。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.180.154 (臺灣)
※ 作者: bustinjieber 2023-08-19 21:18:29
※ 文章代碼(AID): #1auC4ddK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692451111.A.9D4.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 該跟舅舅買房嗎，AB房越級打怪
08-19 21:18 bustinjieber
推 a851315: 叫他舅舅去辦以房養老(逆向抵押房貸)比較簡單 免得卡一堆錢在這裡1F 08/19 21:36
推 ice1015: 以這間一千萬左右，以房養老最大的問題是每個月只給你一萬多。就是固定的數字，要多沒有。
沒有意外，沒有生活不能自理，一路健康活到百年後就沒問題。3F 08/19 21:53
→ bustinjieber: 所以小舅要佔他們的便宜啊，
他應該有先去問過銀行啦
而且還要背負著‘’便宜買到房的名聲‘’，
小舅身體出了什麼意外，原po好意思不照顧嗎？7F 08/19 21:57
推 straggler7: 不需要給頭期全分期 售後無租約回租
打折的錢就是以後要照顧小舅的花費11F 08/19 22:24
→ maxboy06: 以後他舅慢性病癌症甚至喪葬費都包 嘻嘻13F 08/19 22:48
推 stopdog: 小舅自己也知道他這房的格局賣外人或以房養老吃虧，不如凹自己人14F 08/20 00:07
推 pq898035: 謝謝b大特別回一篇文給我，以數字讓我一目了然，除了幫助我堅定自己的想法，這些觀點應該可以讓老媽再全面想想。16F 08/20 02:01
推 alista: 養老貸對小舅來說一定不划算，他現在每個月肯定能從原po媽媽拿到超過15555元啊19F 08/20 14:23
--