作者 heisego (海瑟戈)標題 [請益] 三千多萬現金買北市老透天是否可行?時間 Tue Sep 19 00:13:12 2023
近期因繼承因素將從長輩那邊拿到三千多萬現金，目前在思考幾種用途：
1. 買台北市大同區、萬華區老透天收租等都更
目前大同、萬華仍有一些屋齡50年上下的老屋開價不到三千萬，
是否可以買下來隔套或分層出租？而且這兩區都更機率似乎較高。
但我總覺得台北市因為基期高，所以房價漲幅也有限，
再來就是等都更終究運氣成分居多，有太多不可控因素。
然後我也很疑惑，大家都知道都更後價格翻倍，既然這麼好，屋主又何必拿出來賣?
2. 買桃園新興重劃區的中古屋2~3間
新北或桃園新興重劃區仍有不少總價1千萬左右的中古屋(屋齡約10年)
區域以A7龜山、A10山鼻、A11坑口、A20興南、楊梅、龍潭為主，
買了可收租，基期較低因此成長空間也較大。
但我當包租公的缺點就是房客如果有狀況，我就要從台北過去處理。
除了上述區位考量外，因關於財務配置也在以下兩種選項中思考何者較佳：
A. 以購屋貸款購置
買房使用一般購屋貸款(而且上述方案2桃園還有機會用青安貸)
貸款成數可抓7成，寬限兩年，這樣頭期款準備900萬，仍有2100多萬資金可運用。
將2100萬拿去買0050或0056/00878/00929，如果股市大跌則多買0050正二。
倘若房子皆能成功出租，租金應可cover利息，
寬限期結束後，所領股息應可支付本金。
B. 以理財型房貸購置
買房一開始皆現金全額付清，之後再向銀行申辦理財型房貸，
一樣先抓借款成數7成(銀行鑒價如果更低，可能實際上才6成)
假設幸運貸出7成，一樣有2100萬資金可供運用，但利率可能高達2.5%，
就不知道租金能否跟利息打平。
但理財型房貸的好處是永遠都是寬限期，每個月只要還利息就好。
而且2100萬假設全投0056/00878/00929，平均殖利率5%必能cover利息，
甚至0050純領股利的平均殖利率也有3%，仍大於2.5%。
剩下就是隨著時間讓房價跟股價上漲。
不知道板上高手對於上述方案，認為怎麼做比較妥當？
或者有其他更好的方案，也歡迎指點小弟迷津~~
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※ 作者: heisego 2023-09-19 00:13:12
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→ Eleen8651: 沒有大家都知道都更翻倍啊。我爸之前一直覺得建商開的條件不好（分到的實坪比較少），又很煩，就把舊家賣了。2F 09/19 00:33
推 chanel1259: 買地質差的點才行，大同區一堆古蹟看來地質很硬5F 09/19 00:46
→ partsex: 什麼年代了還有人貸款在抓7成 古人嗎？6F 09/19 00:55
推 watameki: 樓上，人家都可以全額付現了，想保守一點抓七成不行嗎？7F 09/19 01:01
的確是理財偏保守，所以沒有想貸好貸滿
推 jerrry: 買透天等都更 盡量買臨大一點的路的8F 09/19 01:11
確實，兩三千萬老透天普遍門口都消防通道
推 eds28915: 透天有預算嗎？大同區內的透天價差也很大9F 09/19 01:14
就先抓3000為度
推 zxcvb7700: 當然是B 資金靈活度差很多 因為你有第一間房 所以第二間都會被管制
貸出來的拿去買股票在做質押 就接近洗8成錢出來了10F 09/19 01:32
推 moocow: 不一定買萬華大同阿 新北第一環透天?13F 09/19 02:14
新北我比較不熟
推 yen771026: 台北市都更鐵定後面都是自辦的，政府建商擺明就是等大家直接倒掉，買完老宅還是要存個一千萬，直接新房買一買，收租也高14F 09/19 03:31
推 bboywhite: 不一定要等到都更吧，我買在未來捷運站附近的隔套公寓收益>>月還款，打算等到捷運通車再決定要不要賣，沒啥壓力繼續出租也無妨
看到前面討論房地產很難賺的文章，收租不香ㄇ
不要叫我去當股神==
資金壓在股市那段日子沒一天睡得好覺==
現在只有0050一點一點買，做好配置，也不要雞蛋全放一個籃子就是17F 09/19 03:57
我股市也會以穩健ETF為主，而且做長線
推 una283: 既然是突然掉下來的不要做會增加自己負擔的事
除非你本來就在裝修收租或是玩股票
房貸也是，突然增加的支出或是金流移來移去都是麻煩25F 09/19 05:37
了解
→ una283: 我會拿來買外縣市不錯的環境和屋況大樓透天都好
先拿來旅遊休閒用後面再慢慢找出租
熟悉環境後再用房買房投資28F 09/19 05:40
→ wuchiou: 想一下房地產以外的選擇，再來決定也不遲32F 09/19 08:12
推 x156w423: 三千萬買高股息時間就自由了, 誰還跟你在管理出租套房 :D33F 09/19 08:25
※ 編輯: heisego (223.138.238.142 臺灣), 09/19/2023 09:54:24
※ 編輯: heisego (223.138.238.142 臺灣), 09/19/2023 09:55:51
推 shuichia: 三千萬定存股直接躺平了 直接當財力證明再貸個1000萬出來買房
在台北管到新北桃園的出租件太遠36F 09/19 10:15
→ wave1et: 屋主要賣的原因有一部份是小孩成家要住新屋或爬不動樓梯39F 09/19 11:06
推 cutemico: 台北市3000萬無法躺平～～～～～～～～～～～台北市民3000萬還是買到很爛的房子40F 09/19 14:22
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