今年初總統大選落幕，政經因素向來都是影響房市的重大變因之一，根據「591新建案」
統計，選前房市氛圍冷，部分縣市房價略有下修，不過傳統年底都是購屋旺季，雖然說有
總統大選疫情干擾，議價率還是維持在健康水準，全台議價率為7%，七都各縣市也是在1
成以內，議價率最大的則是在高雄，有近1成的議價率。

591房屋交易網新聞公關組主任畢務潔指出，去年第四季全台新公開見案總銷略縮1成，南
二都更是量縮超過6成，主要是過去前幾季，南部熱度夠，進場新案多，第四季以去化量
體為主，尚無總銷大案進場。進一步觀察各大都會區議價率，其中議價幅度最大的高雄市
為9.6%，其次依序為桃園市8.6%、台南市8.1%，台北市議價率6%、新北市6.9%，新竹縣市
則為5.7%、台中市5.4%議價空間相對小。

再來細看開價與成交價的變化趨勢，畢務潔指出，房價高漲之下新建案房價未見頹勢，不
管是開價與成交價年增都漲超過1成，以成交價來看，部分像是新北、新竹、台南等縣市
成交價略有下滑，價跌最多的是新竹縣市具有12%的跌幅，主因是多為湖口、新豐、新埔
等區的案量供給為主，新進場的竹北市新案開價也相對「樸實無華」落在6~7字頭，因此
年增減才有略下修的情形，而台北市貴為天龍國房價增加幅度竟是七大都會區之冠，達16
.9%，其餘的桃園市、台中市都落在4%左右。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年房價並無明確修正，但推案量體減可能會影響數據表現
，尤其既然延後推案為宗旨，第4季大選也進入白熱化，沒有新案需要強渡關山，一旦沒
有高價案，又或還有低價案推出，就會演為開價下修結果，又以兩年相較房市量價起伏大
，或是區域房市落差大的地域為主，新北市、新竹縣市，與台南市都有吻合之處。

陳炳辰說明，實際觀察前一年第4季預售市場，三開價下修地帶當中，新竹市東區、新竹
縣竹北市都有新案開出7、8字頭高價，而新北市板橋區、三重區則有8、9字頭的開價，台
南市則出現在東區。但去年同期這些縣市像新北市中和區、新竹縣竹北市才見相當零星的
高價案。低價水位在去年第四季則見新竹縣的湖口區2字頭，以及新北市的汐止、淡水區
與新店的安坑的3字頭案，台南市也有非市區地帶的低價案，在推案量體趨低下則拉低平
均開價。

不過值得一提的是，三重地區近期新建案動能強勁，大型建設陸續到位，區內還開發了不
少新興重劃區，包含二重疏洪道重劃區、仁義重劃區等區域，都有建商大量推案，替當地
房市提升不少市場能見度，不僅房價CP值高，吸引外來客購屋，各項建設的規劃更讓購屋
者對未來有很多期待。

針對桃園、台南、高雄新建案去年Q4議價率偏高的狀況，元宏不動產加值服務平台研究總
監陳傑鳴表示，這三都新建案議價率偏高可能與「價格漲多」或「新建餘屋量大」有關。

以價格漲多來說，近幾年台灣主要都會區房價狂飆，根據內政部最新資料就顯示，到去年
2023Q3為止，全國及六都的房價指數都創歷史新高，其中，因航空城、機場捷運、科學園
區發展、科技大廠設廠...等利多題材房價大漲的桃園、台南、高雄，近五年房價上漲幅
度都高達3~4成，在六都中居於前段班。短線急漲的房價目前已給市場帶來一定程度的銷
售壓力，觀察市場可發現，桃園、台南、高雄價格漲勢已有明顯趨緩的狀況，也讓開高價
的新案出現比較大的議價空間。

國泰房地產指數也指出，台南房市缺乏利多議題維繫熱度，加上選舉逼近，區域建商推案
步調放緩，推案金額年減8成，持續量縮；成交量也相較去年同季價量俱跌，房市表現衰
退。不過，本季銷售率大幅增加， 部分個案因低單價及推案區位相對較佳，加上新青安
貸款補貼，造成熱銷，整體而言，相較上一季價漲量穩，房市表現偏熱。

陳傑鳴指出，再以新建餘屋量大來說，去年Q2全國新建餘屋量達9萬462宅，創歷史新高，
光是桃園就有1萬4934宅、高雄9755宅，分居全台各縣市第二位與第四位，新建餘屋量體
相當大；至於台南跟高雄，近七年新建餘屋量則是明顯暴增，2017Q2新建餘屋量僅有4035
宅，到去年Q2為止，已經暴增到7883宅，暴增95%，大量的新案供給讓區域買盤需求有點
跟不上，也導致於新案餘屋量攀升、去化變慢，自然議價率也開始出現走高。

不過台中市、新竹縣市議價率都落在5%左右，顯示建商相對強勢，讓利幅度相當有限，加
上精華區土地稀缺，又有產業園區利多加持，就業人口持續湧進，房價有所支撐，使得議
價率相對小。