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※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1P9zDPN0 ]

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Q1: 在少子化跟低薪影響下 接最後一手的"鋼需"數量逐年下降
    是否代表接炒房最後一棒的人即將出現?

A1: 求討論答案


還有一些炒房客恐嚇問題的解答如下：

Q2: 當初自住買的本來就最後一棒 再來的漲跌都跟我無關?
    也就是自住沒差?
A2: 人變少稅收也變少 但政府還是需要收入A錢 痾..不..是運作
    那沒人了錢從哪來 十之八九當然是跑不掉的不動產
    未來持有稅只會越來越趨近市價 自住當然也會受影響
    房價跌反而會壓住持有稅基的調整上限

Q3: 買不起用租的 以後老年沒人會租你?


    未來是老年人租不到房 還是空屋找不到人租
    哪個會比較多 用膝蓋都能猜出答案







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延伸閱讀 (底下文長 選擇性閱讀)

作者  GameHeven (Mark Williams)
http://disp.cc/b/337-5Ntj

(本文版權沒有，轉載隨便)


1.台灣炒房
這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那
為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。這個遊戲就叫做：

「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」

造成台灣兩高兩低的奇妙現象。
房價高
空屋率高
房租低
薪水低




這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台
灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩100年。

那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低

2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。
  這是什麼爛政府！




如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住
人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。

所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定
要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。

例如說這樣：

買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。



絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。

3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？

問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政
府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。




也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死
都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。




台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。

4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？

稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於
是土地浪費了10年。

老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我
一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！

如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府
也拿我沒轍！

這一樣也是浪費土地。




5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。

觀念錯誤

炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下
4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！

不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！

央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？
以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？

6.奢侈稅效應

實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣
掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。

結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！




所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。

「但是房屋就是賣兩年賣不掉」

7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了

觀念錯誤

台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是
17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。

8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次

觀念錯誤

再跟我複誦一次

「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」

如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼
續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。

房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。
等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。

9.容積率亂象




例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院
子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。




亂發的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。






例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。



那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以
上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！

10.都更亂象







也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子
沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！







11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？

「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」
「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」
「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」

當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初
天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。

所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。

12.房價等同60年租金，所以應該租房？
   奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？

觀念錯誤

房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買
個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？

就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間
才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？

就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地
方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。



所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可


以多加一點，例如說25年。

13.那為什麼有人願意用這種高價買房？

因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。
房價不合理，不重要。
租金很低，不重要。
房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。

反正只要找到一個智障肯買，所有問題都解決了。

14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？

因為他是智障


15.日本炒房

日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是
大家互相賣來賣去。




廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？

真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。




當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到
極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。

但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不
是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。

那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日
本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。

一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的
點子，真是沒創意。

到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是
反轉點。







對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高
風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。

日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外
國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。

日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為

「明年房價跟房租都會一起跌」


16.美國炒房

由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國
金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。

因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後
今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。

1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。







也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。

好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以
「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。

17.那小英幹麼買？小英是白痴嗎？

因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大
賺一票。

18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？

因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。

19.那為什麼台灣銀行業沒倒？

因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則，不求銀行賺大
錢，只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品，政府是不讓銀行買的。

雖然說銀行自己不買，但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。
 (台灣法規說可以賣，白痴法規......)

這就是所謂的「連動債」。

18.美國崩盤之後怎麼辦？

美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，
第二步瘋狂大印鈔。




美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。

19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？

我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。

理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最
愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。

而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府
說明天經濟會變好，也沒人會信。

20.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。

觀念錯誤

低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後
企業倒一大票，一樣很慘。

真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，
政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。




最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣
政府自始自終就是鼓勵炒房。

21.那這次炒房到底是誰的錯？


全體台灣人的錯。


既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？
答案很簡單，因為你心中希望房價漲。

也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。
台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。

台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。

「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」
「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」

22.未來台灣怎麼走？

台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只
會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。

陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)

房價跌/房租跌/股票跌/物價跌
但是你的薪水也在跌。

房價到最後會跟日本一樣，變成房價太低，房租太高。我是建議可買一間養老用。至
於買第二間當包租公，要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。

密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。
但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。

買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。

理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。

但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」


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