Re: [爆卦] 買房子所謂的公設 - Gossiping板

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※ 本文為 npc 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-06-03 07:31:44

看板 Gossiping

作者 somouse (土撥)
標題 Re: [爆卦] 買房子所謂的公設
時間 Mon Jun 3 02:22:42 2013

一般公式：
公設比=公設/售坪

而1-公設比=實坪/售坪 → 1/(1-公設比)=售坪/實坪

→ 實坪/(1-公設比)=售坪
(等號兩邊一起乘上「實坪」)

只是項次換一換、扭一扭，就從常見的公式變成你這個某地建商的神秘公式了。
並沒有因此在公設面積上偷什麼，談不上什麼陰謀。

以下文長，而且算是我個人閒聊文，有興趣的再往下看吧！

這建商只是要你們作個高公設比的設定，跟公式無關。

如果這案子公設比30%時，實坪700坪，公設300坪，合計售坪1000坪。
現在把以1000坪為固定項，
照這個38%來看，也只是變成實坪620坪，公設380坪，合計售坪1000坪。

用你的看法來算，
如果以實坪700坪固定項，實坪700坪，公設429坪，合計售坪1129坪。

但是售坪不會平白增多，它一定還是樓地板面積，有樓地板面積就受容積率限制
而如果土地面積不增加，不管你停車獎勵跟開放空間獎勵作多少，還是有上限容積在
正常而言，合計售坪不會平白增加

只是說公設比這玩意，確實會有一個時代趨勢存在。

在十幾年前，所有法規都還很粗陋時，公設比大概十幾趴都有。
因為那年頭沒什麼太嚴格的法規，諸如消防、逃生梯等東西，都不需要太多面積
(這十幾年間，光是直通梯規定就變過好幾次了，這東西影響公設比甚鉅)

後來公設開始節節攀升，主要是來自停車獎勵跟開放空間獎勵這兩個東西。

你設置這兩種屬於公設面積的空間時，政府獎勵你多蓋一點容積

所以所謂的「大家公設比都是30%」，其實就是看你所處的年代，

政府怎麼擬上面提到這些規定，公設比就爬到多少趴，要壓低很困難。

但是要提高公設比就很簡單了，多半是在豪宅建案上
如果每一層可以做200坪時，我們窮人住宅大概蓋個六戶吧！
假設一坪25萬，這一層就賣5000萬。
豪宅就只蓋兩戶，甚至一戶，室內小小來個120坪就好，
外面豪爽的畫個80坪梯廳+外玄關，兇一點的再搞個專屬SPA什麼的
你一層賣5000萬是吧？我這個一戶直接喊兩億，都還有一堆財財來買。
(我是大概舉例，請高手不要跟我太計較細節了)

所以公設比怎麼設定，除了法規規範以外，就是看建商想跑哪種路線的產品。

真的陰謀是在前陣子被監察院糾正的虛坪上
原本你的公式是：公設比=公設/(主建物+附屬建物)
陰謀算法之一是：公設比=公設/(主建物+附屬建物+虛坪)
而附屬建物以良心算法來說，本來只有陽台
建商就把雨遮也算進來，雨遮還不像陽台有八分之一的規定在，到處亂做，拉大分母
看起公設比超小，其實超大。
還有很多別種陰謀玩法我就不提了，多提多麻煩~
總之陰謀不會出在玩弄多項式上面就是了。

足外，建議買房子時不要只看「公設比」，
稍微花點力氣把權狀面積看清楚比較重要

對建商抱持恨意是一回事，但是維護自己的權益時還是要保持理性

要恨建商，我跟我的同業們一定比各位版友們更恨！

媽的這些傢伙仗著有點臭錢，對我們這些建築師的專業工作指東劃西的
明明就不能這樣畫，硬叫我們畫，
到時出問題又訐譙我們「你是設計三小？我叫我兒子做都比你強」

然後太子爺來我們公司成天拿著外行人看的設計雜誌說「這才是設計，你們都落伍了」
X！你老爸要是肯多給設計費，你要羅浮宮我都畫給你！
然後老是在下班前傳一張memo來說要改圖，每次都說明天一早要，很重要
結果改出來的圖還不是拿去包便當！
最後找一個野雞大學的工業設計轉作室內設計的光頭來主導案子，整個像沱屎……

嗯，離題了…………不好意思

嗯咳，話說回來……
最近營建署開始想解決這些亂象，開始限縮停獎跟開放空間獎勵還有其他哩哩叩叩
未來會怎樣還很難講~~我相信建商們會找出一條出路的。

不過，停獎跟開放空間當初是為了解決都市公共設施(就是公園跟停車場)不足問題
借道民眾私人土地來增加公共設施面積，只是成果等於零，多年來只肥了建商。

政府若打算限縮停獎跟開放空間，不知道他們打算把公共設施往哪擺？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 125.224.36.90

推 ceca:要不要來合作炒房...XD...蓋農舍來賣.1F 06/03 02:25

其實為了台灣好，最好是不要炒農舍
農地拿來蓋成房子之後就回不來農地了，就算房子拆了也沒辦法拿來種田

推 anludy:推專業!2F 06/03 02:26

→ twn65w65:xd 你可以把設計圖甩到他臉上~嗆句:你媽的不懂裝懂3F 06/03 02:28

我有啊！
我在心裡罵了！

表面上：「太子英明！貴公司以後在您的帶領之下必定可以獨領風騷，執業界牛耳」

→ twn65w65:然後明天就不用來了, 如果人家記恨就吃不完兜著走4F 06/03 02:29

→ lTERRAl:現在政府都是建商養的有些法規根本就客製化過了5F 06/03 02:36

最近的修法方向都在宰透天，我也覺得有鬼

推 carsly:人家投對胎有錢就是大爺了6F 06/03 02:37

推 zzxxzz:突破盲點推7F 06/03 02:42

→ zanns:小老百姓只能給大建商宰 T_T8F 06/03 02:50