※ 本文為 knight32907.bbs. 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2014-01-24 12:53:12
看板 Stock
作者 標題 Re: [新聞] 健全房市 豪宅買賣今年起實價課稅
時間 Fri Jan 24 12:14:10 2014
財政部原文:http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=74934&ctNode=2449&mp=1
其中提到＂稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始
取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評
定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之
取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評
定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之
15%計算其出售房屋之所得額＂
所以並不是以實際銷售價格課15%！舉例來說，位於台北市精華區的宏盛帝寶07/2013一戶
13樓含車位交易總價為4.38億元，若以2005年底完工後價格每坪約100萬計算，購屋成本
為2.08億元，獲利達2.29億元，接著試算其財產交易所得稅，其土地持分約30坪，以公告
土地現值每坪288萬元推算，其土地價值達8,567萬元，房屋評定現值經試算約為1,238萬
元，因此該戶土地價值佔比達87%，若以實際交易價格價扣除土地價值後，課徵稅基為
13樓含車位交易總價為4.38億元，若以2005年底完工後價格每坪約100萬計算，購屋成本
為2.08億元，獲利達2.29億元，接著試算其財產交易所得稅，其土地持分約30坪，以公告
土地現值每坪288萬元推算，其土地價值達8,567萬元，房屋評定現值經試算約為1,238萬
元，因此該戶土地價值佔比達87%，若以實際交易價格價扣除土地價值後，課徵稅基為
5,523萬元，以報載財政部擬定的所得比率15%及所得稅率40%推算，該戶交易應繳稅額為
331萬元；若以原本的方式，房屋評定現值來課稅，其課徵稅基為1,238萬元，在以台北市
大安區的所得額推計率48%及所得稅率40%推算，應繳稅額為238萬元，因此新的課徵方式
提升應繳稅額39%，比較兩種方式實質稅率新課稅基礎為1.45%，而以評定現值為基礎的實
質稅率為1.04%。
331萬元；若以原本的方式，房屋評定現值來課稅，其課徵稅基為1,238萬元，在以台北市
大安區的所得額推計率48%及所得稅率40%推算，應繳稅額為238萬元，因此新的課徵方式
提升應繳稅額39%，比較兩種方式實質稅率新課稅基礎為1.45%，而以評定現值為基礎的實
質稅率為1.04%。
過程-宏盛帝寶
土地公告現值:288萬元一坪
土地持份:30坪
土地價值:8567萬元
房屋評定現值:1238萬元(房屋評定現值＝核定單價(元)× 面積(㎡) × (1－折舊率× 折舊
經歷年數) × 地段調整率× 分層分攤率。核定單價=標準單價× (1+各加減項加減率)±樓
層高度超高或偏低價，以北市公布23樓的標準單價2.58萬元計。折舊率與折舊經歷年數：
以1%及8年計(宏盛帝寶於2005年底完工)。地段調整率：台北市公布仁愛路三段地段調整
率為250%。)
經歷年數) × 地段調整率× 分層分攤率。核定單價=標準單價× (1+各加減項加減率)±樓
層高度超高或偏低價，以北市公布23樓的標準單價2.58萬元計。折舊率與折舊經歷年數：
以1%及8年計(宏盛帝寶於2005年底完工)。地段調整率：台北市公布仁愛路三段地段調整
率為250%。)
(1)以評定現值課稅:
課徵稅基:1238萬元
推定所得比率:台北市為48%
推定售屋獲利:594萬元
應繳稅額:以40%所得稅來算，為238萬元，稅率1.04%(以238萬除以2.29億)
(2)以新的方式課稅
課徵稅基:5523萬元(4.38億*1238萬元/(1238+8567萬元))
推定所得比率:15%
推定售屋獲利:828萬元
應繳稅額:以40%所得稅來算，為331萬元，稅率1.45%(以331萬除以2.29億)
當建物土地價值比重較高，應繳稅額所提升的幅度較低，但若以實質稅率來看，從上述推
算可看出，影響相當有限。其實政府並不想真的打房，只想多收稅後，因此只敢在交易稅
上動手，真的要打房直接調高持有稅(地價稅跟房屋稅)最有效！(但政府不敢)。這個政策
達到增加稅收的目的(從238萬增加到331萬，增加40%!)，而且平息民怨(政府在打豪宅耶)
，最重要的，對豪宅持有人影響不過1~2%的稅，不痛不癢，達到三贏的局面。只要政府不
敢下重手，房價就會在高檔一直盤，根本下不去，房價真的要大跌除了靠政府只能等黑天
鵝事件發生了
算可看出，影響相當有限。其實政府並不想真的打房，只想多收稅後，因此只敢在交易稅
上動手，真的要打房直接調高持有稅(地價稅跟房屋稅)最有效！(但政府不敢)。這個政策
達到增加稅收的目的(從238萬增加到331萬，增加40%!)，而且平息民怨(政府在打豪宅耶)
，最重要的，對豪宅持有人影響不過1~2%的稅，不痛不癢，達到三贏的局面。只要政府不
敢下重手，房價就會在高檔一直盤，根本下不去，房價真的要大跌除了靠政府只能等黑天
鵝事件發生了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 101.12.132.207
推 :1F 01/24 12:30
--
※ 看板: LEON 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 58
回列表(←)
分享