※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-17 18:17:22
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作者 標題 Re: [請益] 該不該買房請益
時間 Thu Feb 17 00:45:35 2022
1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法
你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子
你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅
你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子
你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅
2.我不知道你現在是租房子還是住家裡
住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房
現在有專門承做套房高成數貸款的銀行
你租房子的費用2/3都可以存下來
這間會花掉你150萬現金, 每月還1.2萬, 但房租就省了
3.剩餘的錢跟所有正現金流拿去擴大信用做穩當投資
你習慣投資ETF也可以, 但槓桿買ETF你抱得住嗎？
我的話, 拿去買大約3000萬投報4+%的物件
你習慣投資ETF也可以, 但槓桿買ETF你抱得住嗎？
我的話, 拿去買大約3000萬投報4+%的物件
但現在多房貸有信用管制, 很麻煩, 你看有沒有辦法找親友幫忙
這個3000萬投資物件如果你能貸到85成, 會花掉你500萬現金
每個月產生 房租10萬-貸款9萬= 1萬, 剛好可以還前面套房的貸款
假設十年後房價不變, 到時扣除房貸後的房價跟十年現金報酬, 總共1235萬, IRR=10.6%
https://i.imgur.com/GQJYz1L.png
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/GQJYz1L.png)
如果十年後房價漲15%的話, 1685萬, IRR=13.8%
https://imgur.com/gallery/AEYwraD
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/NOK0ntF.png)
4.到這邊你差不多花光現金跟股票
但沒有動到每個月的收入結餘, 反而還省了房租(1.8萬就當預備金)
你每年存一百多萬的話, 五年之後你可以再重複一次3的動作
到40歲的時候, 你會有兩間淨值2000-2400萬
每個月合計收24萬扣除房貸正現金流2萬的房子(當然, 會因為房租上漲增加金流)
還有一間淨值250-300萬的套房
這時候你已經有能力住進7000萬房子了, 要不要買7000萬房子住就看你自己
你也可以繼續住500萬套房, 準備5年之後清理資產退休
--
願歲月靜好，現世安穩
--
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推 : 我信了1F 02/17 00:48
→ : 我實踐過2F 02/17 00:49
推 : 正確3F 02/17 00:51
推 : 這個方法很不錯~4F 02/17 00:52
推 : 問題是 有500萬的套房嗎5F 02/17 00:53
→ : 忠孝復興附近
→ : 忠孝復興附近
→ : 有, 台北市, 400萬以內也有7F 02/17 00:54
→ : 當然不是忠孝復興, 市中心套房最便宜就西門町跟林森
→ : 所以會在藍線西門站或是橘線中山國小
→ : 當然不是忠孝復興, 市中心套房最便宜就西門町跟林森
→ : 所以會在藍線西門站或是橘線中山國小
→ : 中南部看Ceca大，雙北看Ibiza大10F 02/17 01:03
推 : 推11F 02/17 01:09
推 : 推12F 02/17 01:20
推 : 4% + 的租金投報不好找吧Q13F 02/17 01:20
→ : 不會太難, 台北的話內科有14F 02/17 01:21
推 : 正在邊做邊盤算的事情被說出來了（囧），希望七千15F 02/17 01:22
→ : 萬豪宅線晚點開，一開那堆六千的會通通噴出追不上
→ : 萬豪宅線晚點開，一開那堆六千的會通通噴出追不上
→ : D大，是不好找，可是不是不存在17F 02/17 01:22
→ : 要相信Ibiza大，因為他是分享自己實際做過的事
→ : 要相信Ibiza大，因為他是分享自己實際做過的事
→ : 離開台北的話 蠻多地方有19F 02/17 01:23
推 : 好猛喔..但真的只適合樓主20F 02/17 01:27
→ : 我自己也是28歲左右買兩間, 一間透店出租, 自己住便宜小房21F 02/17 01:33
→ : 然後五六年後又再一間
→ : 當然我當年增值比較多啦, 現在買就是主要拚現金流了
→ : 3000萬4%的我這三年買了兩間 所以不用買不到
→ : 當然現在難度會比前年高一點 但我前年的投報也不只4%
→ : 這些我都是做過才會講
→ : 然後五六年後又再一間
→ : 當然我當年增值比較多啦, 現在買就是主要拚現金流了
→ : 3000萬4%的我這三年買了兩間 所以不用買不到
→ : 當然現在難度會比前年高一點 但我前年的投報也不只4%
→ : 這些我都是做過才會講
推 : 推27F 02/17 01:35
推 : 推28F 02/17 01:38
推 : 太慢踏進房板了29F 02/17 01:39
推 : 但3千萬房要怎麼租到12？我算1千萬租到2萬初就差不多30F 02/17 01:43
→ : 了
→ : 了
→ : 當然是買投資用的特殊物件 頂加或是一樓帶地下室的32F 02/17 01:45
→ : https://reurl.cc/7eE9m5 這間林森10房公寓也可以看一下
→ : https://reurl.cc/7eE9m5 這間林森10房公寓也可以看一下
推 : 你是鬼吧34F 02/17 02:02
→ : 他是神35F 02/17 02:11
推 : 恨太晚追房版前輩36F 02/17 02:22
推 : 3000一個月收12已經4.8%了，超神37F 02/17 02:35
→ : 啊, 對 這邊我打錯了應該用10萬才對, 不過這個差距不大38F 02/17 02:37
→ : 4.8%是我自己的差不多4.8%
→ : 4.8%是我自己的差不多4.8%
推 : 來中南部滾本金 一路滾回去台北退休xD40F 02/17 03:02
推 : 這個就是延遲享樂的真諦41F 02/17 04:54
其實我買了第二間之後沒多久就蠻亂花錢的....orz
→ : 中南部之前投報率可以到6%。目前也有4%。但這種高總價的應42F 02/17 05:26
→ : 該不多... 中南部近期應該是看增值性吧，低基期新區域或被
→ : 預售屋價差過大帶動的新古中古屋。跟台北做法應該差異不小
→ : 該不多... 中南部近期應該是看增值性吧，低基期新區域或被
→ : 預售屋價差過大帶動的新古中古屋。跟台北做法應該差異不小
推 : 年收只有80m~100m的也能這樣玩嗎？45F 02/17 05:50
最主要是頭期款, 你看內文也知道, 我買房出租追求的是自償, 不影響原本的收支
至於多少錢能玩
大概一百多萬你就能在基隆買一間總價五百左右, 月收兩三萬的海大學生隔套
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596832.html
海大收租5房-投報率5.5-6.5%,基隆中古屋,5房2廳,26.09坪,基隆591售屋網
![[圖]]()
591售屋網,基隆售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,海大收租5房-投報率5.5-6.5%,●一層一戶 專約獨賣 舒適住宅 明亮空間●收租5房 高投報率5.5 %--6.5 % 交通便.. ...
![[圖]](https://hp2.591.com.tw/house/active/2021/11/17/163715989021489207_730x460.water3.jpg)
以這間來講, 如果你能貸到七成, 你付180萬
10年後房屋房價不變, 房屋跟現金回收總共409萬, IRR=10.45%
推 : 推好文46F 02/17 06:37
推 : 年紀越大會越想花錢在自住，不是每個人都撐的到4047F 02/17 06:44
推 : 延遲享樂真諦48F 02/17 06:47
推 : 推！49F 02/17 06:51
推 : 可以推薦年收100萬左右，在雙北應該買哪種房子嗎？50F 02/17 07:18
這要看你目的
推 : 好我筆記下來了51F 02/17 07:26
推 : 實用 謝謝分享52F 02/17 07:34
推 : 年輕真好53F 02/17 07:49
推 : 謝謝分享54F 02/17 07:52
→ : 推推55F 02/17 07:57
推 : 超強56F 02/17 07:59
推 : 補推57F 02/17 07:59
推 : 神操作 推58F 02/17 08:12
推 : 等等3000萬房子可以租十萬嗎？哪裡呢？59F 02/17 08:15
我自己是買在台師大
內科也有投報差不多的, 但總價帶較低, 大概2000萬左右
例如像這個
https://buy.housefun.com.tw/buy/house/4624714
文德內科收租屋-近內湖科學園區，捷運站 | 台北市內湖區文德路 | 公寓/第三種住宅區、道路用地 | 住宅出售 | 永慶房屋(股)公司 | 好房網買屋
![[圖]]()
位於台北市內湖區文德路的文德內科收租屋-近內湖科學園區，捷運站。永慶實價登錄3.0提供您完整社區門牌誠實房價報告書 價格是談出來的，歡迎來賞屋！  買／賣屋，歡迎指名｛文德直營店｝  有青睞的案件都歡迎同步聯繫 告知「編號、案名」，快速為您 ...
![[圖]](https://cloudfps.hfcdn.com/v1/image/?key=NF58Ko5oaCvR4Mf4-VUF0WtxrraqWuhenhNRSX1PHOldckUJbVS6utLORrjlw_X4qVhtUUJ4lA_cF1mBh5MY1RWd5eEaa7mn9qxu8f6s-rtKfVoBsurTgAnsNQ3b1ueVa0jD0JJgeWt02Xc92Hgeax9ptXAdU5ZuvuDE3ieU7m7vt1GEps7FWGRbvllj1fnybJxPB_eh0mibn_xuG2pFwFKIji3F260JKXlXonUpj8okaO5NrdDOIQ&width=600&height=400)
推 : 內湖你也有買嗎？60F 02/17 08:33
→ : 我自己內湖人還是跑去買中南部了
→ : 自己家鄉還比較不熟
→ : 我自己內湖人還是跑去買中南部了
→ : 自己家鄉還比較不熟
推 : 等到那個時候，豪宅可能不只7000萬了63F 02/17 08:37
→ : 到時豪宅多少錢不知道, 但起碼你是累積資產了, 以IRR>10%64F 02/17 08:40
→ : 的速度
→ : 的速度
推 : 中南部看到的投資客還是玩增值件比較多，租金是bonus66F 02/17 08:46
→ : 台北外來的工作人口太多,照I大的玩法應該是立於不敗之地
→ : 台北外來的工作人口太多,照I大的玩法應該是立於不敗之地
推 : 推68F 02/17 08:51
推 : 我朋友身價1億 月租品中山月租7萬4房主建物4x坪69F 02/17 08:51
→ : 有請保姆跟外傭
→ : 有請保姆跟外傭
推 : 請問I大，隔套要管理。若其他投資IRR 10%是否也ok?71F 02/17 08:53
→ : 但是買房真的延遲買才是真諦~在台北你花一億買的也只是公72F 02/17 08:53
→ : 寓,只是有電梯,也不是像歐洲的豪華建築
→ : 寓,只是有電梯,也不是像歐洲的豪華建築
推 : 在台北好區，豪宅線7000萬也只能買到3房2廳74F 02/17 09:07
→ : 豪宅線真的是不夠高..orz75F 02/17 09:12
推 : 3000萬月租10萬很難找吧？？76F 02/17 09:15
→ : 不好找 但還是找得到, 再不然自己弄77F 02/17 09:15
→ : 台北豪宅線早該調了 看下任市長吧78F 02/17 09:15
→ : 央行決定的 市長也沒用79F 02/17 09:16
→ : 推80F 02/17 09:16
→ : 真的滿賤的 故意壓台北房價81F 02/17 09:17
推 : 分享不錯推推82F 02/17 09:17
→ : 現在很多房子卡在7000萬豪宅線 可以淘寶83F 02/17 09:18
→ : 我銀彈打光了 交給IB大處理84F 02/17 09:20
推 : 內科有500的套房？我也用591找過都上千...85F 02/17 09:21
推 : 請問淨值是指，市值減掉貸款餘額嗎？86F 02/17 09:22
是
推 : 內科套房800-100087F 02/17 09:29
→ : 500套房是西門町跟林森88F 02/17 09:58
推 : 我覺得全台的豪宅線都該放寬吧89F 02/17 10:00
推 : 讚90F 02/17 10:02
推 : 這篇超讚看了三遍，請問能不能跟IBIZA大跪求excel檔91F 02/17 10:03
→ : 非常非常感謝
→ : 非常非常感謝
推 : 以IB大舉的那間7房地為例請問 屋主怎不繼續自己收租 買93F 02/17 10:04
以我自己為例好了, 我那間台師大我打算過幾年後賣
事實上如果不是短期交易稅太貴, 我上個月就賣掉了
上個月有買家委託仲介, 直接開我買價+20%要跟我買
一年半的租金加上差價, 扣除我本金利息跟裝潢費用, 大概賺680萬
其實我蠻心動的, 但稅跟仲介費等費用就要三百多, 所以就算了
等過幾年, 多收幾年租金, 稅率也降低, 利潤應該就很不錯
其實這很簡單, 我自己弄可以弄IRR=16%, 我用IRR=10%的價格賣給你
我可以再去弄另一間IRR 16%的
但IRR=10%的物件對一般人已經很不錯了
→ : 的話有沒有甚麼需要注意的踩雷點 還是屋主達到更上位的94F 02/17 10:04
→ : 財富自由了??
→ : 財富自由了??
→ : 檔案不是不能給 但我不知道怎麼給啊..96F 02/17 10:08
→ : 我這檔案其實是下載來的 但原本檔案其實有錯 我修正過
→ : 我這檔案其實是下載來的 但原本檔案其實有錯 我修正過
推 : 這一兩年已經買好買滿了 但房地產股票玩到有點膩了98F 02/17 10:20
→ : 現金也都花光光了XD 只能玩點幾百萬高風險小額投資
→ : 等滾到一些錢又要繼續買買買了 爽
→ : 現金也都花光光了XD 只能玩點幾百萬高風險小額投資
→ : 等滾到一些錢又要繼續買買買了 爽
推 : 現在先卡6999房,坐等升值101F 02/17 10:23
→ : 套房投資屋主也是會調整自己的資產配置 又不一定每間都租到死102F 02/17 10:25
→ : 我這鄉下地方也好多便宜的多套房物件 報酬率都還算不錯
→ : 只是要找找就是了 也不是隨時都有
→ : 我這鄉下地方也好多便宜的多套房物件 報酬率都還算不錯
→ : 只是要找找就是了 也不是隨時都有
推 : 感謝I大，小弟有寄信給您，再麻煩查閱~(跪謝105F 02/17 10:35
推 : 謝謝回答!!106F 02/17 10:36
推 : 幹 太神了 有點心動107F 02/17 10:52
→ : 收錢收很爽 鳥事也很多 不是只有收錢而已108F 02/17 10:53
推 : 財NBA版開始看I大的財富自由之路 哀 挖當年喜爹衝三洨109F 02/17 10:59
推 : 真的太晚進房版110F 02/17 11:01
推 : 大概一年前有看到有人在提房版 先跟股再跟房 晚惹 QQ111F 02/17 11:02
→ : 像我過年到現在 為了頂樓防水重作大概跑10次了112F 02/17 11:03
推 : 沒對象沒小孩 可以住小套 又有時間處理出租套房 兩頭賺113F 02/17 11:04
推 : I大之後要賣直接找我拉, IRR 10% 我就收了114F 02/17 11:06
→ : 直接買 雙方省仲介費, 有些費用我還可以付現金
→ : 再讓你省稅
→ : 直接買 雙方省仲介費, 有些費用我還可以付現金
→ : 再讓你省稅
→ : S大還沒找到標的阿....看I大講得很寫意。117F 02/17 11:15
推 : 我沒隔套經驗, 遲遲未下手.118F 02/17 11:15
→ : 直接接手大神選過的案子, 少賺點錢但求穩
→ : 直接接手大神選過的案子, 少賺點錢但求穩
→ : 一回生二回熟 頭洗了就會做了120F 02/17 11:16
→ : 其實最怕的就是買到原屋主跟鄰居已有紛爭的頂加121F 02/17 11:17
→ : 那種根本雖小, 肯定賠錢的
→ : 但或許是我想太多, 用沒隔過套的經驗自己胡亂想
→ : 而且我選物件算比較貪心, 除了租報要夠
→ : 那種根本雖小, 肯定賠錢的
→ : 但或許是我想太多, 用沒隔過套的經驗自己胡亂想
→ : 而且我選物件算比較貪心, 除了租報要夠
推 : 當初我買自住房都怕東怕西 還是S大推我一把的:))125F 02/17 11:19
→ : 還希望物件是有都更條件的, 這種案子數量其實不多126F 02/17 11:19
→ : 我覺得大漲期是不是不好找。還有I大之前開示說不要怕動工127F 02/17 11:23
推 : 中肯，以買代租才能有資本累積，幾年後存進去的房租錢又128F 02/17 11:54
→ : 可以拿來做其他事
→ : 可以拿來做其他事
推 : 太神了…130F 02/17 12:13
→ : 房貸是浮動利率，有沒有可能在未來10年看到利率升到比較131F 02/17 12:16
→ : 高，例如4%以上，這是個關鍵吧
→ : 高，例如4%以上，這是個關鍵吧
推 : 好多年前 我年收200多的時候 買超過2000 如果當時all in133F 02/17 12:24
→ : 。 現在這一間大概漲了快80趴
推 : 金流跟預備金做好的話 其實不要超過自己的警戒線 ，警
→ : 戒線跟家裡環境有關係。原則上 這幾年特定行業不會有什
→ : 麼變動
推 : 房版真的好心人 財富密碼都告訴你了
→ : 。 現在這一間大概漲了快80趴
推 : 金流跟預備金做好的話 其實不要超過自己的警戒線 ，警
→ : 戒線跟家裡環境有關係。原則上 這幾年特定行業不會有什
→ : 麼變動
推 : 房版真的好心人 財富密碼都告訴你了
→ : 月經文139F 02/17 12:56
推 : 心動 馬上來看套房140F 02/17 13:01
推 : 謝謝I大分享好文 正在研究置產用的第二間房 很受用!141F 02/17 14:47
推 : 想請問套房可貸到8成的銀行？我的三重套房離捷運走路5分鐘142F 02/17 14:51
→ : 內，問了永豐、台新、中國信託都被打槍QQ
→ : 內，問了永豐、台新、中國信託都被打槍QQ
永豐承做高成數套房貸款的標準好像是10%
富邦只做精華區, 但三重怎麼認定你可能要直接去問
推 : 沒有考慮沒滿租的風險嗎?144F 02/17 15:54
→ : 話說原PO有本業還有副業 還有空這樣管理嗎
→ : 話說原PO有本業還有副業 還有空這樣管理嗎
→ : 空租有留空租預備金啊 不然預備金是幹嘛的...146F 02/17 15:57
→ : 管理問題就看自己了 看你要不要為了這100萬一年大概跑個20
→ : 次啊
→ : 順帶一提 我就知道有人會繼續回 XD
→ : 推一張自己做不到圖是幹嘛 蠢斃了
→ : 等一下某人又要推 你說的對
→ : 管理問題就看自己了 看你要不要為了這100萬一年大概跑個20
→ : 次啊
→ : 順帶一提 我就知道有人會繼續回 XD
→ : 推一張自己做不到圖是幹嘛 蠢斃了
→ : 等一下某人又要推 你說的對
推 : 隔套或頂加有沒有違建被報拆的風險阿？152F 02/17 16:07
不同情況有不同的法規
頂加, 大家都知道, 民國84年以前、3間以內緩拆
隔間
1.室內裝修許可
五層樓以下建築, 民國96年以後需要室內裝修許可, 一般6-18萬, 辦到好
2.直下層同意書
台北市100年之後新增兩間衛浴需要直下層同意
拿不到的話就朝不要新增兩間以上衛浴的方向改
例如原本隔五套, 改成2間兩房1間套房
或是有人做成共享公寓、學生宿舍形式
弄個四間16個床位, 每個床位月租5000, 一樣可以衝高投報
3.公共安全簽證
同一樓層超過五間居室或是20個床位需要通過公共安全簽證
這個比較貴, 除了建材跟設備要到位, 完工簽證就要20-30萬, 之後三年複檢一次
整體可能要花個五六十萬
不想花這個錢, 就是規劃的時候不要超過限制的間數跟床位數
只要你別違規, 就不用怕拆
→ : 是說我猜縣市首長也不太敢動，畢竟裡面住很多租不起好房153F 02/17 16:07
→ : 子的底層或學生...
→ : 子的底層或學生...
推 : 喔靠北 原來這篇你PO的喔 我沒注意看XD155F 02/17 16:29
→ : 我是就事論事型的 沒想到你好像蠻會記恨針對人的欸XD
→ : 看來你也是很吃飽太閒喔 沒小孩要顧嗎
→ : 我是就事論事型的 沒想到你好像蠻會記恨針對人的欸XD
→ : 看來你也是很吃飽太閒喔 沒小孩要顧嗎
→ : 對對對 你說的都對 你昨天跑到另一篇發圖片 絕對就事論事XD158F 02/17 16:31
→ : 你真的很愛裝模作樣耶XD
→ : 其實你根本就不是你想像的那樣啊XD
→ : 你真的很愛裝模作樣耶XD
→ : 其實你根本就不是你想像的那樣啊XD
→ : 這到底是在吵架還是打情罵俏= ="161F 02/17 16:33
推 : 了解162F 02/17 16:56
※ 編輯: IBIZA (111.240.214.43 臺灣), 02/17/2022 16:58:26推 : I大的excel不知道是不是跟怪老子的一樣163F 02/17 18:05
--
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