他們都知道但卻什麼也不做，他們願不願意做或做不做得到都是另一回事

40歲買房貸款30年 蒸蚌

不只是一個問題導致現在高房價，通膨、不動產閒置、建築各類成本增加，是比較明確的問題。
 
先講通膨，當有錢人扣除掉基本開銷後，剩下的閒錢如果存放銀行，一年的年利率不到2%，但你們知道20年物價跟房價漲了一倍以上嗎?
 
一倍是什麼概念，我錢存銀行20年要增值100%才能抵掉通膨，就以現在狀況來說，你存銀行，20年還不到40%，那有錢人的閒錢勢必要投入保值商品，可能黃金、股票、不動產。
 
但是歷史證明告訴我們，不動產就是最保值的物品，一般百姓可能一輩子不買股票不買黃金，但是他們不可能不住房子，這就是導致大量資金衝入房市提高房價的原因之一。
 
第二點，不動產閒置，承接上面有錢人購得不動產後，跟田僑仔從祖先輩繼承下來的土地，由於我國租賃法規較為偏向承租戶，以及持有成本過低，很多人的不動產不租不賣。
 
接下來就會導致一個問題，假設本來一個城市都市規劃的建地跟商業用地，可容納二十萬人，但是如果有20%的不動產是閒置的，20萬人去爭搶購買或承租剩下的80%不動產，那競價激烈就會導致價格上漲，這就是可預期的。
 
第三點是建築各類成本增加，由於我國對於環保的意識抬頭，砂石取得成本增加，跟近年人工成本增加，現在一般透天厝的成本每建坪成本大約會落在10萬~13萬中間，大樓成本更高，高樓層每坪成本至少16萬起跳，還沒算土地成本呢。
 
但是16萬起跳的建坪是室內坪，公設一坪可能不到7萬，請分開計算。
 
總之，基於建築成本跟土地成本，除非建商是慈善事業，只賣成本價，且員工通通都是大善人不領薪水，不然室內坪一坪賣20萬起跳都是合理的。
 
這些問題我們都知道，政府也知道，但就是沒有任何人能夠解決，包含在場的鄉民，只要有人能夠把這些問題解決，那房價自然就會自己下來，然後他如果出來選總統，我一定投他一票。

如果就以建築成本中折舊來說，當然是老屋越舊越沒有價值，甚至銀行貸款規定中，鋼筋混泥土的建物，折舊年限只算到50年，換句話說，就是房子超過50年在銀行眼中毫無價值。
 
但是就單單以建物殘存價值來算並不夠全面，應該是加入需求與供給平衡來討論，畢竟房屋是人類必需品，只要是人就會有住的需求。
 
所以我們加入房屋的需求來討論的話，假設有一個小城市，已經都市開發了40年了，當初在這個城市出生的小朋友都已經開始要買房了，基本上會分成有父母贊助、自給自足、還要奉養父母三類，新屋大概就是第一類人買走，第二類跟第三類買新屋基本不用想。
 
所以我們討論中古屋的部分，就以價格來分等好了，假設第二類人也有分成，買得起一千萬的、五百萬的、兩百萬內的，假設這個城市的房價都在五百到一千左右，這時候就有兩個問題產生。
 
第一個問題，中古屋在前一代人還沒移居其他城市的時候中古屋出售相當有限，當然房屋有分好壞，好的房子當然是買得起一千萬的人買，這時候如果中古屋出售的數量不夠滿足這些人呢?房價當然是往上漲，假設能滿足，接下來五百萬的中古屋能買足買得起五百萬的人數嗎?依此類推，一層一層往下，只要中古屋的數量哪一層沒跟上需求，那就會漲價。
 
第二個問題，那只買得起兩百的跟第三類人呢?他們只能買得起人家挑剩的，也就是你說的49年的老屋賣給誰還能賣這麼貴?只要他們買得起，屋齡已經沒這麼重要了，這就是大部分需求方的困難。
 
回歸到供給方，中古屋屋主只有分兩種，缺錢跟不缺錢的，缺錢的只要賣到他能解決債務的就好，不缺錢的要賣到他要賺的錢，老實說，兩種都不好搞。

就是佔資源後面慢慢排吧！

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