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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-30 21:28:14
看板 home-sale
作者 zesonpso (幹 正義的孩子王)
標題 Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
時間 Thu Sep 30 08:31:46 2021

早上要開盤了
看到這話題討論我覺得很有趣
我就想到我一個生活中的一對朋友
(A和B是同事 也是與我共同朋友)

A
是受薪階級 在某公司當工程師 底薪加獎金大概7~9萬
一年年薪有個80~110萬

B
與A是同事薪水差不多決定辭職後創業
開了一間紅茶店，店面是家裡的
(因為本來的紅茶店好賺它收回來自己開，本來承租租金3.5萬)
一個月賺10萬，一年可以賺個120萬
但是身為老闆不用被高壓，爽就開不爽就休息

好吧！結果我這B朋友賺的錢沒有扣除店面的租金
因為他說這是他自家店面，然後每個月賺的錢也沒有扣除自己人事
他說因為賺的都是他的

所以到底誰賺比較多誰CP值高？

---------------

你這問題的假設有幾個需要認知的問題
1.
0050你必須承擔假設跌破成本時候你能否繼續持有
買了股票忘了股價的這絕招

2.
兩者生活品質不同
你如果承租價值與他住屋價值相同租金假設3萬好了
那我覺的這樣比較會更為合理

3.
房子屬於資產 股票不屬於資產

4.
你在享受複利同時能否承擔更大的壓力
在歐債以前很多人買基金(當時候的新興國家很瘋) 20% 30% 40%很正常
歐債爆發後一堆人沒有贖回跌破成本，最後砍在阿呆股
我一個朋友最屌直接蓋牌，到後來回來還倒賺
所以你能否承擔每天0050震盪的壓力？
房子是槓桿沒錯，可是槓桿之下人家銀行承認資產
他可以轉貸把風險再轉嫁給其他銀行
此外不需要去承擔每天震盪的壓力，以及可能的跌跌不休的損失
當然我相信最後幾年後會回來，畢竟景氣循環就是固定的

所以你假設的議題我建議最基本就是
你先承租一間同等價值的房子
再來比較我覺得意義上會更大一點



※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：
: 如題
: 假設有A,B兩人
: 假設預算房價就是1000萬
: 假設預算房租一個月就是6000
: A：
: 一個月可以存5萬，房租6000千
: 一年存60萬，一年房租7萬2
: 十年存600萬，十年房租72萬
: 這十年A都把每個月五萬投資0050
: 過去10年的果如下圖，大約滾到1100萬到1400萬
: https://i.imgur.com/WpboFmH.jpg
: B：
: 前四年跟A一樣
: 一個月存5萬，一年存60萬，
: 房租6000千，一年7萬2
: 經過四年
: 存到240萬，拿200萬當頭期款，剩下的40萬繳有的沒的
: 1000萬的房，200萬頭期，30年，1.3%
: 一個月大概繳2萬6
: 第五年開始存5萬+6000（不用繳房租）
: -2萬6房貸，每個月可以存3萬
: 一個月3萬一年36萬六年216萬
: 這六年做法跟A一樣
: 大約可以滾到500萬到700萬
: https://i.imgur.com/RSJGOjB.jpg
: 此時A資產分別是1100-1400萬
: B資產是1000萬的房+500萬到700萬
: 乍看之下好像是B贏
: 那是因為B的槓桿大
: A的複利的效果不夠明顯
: 我們時間拉長20年來看
: 可是0050是2006年發行的沒辦法仔細去比20年
: 大家覺得哪個做法好呢？
: 我現在大概就是卡在要選擇當A的存股享受複利好，還是當B體驗槓桿好
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.77.25 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632935399.A.19C.html
: → chrisstar: 你沒算到B的負債啊                                    09/30 01:14
: 推 cicatrix: 現在你會買0050，我們再來討論這個                      09/30 01:14
: → wester789: 0050其實剛出也是跌很兇 金融海嘯吧 有撿到都是爽賺     09/30 01:16
: 推 Morphee: 你算這些沒意思 很多東西你算不到                        09/30 01:16
: 推 cicatrix: 去年有買0050嗎？沒有的話討論這個投報率根本沒意義      09/30 01:21
: 推 obiak: 你沒算到B買的房子在經過6年後不是1000萬，這也是為什麼大   09/30 01:21
: → obiak: 家現在一直把資產丟入房地產的原因                         09/30 01:21
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:22:59
: → uv5566: 房地產不增直都不一定贏 如果房地產跌A股票會少多少?       09/30 01:24
: → uv5566: 還有房租六千租屋品質你能撐幾年?                         09/30 01:24
: 推 obiak: 然後現在1000萬的房在台灣租金應該至少1.5萬一個月差不多    09/30 01:30
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:33:16
: → cms23: 回2,5樓c大                                               09/30 01:34
: → cms23: 定期定額0050快兩年了                                     09/30 01:34
: → cms23: 回9樓 u大                                                09/30 01:40
: → cms23: 公司附近的小套房租6年了，都沒漲過                        09/30 01:40
: → cms23: 回六樓o大                                                09/30 01:41
: → cms23: 對阿，是我考慮的點，究竟複利強大還是漲幅強大             09/30 01:41
: 推 obiak: 我覺得算這些很有意思阿，我當初買之前也是盡量列出各種開   09/30 01:43
: → obiak: 支去比較兩者優缺點。                                     09/30 01:43
: → obiak: 就講一個你這個算法的盲點好了，10年後b的資產應該是原先10  09/30 01:43
: → obiak: 00萬的房經過6年房價漲跌幅後的價值，加上股利，還要扣除剩  09/30 01:43
: → obiak: 餘未還的貸款才是他的淨資產，不然假設用你的公式去看第五   09/30 01:43
: → obiak: 年兩者的比較，b剛買房的資產直接多出1000萬，不就遠遠屌打  09/30 01:43
: → obiak: A？                                                      09/30 01:43
: 推 lagadidi: 你拿「每月6000的房租」來比「1000萬的房月貸款」這樣合  09/30 01:46
: → lagadidi: 理嗎？                                                09/30 01:46
: 推 lagadidi: 居住品質不同，比較意義不大，後面拿千萬房子的租金比    09/30 01:55
: → lagadidi: 較比較合理，一年至少30萬。其次是有200萬現金，會買房   09/30 01:55
: → lagadidi: 子還是全部放股市一直累積複利到千萬。最後這不含房價    09/30 01:55
: → lagadidi: 漲幅                                                  09/30 01:55
: 推 darkdogoblin: 股市組合算來算去,10多年後最贏的多數還是房產       09/30 02:06
: → darkdogoblin: 因為空頭時,你不會相信自己過去的判斷,就像你現在    09/30 02:07
: → darkdogoblin: 算的這些東西                                      09/30 02:07
: 推 dragontwo: 結果房子漲了加槓桿吊打0050                           09/30 02:11
: 推 coburn: 回股票版取暖吧 假設你股票運氣好賺10倍 也不敢再all in買  09/30 02:13
: → coburn: 股票再凹10倍 還不是買房子                               09/30 02:13
: → ppnow: 0050只是這兩年qe才有的明顯報酬率，你算2010-2018看看啊    09/30 02:35
: → ppnow: ，但房價有沒有qe都是穩定的漲                             09/30 02:35
: → ppnow: 如果你真的覺得0050好賺就不會來這裡問了，今天又大跌了XD   09/30 02:38
: → ppnow: D                                                        09/30 02:38
: 推 sharmans: 作業自己寫                                            09/30 02:43
: 推 sharmans: 用電腦算算吧 不要說大概 大約                          09/30 02:45
: 推 sunsetswish: 假如是我 萬七我不會持續買0050啦，不為什麼 就沒     09/30 02:54
: → sunsetswish: 那麼看好台股，不如先買房 等合適的進場點拿房子增    09/30 02:54
: → sunsetswish: 貸all in股市                                       09/30 02:54
: 推 espreso: 房子可以增貸，股票可以質押， 不要一直只想一條路        09/30 02:56
: 推 obiak: 同樣風險前提下 用房貸開槓桿簡單多了                      09/30 03:02
: → obiak: 基本上就是  房貸利率低到不借很傻                         09/30 03:02
: 推 sunsetswish: 質押拿來比房貸週轉金  呵呵                         09/30 03:05
: 推 Jazz5: 我鄰居轉角的15年屋，3年前買1100萬，今年2300萬賣出，供您  09/30 06:20
: → Jazz5: 參考。                                                   09/30 06:20
: 推 jimmyx2: 租6000等級的房子20年？好慘，幫QQ                       09/30 06:23
: 推 f860506: 還有一種叫理財型房貸你沒考慮到                         09/30 06:46
: → cphe: 你自己都説複利了，等比級數時間拉長才會爆炸性噴出，如果    09/30 07:37
: → cphe: 年報酬穩定計算機按一按就知道了不是                        09/30 07:37
: 噓 zhi5566: 所以園區沒買房的很多是單身 因為他們都是類似思考        09/30 07:38
: → zhi5566: 現實中 大家股票賺錢後 就是買房                         09/30 07:41
: 推 zhi5566: 六年前一千萬房子出租至少25000 房子可以自己養自己       09/30 07:45
: → zhi5566: 套房沒漲很正常 想新竹新手村 你賺了錢根本不會想再住     09/30 07:47
: 噓 henryeech: 一千萬的房 房租至少拿2萬來比吧                       09/30 07:48
: 推 zhi5566: 房子帶來的不是只有錢 特別是女生 你很少聽到女生在跟你   09/30 07:50
: → zhi5566: 算股票VS房子 大部分有錢都是直接買房 當然不交女友就沒   09/30 07:51
: → zhi5566: 這問題 一人飽全家飽                                    09/30 07:51
: → henryeech: 0050這幾年因為台積電才大爆發前幾年根本賺不了多少 妳  09/30 07:52
: → henryeech: 能保證未來十年還有這樣漲幅嗎？                       09/30 07:52
: → lolpklol0975: 股債房景氣循環週期不一樣,點到為止                 09/30 07:55
: → lolpklol0975: 少子+7.8.9年紀等繼承就好,可黏啊                   09/30 07:56
: 推 yytseng: 金山街還有6000/月的套房嗎?正常點的房子起碼25K/月       09/30 08:01
: → yytseng: 二手的二房大概也是1000萬，租金25000/月 標準要一致阿    09/30 08:02
: → yytseng: 另外租25K的房子20年，應該是很難娶到老婆的...           09/30 08:03
: → yytseng: 沒房的面對人生第一關就是結婚，剛需就是這麼來的         09/30 08:04
: 噓 chiangww: 假設一堆不符合現實，6年後B的房子為什麼還是1000？遠遠  09/30 08:14
: → chiangww: 不止啦                                                09/30 08:14

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                                 ▁▁▁▁
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※ 同主題文章:
　 09-30 01:09 cms23. ■ [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
● 09-30 08:31 zesonpso. ■ Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
推 usea5a: 鬆哥早1F 09/30 08:32
推 e33195: 沒想到這裡遇到鬆哥XD2F 09/30 08:34
→ XX: 爽就開不爽就休息 沒創業過的人都這麼想XD3F 09/30 08:34
→ XX: 存股的人都認定股票是資產 等買房後銀行來評估貸款就知道了 科
推 dryadl35052: 看到鬆哥又看到紅茶店以為在講股5F 09/30 08:37
推 XX: 我說你各位阿 股票有賺錢 或當高管的 即使有賺錢也別嘴創業的6F 09/30 08:38
→ XX: 當老闆的思維跟打工的還是有差別的XD
→ XX: 那如果B今天賺一個月就屌打A的年收 就不會有這種文了 噗
XDD 所以才說依照現實去評估阿
不過B當老闆思維肯定不同 就看未來能不能改變
比較要基礎點一樣比較有意義
※ 編輯: zesonpso (61.227.42.209 臺灣), 09/30/2021 08:41:16
→ kusomanfcu: 我前幾天才問這個9F 09/30 08:44
→ kusomanfcu: B本來 屌打A然後被自己打爆
推 XX: 上班跟創業的 沒啥好比的 同理 存股跟存房出租 也沒啥好比的11F 09/30 08:46
→ XX: 兩個都可以同時
→ zzahoward: 0050還好 其實存VOO之類的心裡會比較踏實13F 09/30 08:49
→ zzahoward: 不過這種ETF不就是賭人類經濟體會繼續成長嗎?
推 kusomanfcu: 房債等值，股票另外算 很討厭科科15F 09/30 08:49
推 XX: ETF就是拿一籃子股票來賭未來經濟持續成長沒錯啊16F 09/30 08:51
→ XX: 可以去回測過去50年的經濟成長如何 也是有蕭條的時候XD
→ zzahoward: 賭美國爸爸心裡比較安心啦 至少美國爸爸要死大家一起死18F 09/30 08:55
→ zzahoward: 但資產配置本來就是要全方位的吧 房股債都要分配一些
推 XX: 房版的人還真好 要是股版發這串 大概直接被罵滾去房版XD20F 09/30 08:57
推 zaqimon: 0050可以抵押給銀行去買房 房貸也可以買005021F 09/30 09:00
→ zaqimon: 還得出利息不要爆炸就好
→ aloness: 股票等有價證券，本身也是資產一部份…23F 09/30 09:07
推 ChikanDesu: 爽就開不爽就休息的通常都不會有什麼好下場 連鎖看到24F 09/30 09:08
→ ChikanDesu: 直接空降屌打你
→ aloness: 目前最強調複利效應，當屬先鋒基金跟他的前身威靈頓基金26F 09/30 09:11
→ aloness: 年平均報酬8%，就靠投資股票+債券，真不是蓋的
推 yytseng: 開業才沒有自由，當老闆比當員工更辛苦28F 09/30 09:14
→ kagaya: 我覺得這個問題真的很看人股票投資能力。29F 09/30 09:16
→ kagaya: 我這種定存仔毫無股票能力  就是B
→ kagaya: 股神如樓主 才有選擇A或B的問題
推 yytseng: 以前常聽我學長講他家all in股票國壽現金2000萬的故事...32F 09/30 09:18
→ yytseng: 然後在台北市不買房跑去all in股票，連累子孫罵10年
→ sdhpipt: 某內湖地主家族 200塊買彰銀400多賣 後來800多追進去34F 09/30 09:20
→ sdhpipt: 現在變成他們家女兒的嫁妝了 XD
→ kagaya: yy大這個故事XD 這比我媽現金都拿去買儲蓄險還糟糕36F 09/30 09:23
推 opop1133: 推鬆哥37F 09/30 09:23
推 s8752134: 5. 股房都選啊, 只選一個是在哈囉? XD38F 09/30 09:23
推 yytseng: 我不是編的，因為學長逢人便講，大學時聽了四年，會背了39F 09/30 09:25
→ yytseng: 錯誤的決定讓子女怨一輩子，我學長現在當公務員過得普普
→ yytseng: 也許這就是命吧
→ kagaya: 要是我大學就懂家裡財務  我大概也會一直埋怨吧42F 09/30 09:29
→ kagaya: 長輩的錢是他們的錢 愛怎麼敗是他們的事 這樣想會開心點
噓 germany94: 股票不是資產巴菲特 馬斯克這些人就不是首富了44F 09/30 09:36
推 s26492755: 我覺得最有趣的是有人來房版宣傳買股  房子會折舊會崩45F 09/30 09:44
→ s26492755: 盤blabla  於是我很好奇的去股版看了跟房子相關文章或
→ s26492755: 新聞討論  奇怪  股版的也認為房子會繼續漲的人多  當
→ s26492755: 然我沒比對過id  但股版人氣一直優於房版  以前還有一
→ s26492755: 個每個月會發作一次的chal  好奇查一下  這位我稱他為
→ s26492755: 少年股神 雖然他一度連生活費都不夠  在房版發的文還
→ s26492755: 比股版多  讓我很問號
→ s26492755: 投資工具各有好壞 也看自己熟不熟悉 適不適合  能獲利
→ s26492755: 才是重點
→ s26492755: 我如果去車版說他們不如租車或騎車  看會不會被電的飛
→ s26492755: 高高
推 nigatsuki: 車板不會啦，那邊也常常在講四輪大爺之類的XD不過來房56F 09/30 09:52
→ sdhpipt: 其實不會 車板定期有ID宣揚不買車討戰的 通常沒有人理他57F 09/30 09:52
→ nigatsuki: 板一直叫人不要買很怪，這裡應該是要討論怎麼買吧58F 09/30 09:52
→ sdhpipt: 去歐洲車版宣揚被戰的可能性大一點59F 09/30 09:53
推 teasy: 鬆哥大駕光臨60F 09/30 09:55
推 s26492755: 還有買不如租的   我們不是有租房版嗎…..61F 09/30 09:57
→ billeric: 股票是資產 房子也是 只是房子波動小另稱不動產62F 09/30 10:06
推 XX: 超跑如果少開的話 真的買不如租(話題越扯越遠63F 09/30 10:12
推 Coolspot: 不認同「股票不是資產」這句話64F 09/30 10:20
噓 VVVV5555: 你這種人最要不得 賺一堆錢結果買CW 錢都卡在你身上不會65F 09/30 10:45
→ VVVV5555: 流通
推 sdhpipt: 現代人又沒有人窖藏貴金屬 只要錢存銀行 一樣會流通67F 09/30 10:51
→ sdhpipt: 古時候賺的金元寶埋在院子 這種才會導致不流通
推 Hosan: 過去不等於未來，房價跟股票過去的漲幅只能參考用69F 09/30 10:54
推 tom19901206t: 話說，股票不屬於資產，那屬於什麼？？？70F 09/30 11:06
推 kainolife: 你貸款時抵押股票和抵押房產得到得結果就知道差距了71F 09/30 11:13
推 Cathay: 都講股票會跌破成本，怎麼不講房子會跌?72F 09/30 11:16
噓 phylen: 股票不是資產 那首富 馬斯克/貝佐斯73F 09/30 11:17
→ phylen: 難道手上都是房地產跟現金？？？
推 Cathay: https://reurl.cc/52ppQ6 股票不是資產 ?不懂就不要誤導人75F 09/30 11:25
→ s26492755: 哇塞  連我不買股的都知道鬆哥  樓上同學很嗆喔76F 09/30 12:39
推 spermbox: 樓上，我買股囤房的ptt新警察也不知道鬆哥是誰XD77F 09/30 12:48
推 CaLawrence: 股票不是資產 我看了什麼78F 09/30 12:59
→ CaLawrence: 股票是所有權分割 如果你持有台積電10%股票 表示10%
→ CaLawrence: 機台都你的欸
推 spermbox: 樓上，機台不是超值錢的嗎XD81F 09/30 13:12
推 kusomanfcu: 鬆哥是電子相關股 囤股王耶82F 09/30 13:44
→ kusomanfcu: 台積阿 廣達一類的
→ kusomanfcu: 鬆哥 我喊原物料喊到被桶十年了 怎麼辦
噓 evolution999: 股票不是資產？原來世界首富都假的，厲害厲害85F 09/30 13:45
推 pc007ya: 這是真的承受股價波動本來就很累，買之前心中有股價，86F 09/30 14:45
→ pc007ya: 買之後沒有本來就很難
推 cutbear123: 股票不是資產 這是新理論嗎？88F 09/30 16:19
推 boombastick: 股票不屬於資產 我還是第一次聽到…89F 09/30 20:43

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