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作者 krit1009 (優文大師)
標題 [閒聊] 台北市舊公寓畢業文
時間 Sun May 26 01:27:24 2024





昨天太晚了沒分享到一些我自身看屋的經驗
補充一下以自住來說的重點，要投資的不用看XD
想看重點的可以直接拉到分隔線下



之前有買一間新北的新房子
但都沒有入住，因為沒捷運，只有開車才方便
老婆在松山區的綠線捷運站附近上班
嫌太遠一直都不想去住
最好只好賣掉....



直到最近因為我親戚便宜租給我的房子
真的大小不夠住了，就開始找房之路= =
一找就找了一年
中間看過太多房子..
手機有加LINE的仲介至少50個以上

鎖定的產品就是大概就是捷運站走路7分鐘內
20年內電梯大樓室內12坪以上
或是50年以內的舊公寓


但產品真的很少..
總價就從2000萬一路上調到2500萬內


某一天
我閒著沒事上591看看
突然發現有一間之前完全沒看過

我立刻打給仲介約時間看
屋主只有給一間仲介委託
不是信義也不是永慶 幸好看得人不多
約了某個晚上跟另一組買方一起看


產品是松山捷運站附近的公寓二樓
屋齡約32年，商三土地
沒看錯，就是不到35歲的公寓!!!
這2樓間是獨立樓梯出入口
不用跟隔壁2樓以及樓上3、4樓的共用同支樓梯

不過房子因為樓梯關係有跟一樓一起吃公設
公設比不高 約10% 還可以接受
雖然是一手屋況，但保持得很好
成交價單價大約一坪71~72萬
成交總價落在1750左右
離捷運站不到300公尺
走路3分鐘內可到捷運出入口


買到比預算低很多的房子我也很意外

貸款部分
而附近沒甚麼成交行情
銀行估價估不到成交價

我也只有找一家銀行
銀行鑑價跟成交總價落差50萬

所以我現金要多貼，但也懶得找第二家銀行了

貸款是用新青安，8成40年寬5年 利率地板價
超過1000萬的部分好像是30年寬3年 利率地板價
還是40年有點忘記了 但沒關係 因為不到400萬
每月差兩千多而已 就沒計較了


在不動產打滾十幾年
短暫做過仲介、待過建設公司
金融不動產、壽險不動產都待過

很幸運一路上貴人支持
不然一個曾經的文組魯蛇
哪可能買得起台北市公寓...
還開全新總代理賓士(強調一下，賓士真的帥)

只能說
選擇比努力更重要
當然基本專業還是得要有拉= =
雖然年薪沒有到200萬那麼厲害
但以文組上班族來說 真的該知足惹

話說這一間
感覺我拿出來賣單價80都會有人買
但這麼特別的公寓
賣掉還真的就沒有了...



----我個人認為的看屋重點-----



梁柱結構部分我不多說那屬於很專業的東西
但絕對要看滲漏水

例如窗框、各廳、各房的角落、牆角
起碼要用手電筒去照
樓上也有可能作為分租套房再收租
牆沿有奇怪的痕跡就要提問

尤其有陽台外推，陽台外推的我是一率PASS
陽台外推十間有九間滲漏水
剩下那一間不是不漏，是還沒漏

如果浴室的浴缸沒有拆
要注意看浴室外面的牆面有沒有壁癌或粉
如果有那就是浴缸防水失效 浴室防水要重做
通常公寓如果一手浴缸沒拆，大多都有滲漏了
很多屋主會用家具遮或東西貼 要仔細看


關於滲漏水這一點
有些惡質仲介會為了避免日後糾紛燒到自己
會在簽買賣契約當下 偕同屋主說
仲介會說得很婉轉
例如：
那個，因為我們房子都看過了，也沒什麼問題，我們買賣契約就註明現況交屋吧

一定要拒絕
可以回說：不用，我們依內政部成屋買賣契約書範本之條文進行簽約

或是賣方及仲介有提出各種奇怪的要求
就回以上那句話

表明立場 這樣代書就知道了

仲介立場可能會嚴重偏頗
但通常代書不太會

如果屋主有要求先動用屢保
而你又不好意思拒絕
那就要求幾點條件
屢保動撥同意書註明 代書要拿到印鑑證明以及土建權狀
另要查一下動撥金額是否會影響清償房屋原本之貸款



有都更夢的
可以上網查「土地使用分區地圖」
看你預計買的房子是哪種地目

商三土地雖然是最有價值
但住宅土地不是不能都更重建
是目前的氛圍 建商不會主動出擊了
但如果你們內部地主有整合好
要重建也不是不可能
那如果兩側都已經蓋大樓，剩你們這棟就不要買了
永無翻身之日XD
那如果就算還有隔壁棟，其實也差不多
反正土地不會大到哪裡去
蓋出來的產品也是雞米花 你也不會想住
而且基地小 腳路差 施工困難 成本就更高


俗話都說 千金買屋萬金買鄰
找公寓產品一定要走到頂樓看看狀況

如果頂樓有加蓋出租
就看你買之後要不要爭取自己的權益
其實是有可能分到收益的

樓梯間的乾淨程度也很重要
例如鞋子雨衣雨傘有沒有亂擺
直接整體表現這一棟的素質

要看這一棟有沒有隔套收租
信箱推開來看可以判斷
如果有 那信保證會一大堆..


一定要從外觀抬頭看
上樓前或下樓後
要注意看外推的鋁窗或牆面有沒有問題

例如支點有沒有鏽蝕
或牆面有沒有被第四台業者亂釘

第四台業者很喜歡亂釘人家的牆面
導致滲漏水

不信你們沒事就街景看看
公寓外面一堆線就是第四台業者的線

先分享到這好了去吃飯有空再補

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.169.129 (臺灣)
※ 作者: krit1009 2024-05-26 01:27:24
※ 文章代碼(AID): #1cKXz-kP (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1716658046.A.B99.html
推 becometoo: 豪爽噢！！ 恭喜～～～1F 05/26 01:31
推 shuichia: 商三，恭喜，但記得看一下土地持分2F 05/26 01:33
推 daniel6412: 豪爽3F 05/26 01:38
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推 david520b: 公寓土地都不小8F 05/26 02:41
→ godofsex …
推 godofsex: 恭喜9F 05/26 03:17
推 backpacker18: 捷運旁商三公寓
爽死了10F 05/26 03:37
推 yiliang1107: 恭喜12F 05/26 06:45
推 DeathStarDS1: 這麼厲害13F 05/26 07:12
推 newycc: 恭喜 但很想說一句話….14F 05/26 07:26
推 kagaya: 商三欸 我之前都找不到15F 05/26 07:36
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樓梯要自己打掃、整理，就像自己有一台獨立的電梯，光維護就要很多錢19F 05/26 09:55
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※ 編輯: krit1009 (123.194.169.129 臺灣), 05/26/2024 13:08:35
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