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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-02-09 22:44:08
看板 home-sale
作者 s8752134 (AndyChen)
標題 Re: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
時間 Tue Feb  9 13:21:36 2021

※ 引述《amiahhh (小白)》之銘言：
: 標題: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬

: 推 alfrog0414: 每次聽到都心回歸都不懂 房價沒降 大部分人要怎麼回歸  02/09 12:14
: → alfrog0414: 假設台北最保值的理論是對的 被洗到外圍縣市房價差異   02/09 12:15
: → alfrog0414: 越來越大 賣了也回不去台北阿                         02/09 12:15
: 推 jecko: 都心回歸? 那台北房價先崩到30/p                           02/09 12:47
: → jecko: 北市自己都估30年後北市人口200萬 連桃園估的都比台北多     02/09 12:49
: → jecko:  看不出來有翻轉跡象                                      02/09 12:49
: → jecko: 講都心回歸是要讓台北房價崩盤嗎 笑死                      02/09 12:50


 看完整篇文章，發覺一個都心回歸，各自表態 XD

 我是覺得在討論一個議題的時候，最好是先想一下自己這樣的想法立基點在哪裡，

 不然很容易變成自己是幻想或是空想，結果最後的事實往往會跟自己想的不一樣。


 我認知的都心回歸是什麼？  我們拿下面這張圖來解釋。


 https://imgur.com/qnChAml
[圖]

 基本上這張捷運房價表大體就展現所謂台北市中心 <--> 近郊的房價狀況。

 例如我們講林口好了，圖上顯示房價 36-44，未來會不會繼續漲？ 會！

 當漲到一坪 50~60 萬的時候，你看同樣價格往市中心靠攏，是不是會冒出更多選擇？

 所謂的都心回歸你可以理解成就是一種區域性的漲跌收攏與價格堆疊，你今天市中心

 太高了，很多人被洗出去買外圍價格低的案子，促使外圍的漲上來，而當外圍漲上來

 而市中心的價格和外圍 "價差" 變小時，就會產生所謂的都心回歸市區補漲。


 除非整個市中心爛掉，變成沒有人要了、或是選擇的近郊(以舉例來說是林口) 有著

 爆發性的投資建設所創造出來超級多的需求撐住，否則都心回歸的狀況是必然發生的。

 想想看極端如果林口漲到100萬，如果台北價格真的沒變也是 100 萬，那大多數人是


 買林口還是買台北？

 因此會不會有都心回歸現象，你看看周遭鄰近各國實際發生的狀況去對比不就知道了？

 有些事情一直有學長姊先考試完給你抄答案，要懂抄啊！


 當然如果你有獨到的見解，判斷以後近郊取代台北，而台北沉淪變鬼城，那自然就不會

 發生都心回歸的現象，至於是哪個？ 就根據自己的判斷下好離手風險自負囉。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.223.211 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1W8XlYnb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1612848098.A.C65.html
※ 同主題文章:
　 02-09 11:07 amiahhh. ■ [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
● 02-09 13:21 s8752134. ■ Re: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
　 02-10 00:55 bread10x. ■ Re: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
　 02-11 02:47 MiniArse. ■ Re: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
　 02-12 11:13 deltaz. ■ Re: [新聞] 脫北加劇 北市人口跌破260萬
→ douge: 你會去住萬華嗎? 70年前的台北精華區1F 02/09 13:25
→ douge: 精華區本來就是會移動的

 看最後一段，如果你判斷整個台北都會變成萬華那樣，那你就去選近郊囉，

 風險自負下好離手

推 capirex: 在怎麼移也不會移到林口3F 02/09 13:27
推 alfrog0414: 有一個邏輯有誤 林口漲到100的時候 台北早就先300了4F 02/09 13:27
→ alfrog0414: 因為蛋黃區領漲

 當林口漲到100 而台北 300 的時候，就是都心回歸的現象啊。也就是原本文章

 很多人提到的，都心回歸是看相對價格，根本不是管你有多少人(剛需)。

 另外一個思考方向，炒作重劃區最賺的是政府 -> 建商 -> 地主 -> 投資客 -> 自用，

 當重劃區漲到一個階段的時候，你是政府你會怎麼做？

 a. 往更偏的重劃區去炒 - 但相對你得考量更遠的距離有需求支撐嗎？

 b. 開放或解禁某些政策讓市中心再度領漲 - 我是押在這點啦

 哪個容易？ 哪個對政府最有利，或有最多油水可以抽？

 為什麼政府不一開始就選 b 而要先去炒重劃區？

 因為先把能榨乾的油榨乾，才有新的動力可以往上衝啊！
※ 編輯: s8752134 (61.228.223.211 臺灣), 02/09/2021 13:36:49
→ alfrog0414: 因果關係是台北先300導致新北一環200而林口三峽100 不6F 02/09 13:28
→ alfrog0414: 是林口100擠回去讓台北漲

 如果你是想看整體大時段的角度，你可以解讀蛋黃是領漲 蛋白是跟漲沒錯。

 但如果你看 2016 到現在, 其實實際上蛋白的漲幅遠高於蛋黃，而當蛋白漲到

 一個價位或是超漲時，蛋黃自然也會補漲 (還是要講價格漲跌是一種相對性)

→ F93935: 蛋黃先領漲 林口成為蛋黃沒那個條件8F 02/09 13:28
推 jecko: 問題是外圍也漲不動了 怎麼逼近台北市房價 現在人口流動不9F 02/09 13:28
→ jecko: 就是最好的例子 北桃房價都差到3倍以上 怎麼追

 可我看即便是新北桃園也還沒發生所謂的漲不動。

 所謂的漲不動至少要到投報率 < 持有成本才有可能發生。

→ alfrog0414: 蛋黃區叫領漲不叫補漲 補漲是郊區在做的事情11F 02/09 13:28
→ F93935: 現在台北蛋黃已經開始動了 蛋白蛋殼下半年應該有明顯的追12F 02/09 13:29
→ F93935: 漲
→ F93935: 中山大同，投資客是會跑的 中山大同做不動了就會跑到新北
→ F93935: 做
推 jecko: 現在跟本是走都心擴大版 雙北扣掉偏遠山區才等於東京23區16F 02/09 13:30
→ jecko: 面積 還遠小於整個東京都
→ ShauEn: 萬華區現在也漲得不要不要的18F 02/09 13:30
→ jecko: 不要只用台北市看天下 一個台北市只有東京市區3個區大 事19F 02/09 13:31
→ jecko: 實上就是很小
※ 編輯: s8752134 (61.228.223.211 臺灣), 02/09/2021 13:41:20
→ kusomanfcu: 那個一堆腦補都心回歸的到底有沒有去看東京人口變化21F 02/09 13:40
→ kusomanfcu: 阿
推 kusomanfcu: 還有懂不懂動態人口阿
推 lovemost: 你這邊的假設其實有很多漏考量的，光以居住環境品質24F 02/09 14:01
→ lovemost: 台灣的都市更新計畫是非常嚴重落後的，等到那時候台北可
→ lovemost: 能都剩80年以上的老公寓，隨時垮掉都不奇怪
→ lynos: 一堆重劃區素質很差27F 02/09 14:34
→ lynos: 阿雜的重劃區，不是新屋，就可以買
→ lynos: 1000萬以下的，素質糟到不行
→ lynos: 人口大量流出台北，本來也以為舊房子該跌了
→ lynos: 沒想到，更貴
→ lynos: 最近，吳興街底，吳興國小旁公寓，竟然賣到61萬
→ lynos: 以前覺得45～50就差不多了
→ lynos: 莊敬路中古電梯，竟然有成交82萬的
→ lynos: 真的是盤仔在買，但它就是現實
→ lynos: 北市沒有在看人口流出流入的
→ lynos: 因為會買的，都不是這些人
→ lynos: 北市前30％市民，才是主力，其他不用看
→ lynos: 有錢的，幹嘛離開北市，沒錢的才會離開
推 castalchen: 除了人口的量 質也要看40F 02/09 14:48
→ lynos: 所以沒錢的離開，素質反而高了41F 02/09 14:48
→ castalchen: 外縣市賺大錢發大財的會想搬進台北市42F 02/09 14:48
→ castalchen: 在台北市日子難過的可以賣掉房子搬到外縣市
→ castalchen: 淨人口數雖然外流 但淨資產數會增加
推 s26492755: 決定留下祖訓 通知後代子孫  等哪天台北變沒人要的鬼45F 02/09 14:57
→ s26492755: 城 記得燒給我知道
→ s26492755: 累積足夠的資產時  我也想搬去台北市
推 castalchen: 每隔幾年 就有一群人在東區的馬路上滾來滾去哭喊政府48F 02/09 15:00
→ castalchen: 要便宜賣給他們台北市的房子 別的地方可沒這種異象
→ Sam27: 林口三峽不會吧，你們到底有沒去走過林口三峽???50F 02/09 15:00
→ Sam27: 林口收入和居民教育水準比台北市70%的人高耶
→ Sam27: 我一堆客戶都在林口，台北上班，都說林口環境好太多
→ Sam27: 三峽也是，台北俗多出去走走好嗎
→ Sam27: 我在台師大讀書工作10年，台北市只有大安區水準高而已

 其實要先看你對於素質高的定義是什麼啦。

 像以我個人來說，自以為跑去買外圍重劃區就可以開始看不起或數落別人選擇的那種

 嘴臉，我個人是覺得這種素質算低落啦。

推 castalchen: 新北新社區的居民可能收入不錯 但大部分還是因為買不55F 02/09 15:04
→ castalchen: 起台北市類似條件的房子所以被洗到新北市 這需要否認
→ castalchen: 嗎
→ Sam27: 其它其實沒差很多，士林大同中山南港環境要比林口好?????58F 02/09 15:06
推 s26492755: 同樣價格  你買哪才是重點吧  我曾經也想買林口 但塞59F 02/09 15:06
→ s26492755: 車跟冬天就是硬傷  我曾經也在看北大特區 但騎車要進北
→ s26492755: 市就是遠 這些也反應在當地價格  不然環境好什麼都好
→ s26492755: 的情況下  價格怎麼會輸人
→ lynos: 林口，我也覺得不錯63F 02/09 15:07
→ lynos: 但是很無聊的地方
推 castalchen: 台北市還有很多窮人 是過去房價低的時候買進的 因為台65F 02/09 15:07
→ castalchen: 灣稅率不高 所以還會住下去 所以看起來有些比較窮的
→ castalchen: 住台北市 賺得多的反而住新北 ；但長期下來 台北市收
→ castalchen: 入低的終究會賣掉房子往外搬 ；新北市居民裡面菁英則
→ castalchen: 會換到台北市中心

 有些其貌不揚住公寓的台北老人，財力真的很驚人

 但說真的，管他是不是其貌不揚，人家活的好好的也沒礙到誰，重點還是在素質。

→ Sam27: 這是選擇問題，又不是考大學，大家的學校排名都差不多70F 02/09 15:07
→ lynos: 出門就要擠高速公路71F 02/09 15:08
推 s26492755: 林口  光山腳下的新莊就打不過了  尤其你工作在北市或72F 02/09 15:08
→ s26492755: 新北市其他地方的
→ s26492755: 新莊則是  可以住板橋  誰想住新莊  越往台北市越值錢
→ s26492755:   市場價格就是所有綜合條件比較之後的結果
→ lynos: 林口，就只有三井附近可以76F 02/09 15:10
→ lynos: 其他家樂福，勉強ok
推 castalchen: 我自己就是從台北市搬到桃園 因為居住空間大很多78F 02/09 15:11
推 s26492755: 當初就是看三井附近那邊很喜歡  但考慮天氣跟當時沒捷79F 02/09 15:11
→ s26492755: 運而放棄
→ lynos: 其他沒有甚麼特別吸引81F 02/09 15:12
→ castalchen: 但是如果大安區我買得起跟桃園一樣大的空間 我一定會82F 02/09 15:12
→ castalchen: 搬回去
→ Sam27: 我看的是趨勢，就像ceca說的相對價格84F 02/09 15:12
→ s26492755: 後面發現  有捷運老婆也是會叫  她要的是北捷....  阿85F 02/09 15:12
→ s26492755: 不都捷運
→ lynos: 不要以為房屋新，就認為居住品質高，有些低總價住戶，水準87F 02/09 15:13
→ lynos: 很差
→ Sam27: 長期來看，政府現在都要把資源放在桃園台中了89F 02/09 15:13

 哈哈，你想太多了。 那只是因為現在的台北市長是柯文哲。

→ s26492755: 我考慮的是自住90F 02/09 15:13
→ s26492755: 總價像租金一樣  是有一定程度上可以篩選人的
推 castalchen: 或許五十年以後 某些新北桃園區域會發展更完整 可能超92F 02/09 15:15
→ castalchen: 越台北市中心 但並不是有生之年可以的
推 lynos: 台北市A咖級的真的很多94F 02/09 15:16
→ lynos: 多到你無法想像
→ lynos: 拿什麼桃園台中比，2000萬物件可以討論
→ lynos: 5000萬以上，太多了
→ lynos: 等級不同
推 panzerbug: 機捷只有A8有搞頭吧，直達車99F 02/09 15:20
推 castalchen: 台北市累積的差距 是日治七十年跟國民政府遷台四十年100F 02/09 15:21
→ castalchen: 加總而來 不是一朝一夕會扭轉
推 castalchen: 除了資源還有歷史傳承 人文素養的底蘊 走在城市裡有新
→ castalchen: 蓋的捷運 也有百年的古蹟舊社區 這不是一塊空地憑空造
→ castalchen: 鎮可以比擬的
推 lynos: 最主要是A咖也掌握外縣市資源105F 02/09 15:23
→ lynos: 一堆台北人手上握有其他縣市資產也不少
推 panzerbug: 以規劃考量，應該雙北合併才對107F 02/09 15:26
推 ShauEn: 台北市光知名建商五千萬以上的案子都能一下就完銷 新竹領108F 02/09 15:27
→ ShauEn: 薪水的是要怎麼比
※ 編輯: s8752134 (61.228.223.211 臺灣), 02/09/2021 15:40:09
推 l79cm: 都心回歸還是外溢全都是看政府建設沒有之一110F 02/09 15:34
→ l79cm: 政府若在桃園航空城設立專區營所稅全免，台北市的賺錢企業
→ l79cm: 還不全搬來，我不信賺錢的企業寧願繳稅也不搬離台北

 對啊，你可以這樣期待。 只是現實上政府為什麼要這樣做跟會不會這樣做而已。

 這就回到自己的判斷，下好離手風險自負了

推 panzerbug: 航空城計畫還是一個無敵問號113F 02/09 15:40
→ l79cm: 看政府要不要砸資源去建設一個地方，只有莊家能決定114F 02/09 15:41
※ 編輯: s8752134 (61.228.223.211 臺灣), 02/09/2021 15:43:53
噓 lynos: 人才才是最重要115F 02/09 15:43
→ lynos: 聯發科為何在內湖，設立研發
→ lynos: 你看重量級的外商，微軟，蘋果，人才在哪
→ lynos: 就選哪做台灣中心
→ lynos: 找不到第一流人才，什麼降稅，很有限
→ l79cm: 倒果為因吧，起初內湖也是靠低廉租金吸引企業進駐，不然內120F 02/09 15:48
→ l79cm: 湖地理位置離很多地方都很遠不如市中心阿
推 lynos: 內湖，為何吸引企業122F 02/09 15:50
→ l79cm: 竹科一開始也不是在地人都是外移的人才，才有北漂的名詞123F 02/09 15:50
→ lynos: 阿就是…在台北阿124F 02/09 15:50
→ lynos: 低租金，到處都有
→ lynos: 桃園也很低啊
→ lynos: 怎麼不在桃園
推 lynos: 台北有碩博士以上學歷，超過10萬人
→ lynos: 台大有1/3學生，戶籍在北市
→ lynos: 這都是吸引A咖企業來的原因
→ lynos: 台灣的哈佛，史丹佛畢業，幾乎都在北市找工作
→ lynos: 你叫一個史丹佛畢業的，在台北以外找工作，真的很難找
→ l79cm: 那2/3不在北市的台大生是不是不一定要在台北上班，Google133F 02/09 16:03
→ l79cm: 不就搬到板橋了嗎？因為租金搬家的外商也不少
推 soufon: 人才都在新竹好嗎，台北嫩太多了...135F 02/09 16:04

 你來啦？  請問是買台北萬華老大樓然後一直吹竹北的

 OGL = soufon 嗎??  安安 ~~

→ l79cm: 建設決定企業在哪駐紮，企業再決定人才往哪漂移136F 02/09 16:04
→ l79cm: 所以不要倒果為因，這樣判斷會錯誤投資會失敗
※ 編輯: s8752134 (61.228.223.211 臺灣), 02/09/2021 16:11:38
推 lynos: 噗，我一直都買北市的物件138F 02/09 16:18
→ lynos: 不知道何謂失敗
推 ausome: https://i.imgur.com/rjqQLAp.jpg140F 02/09 16:19
[圖]
→ lynos: 外縣市不是沒看過，很難賺到什麼大錢141F 02/09 16:19
→ ausome: soufon=ZhuBeiCity=OfficeGL，是真的唷142F 02/09 16:20
→ lynos: 是啊，租金便宜當然考慮板橋143F 02/09 16:21
→ l79cm: 我問過一個企業家為何設點在台北，他本身也不是台北人，他144F 02/09 16:45
→ l79cm: 就回答因為台北企業補助多，很多隱形成本綜合考慮選台北
噓 lynos: 台北企業有什麼補助啊146F 02/09 16:52
→ lynos: 我自己就開公司
→ lynos: 真的很想知道
推 l79cm: 很多創業補助可以申請阿，可以請人代寫申請成功算抽成149F 02/09 17:30
→ l79cm: 產業別有差吧你什麼產業，科技產業申請不難
推 daipon: 其實就高中地理的東西啊！中心商業區的房子價格高，當人口151F 02/09 17:34
→ daipon: 多到一定程度或無法負擔的時候就會往周遭地區外溢，形成新
→ daipon: 的聚落。
推 jerry1019: 講得沒錯呀。回文一堆「註解」，好像說成反駁。154F 02/09 21:12

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