※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-16 06:35:08
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作者 標題 Re: [請益] 台中逢甲買房求建議
時間 Fri Apr 15 15:52:50 2022
※ 引述《h880212 (Natsu)》之銘言：
: 小弟在房板潛水很久了，經常看各路大神分享很多有用的心得，最近真的要自己看房才發現
: 還是有很多自己沒考慮到的。
: 因為工作變動，最近在找逢甲附近的房子，中古屋和新屋都有看。
: 但是有發現591的中古屋在計算單坪價格看起來好像比較低，但實際扣掉車位雨遮那些，好像
: 中古屋沒有比新屋便宜多少，如果是這樣的話是不是直接買新屋就好？這算法是正常嗎?
: 像我看旁邊有間我喜歡的中古屋網路上寫每坪39萬，但其實已經把車位含進去計算。如果把
: 車位(約10坪150萬)拆開來，其實實際單價也差不多45萬。
: 我自己現在是找兩房，主要是因為沒女友(母胎單身QQ)+想過單身生活。 中古屋我原本想說
: 除了可以看到實際現況和不用裝潢太多之外，以為會便宜較多。
: 新屋我現在有在評估的是和宜好好，74環內的西屯目前就這建案還ok，七期和水湳都貴翻掉
: ，案子不大，但附近環境和單層四戶兩梯的配置我覺得還挺優，格局也還OK，純住戶沒有店
: 面。
: 如果中古屋這樣換算價格其實跟新案差不多了，那我寧願買新屋這樣想沒錯吧…環境跟社區
: 規劃都較好，但不確定我這樣換算是不是正確的，所以想問一下板上有沒有建議？
看你的需求，應該要找台灣大道、文心路、中清路、環中路這四條路圍起來的小區域。
你找的是兩房，文中描述中古屋開價在45萬，我猜你找的中古屋屋齡應該不超過10年
(其實是新古屋)。
結合上面兩段的條件，
這個小區域裡面，屋齡 1~10年，戶數70~200戶，主打2~3房的社區有：
達麗晶漾 144戶 2~3房 25~45坪 最高價111年2月 48.02萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lb23107268ad517
【達麗晶漾】- 206筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為36.14萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:達麗晶漾總戶數144戶，屋齡4年，共有206筆成交資料，17戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人呂勇嶢、劉佳軒 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_Lb23107268ad517.jpg)
和宜 寓上逢甲 167戶 1~3房 18~33坪 最高價111年2月 46.69萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L7da917296f3fd
【寓上逢甲】- 291筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為22.32萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:寓上逢甲總戶數167戶，屋齡9年，共有291筆成交資料，11戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人黃毓璁 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_L7da917296f3fd.jpg)
佑晟Green1 92戶 2房 24~26坪 最高價111年1月 45.29萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lb4110726988d3d
【佑晟Green1】- 88筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為32.84萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:佑晟Green1總戶數92戶，屋齡1年，共有88筆成交資料，3戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人林佳潁、劉鎧源 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_Lb4110726988d3d.jpg)
和宜 寓上長安 172戶 2~4房 26~42坪 最高價111年3月 43.21萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lf8c929708f1b9
【寓上長安】- 323筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為20.43萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:寓上長安總戶數172戶，屋齡8年，共有323筆成交資料，6戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人黃鉦皓、鄭安哲 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_Lf8c929708f1b9.jpg)
和宜 寓上里安 134戶 2~3房 24~40坪 最高價110年12月 41.15萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lff296840485ee
【寓上里安】- 274筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為23.9萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:寓上里安總戶數134戶，屋齡7年，共有274筆成交資料，4戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人鄭安哲、楊沂翰 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_Lff296840485ee.jpg)
勝美MY逢甲 70戶 1~2房 21~27坪 最高價111年1月 39.88萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L0211010752cdc9
【勝美MY逢甲】- 117筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為29.48萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:勝美MY逢甲總戶數70戶，屋齡6年，共有117筆成交資料，8戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人黃毓璁、呂勇嶢 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_L0211010752cdc9.jpg)
昇揚Inn12 84戶 1~2房 20~29坪 最高價110年12月 36.12萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L145968142b344
【昇揚Inn12】- 133筆交易紀錄，實價登錄的平均成交價為26.74萬/坪 - 樂居
![[圖]]()
樂居提供:昇揚Inn12總戶數84戶，屋齡7年，共有133筆成交資料，7戶在二手市場銷售中。歡迎諮詢達人柯雪華、謝明晉 ...
![[圖]](https://leju-outside.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/object_og_image/og_L145968142b344.jpg)
很明顯可以看到屋齡 1~10年的新古屋房價已經跳漲一波了，
這個區域 1~10年的新古屋行情已經要抓到 40+ 才有機會買到。
和宜好好的成交價應該也是四字頭，那你選擇預售屋會比較有利。
選擇預售屋的缺點：
1.很有可能法案會通過預售屋禁止換約。
但你是工作在逢甲，又是買房自住，禁止換約對你影響很小。
2.還沒蓋好的房子就是存在風險，現在原物料與工人薪資一直漲，建築品質能保證嗎？
3.建商跑掉？ 和宜是寶佳集團，沒蓋完就跑掉的機率非常低。
選擇預售屋的優點：
1.你想住的區域，屋齡十年內的新古屋房價已經跳漲，你買預售屋等到交屋時，
到時候水湳經貿園區的房價會再拉升一波逢甲的房價，你是坐等增值。
到時候水湳經貿園區的房價會再拉升一波逢甲的房價，你是坐等增值。
2.你買預售屋付款會比你買成屋輕鬆一些，直接跟建商買也省去其它買中古屋的費用。
3.買預售屋全新入住就是爽！
和宜建設能不能買呢？
你預算夠的話我會建議你直上這個區域內 惠宇觀市政的大兩房、精銳FUN未來的大兩房
這兩個社區目前的行情應該會落在每坪50+萬以上
市場上本來就是如此，大部份的人都是住寶佳集團或是區域型小建商的房子，
要住品牌建商的房子就是要多掏錢出來！
推文有人提到買和宜(寶佳)擔心不好脫手，在台中買寶佳的房子很難賠錢，
因為寶佳很會挑地點，地點挑的好，增值沒煩惱！
和宜 寓上逢甲 167戶 1~3房 18~33坪 最高價111年2月 46.69萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L7da917296f3fd
第一手屋主房價落在 14~18萬/坪，現在最新成交價是 46.69萬/坪，
屋齡不到十年，房價翻兩倍。
和宜 寓上長安 172戶 2~4房 26~42坪 最高價111年3月 43.21萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lf8c929708f1b9
第一手屋主房價落在 13~16萬/坪，現在最新成交價是 43.21萬/坪，
屋齡不到十年，房價翻兩倍。
和宜 寓上里安 134戶 2~3房 24~40坪 最高價110年12月 41.15萬/坪
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lff296840485ee
第一手屋主房價落在 16~19萬/坪，現在最新成交價是 41.15萬/坪，
屋齡不到十年，房價翻 1.5倍。
買和宜(寶佳)真的會不好脫手？ 市場會跟你說答案。
有多少預算，就做多少事。
目前政府打炒房的態勢明顯，要投資預售屋的風險很高且利潤直線下降中，
若你是要投資的話，我不會建議你買預售屋。
因為你要自住，加上你只看十年內的房屋，該區域十年內的房屋房價已經跳漲很多，
這個時候你買預售屋的優勢就出來了。
水湳經貿外圍的新古屋目前行情已經是40+，三年後正水湳經貿的房價肯定是60+，
你現在買水湳經貿外圍的預售屋 40+萬/坪，安心坐等未來正水湳的房價帶你飆上去。
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推 : 這篇好專業...1F 04/15 16:00
推 : 推用心整理2F 04/15 16:07
→ : 正水湳的國聚都已經56、57了
→ : 遠雄也5字頭
→ : 40+預售應該沒啥好擔心
→ : 正水湳的國聚都已經56、57了
→ : 遠雄也5字頭
→ : 40+預售應該沒啥好擔心
推 : 我是勝美慘案見證者當年看了嫌棄沒買虧大了6F 04/15 16:10
→ : 大概在2018年的樣子
→ : 寶佳真的有夠會漲而且還低總價
→ : 比沒買到惠宇還虧
→ : 大概在2018年的樣子
→ : 寶佳真的有夠會漲而且還低總價
→ : 比沒買到惠宇還虧
推 : 這篇跟我參訪朋友大樓心得很像:)10F 04/15 16:12
推 : 寓上系列漲很多....11F 04/15 16:12
→ : @TheDream 看了朋友大樓 對水湳有點心動 若是自住12F 04/15 16:14
推 : 北屯與西屯 何者較有未來發展性？
推 : 北屯與西屯 何者較有未來發展性？
推 : QQ14F 04/15 16:24
推 : 西屯15F 04/15 16:25
→ : 如果用20年去看
→ : 如果用20年去看
推 : 數字+實務 推17F 04/15 16:27
→ : 預售可以 但建議找2019年的預售 現在大概蓋到12樓 明年交屋
→ : 的那種
→ : 快完工的
→ : 預售可以 但建議找2019年的預售 現在大概蓋到12樓 明年交屋
→ : 的那種
→ : 快完工的
推 : 結論就是靠水湳買 看能力能買多近21F 04/15 16:31
→ : 以前低單價低總價。之後增值難度就變高了，要放很久22F 04/15 16:32
→ : 營造成本佔比下降不少，以後要靠這部分推動就蠻困難的。
→ : 水湳那種開價...我覺得投報率應該很慘...
→ : 七期那種中大坪數的會掛。其他區域就算吸取教訓弄小坪數，
→ : 那除非之後推案比鳥籠更鳥籠，香港劏房那種程度，不然要再
→ : 噴應該還是有難度的。
→ : 營造成本佔比下降不少，以後要靠這部分推動就蠻困難的。
→ : 水湳那種開價...我覺得投報率應該很慘...
→ : 七期那種中大坪數的會掛。其他區域就算吸取教訓弄小坪數，
→ : 那除非之後推案比鳥籠更鳥籠，香港劏房那種程度，不然要再
→ : 噴應該還是有難度的。
推 : 現在的推案 看那種慘不忍睹的室內坪數 真的是走向香港之路XD28F 04/15 16:49
推 : 遠雄純寓已經六字頭了。29F 04/15 16:51
推 : 看了實價覺得驚人，和2-3年前差太多了30F 04/15 16:55
→ : @silverzeus 北屯西屯都很大，要講清楚哪個區塊。現任市31F 04/15 17:22
→ : 長狂推北屯，未來五年北屯漲幅應該還是最高。其實水湳有
→ : 一小部分是北屯區。現階段水湳案子價格太高，自住可以考
→ : 慮，投資的話要好幾年後才有較大漲幅。你的預算呢？
→ : @piliwu 惠宇房子也是很會漲，但是比漲幅常常會略輸同地
→ : 段的寶佳，尤其寶佳每坪租金常會勝過惠宇，惠宇有些屋主
→ : 不缺錢，所以房子也不出租，就是擺著等增值
→ : 論資金使用的投報率，同地段的寶佳會略優於惠宇，但是擁
→ : 有惠宇的房子，對台中的中產來說就是潮啦！
→ : @mmay 政府這波打房，本小的投資客在今年七月前會有一波
→ : 逃命潮，我同意你說的可以找2019~2020的換約，有機會買
→ : 到甜甜價
→ : 長狂推北屯，未來五年北屯漲幅應該還是最高。其實水湳有
→ : 一小部分是北屯區。現階段水湳案子價格太高，自住可以考
→ : 慮，投資的話要好幾年後才有較大漲幅。你的預算呢？
→ : @piliwu 惠宇房子也是很會漲，但是比漲幅常常會略輸同地
→ : 段的寶佳，尤其寶佳每坪租金常會勝過惠宇，惠宇有些屋主
→ : 不缺錢，所以房子也不出租，就是擺著等增值
→ : 論資金使用的投報率，同地段的寶佳會略優於惠宇，但是擁
→ : 有惠宇的房子，對台中的中產來說就是潮啦！
→ : @mmay 政府這波打房，本小的投資客在今年七月前會有一波
→ : 逃命潮，我同意你說的可以找2019~2020的換約，有機會買
→ : 到甜甜價
推 : 你484寶佳代銷XDDD43F 04/15 17:42
→ : @kyova 以前一坪20萬內大家還是嫌貴啊 不過現在的漲幅44F 04/15 17:43
→ : 的確是很難像以前這麼高了 水湳跟七期一樣，要自住才爽
→ : 投資的話除非有買到達麗創世紀或國聚之遇的潛消，以低於
→ : 40萬的價格入手，這樣投資才有肉可以吃
→ : @kitten123 我只是實話實說，大家喜歡嫌寶佳，問題是預
→ : 算決定一切，不買寶佳去買區域小建商真的沒比較好，想買
→ : 品牌建商又要掏更多錢，一般人又不可能無限加價下去
→ : 的確是很難像以前這麼高了 水湳跟七期一樣，要自住才爽
→ : 投資的話除非有買到達麗創世紀或國聚之遇的潛消，以低於
→ : 40萬的價格入手，這樣投資才有肉可以吃
→ : @kitten123 我只是實話實說，大家喜歡嫌寶佳，問題是預
→ : 算決定一切，不買寶佳去買區域小建商真的沒比較好，想買
→ : 品牌建商又要掏更多錢，一般人又不可能無限加價下去
推 : 新古屋 不是這概念吧51F 04/15 18:05
推 : 遠雄市內12坪的2房要150052F 04/15 18:12
→ : *室內
→ : *室內
推 : 可是他是自住，如果是長住問題一堆也心煩54F 04/15 18:37
推 : 我這邊認識幾個都寶佳發哥的中實收租戶55F 04/15 18:43
推 : 找南12期應該比較便宜56F 04/15 19:06
推 : 南十二期新的小坪數也很貴～大坪數的總價就更不用說了57F 04/15 19:29
→ : 南12期的新案麗晨花果山聽說一坪58萬以上。58F 04/15 19:31
推 : 真的 連東海都漲起來了 搭中科 特五的風59F 04/15 20:21
→ : 還有和宜寓上福星，當初預售沒買到現在都要+4-500萬買60F 04/15 21:01
→ : 了吧。
→ : 了吧。
推 : 大鵬新城尻下去就好了 其它的別想太多62F 04/15 22:21
推 : 我的看法是很多拉抬的因素也用的差不多了，我們總不能當無63F 04/15 23:11
→ : 腦多。漲太兇的地方即使還會發展，扣掉通膨後可能也沒漲多
→ : 少。就算之後新的推案創新高，那也未必你現在買的物件之後
→ : 能創新高，所以還是自住為主。利率、鳥籠格局都差不多了，
→ : 除非經濟繼續爆漲(也不容易啦)。香港畢竟土地稀缺性和中國
→ : 人潮湧入，特殊地位遠超台北，我想台北和台中或其他都市都
→ : 沒有類似的環境。而且桃中南高都還有替代的外圍土地可開發
→ : 大殺招大概只剩貸款年數延長到50~100年，但我想政府應該會
→ : 相對謹慎才是，40年已經算蠻扯。
→ : 低單低總永遠是王道。反正還能擴展炒作的地方多的是。
→ : 跟台北的相對價差以及和中古之間的價差我想要消化一段時間
→ : 營造成本可以撐住低單價、中古，但也不見得一直暴衝。
→ : 腦多。漲太兇的地方即使還會發展，扣掉通膨後可能也沒漲多
→ : 少。就算之後新的推案創新高，那也未必你現在買的物件之後
→ : 能創新高，所以還是自住為主。利率、鳥籠格局都差不多了，
→ : 除非經濟繼續爆漲(也不容易啦)。香港畢竟土地稀缺性和中國
→ : 人潮湧入，特殊地位遠超台北，我想台北和台中或其他都市都
→ : 沒有類似的環境。而且桃中南高都還有替代的外圍土地可開發
→ : 大殺招大概只剩貸款年數延長到50~100年，但我想政府應該會
→ : 相對謹慎才是，40年已經算蠻扯。
→ : 低單低總永遠是王道。反正還能擴展炒作的地方多的是。
→ : 跟台北的相對價差以及和中古之間的價差我想要消化一段時間
→ : 營造成本可以撐住低單價、中古，但也不見得一直暴衝。
推 : 理仁奕舍今天開賣，一坪6X萬。75F 04/15 23:31
推 : 投資來說，寶咖跟發哥還有雄哥，其實都蠻賺的76F 04/16 00:42
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