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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 真的該居高思危了吧
時間 Sat Jul  6 17:54:37 2024

※ 引述《blargelp (春日部四郎)》之銘言：
: 去年我無腦多，年底前梭完跟老婆的身家一人一間
: 去年射飛鏢地圖上買，到現在應該沒有不賺的區域。
: 經濟好基本面推升，當然漲。
: 但今年以來，尤其3月開始FOMO熱潮很明顯。
: 同時有基本面又有情緒面拉抬，
: 該漲的地方漲，不該漲、不該漲那麼多的地方也都跟著漲。

這就是你的謬論.


請問金山萬里該不該漲?


如果"同樣的東西".

今天台北一瓶30萬,金山萬里15萬.

你說他不該漲我覺得很ok.

但如果今天.

台北150萬,淡水40萬,淡海30萬.

金山萬里只有10萬.

你說金山萬里該不該漲?


一定該漲.

但為啥他現在10萬沒漲,但是台北還在漲?

那叫做漲價時間差.

外圍反應會比較遲鈍,尤其沒刺激以及容易被市場遺忘的外圍.

但是某一天他會突然瘋狂補漲.

就像那些度假山莊,本來佛朗明哥面海的才一百萬,突然跳上兩百多萬.
(前幾年的事情,我在本版常常提到)

現在要三百多萬.
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所以很多時候這個地方不漲不是他沒有資格漲.

是他時間還沒到....


想想前幾年全台漲幅冠軍是屏東潮州.



所以不存在一個地方一值上漲,另一個地方一值下跌這種蠢觀念.

這是當年台北獨漲1x年產生的一種扭曲思維.

那牽扯到那段時間的資金緊縮和政府做球為穩不動產.
(2000台灣有史以來最大資金外逃,2008又遇到次級房貸...
 而政府拼命去維護首都的房價,所以你看到台北2003~2010就他一個獨漲.
 然後中南部全都在哀中南部漲不動拉OOXX....)

但今天已經離開2010年14年了.

你不應該還存在那時候location至上的觀念.


當然location有些時候還是要很注意.

一般是炒作過頭的"空城"

例如對岸的雄安新區,或是美國底特律(底特律還有2500美元一間的房子)

但是這種情況通常發生在大國家,而且那個鬼城是真的鬼城,房子數量超級超級多...XD

台灣這種情況近代最有名就是我上面講的度假山莊.

因為資金外逃+那些地方真的很難住,所以崩盤後他死最慘也躺最久.

但是畢竟台灣人口密度很高+台灣鼻屎大.

時間久了,他還是會因為比價原則和..當時一百萬便宜到我都想買一間來度假..XD
(但我在南部...我在台北我一定買一間)

所以她又漲起來了.


同理可以看六龜,納馬下的房子.

之前不是講過在葫蘆谷瀑布遇到一個住農16.

他買了一間六龜的房子要度假,結果變成被強迫自己每周都要去六龜打掃房子.

去六龜又沒事,就騎著機車附近景點巡視....XD

所以你說六龜納馬下的房價?

依然在漲阿.....誰在跟你那瑪夏不漲的.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/15624286.html
(現在納瑪夏沒房子賣,貼個甲仙吃芋圓的)


當然山區的"爛"透天通常會便宜一些.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/15727247.html

這是牽扯到屋況翻修的問題....
(就像我去林園都不碰透天..XD...翻修費比房價還高的時候,翻好要賣會不好賣)

但是你直接比較爛透天....以前(十幾年前)一百多,今天也都要三百上下了.

他...還是漲價了....


: 有些地方平常根本沒人買。

你舉例看看.

哪邊沒人買?

納瑪夏都有人買了..XD

我還叫我媽想度假不會去知本買個靠海的小房子..


所以..差別是買盤有多少而已.

台灣太小了....哪裡都有人.

: 但因為熱門區域真的沒供給，搶不到房只好去搶奇怪的地方。
: 這種搶法很危險啦，
: 熱潮退了，就知道誰沒穿褲子。

目前這種漲幅.

如果再漲個兩三年.

漲幅消退有不小機率會有一個回檔.

不過通常照慣例,熱炒區回檔一班都在10~15%.


當然兩三年後房價應該不是漲30%這麼少.

但是漲多少無法判斷,牽扯到政府的政策....所以不預設漲幅.


漲太兇回檔是很常見的現象.

尤其只要長的時間夠久.
(2022沒回檔是因為漲的時間太短被急凍)


但那個回檔.....跟漲幅比起來...恩....

: 買到這樣的地方，等到潮水退了我是覺得也不至於會跌。

其實最熱最火的.

以及蛋黃區.

通常是回檔最兇的地方.


也就是最好的地方最危險.

外圍很少在回檔的...

外圍只有在真正房價跌的時候會很痛.

就像2000年崩盤.

你看外圍超痛.

但2000年崩盤後,它們就一路沒想過甚麼叫做房價跌..

2016外圍也沒再跌,甚至還在漲...


所以你今天要預防的是回檔還是下跌,這是有分.


例如你覺得這一波漲價太兇,然後漲價要被政府打壓住了,不漲了.

會有回檔的可能性.


那你應該把精華區和話題區.

例如甚麼竹北,高雄台積電三兄弟,水楠,高雄美術館的賣掉.

然後去買弱勢區...例如上面文章講的大寮,台中的太平之類的.


但如果你覺得要大跌了.

大概台灣產業有問題,金融海嘯,上市公司倒閉30%...

這時候你又"一定要持有不動產".

那我建議你,全部房子都賣掉,跑去台北買信義計畫區....XD

大跌你就去買台灣最好的地方..

因為下一次大漲,一定先漲那邊,並且是政府做莊炒作那邊...!!
(除非中山機場搬遷,然後直接炒做那個地方成為台灣NO.1!!!...

 但就算這樣,信義計畫區也會在第二波就吃到台灣政府的Buff上漲)


然後複製2003後的歷史.

先在台北開心地搭政府的車炒房.

炒到台北跟其他縣市價差拉開,其他縣市有漲價跡象的時候.

在賣掉台北往其他縣市買等補漲.


不動產就歷史一值重演而已.

你照著操作就好了,簡單無腦不用思考.

: 但套個幾年是很有可能的。
: 可能房地合一五年，原本能吃五年漲幅，但因為追高買了三年的未來價，能吃到的剩兩年。

大跌的時候甚麼政策都會解放.

有機率房地和一改成統一15%.

而所有限制貸款都解放.

甚至不排除放寬金八條.


2016那一波,所有針對性審慎措施都在一天之內全面解放.

2003那時候,政府推125%貸款...讓你直接合法超貸25%.


政府真正怕的是房價跌.

你看對岸,北上廣深限購令是不是全解了.

多屋貸款限制是不是全解了.

甚至...連房貸都補貼給你..

對岸演給你看你要看阿!!!!


當然如果只是回檔,那應該只會解放限制貸款.

: 利潤剩這麼一點，那你還不如買大盤型的股票。
: 而且看到有些大投資客在汰弱留強了。

那是因為強的會先漲.

等到強勢區漲幅趨緩.

就會賣強買弱.


你看我2016都在幹嘛?

瘋狂玩老公寓阿.

老公寓補漲超爽,你們回檔我在大漲.

: 這裡的強弱 指的當然是未來漲幅。
: 有些地方已經超漲，就賣掉。
: 補進一些被低估的物件。
: 整體房市當然看漲，但大盤再漲，跟奈米散戶有關的也就是自己手上的物件而已。
: 不要玩到房市大盤漲，結果只有自己被套。
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone


一般來講.

房價狀況不是看

"他漲了多少"

而是看.

"現在在漲還是漲不動了"


不要看以前多少..

你要看的是現在的價格微分一次和微分兩次的數據.

他只要漲價動能還在.

你就要保持你在車上.

那個動能下降到一個程度後,你才賣掉往補漲買.

至於這個動能讓房價跑了多遠.

我勸你不要管.


我爸當年上海房子就是被第一次打房給嚇出場.

然後賣掉後就看著他繼續翻倍又翻倍.

當年台北大漲也有一批人2003開始,2006說漲太多賣掉.

之後就被外拋....

中國那個連漲20年.

你說他漲了多少?....有意義嗎?

他還在漲你就不應該下車..!!!

他不是股票,不會被惡性操作,也不會有甚麼奇怪的震盪,甩轎,嚇你甩你磨你.

他漲就是漲,停就是停,很簡單.

而且他反映的緩衝時間都很長.

所以看到他漲再追,看到她要停了在賣都很從戎.


就像今天有仲介問我.我的店面斜對面的店面可不可以買來投資.

我就跟他說,阿店面現在就漲幅低到,,你買美債收的利息 > 店面的租金+增值...

你等到店面有上漲的動能再買就好.現在不要進店面.



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 作者: ceca 2024-07-06 17:54:37
※ 文章代碼(AID): #1cYHHVzb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1720259679.A.F65.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 真的該居高思危了吧
07-06 17:14 blargelp
Re: [閒聊] 真的該居高思危了吧
07-06 17:54 ceca
Re: [閒聊] 真的該居高思危了吧
07-07 00:07 junior020486
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/06/2024 18:01:21
推 powerlulala: C大真是勸世1F 07/06 18:02
推 NTU303150195: 就常駐房版的魯蛇
看看他們的人生，我還是多買兩間壓壓驚2F 07/06 18:04
推 kusomanfcu: 這也沒錯啦，價差到一個極致就會有人買單了
但是流動性會低爆4F 07/06 18:14
推 shopping0802: 只怕回檔補漲的時候已下車6F 07/06 18:15
推 apple123773: 流動性跟不動產一起談本來就很奇怪了....7F 07/06 18:17
→ kusomanfcu: 不然你買海灣新城等看看阿8F 07/06 18:18

靠邀,海灣新城怎麼變這麼貴.

https://community.houseprice.tw/building/152621/sell/
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有人在炒喔...


※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/06/2024 18:25:15

通常來講.一般外圍是.


釋出量極少,買盤也很少.


建商通常不會腦袋爬帶去外圍大量推案.
(當年度假山莊就是跑去外圍大量推案...我說的外圍是"金山萬里的外圍"..)


但是淡海也告訴你.

推案量大到一個數字,買盤沒跟上.

會產生一定的災難狀態.

看看A90他媽媽的投資.等下看他要不要再來講一次.


不過現在建商都比較賊.

他一邊推案會一邊看買盤狀況.

不像199x年那時候那麼瘋狂.

199x年那麼瘋狂是因為198x年更瘋狂.

所以199x年的建商和買盤都以為會複製198x年.

而今天建商會很賊是因為經歷過2000的大崩盤被嚇到.

因此這也跟歷史有關.

198x年房價直接十倍翻造成199x年所有人都沒再怕的.

你說淺水灣至少有海景,你連山坡地都敢推大案,真的是太猛了.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/15923865.html

因此這種情況在大跌的時候就......

然後之後也會躺在地上特別久.


而現在建商精明很多.

因此外圍很難看到為了蓋房子而蓋房子的狀況.

你近代要找比較典型的大概就淡海.

淡海還是政府做莊想要炒作,還拉輕軌給他,還替他招商之外.

最近淡江大橋不是要通了.

所以淡海搭了無限QE起死回生後,未來也可能慢慢地又開始回復一定的正常成長狀態.


至於建商都不推案的外圍.

一般來講釋出量也極少...

所以很難遇到當年度假山莊甚至淡海新市鎮的狀態.

你看納瑪夏現在就一間都沒有得買.

六龜的釋出量和他的消化狀況也都還ok....賣得少買得少但是彼此有一個平衡狀態.

而建商也不太會去這些地方推甚麼案.

偶爾推幾棟透天(像上面甲仙透天)

那個也是會有人把它買走.....


因此經歷了2000年之後.

台灣就很少遇到這種災難性的外圍崩潰狀態.

最主要就是建商的心態變得更保守.

而不像199x年,想錢想瘋了...沒再怕的...XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/06/2024 18:38:50
推 alex0973: 早上打電動手機ceca聊國際政治 晚上在外頭吃飯手機看ceac聊回房地產XD9F 07/06 18:34
噓 huiliu: 三芝金山沒漲是因為沒銀行可貸款11F 07/06 18:54
推 foda: 比較沒這麼熱的地區，還是會漲，只是對小資族來說，可能一間卡著賣比較久，沒辦法即時買出現的更好的物件這種。的確時間ㄧ長，都是賺，只是效率上的細微差別12F 07/06 18:54
推 jessicaabc98: 台積五年後上看3000不知該怎麼輸15F 07/06 19:01
推 t88965: 老大哥，信用管制滿足什麼情況才可能放寬或退場？
看到了 我眼盲16F 07/06 19:03
推 micky83802: 我家偏鄉開始也補漲了18F 07/06 19:16
推 Jerry469: 竹南頭份既示感19F 07/06 19:18
→ ceca: 小資不會跑那麼遠投資外圍
我自己都不會跑太遠，因為很累
除非你的金額多，或像現在非六都有第二戶八成之類的
才會跑比較遠20F 07/06 19:28
推 b777787: 雜草魯空現在連海風都沒辦法吹了24F 07/06 19:48
推 bustinjieber: 外圍最大的問題就是轉手率跟鑑價，
本不夠多的沒辦法這樣思考，
卡一次就要命。25F 07/06 19:53
推 ice1015: 很不幸 三芝金山也算在六都裡28F 07/06 19:57
推 howhow801122: 股票術語 動能交易29F 07/06 20:02
→ jessicaabc98: 放心啦，一年漲我預估各區少說15%，五年疊加，我想到就怕30F 07/06 20:19
推 CaLawrence: 抵特律不是炒作吧 那個是整個產業不行了32F 07/06 21:05
推 ko373328: 請問C大 怎麼看佛公？33F 07/06 21:23
推 frowning1226: 推～
空空週五看到美指創新高，不知道作何感想34F 07/06 21:31
噓 seal46825: https://i.imgur.com/3njwBhd.jpeg
十年才漲50趴 年化不知有沒有3趴 哪裡突然36F 07/06 21:56
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推 piliwu: 確實如此當年台北2016以後下修，中南部都沒跌38F 07/06 22:00

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/06/2024 22:02:44
推 buike: 嗯嗯現在不要進店面（筆記）39F 07/06 22:38
推 frowning1226: 店面漲幅不如住宅很多XD40F 07/06 22:43
→ eupa1973: 店面，透天夠用就好，有能力投資土地也不賴41F 07/06 23:42
推 t88965: 是不是應該要有六都部分區域豁免啊，復興、六龜、白河、金山這些都是六都，買第二戶被限6成說得過去嗎=_=？？？42F 07/06 23:56
推 Byzantin: 所以說不會發生大家說的少子化後都市漲鄉下跌?44F 07/07 00:22
推 aq2272353712: 高雄很多店面，沒人要，事實上現在不流行店面45F 07/07 01:38

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