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作者 sarra (天地靜好歲月無驚)
標題 Re: [閒聊] 這樣算二手屋買賣的價差是對的嗎
時間 Fri Apr 12 20:46:13 2024

※ 引述《mago (mago)》之銘言：
: 最近入手一個二手屋，入手價1100，仲介費2%，22萬，加上代書費用契稅約8萬，也就是
: 說總成本1130。
: 如果我想賣掉，假設賣價為1200，扣除仲介費3%，36萬，房地合一稅2-5年35%，35萬，實
: 得1129萬（還不確定要負擔什麼費用）
: 看起來實價從1100萬到1200萬賺到100萬，但實務上是1129-1130，還倒貼1萬
: 這樣算法是對的嗎

不是這樣

實際是會詳列買賣成本

買：入手1100 + 仲介費22 + 稅費*等8 + 裝修費 ? ...

賣：賣出1200 - 仲介費36 - 稅費*等 - ... (銀行貸款利息不算)

然後是 ( 賣1164 - 買1130 ) x 35% = 11.9

利潤是 1164 - 1130 - 11.9 = 22.1


大概是這樣


祝每個人都能找到心目中的理想房子

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.21.61.120 (臺灣)
※ 作者: sarra 2024-04-12 20:46:13
※ 文章代碼(AID): #1c6IqOND (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1712925976.A.5CD.html
推 CaLawrence: 利潤22.1 利息都不夠付1F 04/12 20:47
→ sarra: 稅費*詳見國稅局會給你一張填寫表格
給一樓 他可以現金買 或他可以不要賣1200賣高一點2F 04/12 20:47
推 CaLawrence: Xd現金買 好喔4F 04/12 20:50
→ sarra: 要短期進出就要先想好怎麼安排成本支出囉
換句話說如果在一年甚至半年處理掉 利息跟45%給他也無所謂5F 04/12 20:52
推 mago: 很清楚，這樣我會算了！7F 04/12 20:54
推 CaLawrence: 我是覺得要玩這麽短不如做股票或者買個美元定存會不會賺的還多一點8F 04/12 20:54
推 leadergod1: 有沒有出租，也會影響最終獲利10F 04/12 20:56
推 mago: 那最快的算法就是賣出實得-買入成本，乘上1-稅率：（1164-1130）*（1-35%） 就是利潤11F 04/12 21:00
推 CaLawrence: 喔對欸 出租也要算進去13F 04/12 21:01
→ mago: 不短啊，5年還是會有什麼狀況需賣掉啊14F 04/12 21:01
推 chen831030: 懶人包是用1130萬過三年賺22.1萬？15F 04/12 21:35
推 u4fu3: 請問仲介費、代書費、稅金這些除了詳細列出外，是否需要附上收據之類的證明呢？（之前買房的費用收據都沒留…看到這篇傻眼了QQ16F 04/12 21:41
推 zzz50126: 買來放著漲了直接賣就是跟市場對賭 這種爛情況當然買股票好 出租才能跟股票比
不拿發票的話 政府算30萬抵吧
未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限19F 04/12 21:43
→ sarra: 樓上u4 所有發票 票據請都收好 不然他會用一個固定數字去算申報的時候國稅局會要你填一張大表+填寫每項的票據做成一本仲介費裝潢費就發票 稅金就過戶稅單代書費收據等等
懶人包是1130萬兩年賺22.1萬+居住使用權(自住算租給自己)24F 04/12 21:51
推 mago: 我剛算了利息，以770萬2.3%40年利息，二年應該要33.6萬以上，大驚，利息可扣除嗎
自問自答，不能扣除28F 04/12 22:36
推 blargelp: 裝潢很多不能算喔 提醒一下31F 04/12 22:55
→ sarra: 裝潢的話嘛...跟設計師討論一下吧 懂得就懂xd
利息則是購屋後的利息都不算 簡單來講房貸就是不算啦32F 04/12 23:50
推 magpie: 不是，賣價是1200，成本費用分兩種，1.是取得成本加達可使用狀態地點前合理且支出，取得成本1100+仲介+代書30，如有裝修費列入此項，2.移轉費用仲介36萬，房地合一稅是［1200-（1100+30+36）］=11.9，雖然結果一樣，但填房地合一申報書會大不相同
裝*潢*費、裝*修*費，一字之差可認列費用相差甚遠，慎之34F 04/13 00:11
→ sarra: 樓上講的是對的 我式子列錯修正一下40F 04/13 00:23
※ 編輯: sarra (211.21.61.120 臺灣), 04/13/2024 00:24:11
→ cutesuper: 廢話 報稅當然要收據當證明啊41F 04/13 00:43
推 kusomanfcu: 4萬*35%
不裝潢就好了
才兩年你裸出租或裸用就好
裝潢沒長期出租都會賠的
或是自用
裝潢很簡單就要拼6年 拉長
然後加上所有發票 也是沒啥繳稅
上面說的是新屋，中古的話其實也是 搞裝潢出租就是要長期以10年以上去看
賠的意思是 因為裝潢而壓低可能利潤 除非自己有工班啦42F 04/13 14:46

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