作者 pttgogocat (PTT研究員)
標題 [閒聊] 回一下近期授信貸款經驗
時間 Tue Jan 30 20:26:42 2024


https://i.imgur.com/yELMTA0.jpg
[圖]

最近板上吵得凶,我其實看房地產就沒有那麼絕對,反正很多東西就是工具,而每個人挑
合適自己的積極理財或防禦的工具而已。

我是房東也是房客,我也很支持社宅啊,房價掉對我來說無所謂,我當然也希望以後房價
親民啦,租屋穩定沒有什麼壓力,有小孩的我其實也有這樣的期盼啦!

所以多房派一定支持房價穩昇,窮人活該嗎?啊至少我不是啦!

加入房地產戰局就是不得不跟,所以我覺得苗頭不對我就進場了,說穿了也是為了後代安
穩、留好後路啦!

雖然上次PO怎麼處理房地產的部分流程,也租房也支持社宅,突然就被噴假正義的炒房仔


呃-我有租房是事實,我是房東也是事實,我有實業也是事實,我還自己在NGO擔任要務幫
一些無家者翻轉也是事實。

阿,房版是只有純多和純空嗎?好像互相罵的跟垃圾一樣,看不懂這風氣?

隨便被上標籤也是麻煩,反正避免麻煩誤會,我直接就砍文簡單。

這次就不說自己怎麼操作了,直接分享yiliang1107版友的近期金流警示文。

因為剛好近期交屋三間。

——前情個人條件提要——

自己條件是有人頭,有法人,也有現金流,但個人沒掛負責人 (因為銀行對中小企負責人
沒多友善啦)

由於有法人的身份所以知道真要抓金流有多煩,政府真的要找碴細查,老實說很難有人可
以全身而退啦,所以平常就蠻注意了。

租房也是處理金流的方式之一:舉例,我在新莊重劃區租屋齡新的大四房每月租3.5W(含
車含管鎖3年半租金),舊公寓出租2.6W。

這樣等於每月才貼9K,其實大坪數每個月管理費就要5K了,更遑論貸款利息,我怎麼算都
是租就好,還可以將資金拿去股市或其他有肉的地區做防禦做投資,所以租。

然後租金可以每個月多+3.5W涵蓋做薪轉,非常方便呀!


——近期案件的內容——

時間點都是前兩個月至今。

同時
.進一間成屋(約三千,要拿來重購退稅用)
.交一間預售屋(約1200)
.賣一間新竹店面(買進成本1160,加裝修約1300,賣出約1700)。


—近期授信查核的狀況—

貸款部分台商銀行,知道自己肯定是沒問題。

這次為了瞭解目前檯面下政策,直接找官股銀行和外商銀行評估貸款,原因後述。

※賣的部分

首先呢,賣的新竹那間(金雅重劃區),當初是貸8成最低利率。

兩年後金雅一路飛到46起標價,我就脫手套利。

不過最後買家因為貸款金流部分被銀行卡到,最後只好想辦法直接全額現金買斷。

*這是各位買家要注意的地方。


※買的部分-新屋

新成屋的部分,外商銀行問的每一筆金流帳戶問的很細,連經理都說現在政策關係抓得很
嚴,要查核會比較仔細,建議打電話照會核實時,最好存摺帶在身上?因為那通電話非常
重要。

(還真的有點傻眼,每筆金流也解釋得很清楚了,不過核實照會還得對簿子這麼嚴?)

結果呢,打到公司問清楚職務,還有打電話問貸款金額外,還問幾年幾月幾號那筆金額是
做什麼的。(啊我原本就有寫好在存摺啦,不然誰能記住 =.=)

※預售屋的部分

-建商對保太超前辦理了,和真正能實際交屋差的太遠,超過3個月金流要重新核實並更新
,這是第一點。

第二是,每期的匯款都要有完整記錄提出,並說明款項從哪邊來,然後關心幾筆簿子上的
同額進出交易 (我的同額就真的只是湊巧)


——近期經驗就以上那樣——

有問現在是不是檯面下規矩變動比較快,和比較嚴?感覺和之前有落差。

官股/外商銀行業務經理
「對,他們比較保守,也有不少走到最後一步但沒辦法核,客戶抓
狂的,他們也很無奈。
(因為能否核貸不是業務決定的,他們只能積極一點解釋寫寫報告)」


然後請不用擔心我斷頭,反而我抓賠售機率蠻高的,現有房產大多只剩北部重劃區了,A7
 22獵入,頭前、副都4字頭。我不愛追價,我有入手的評估紀律。

還有目前獲利的都是台北以外的商業不動產(商辦/店面),基本上沒結算住宅。

留在手裡的住宅都是紙面富貴,沒賣單純收租當社宅友善房東,好房客還年年降租,用租
金攤提成本。

住宅屋齡也相對新,以後留給家人和孩子運用而已。


——為何找官股和外商——

第一,確認自己的金流方式是不是可行。

第二,過不了,其他銀行我也過的了,而且有不貸款的能力。

第三,覺得官股銀和外商銀會是政策的先行指標,想看看看管控的風向。

以上是近期的經驗分享,不代表全局,要衝要守都行,給各位做參考。

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※ 文章代碼(AID): #1bkEi46s (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706617604.A.1B6.html
pttgogocat: 呃,更正一下,新屋是新古屋(屋齡5年)。然後現在準備要擺脫租房了,要住自購的了。1F 01/30 20:29
ceca: 最近炒房,房股(金融商品)雙棲比較靈活
最好伴隨短期買賣
然後可以全都做同一本簿子,會很省事3F 01/30 20:35

是的,不過家人的人頭不能同一本這樣!

a768350: 謝謝分享6F 01/30 20:46
horseorange: 推7F 01/30 20:53
x156w423: 本土銀行看來沒問題?8F 01/30 21:08

本土銀行比較寬,但官股和外商銀行基本上可以當政府立場的先行指標參考。

基本上,個人認為政府現在就是優先要打預售。

x156w423: 現在金流保守要準備半年以上惹9F 01/30 21:08

我基本上都是準備一年以上。

yiliang1107: 都被追啦
民營、官股、外商。
農會、漁會與合作社,目前沒試過XD10F 01/30 21:09
a96932000: 越來越難了13F 01/30 21:09
yiliang1107: 基本上分水嶺就是2023年年中
2023後半年開始追金流,2024年年初
連保人金流都開始追,法人部分也緊縮。
大家分享都是真的,只是時間點不同。14F 01/30 21:12

是,現在檯面下的內規常常變動。

duriel3313: 新莊重劃區新四房含管租3.5萬是你賺到。這是現在兩房車不含管的租金18F 01/30 21:47

現在新莊重劃區的租房也要看屋齡/屋況/家具條件,兩房車+管目前約3萬至3.5W,歐洲村
可能再便宜一點,更新/高單價一點的重劃區才可能約莫3.5到4W間。

至於三年多前,那當然是當年的行情,不過我的房客,相對這三年多來我也是只有降租,
沒有漲租。

好條件的租屋或購屋,都很吃門路和談的方式,在租屋或購屋,我算運氣不錯。這幾年要
不就是談到不錯條件租金,要不在熱門交易期,還是會談到成功賠售件。
※ 編輯: pttgogocat (115.165.193.210 臺灣), 01/30/2024 23:02:32
CIIIO: 推有料20F 01/30 23:06
maypcc: 2024銀行刷卡分期零利率很多都變短 會不會跟法人金流緊縮也有關21F 01/31 00:37
becometoo: 推支持社宅的觀點23F 01/31 01:29
abby2007: 感謝分享24F 01/31 09:03

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