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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-29 16:55:14
看板 home-sale
作者 ritud (小風)
標題 Re: [新聞] 64折租社宅、不付租還鬧事 住都中心
時間 Mon Mar 28 21:25:27 2022

建議各位房東不用在那邊想東想西了，別國我是沒研究，
但臺灣的法律就是比較偏向保護承租人，我們先不要思考
法律問題，從更簡單的角度推論好了，房東這個職業也不
是很稀有，全臺灣有成千上萬個房東，包含政府本身也是
房東，如果能夠從契約規避法律的強制規定，那還有需要
打半年官司嗎？其他房東跟政府都是白痴？


例如以單純欠租來說，民法就是規定房客可以欠租兩個月
（遲付租金之總額，非達二個月之租額，房東不得終止契
約），都已經寫得這麼明白了，無論大家覺得合理不合理
，法律就是這樣規定，如果真的上法院，任何想要規避這
條法律的約定，都是沒有用的，請各位不要把法官當白痴
好嗎。


※ 引述《oberon1013 (破420了.)》之銘言：
: 感謝 骷髏 大分享
: 雖然有人於留言中分享,有抵觸定型化契約之處
: 但這是有法可以解的

我認為有一個法律程序應該要科普一下，就是契約雙方當
然可以約定某個條件成就後，就發生某個效果，但是，這
並不代表：


*當事人可以自己認定某個條件成就，然後執行該效果*

比方說，欠租兩個月解除契約好了，的確，當房客欠租兩
個月時，房東可以主張解除契約，但這並不代表房東可以
不用打官司，直接把鎖換掉，收回房子耶！


因為你說欠租就欠租，誰知道真的假的，說不定房客認為
他沒有欠租啊？

如果可以你說怎樣就怎樣，那還要法院幹嘛？

所以對於房東最大的麻煩其實並不在於契約怎麼約定，而
是在於：

*條件是否成就，需要法院來認定！*

這就是一個曠時費日，對房東而言會造成極大損失的過程
，也是公證要處理的問題，如果租約經過公證，附帶強制
執行約款，那就能在房客違約的時候逕予強制執行，這時
候因為非訟事件形式審查的特性，只要形式上證明房客違
約（例如：約定租金匯款到某帳戶，而確實帳戶明細中有
兩個月沒有匯款），就會准許強制執行。


這樣的話，立場就會反過來，如果房客要主張他沒有違約
，就變成要由房客告房東（但即使如此，房客硬要拖也會
造成房東很大的損失）。


因此，租賃問題，可以說是當房東的風險，一旦要走正當
法律程序，基本上房東都是慘賠，所以比起在契約上鑽牛
角尖，還是一開始就好好篩選房客，會更有效果。


當然，如果願意負擔法律風險的話，例如房客明顯跑路，
你覺得他百分之百不會回來，那你也可以直接換鎖把房子
回收（這我媽做過），但要走偏門就是會有風險，不要認
為能在契約上規避房東的風險。


房東是一門生意，要做這門生意，應該是在能夠承受風險
的前提下賺取這門生意的利潤，而不是去想我有什麼辦法
能夠在賺取利潤的同時又不負擔風險，在大部分的時候，
我認為這種想法反而會走偏，生意還是好好做就好。


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.105.43.84 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YGRT9YG (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648473929.A.890.html
※ 同主題文章:
　 03-28 01:49 a386036. ■ Re: [新聞] 64折租社宅、不付租還鬧事 住都中心修法
● 03-28 21:25 ritud. ■ Re: [新聞] 64折租社宅、不付租還鬧事 住都中心
推 shiauber: 先幫你補血，等等多多大將軍出現1F 03/28 21:34
→ shiauber: 說你的風險不是風險。不是扣你魯空帽子
→ shiauber: 就是扣你有遇到嗎？ XD
→ yiliang1107: 不是早就說過台灣租約很保護租客4F 03/28 21:34
→ abyssa1: 多多都認同法律保護租客吧 建議空空買不如租5F 03/28 21:39
推 shiauber: https://i.imgur.com/9ianXXX.jpg6F 03/28 21:44
→ shiauber: https://i.imgur.com/QY7kJni.jpg
[圖]
 
[圖]
→ shiauber: https://i.imgur.com/hCOvvb2.jpg8F 03/28 21:44
[圖]
→ yiliang1107: IB大應該是店面為主，跟一般租給套房9F 03/28 21:50
→ yiliang1107: 、或是小家庭的那種，不太雷同。
推 IS0987: 大部分都認同，但是開頭那邊有不同看法，政府不是白痴是11F 03/28 22:00
→ IS0987: 有些地方就算能繞她也不能繞不會繞，因為不是花公務員的
→ IS0987: 錢，她沒必要去想這個跟繞這個，再來風險問題，現在不管
→ IS0987: 怎麼繞頂多就是風險降低，並沒有人說會因爲這些手段就沒
→ IS0987: 有風險了，比如回文的t大提出家具另外簽的方式，充其量也
→ IS0987: 是降低損失而已，真要遇上房子被破壞了，那兩個月也不能幹
→ IS0987: 嘛
推 oberon1013: 用意定終止即可.18F 03/28 22:01
推 IS0987: 我相信討論這個就跟企業找會計師討論節稅一樣意思，賺錢就19F 03/28 22:02
→ IS0987: 該繳稅沒問題，但是正常人總是會想看看或找論看看怎樣會適
→ IS0987: 用較低的稅率吧？

當然，在機制內的做法都是合理的，例如合法節稅就是機制內，
但取巧逃稅就是偏門，會有風險。

但有風險是否一定不能做？這就是個人判斷而已，如果覺得風險
報酬比ok，那要做也可以做。

而在租賃這塊，簡單來說，如果想要免去司法的程序損失，我認
為機制內的做法是公證，而o 大的做法，我的理解似乎是想用契
約方式規避掉法院（因為他約定如果房客違約，房東就可以如何
如何）？

若如此，我認為是有風險的，原因就是本文中所述，不管你契約
約定房客違約後，房東可以怎麼做，但最重要的關鍵在：

*條件是否成就，需要法院來認定！*

換言之，房客有沒有違約，不是你說了算，今天縱使你約定房客
不繳租金，房東可以解除契約，可以聯絡緊急聯絡人，可以換鎖
，可以請警察、里長陪同進入巴拉巴拉，那我們先不管這樣約定
法律上是否有效，也不管警察、里長的服務範圍有沒有到這裡，
假設都有好了，那也還會有一個問題，當你真的去找警察、里長
的時候 ...

 ...你誰？

警察會不會覺得很困惑，房子是你的嗎？租約是真的嗎？簽名、
蓋印有沒有偽造？兩造契約是否有違反法律強制規定而無效？房
客真的有違約嗎？你有什麼證據？你說違約就違約？我連房客的
說法都還沒有聽就要陪你進去，萬一房客沒有違約呢？萬一進去
後有個10克拉鑽戒不翼而飛，我要一起負責嗎？

你覺得警察會不會跟你說你好歹也先拿到法院判決再來？

→ IS0987: o大抱歉我晚點再回您私訊，晚上剛好在忙22F 03/28 22:03
推 s26492755: 講很多遍了  不要想著透過法律來還你公道23F 03/28 22:10
→ s26492755: 當然租賃糾紛都是少數才會上網來說 不管是惡房客還是惡
→ s26492755: 房東
→ s26492755: 做任何事都有風險  早說過當房東的風險在這  但也不會
→ s26492755: 因噎廢食
→ s26492755: 有些人就是沒有承擔風險的能力跟勇氣
推 oberon1013: 同意s26,我們討論不應該失焦,事前預防才是最重要29F 03/28 22:26
推 shiauber: 笑死了 講出怎麼降低風險阿 XD30F 03/28 23:10
→ shiauber: 房價上漲是市場機制，奧客也是市場機制
→ shiauber: 素質好的租客這一波早就買房去了，剩下的就素質不好
→ shiauber: 純房東門檻只會越來越高好不好...=.=
推 IS0987: 講出怎麼降低風險？阿這串不是就在討論嗎？還是你都看不34F 03/28 23:17
→ IS0987: 懂？素質好=能買房？邏輯在那？就算素質好都去買房好了，
→ IS0987: 你現有愛意思是現在租屋的空軍都是素質不好的喔？ㄏㄏ
推 IS0987: *現在的意思
→ IS0987: 你如果沒想討論只想噴來噴去也沒差啦～～
→ yiliang1107: 滿多外商、或是剛出社會、或是不打算留國內的39F 03/28 23:48
→ yiliang1107: 都有租屋需求啊。
→ yiliang1107: 所以無法認同素質好=會去買房
※ 編輯: ritud (112.105.43.84 臺灣), 03/29/2022 00:43:46
推 s26492755: 你沒能力不代表別人沒有。我現實身邊包含我有被欠到租42F 03/29 01:14
→ s26492755: 的十不足ㄧ
→ s26492755: 你這就像看男女板會發現有人有感情問題 看婚姻板會有人
→ s26492755: 有婚姻問題
→ s26492755: 但就是少數才會上來說。一般沒事的誰會上來
推 s26492755: 而且不是每個人都有頭期或者沒有家累。我以前也是租了
→ s26492755: 好幾年才買房。一直都會有需求
→ s26492755: 而這些有需求的租客不該被你地圖砲
推 s26492755: 房東該怎麼降低風險。我板上文章甚至回信都有在說。甚
→ s26492755: 至板上其他大大也會分享經驗。這也是ptt可貴的地方。
→ s26492755: 雖然這一兩年容易上熱門會引來一些為噴而噴的人就是了
推 shiauber: 噴來噴去？講不順耳的話就是噴來噴去？53F 03/29 07:12
→ shiauber: 市場機制就是存在奧客...這件事情怎麼預防？
→ shiauber: 政府都放推了(看酒駕就知道了)
→ shiauber: 市井小民卻在幫想怎麼預防酒駕，
→ shiauber: 我真心建議純房東快推場，這就嗆？ =.=
→ shiauber: ptt可貴的是各種意見，你們這種心態才可議吧...
→ shiauber: 租客會不會越來越多是一件事，
→ shiauber: 拿出什麼物件來又是另一件事。
推 s26492755: 有沒有想認真討論 有沒有實務經驗分享  還是只是在那61F 03/29 09:13
→ s26492755: 跳針 風險大  板友看的出來啊 呵呵
→ s26492755: 退場  笑死人  能具體說些什麼論述還是就貼貼少數案例
→ s26492755: 代表通例？
→ s26492755: 你跟tt差別在哪 以偏概全 因噎廢食
→ s26492755: 你會因為酒駕不出門？
→ s26492755: 出門會遇到酒駕好危險喔  奉勸各位不要出門喔  啾咪
→ nicejeffery: 請問一下,如果欠租兩個月把房客東西搬出,換鎖斷水電68F 03/29 09:17
→ nicejeffery: 之類的,假設房東直接先做,不怕打官司可嗎
→ s26492755: 自己在人家講怎麼降低風險的文章噴講出降低風險還要說70F 03/29 09:17
→ s26492755: 啥
→ nicejeffery: 只要不搞倒被關,民事跟房客耗,房子至少能先強制收回72F 03/29 09:19
→ nicejeffery: 來
推 s26492755: 能終止租約的前提下  斷水電那些是不用怕的  當然你不74F 03/29 09:22
→ s26492755: 要把人鎖在裡面之類的
推 s26492755: 如果你要先搞  不怕民事互告也可以試 至少我目前現實遇
→ s26492755: 到或聽到的還沒有回來告的
推 shiauber: 以偏概全貼人家帽子的是誰 =.=78F 03/29 09:40
→ shiauber: 這篇文章講的就是風險，看不懂嗎？
→ shiauber: 我奉勸不要當純房東風險會越來越高
→ shiauber: 又要什麼理論實務經驗 XD
→ shiauber: 講酒駕要滑坡到不要出門，就是腦袋有洞，邏輯真的很好
→ shiauber: 欸 QQ
→ shiauber: 酒駕防治政府有做了。
→ shiauber: 酒駕比例有沒有降低？
→ shiauber: 在說奧客的存在(這樣懂嗎？)
→ shiauber: 你最終要面對的是台灣人的素質。這是我一貫的論點啦。
→ shiauber: 在那邊討論怎麼處理人的問題？
→ shiauber: 奉勸少碰(不要當房東)這才叫做降低風險....
→ shiauber: 堅持要當房東是每個人的選擇
→ shiauber: (房蟲就沒辦法找到其他賺錢手法...QQ)
→ shiauber: 遇到了就自求多福就好了 XD
推 s26492755: 你沒實務經驗不就跟處男教人做愛一樣可笑  而整串多半93F 03/29 10:04
→ s26492755: 的就是在討論實務啊
→ s26492755: 所以就說你既定立場亂噴還裝好心
→ s26492755: 你這個真的很像開店或做聲音  會不會有奧客  會  然後
→ s26492755: 因此叫人家不要做不是很可笑
→ s26492755: 實務上這種狀況就是少  當然我們還是要討論遇如何避免
→ s26492755: 遇到或遇到怎麼處理好
→ s26492755: 沒能力承擔風險  可以回家乖乖待在家裡  外面世界很可
→ s26492755: 怕
推 shiauber: 叫人家不要做，跟叫人家去買房是一樣102F 03/29 13:16
→ shiauber: 都是叫，你的就比較高尚？不過是賺錢(房東有多高級？)
→ shiauber: 不然這樣，你房子半價租我，我考慮看看要不要租？
→ shiauber: 跟不然你房子半價賣我的多多邏輯一樣 XD
→ shiauber: 這樣你懂了嗎？
推 spmark: 政府自己當房東，才知道法律對房東有多麼不公平 XD107F 03/29 13:18
→ spmark: 沒看到新北市政府都想推動修法了嗎
→ s26492755: 你叫人別當房東的立足點薄弱啊。109F 03/29 13:59
推 s26492755: 不然你跟房東說。會遇到壞房客。要他半價租看結果
→ s26492755: 不然你可以發一篇文說當房東的壞處。但是你沒有實務經
→ s26492755: 驗喔。看看人家怎麼回
→ s26492755: 而不是只敢躲在推文嗷嗷叫。 因為我知道你根本沒有什
→ s26492755: 麼內容可以寫
→ s26492755: 抓著一些特例叫人別幹。就像我找到股票賠錢的去股板叫
→ s26492755: 人別買股票一樣
→ s26492755: 人生怕東怕西都不知道你能幹嘛。何況你沒有實務經驗就
→ s26492755: 是最大問題。因為你不曉得現實房東遇到爛房客的機會很
→ s26492755: 小。而且多半發生的情況是可以去避免的
推 s26492755: 要理性討論得有點論述啊。我發文說當房東好 哪邊好。同
→ s26492755: 時也有說會遇到的問題跟如何盡力避免或處理。  你可以
→ s26492755: 發個文說當房東不好。建議房東退場。裡面多點內容大家
→ s26492755: 來討論。 如果你論述很多且正確。我會為了誤會你是亂噴
→ s26492755: 而道歉
→ shiauber: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648376693.A.978.html125F 03/29 14:30
→ shiauber:
→ shiauber: #1YG3jrbu (home-sale)
推 shiauber: 好啦 你快去建議人家蹷H家都上來發文了，請問你根據你
→ shiauber: 的豐富實務說法能不能幫扛損失。
→ shiauber: 不行。就吞回去你的房東無風險論。
→ shiauber: 討論有用？你是要當政客嗎 XD
推 shiauber: 大家在推這篇文不就是覺得這篇講的好嗎？
→ shiauber: https://i.imgur.com/0hBMvV6.jpg
[閒聊] 房東要怎樣防欠租最有效果 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
最近遇到一個喜歡欠租的 還是租房十年才第一次遇到這種小人 畢竟租金也不便宜 大多數的素質都不錯 但偶爾還是遇到小人 想說之後大門裝智能鎖 萬一租金逾期不繳 就自動讓密碼或房卡失效? 還是用儲值型電表? 最好房東遠端就能解決的 不需要到現場 有經驗的教一下
 
[圖]
→ shiauber: 我認同這段才推他的阿，你推的理由是什麼？134F 03/29 14:41
→ shiauber: 想吵架？還是想證明什麼？
推 s26492755: 你是因為這點風險叫人不要當房東….136F 03/29 15:16
→ s26492755: 所以回到一開始 沒能力沒勇氣承擔風險的人別碰嘛  做
→ s26492755: 什麼事完全0風險的
→ s26492755: 所以前面說因噎廢食沒錯啊
→ s26492755: 沒想跟你吵架  只是沒什麼論述一直嗷嗷叫  呵呵
→ s26492755: 因為一點風險勸房東退場  房產已經很低風險的了
→ s26492755: 你真的有本事  不要只會嗷嗷叫  發文強調你的論述試試
→ s26492755: 看比較實在

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