作者 Honeycan (honeycan)標題 Re: [請益] 投資房地產最新版時間 Wed Jan 31 22:31:10 2024
借M大文發問
看了許多大大的分析後 有一些投資的想法想請教各位
房產方面 小弟目前有一間 新古兩房 掛首購40年 繳了約一年貸款 目前出租中 補貼一些可以抵銷房貸
另外有幸在去年跟著C大腳步 買了橋頭預售兩房 明年底交屋後也預計出租
股票方面 美股+台股約400W
貸款部分 除了第一間500W之外 第二間交屋後抓600W 還有信貸120W
原本想說股票有機會在第二間交屋前漲到可以清償第一間的房貸 清償完後再掛4出來繳第二間頭期 但這幾篇文章看下來是不太可行...現階段水庫還不夠深可以這樣操作
第二間房的頭期二成目前打算用質押的方式繳款 目前爬文下來應該可行
第一間房等1-2年 操作一波轉增貸 增貸部分再依當時情況投入股票 等中長期再視情況繼續增貸或出售
第二間房等交屋後出租 參考第一間的方式操作
待第二間交屋後 薪資收入含租金 負債比大約5成
如果未來想要資產成長最大化 有沒有什麼地方可以再精進 或是有哪裡風險太大的部分我低估了 還請各位開示
謝謝大家
※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言：
: 別再吵惹 看我這篇就行
: 不然各種只分享一半唬爛的
: 沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖
: 首先大學畢業 碩士畢業 服役
: 先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教
: 這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬
: 沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多
: 自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好
: 真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式
: 先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友
: 先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數
: 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求
: 採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬
: 你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差
: 要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款
: 多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以)
: 要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費
: 但是可以質押也能當財力證明
: 你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看
: few years later
: 建議至少還一成到兩成本金啦
: 去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好
: 1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲
: 我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法
: 你這多出來200萬的八成是160萬
: 這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧
: 如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業
: 如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險
: 當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候
: 又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間
: 當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變
: 因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以
: =======================================================================
: 至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本
: 要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓
: 目前最佳化就是至少5年
: 明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距
: =========================================================
: 關鍵提一下
: 通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆
: 而增貸會讓你自由現金流減少
: 所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF
: 如果要有個小里程碑
: 處理資產 自租 自售 各三間
: 這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果
: 然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼
: 真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹
: 只是出張嘴倒是滿簡單的
-----
Sent from JPTT on my iPhone
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.68.61 (臺灣)
※ 作者: Honeycan 2024-01-31 22:31:10
※ 文章代碼(AID): #1bkbcm1V (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706711472.A.05F.html
推 pttgogocat: 看到「原本想說...」就突然覺得文章是不是還真提醒到1F 01/31 22:55
真的...很多大大們都是在佛心分享
→ ZhuBeiCity: 又是害死人的無限轉增貸寬限極高槓桿然後最後爆掉死掉整個版都一堆多多在洗腦無限轉增貸到處洗 最後下場?3F 01/31 23:10
推 alexstag: 基本上現在央行就是不給這樣玩，過去買的預售屋202
3之後才要交屋的，如果是第二房購屋房貸，大概很難
在快速擴大槓桿，除非你本業夠強或是資金夠多5F 01/31 23:19
推 alexstag: 增貸本身沒問題，但是金流不夠的貸不出來、本金資
產不夠的買不了下一間，想要拼翻桌率就要吃政府高
稅額全餐，乖乖等五年吧…只是次級市場供應量鎖住
之後，市場就是大建商講話，他們的態度很清楚了9F 01/31 23:27
推 askachage: 政府已禁止小資與中產階級玩大富翁遊戲了，任何人有三百萬美金才能玩慈善撲克牌大賽，一般人只能乖乖接受階級複製，有趣的是，竟然是窮人斬斷自己翻身捷徑13F 01/31 23:37
推 alexstag: 那群人只是要把有機會上去的拉下來而已，因為他們16F 01/31 23:49
感謝A大 這部分還得多做功課
→ alexstag: 知道不可能把真正的有錢人拉下去
提醒一下原po…第二房購屋房貸的增貸目前有管制，
未必可以跟第一間一樣操作17F 01/31 23:49
※ 編輯: Honeycan (1.174.68.61 臺灣), 02/01/2024 00:19:48
※ 編輯: Honeycan (1.174.68.61 臺灣), 02/01/2024 00:20:58
推 scarrony: 因為沒能力的人爬不上去，只會拉別人下水，開槓桿
好可怕會爆炸，跟代銷仔一樣乖乖存錢現金買房就好
想要資產最大化就是要冒一點風險，自己要評估風險
能不能承受，這個每個人狀況不一樣，沒有不冒風險
就能大幅成長的20F 02/01 00:21
推 takeshichen: 槓桿與否，我覺得是看個人。我個人是將房地產增貸手段，當成低利貸款的途徑，可以投資股市、未來應急用。無限增貸、貸上加貸，有兩個小孩在養，我應該不敢用… 但我是支持ceca的買房理論以及配服他的眼光，風險評估在個人，他手骨夠粗沒問題。不過在第3間房後就能體會到資金不至匱乏的境界，尤其是讓銀行評估後，每間都升值至少50%
現在的自住房，銀行評估從7年前購入價800，現在實登1500，銀行也是鑑1500，在高雄。25F 02/01 08:21
→ CaLawrence: 別鬧了不管任何規則 有錢人都是優勢方
別再幻想自己生錯時代 怪自己生錯家庭吧34F 02/01 08:44
→ kagaya: 我覺得有財商比有錢重要 只是通常有錢的比較有財商36F 02/01 09:19
→ cidw: 請問一下原po，為什麼清償完第一屋後，再掛4出來繳第二間頭期，這樣會有什麼風險？煩請告知一下，謝謝37F 02/01 11:36
推 tomap41017: 樓上，掛四出來的週轉金不能進去任何形式的房地產39F 02/01 11:53
推 bob1211: 樓上，周轉金洗一下就可以進入頭期款40F 02/01 13:09
→ askachage: 樓上的觀念過時囉，洗一下是不會乾淨的41F 02/01 15:42
--