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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-12 20:33:03
看板 home-sale
作者 s8752134 (AndyChen)
標題 Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
時間 Sat Dec 12 17:30:45 2020




  會有這種想法的人，恩... 數學問題... 好喔。


  如果投資理財單單用數學就能解釋，那數學家應該是全世界最有錢的人


  先講一下有這種論點的人思維非常單純，只會看到未來房價跌 50%，未來買房的人，

  在買下一間的時候成本會比現在降低，因為數字算起來就是這樣沒錯。

  but.... 就是這個 but... 代計恩系憨人想的那麼簡單。


  為什麼？ 我們稍微把數學問題進化成更現實的投資理財問題來看，看看有什麼變化：

  這是原本的假設：

  1000 萬房 25 坪，10 年後換 2000 萬房 50 坪。

  A - 如果房價漲 50% -

  原本房子總價值 1500 萬，扣除自備款2成以及10年間還貸款5成，總資產 1100 萬。

  新房子總價值同樣漲 50% 會是 3000 萬。

  買此房扣除自備款2成後會變成：

  現金 500 萬 + 貸款2400萬(總價值3000萬的房子)。


  B - 如果房價跌 50% -

  原本的房子總價值 500 萬，扣除自備款兩成以及10年還貸款5成，總資產 100 萬。

  新房子總價值同樣跌 50% 會是 1000 萬。

  買此房連自備款 200 萬都拿不出來。什麼？身上還有其他錢？ 好好好...

  我們繼續算下去...

  買此房後 -100 萬現金 + 貸款 800 萬(總價值1000萬的房子)


  有人要選 B 嗎？ 什麼？ 貸款只有800萬我還是會選B？好好好... 我們繼續看下去：


  上面就是這個樓主原本用數學角度算的狀況，先不論那消失的 100 萬自備款哪來，

  我們接下來帶入一點投資的角度 - 在 A 方案中用增貸的方式取得換屋的自備款。

  A - 總價值 1500 萬貸款僅剩 400 萬的房子，增貸個 600 毫無問題，操作後：


  有一間總價值 1500 萬(貸款 1000 萬)的房子 - 出租 每月收租 ______ 自己帶入

  你認為合理的金額吧。

  同時擁有一間總價值 3000 萬(貸款 2400 萬)的房子。

  最後你會有：

  總貸 3400 萬 / 房屋價值 4500 萬 / 總資產 1100 萬 / 第一間房子的租金

  vs.

  總貸 800 萬 / 房屋價值 1000 萬 / 總價值 100 萬 (消失的100萬記得補)


  你選哪個呢？ A 還可以有更多彈性變化喔，但 B 呢？ 最後我只想說...


  不要以為帳面資產無法運用，你沒有資產才是甚麼事都不能做




※ 引述《F0r (廢宅4)》之銘言：
: 把結論寫前面好了
: 避免一堆人沒耐心看完
: 1000萬房 25坪換2000萬房 50坪

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.190.212 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Vr8t7GZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607765447.A.423.html
※ 同主題文章:
　 12-12 07:36 H2. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
　 12-12 09:52 GigiBuffon. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
　 12-12 13:28 pujos. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
　 12-12 14:37 mfcke. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
● 12-12 17:30 s8752134. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
　 12-12 17:30 hikaru0614. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
　 12-13 01:10 mfcke. ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
推 F93935: 如果貸三十年的話還要貼錢才能賣掉唷1F 12/12 17:32
推 F93935:  https://i.imgur.com/pawYl9A.jpg 現在貸三十年應該很正
[圖]
→ F93935: 常吧？3F 12/12 17:33
→ F93935: 大概還有560萬餘額沒還 還想換什麼房
→ F93935: 現實中漲價換房的通常都是搬比較遠的地方，除非事業有成，
→ F93935: 我同學就從大直搬到三峽北大
→ F93935: 我阿嬤也從中山區搬到五股、年紀越大 需求不一樣
推 ImCPM: 一開始有能力買2000但買1000的人他的1千也還在啊= = 怎沒算8F 12/12 17:41
推 CaLawrence: 貨幣幻覺 簡介9F 12/12 17:44
→ ImCPM: 應該說改買1000可以少付的頭期+房貸利息啦10F 12/12 17:44
推 ImCPM:                                      +房貸
→ ImCPM: 你這比法兩者本金大小就不一樣了吧
推 CaLawrence: 不如漲十倍 你看你的分析是不是比漲50%更好13F 12/12 17:48
→ CaLawrence: 你先把數字改成十倍 你看結論是什麼 再來討論

 上面兩位對舉的例子有意見的，都不會覺得自己很好笑？

 這例子誰舉的？ 他舉例我照抄回他，又有意見了？
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:52:50
推 F0r: 講的貸款不用還一樣15F 12/12 17:52

 我每月創造出來的收益 > 貸款每月要繳的錢，幹嘛急著還？

 你是不是以為瘋狂借錢的法人 / 自然人都是笨蛋？

 然後你有看到兩大重點嗎？

 一、有資產的人才有彈性的空間，在你的舉例裡，B很可能連換屋都換不起。懂？

 二、A總資產1100萬、B總資產100萬，管你有沒有房子，資差產11倍，懂？
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:57:11
推 F0r: 第二戶貸款可以用房地產增值出來的還嗎？16F 12/12 17:54
推 CaLawrence: 帳面價值很高 但過得很痛苦 因為你貸款超級貴17F 12/12 17:55
→ CaLawrence: 頭期不用投入成本 貸款不用還 那房子當然越貴越好
→ CaLawrence: 上面的十倍的例子就當我沒說
推 F0r: 你把投資的方案 總資產5600萬貸款3400的現金流算一下啊 收入20F 12/12 17:56
→ F0r: 要多少銀行才給貸？

 你還是不懂，你舉的例子已經是預設 A or B 兩者狀況都能貸款了，現在要改

 跟我討論能不能貸款？ 那你要不要先回答一下 B 怎麼買？ 連自備都不夠喔。

 然後你的B只有100萬的資產，在擔心總資產高你 11 倍的A 的還錢能力？

 案例內A有本事這金流怎麼會是問題？ 沒本事就賣掉換小總資產還是高妳

 11 倍，能做的事情還是比B多很多，懂？

推 CaLawrence: A每個月本利和應該比b高三四萬 彈性比較高嗎22F 12/12 17:58
→ CaLawrence: 我可不這麼認為
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:01:47
→ CaLawrence: 帳面價值高還不是自己付錢買的 那b省下來的錢你怎麼24F 12/12 17:59
→ CaLawrence: 不算
推 paunch: 其實也可以算，漲跌對賣台北房子到鄉下養老的影響26F 12/12 18:07
推 maypcc: 理組人通常都在簡化問題、就他把一堆變數都加進來、難怪27F 12/12 18:16
→ maypcc: 一堆人很難理解。連結論都XD
推 ImCPM: 人家收入跟存款都有算 你還在B只有100萬資產= =29F 12/12 18:17
推 F0r: 你到底有沒有實務經驗-.-30F 12/12 18:21
→ F0r: 我舉的例子已經把漲價過的A賣掉 才去買漲價後的B
→ F0r: 你是A沒賣 還增貸 房租能租多少算一下啊
推 F0r: 還每個月創造的收益大於貸款呢... 1500萬房子出租收益能大於3
→ F0r: 1500萬房子一個月是租17萬喔
→ F0r: 1500萬房子出租租金 能幫你還3400萬的房貸？ 哪裡那麼好？

 不知道誰沒有實務經驗，你知道房貸分本金和利息對吧？

 你透過借錢損失的只有你的利息，你的本金還是存在。

 腦袋轉不過來沒關係，你只要想著 B 是越買越窮，資產越來越少。

 正如空空愛講的，哪天出意外要賣房的時候，A有 1100 萬， B 只有 100 萬，

 你就會知道總資產才是一切了。

 然後你還是沒錢哪來耶？

 A 換屋後還有 500 萬現金 + 每個月額外的房租
 B 想換屋但苦惱身上只有 100 萬怎麼辦？

 然後身為B的人在擔心A還不出錢？

推 ImCPM: 欸我看錯了= = 不過B資產只有100萬這句還是錯的吧36F 12/12 18:32

 我說你看不懂沒關係，不用執著回文，或是問問其他看的懂得請他們救救你。

推 flywater: 對 所以整天對社會無貢獻只會炒房炒股的一定選A37F 12/12 18:35
→ flywater: 你是不是不想工作只想整天炒房炒股啊

 對呀炒房炒股都沒貢獻度，你發點有貢獻度的文來討論討論。
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:42:34
推 hikaru0614: 這原PO簡直天才 原本的第一間房月供5萬八 加買第二間39F 12/12 18:42
→ hikaru0614: 如果重算20年還清 月供20萬 我們都不討論銀行敢不敢借
→ hikaru0614: 你 請問你1500萬的房子打算租多少？還是又是一個10年
→ hikaru0614: 收入漲3倍的動人故事？

 說實話我本來以為我超級平凡，但當遇過一群_____之後，

 我真的覺得腦袋挺重要的。

 A你那麼擔心銀行他會不會借，那要看他實際上A的財務能力啊，如果還得起有問題？

 如果還不起，A一開始也不會選擇自己做不到的事。

 相反的 B 的狀況是連想都不用想，自備款就不夠了，還是你要幫原 PO 的舉例新增

 幾樣變因？

 有人總是只看到貸款，沒看到你口袋有多深。總資產才是你真正的價值，連這點都

 不懂，然後跑來笑別人，真的是腦殘無極限。

 A 讓你總資產變 1100 萬， B 讓你本來全部資產 600 萬的錢縮水剩 100 萬，

 然後有一群人說要選 B，這種樂於資產縮水的人，請問我能稱呼為韭菜嗎？


推 Unsullied: 唱唱高調而已43F 12/12 18:43
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:43:33
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:49:10
推 Unsullied: 他們只是希望A7趕快發展便利 讓他們生活方便44F 12/12 18:47
→ Unsullied: 生活方便後接著就是漲價  清楚的自然清楚
→ Unsullied: 不思考的人還以為撿到槍當新聞
→ Unsullied: 不思考不是笨  是懶 與不負責
→ Unsullied: 等到A7發展起來他們就會改口了
→ Unsullied: 歐 我家是蛋黃區  當然加價賣啊
推 F0r: 資產變多沒錯啊 現金流撐不起來又怎樣？50F 12/12 18:50
推 hikaru0614: 沒關係 你只要告訴我1500萬的房子你打算租多少就好51F 12/12 18:50
→ hikaru0614: 租到到5萬8嗎? 租不到叫做房租有支撐? 笑死
→ hikaru0614: 你這種做法就是槓桿開到爆 一個天災就跳樓
→ hikaru0614: 當然富貴險中求 你要這樣做也沒人會攔你
推 F0r: 你是以為錢借下去就一定還的出來喔 ？那你去借個1兆美金 買超55F 12/12 18:53
→ F0r: 多房子出租 房租繳房貸 總資產馬上成為全世界最有錢的人啊

 挖，銀行願意借我當然也願意啊！

 你的要不要先借我？

推 hikaru0614: 我覺得這幾天討論下來 應該很多房板老板友被看破手腳57F 12/12 18:58
→ hikaru0614: 還看不起潛水仔 你這篇文給稍微有常識的人看看都知道
→ hikaru0614: 一個天災你就準備自由落體

 不要說天災拉，先來個人禍生病或是撞到人要賠錢等各種要用錢的事情，

 你看看有 1100 萬比較好處理還是 100 萬比較好處理。

 不過我是不太期待連資產縮水都不在意的人是能夠理解就是了。

→ hikaru0614: 至於你很囂張的說 口袋有多深之類的 如果這個例子口袋60F 12/12 18:58
→ hikaru0614: 夠深 他一開始就不會去買1500萬的房子啦 口袋這麼深
→ hikaru0614: 幹嘛不買帝寶XD 還是這10年間他中了樂透
推 Unsullied: 空仔最喜歡算數學把房子數字化 卻又喜歡說房子是住的63F 12/12 19:02
→ Unsullied: 不是資產  這不是很矛盾嗎 最注重數字的明明是阿空
→ Unsullied: 最喜歡說 歐 晚買賺賓士
→ Unsullied: 讓我來破解這些蠢話術  聽好了
→ Unsullied: 買再好的地方 就算買貴100萬  10年後...
→ Unsullied: 你只是少賺100萬  不是賠一台賓士  懂嗎
→ Unsullied: 一群負面思考的羊
→ Unsullied: 每天當自己是受害者 就會真的變成受害者

 其實照他們的模型每10年一個漲50% 一個跌50%，換屋後跌的可是會繼續跌的呢，

 永遠都在資產縮水。還是反過來期待換屋後開始漲？

 跌的繼續跌，資產繼續縮水，但卻有人喜歡這種的，果然是一樣米養百種人。

推 paunch: 借的到一兆美當然要借阿，之後銀行就要跪著拜託我還錢了71F 12/12 19:06
推 hikaru0614: 是啊是啊 那拜託樓上大大馬上把自己的資產負債表擴3倍72F 12/12 19:08
→ hikaru0614:  看看刺不刺激
→ hikaru0614: 這已經不是多空問題了 這是財務健康的問題 原PO這種中
→ hikaru0614: 學生等級的風險控管還有人要幫他說話 再來一次武漢肺
→ hikaru0614: 炎你會不會斷頭XD
→ hikaru0614: 更正 再來一次sars
→ ssiou: 所有金融危機都來自正面思考，給你參考78F 12/12 19:12
推 Unsullied: 所有的事情都看負面是沒用的79F 12/12 19:20
→ Unsullied: 只會抱怨不如改變自己
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:27:44
推 KrisNYC: 再來一次肺炎發財了吧 世事難預料啊81F 12/12 19:23
→ Unsullied: 這一次都還沒結束82F 12/12 19:25
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:28:54
推 F0r: 還好意思講法人/自然人狂借錢XD 越借銀行爛頭寸越多是吧？ 這83F 12/12 19:35
→ F0r: 怎麼借的啊？
推 maypcc: 不用跟成天幻想五折的談實務啦 五折這輩子都遇不到 1千萬85F 12/12 20:21
→ maypcc: 和2千萬房子的漲幅也不會是等比 算半天都在想不存在的事
→ maypcc: 實

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