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作者 CreamSeed (奶油種子)
標題 [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
時間 Sat Oct  7 14:28:14 2023

原PO今年28，年薪約85w上下，薪水算穩定

最近看上一間預售屋，已付訂金，但還可以退

總價1095，工程期零付款，預計蓋三年半約2027中旬交屋

開工繳7.5%（83w），使照下來繳7.5%，交屋款5%

目前我手上的資產


「淨資產大概80w」
重點就上面這句



股票約220w，大部分是高股息ETF跟金融股，少部分正二

現金約40w

負債有信貸剩115w（投資用），股票質押46w，學貸約20w

本來家裡說可以幫忙30萬，但臨時有變故無法支援了，只能全靠自己

目前計畫是再借一筆信貸50w加手上的現金把開工款繳掉

然後按月還款到2026年底，每個月薪水有多餘的都投入股市

那時股票資產應該會成長至250w左右，信貸則是會剩110左右

變賣部分股票把信貸還完，此時股票約剩140w


使照下來後再解除質押140-46=94w

再用剩下的94w去繳後面的7.5%（約84w)

然後貸款85成

請問這樣的操作是否可行？

光打這篇文就覺得非常天馬行空

如果不可行的話還有什麼推薦的解法嗎？

真的非常想上車
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.102.63 (臺灣)
※ 作者: CreamSeed 2023-10-07 14:28:14
※ 文章代碼(AID): #1b8Fg0cm (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696660096.A.9B0.html
※ 同主題文章:
[請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 14:28 CreamSeed
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 15:44 bearalex
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 17:11 jamo
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 17:42 kusomanfcu
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 22:02 hellogym
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 22:34 CreamSeed
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-07 23:21 junior020486
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-08 00:34 sos88
Re: [請益] 想買房但家有變故 該衝還是該縮
10-08 04:43 fantasy14
推 ting31823: 如果大盤8000點呢？1F 10/07 14:33
對啊，在要套利的時候黑天鵝的話只能去當空中飛人了
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 14:35:02
推 bustinjieber: 不要啦，家裡看起來也不是多有錢2F 10/07 14:42
推 shawncarter: 娶一個年薪差不多的老婆就好了啊3F 10/07 14:43
推 smoothapple: 富貴險中求，如果最後你繳的工程款和股票市值都歸零，可能剛好清空還信貸，空手重新開始遊戲，是不是能接受呢？4F 10/07 14:43
推 chen831030: 有點複雜7F 10/07 14:43
對不起
推 johnnychenme: 年薪85你怎覺得下一筆50一定借的出來 你這想法還是大盤漲 現在看起來都還在守16200 不怕一個下去回到14000嗎 太緊了8F 10/07 14:43
→ chen831030: 扣一口，淨資產多少11F 10/07 14:44
→ bustinjieber: 只看前面資產覺得穩，看到後面的負債，
這樣有點風險，資產輸贏全靠股市，
到時候市況不好你要怎麼辦12F 10/07 14:44
→ minirr: 年輕人真是勇15F 10/07 14:44
推 smoothapple: 921後有些預售屋的買家直接毀約放棄繳出去的工程款16F 10/07 14:45
→ bustinjieber: 當然如果你很有把握賺你就繼續，
但看起來你也不是很有把握，
不然不會上來問。17F 10/07 14:45
推 chen831030: 220+40-115-46-2020F 10/07 14:47
推 Yishanhuang: 直接把股票全賣不就好21F 10/07 14:47
→ chen831030: 剩79萬？22F 10/07 14:47
推 smoothapple: 開excel表做換算一下23F 10/07 14:48
→ Yishanhuang: 留股票幹嘛@@24F 10/07 14:48
推 alonzohorse: 老實說我覺得風險有點高，是我會先還完信貸，準備好房子的錢，當然如果你是股神就拼了25F 10/07 14:48
推 bustinjieber: 22樓 看起來就是這樣，實際資產才80萬
剛好付第一期就沒了27F 10/07 14:48
推 smoothapple: 我也把配息基金配本金的可能換算過，含收租剛需，最差還能撐10年。29F 10/07 14:49
→ Yishanhuang: 湊整數算80萬，再貸80萬，加起來160萬付自備款。
這樣不就輕鬆搞定31F 10/07 14:49
謝謝Y大，這樣看起來好簡單QQ
我決定先讓腦子清醒一下
→ weekman: 頭期還需要股市開槓桿等獲利才付得起...母湯33F 10/07 14:50
我就是比較爛的人
→ Yishanhuang: 後面交屋預收款你這幾年上班輕鬆存就有了。34F 10/07 14:51
→ bustinjieber: 等於剩下3年多要湊出136.875萬，
一年至少要多40萬。
並且以你的例子，信貸一定是優先還掉，
因為信貸佔用你的信用額度比房貸大很多。35F 10/07 14:51
真要這樣搞會盡量爭取房貸對保前把信貸搞定
推 smoothapple: 股票和房子同時投資有時會相輔相成，有時會互卡雙巴39F 10/07 14:53
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 14:56:09
推 bicmosY: 好會玩喔40F 10/07 14:54
推 bustinjieber: 最後，無論你想貸幾成，
最後給建商的5%交屋款還是要先給，
你要貸85是你自己的事，跟合約沒關係。41F 10/07 14:55
謝謝
推 smoothapple: 要不要學做選擇權或權證，至少損失可預測。44F 10/07 14:55
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 14:57:55
→ jessicaabc98: 衝45F 10/07 14:57
推 chen831030: 對啊，股市如果大跌呢46F 10/07 14:58
推 mepe1018: 需要現金時，股票全賣47F 10/07 14:59
推 Fulva9507: Y大好人48F 10/07 15:01
→ avgirl: 別搞這麼複雜弄得自己像金融專家，小心到最後你會爆49F 10/07 15:04
我也覺得很複雜
推 gk1329: 想上就上啊 怕屁 = =
爆就打三份工 沒4er50F 10/07 15:05
推 yayaya9487: 等著爆52F 10/07 15:05
QQ
推 qqphor: 信貸用滿，一個閃失，就小糾糾了
信貸是你最後的護身符，不提其他有的沒的民間借貸53F 10/07 15:06
謝謝q大
→ destinygirl: 現在景氣不好，放無薪假的人很多，有沒有想過失業怎麼辦？你還年輕，不用急著買吧！55F 10/07 15:08
謝謝 你是好人
推 Ensidia: 你太硬了 我覺得你結婚合夥買房比較合適57F 10/07 15:09
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 15:12:02
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 15:13:09
推 chen831030: 信貸當頭期大有人在，算好現金流58F 10/07 15:13
→ qqphor: 年薪還會不會增加啊59F 10/07 15:14
每年多不到一萬吧
※ 編輯: CreamSeed (1.169.102.63 臺灣), 10/07/2023 15:17:32
推 zhi5566: 幾個重點2027交屋 算好這三年多工程款要多少 大配每月每60F 10/07 15:16
推 Yelich: 天有不測風雲 假如怎樣  你這樣開滿可以幫自己或幫其他人嗎61F 10/07 15:17
→ zhi5566: 存款是否有困難 預售就是有這好處 建商給低工程款那更好63F 10/07 15:17
推 violetcattt: 這樣會不會太拼了？感覺很硬  只是怕有個萬一你會讓自己沒有後路又負債累累   而且你這樣房貸有辦法戴到八五成嗎？ 建議可以先問看看銀行64F 10/07 15:20
→ qqphor: 每個月要存3萬，月支會很硬欸，你想清楚了嗎67F 10/07 15:21
推 blargelp: 隨便愈個金融海嘯還是大蕭條你就垮了68F 10/07 15:23
→ imlucky: 股票市場你那麼有把握2026會如何？？69F 10/07 15:24
推 leadergod1: 辛苦一點，信貸每年轉貸，把還回去的本金再貸出來，丟股票套利差，準備一筆緊急用金，在股市崩盤的時候可以讓你撐一年無憂無慮的額度，房貸用青安，寬限開好開滿70F 10/07 15:25
推 morrishh: 弄成這樣，你很容易就會斷頭了74F 10/07 15:26
推 runnn: 如果你預估只差家裡支援的30萬，就下班以後跑外送吧！75F 10/07 15:28
推 wisebani: 槓桿開好大，不然直接去澳門賭一把76F 10/07 15:29
→ zhi5566: 還好吧有三年多的時間可以調整 最差賣掉77F 10/07 15:32
推 b19880115: 太複雜+1，操作複雜多是有閒錢，但你的是救命錢。
有些貸款是規定幾年內不能賣房的
年薪除非是公務員、或是專技不然不用說穩定。
不過你這個房子價格不高，寬限期加上30年房貸，就算最78F 10/07 15:34
推 destinygirl: 現在訂的預售屋也不能換約了。82F 10/07 15:37
→ b19880115: 後失業只能找個三萬多的工作、兼個差還是能還錢過日子83F 10/07 15:37
推 blargelp: 股票-質押有清乾淨174萬，加現金不就夠了？ 幹嘛槓桿開成這樣？84F 10/07 15:38
噓 a9470302: 買房大忌不就是拿房錢去買股嗎？86F 10/07 15:42
推 e04su3no: 今天巴基斯坦跟以色列大規模開戰，不知道股市什麼變化87F 10/07 15:43
推 sunday123: 這是走鋼索吧，不過你高興就好，別人救不了你88F 10/07 15:47
推 RainbowHeart: 年薪85可以單純一點買可以變成這樣也蠻厲害的89F 10/07 15:54
→ rongzi: 才28為何不等3.5年後穩一點再買  慢慢來比較快
80萬跟頭期款差那麼多90F 10/07 15:56
推 ice1015: 你該先求穩，最穩的是把股票全賣了，每年再多存個三四十，只求交屋。
次穩的是買些內需不受國際影響的股票，單純就吃個四五趴的殖利率
ETF不適合現在的你，你玩太花了因為ETF受國際盤勢影響很重，萬一你在交屋期間來個2022大回檔？你不就爆掉92F 10/07 15:59
推 iamiam: 股市的220w有161w都是借來的！不是你的錢。98F 10/07 16:05
推 realmd: 股房都槓桿 大好大壞  心臟很大輸的起就沒問題99F 10/07 16:08
推 iamiam: 應該是公教，才會有把握能貸到85成100F 10/07 16:09
→ kathydog: 為什麼你會覺得自己是少年股神呢101F 10/07 16:10
→ alonzohorse: 高考公務員？102F 10/07 16:12
推 dahlia7357: 美債20年正2融資就是這你103F 10/07 16:21
推 jerry10307: 信貸買股又買房，資產增值爆棚算你贏…繼續升息股
票回檔會讓自己資產縮水很多年…你心臟超大顆…104F 10/07 16:22
→ retriever33: 你的資產跟年薪不夠支撐你這樣玩106F 10/07 16:38
推 chen831030: 純好奇，都知道股票質押借錢，怎麼會買高股息etf跟金融股107F 10/07 16:38
→ retriever33: 你這年紀這個年薪這個資產，你選一個就好109F 10/07 16:38
→ ice1015: 就受到影響ETF放長不虧的概念吧
問題是他沒認知到，放長不虧是要閒錢去放，他這幾年明明就要用錢110F 10/07 16:43
推 horb: 信貸..建議不要。別忘了裝潢費
總不能買新房。住進去只有四面牆壁吧113F 10/07 16:57
推 alanbread: 我覺得沒啥不妥啊
怎麼不夠，很夠啊115F 10/07 17:00
推 zxcvb7700: 你的信貸有機會利率比較高喔 如果要這樣跑的話117F 10/07 17:02
→ horb: 我去年質押的台積電。都跌到被要求補錢了。不過我是選擇直接還錢。你確定沒問題？118F 10/07 17:04
→ smoothapple: 所以我才建議他換商品操作120F 10/07 17:04
推 pighong: 股票全賣，三年內要買房的錢放股票風險太高，買房頭期款用七年信貸來補倒是沒問題121F 10/07 17:08
→ mitic1029: 錢不夠繼續存123F 10/07 17:09
推 pighong: 先處理房產理債好，再布局股票才對124F 10/07 17:10
→ Kenhon: 頭期不太夠吧？125F 10/07 17:14
推 pighong: 你要開槓桿，只能選一種就是用信貸補房子頭期款，信貸加質押放股票還期待股票漲的錢買房，風險超高126F 10/07 17:15
→ AIronKuma: 等有人跳樓再撿128F 10/07 17:16
推 lingbei: 很好啊，富貴險中求，還年輕129F 10/07 17:16
→ AGODC: 年輕人買張床跟鐵櫃一張桌子一張椅子就可以活了，裝潢費等有錢再來搞也不是不行130F 10/07 17:39
→ PanboStar: 蛋白區買不起就買蛋殼區 真心建議132F 10/07 17:41
推 xu6d9528: 兄弟 先不論銀行會不會給你貸到85成 資金那麼緊 到時候交屋還有一筆稅金要繳 加代書費少說也要準備個20吧 會爆喔133F 10/07 17:45
推 ILOVEluee: 你很多資產屬於股票  崩盤怎麼辦？槓桿考量一下136F 10/07 17:50
推 LE1115: 建議想辦法增加收入比較實在 這太硬了137F 10/07 17:53
推 willieqoo: 資產都是股票？少年股神是你138F 10/07 17:55
推 shikemurajy: 風險很高捏？你從小到大事情都這麼順利嗎？139F 10/07 18:16
推 heyhair87: 槓來槓去 準備槓龜140F 10/07 18:31
→ jl40: 如果真的很想買 趁年輕拚一下也無妨 不過這貸下去 可是好幾十年的事 量力而為 祝福你141F 10/07 18:35
推 Sunblacktea: 先把股票賣了吧 等確定有房之後再慢慢存回來
尤其你還年輕143F 10/07 18:54
→ jerrylin: 你生活都搞不定了還想買房
到時出事了被逼著房子隨便賣掉你就知道145F 10/07 19:00
推 zxcvb7700: 不會啦…爆了還有家裡金援 不要怕147F 10/07 19:08
推 anomaly: 你已有不少負債 現在又要增加房貸 然後又是靠再去借信貸 建議不要把自己逼過緊148F 10/07 19:16
推 thegame09305: 加油,空空的希望就在你身上150F 10/07 19:59
噓 minikai: 股票說賺就賺喔，本版不歡迎少年股神
你要做的是先提高薪水吧
而且85成也不是你說貸就貸的到151F 10/07 20:01
推 psow123: 要貸85成不是不可能，但有其他負債就要注意，而且股票的未來很難說，如果有個黑天鵝金流卡住就掰了154F 10/07 20:22
推 shepherdd35: 絕對不要以為股市可以拿回多少 萬一股市跌了….
我門就等著700買你的房子囉
然後你就會嘿嘿 除了負債什麼都沒有156F 10/07 20:25
推 QQQwe: 你怎麼沒算老婆？現在哪有人一個人在繳的
找個薪水跟你一樣的老婆不就好了
你講的這些問題根本完全都不存在，找個隊友一起差很多
你這件事情最大問題就是你賣股票的時候是三千點就完蛋了，你找個老婆一起你股票部位根本不用動159F 10/07 21:35
推 CrabBro: 你槓桿開太大的，你完全有斷頭的可能
貸款85成也想得很美，你的條件並不好，85成不見得拿得到164F 10/07 21:54
推 dondon0419: 這不算變故啦...少支援30萬,又不是要你拿300給家裡166F 10/07 21:56
→ CrabBro: 你貸款已經到你收入的2倍以上，信貸就算7年好了，你已經負債所得比達到0.5了，到時候你房貸恐怕非常可觀
沒有甚麼辦法可想，先安穩的買股票存錢滾複利再說167F 10/07 21:56
推 cio53: 風險太大了 買房還需要裝潢費，加上現在大盤又不是很穩 雖然是都是安全股 明年怎麼發也不知道170F 10/07 22:21
推 euruing: 覺得你這麼幹很有機會最後跑去借民間貸款，替你感到擔心。
你還要想想交屋後，銀行看你身上資產和工作，願意給你貸85嗎？貸不到的你要找誰借？好好想想吧172F 10/07 22:36
推 ryusenming: 我怎覺得這槓桿還好...176F 10/07 22:41
推 lionway: 還好吧 不玩股票認真存錢 沒問題的177F 10/07 23:32
推 sos88: 不要留股票.......
股票沒錢就不要玩........
突然來一個黑天鵝, 你絕對崩潰啦
你這條件, 穩穩地做可以在40左右就有一個無貸款的房子
你急著想在35以前股房達標? 問題是就算達標也沒多邱阿
1095萬就是一個很普通的房子, 但妳為了這個普通的目標
把自己人生賭上去?
你這是要上天堂, 要馬下地獄178F 10/08 00:16
→ cookies0611: 要是能準確預測股票市值能從220W上到250W，我建議你先不要買房直接槓桿開到最大然後All In。186F 10/08 07:39
→ momo4571: 信貸也是要利息，雖然可能比你股票利息低，但股價不是你能控制的，就算撐過去工程款到時月付房貸時你信貸還在你確定你還款能力評估能過？188F 10/08 08:18
推 chiro1982: 2026的時候股市又走空怎麼辦 需要錢會被迫停損喔191F 10/08 10:23
推 sa0128: 30再買 那時候預售屋也還在192F 10/08 13:42

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