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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-10-30 17:34:06
看板 home-sale
作者 lovemost (想不到)
標題 Re: [新聞] 全台買氣前十重劃區 淡海最旺、新竹3區入
時間 Fri Oct 29 21:33:19 2021

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：

: 不過大新竹地區在竹北/關埔開發也接近飽和，在
: a.公道五
: b.千甲
: c.竹東接近新竹市/竹北區域
: 這些地方都還有土地，不過好像就比較沒像前面區域這麼關注，還是國小/公園/交通還沒到定位所以還無法吸引人口
: 有點好奇政府/建商是覺得越晚開發越划算嗎，不過如此不是受原物料通膨/工資漲價影響更多
: 有人能說明一下嗎?

主要是重劃區的進展沒那麼快
重劃區要有整體規劃
包含了土地重新丈量、道路規劃、土地重整(污染、排水)
機關用地、綠地、連外交通、停車、用電、使用水、污水處理、公商住宅等區域規劃
最後就是土地用途的變更，重劃區要發展最直接的就是放寬容積率

簡單來說跟都市規劃有關
一個新的公辦重劃區從可行性研究到開始進行
往往都要個3-5年的時間才開始整地和營造

新竹地區的發展受惠於產業
這兩年突然把過去重劃的用地大量消耗
精華的重劃區用地已經沒有了
也使得開始向外移到金雅、二重埔、華興、綠獅等地發展

現階段來說，下一塊精華的重劃區應該是公道五靠近關埔的關埔二期
目前已經在整地的階段，應該一年左右的時間新建案就會開始推了

竹北目前還剩下梨頭山以南的墓地和講很久的璞玉
按照目前的趨勢應該最慢明年就會進行評估了吧

不過交通問題也真的是很難解，現在慈雲路容量已經不堪負荷了
通往竹北的交通現在還需要一條大路和大橋
最有可能的應該會是從園區介壽路出來通往竹北嘉豐南路的效益最高


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推 gn0481914:做錢幣的大都是銅鋅鎳08/24 18:23
→ gn0481914:花錢買淫成本太高 還是同性戀比較合乎經濟效益
→ gn0481914:花錢買銀成本太高 還是銅鋅鎳比較合乎經濟效益     更正

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.197.223 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XU_WZRw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635514403.A.6FA.html
推 chenblue: 竹北還有西區也未開發，不過可能要等很久就是了。1F 10/29 21:40
→ lovemost: 竹北西區太偏遠了，那邊沒甚麼發展價值，跟新豐差不多2F 10/29 21:45
→ lovemost: 新豐和湖口工業區周圍和新埔都比較有發展價值
推 eeewwweeewww: 還有千甲 千甲就是市政府最後一張王牌4F 10/29 21:46
→ eeewwweeewww: 如果新竹合併失敗 民進黨就會開發千甲
→ eeewwweeewww: 千甲開發 竹北第一個崩盤
→ eeewwweeewww: 不要懷疑 竹北崩盤到30都有可能
→ eeewwweeewww: 竹北會猛 就是因為公道五以北林志堅不開發
→ eeewwweeewww: 不開發原因就是因為這是壓箱寶
→ eeewwweeewww: 瞎子都看的出來 先炒竹北 後炒千甲關埔
→ eeewwweeewww: 竹北永遠比關埔千甲還低一階
→ eeewwweeewww: 竹北就是地板價
→ eeewwweeewww: 這麼多年了 有政治考量 所以不急
→ eeewwweeewww: 金雅南寮芎林就不用講了 那些永遠不會是蛋黃
→ eeewwweeewww: 竹北是也嫁衣用 給人抬轎的而已
→ lovemost: 千甲那塊地有很多問題，主因是掌握在少數人手裡有圖利16F 10/29 21:49
→ lovemost: 的問題，光這點就會使千甲難以被開發，其次還有水源、污
→ lovemost: 染等問題，在我看來還很長時間不可能去動千甲
→ lovemost: 竹北現在已經是都會區的形態了，也不需要吵，關埔若和竹
推 rig2121: 當初關埔開發也蠻多人說竹北要崩XDD那時高鐵附近一坪25-220F 10/29 21:52
→ rig2121: 8左右
→ lovemost: 北同時開發確實會有機會，但現在竹北已經完全發展起來成22F 10/29 21:52
→ rig2121: 竹北崩一下也好，我還想再買23F 10/29 21:53
→ lovemost: 都心狀態，要崩回30根本不可能24F 10/29 21:53
→ lovemost: 關埔就算未來發展齊備，也不到現今竹北的二分之一規模
→ lovemost: 大概可以成為竹科附近的居住區，商業中心沒甚麼機會
推 rig2121: 其實我看關埔、關二、竹北都是互相拉抬的，根本沒有什麼27F 10/29 21:57
→ rig2121: 開發哪另一邊會跌的問題
→ supereva: 外行人以為科技業就一定得去竹科工作xd29F 10/29 21:57
→ lovemost: 而且竹北地理位置有一高穿過，離三高也有68經過，雙鐵30F 10/29 21:59
→ lovemost: 北邊有七萬人的湖口工業區、南有竹科20萬人，內部有台元
→ lovemost: 昌益、生醫等園區，AI產業園區也整地完了，目前大概也有
→ lovemost: 6-7萬左右科技業工作人口了，未來估計可提供超過15萬人
→ lovemost: 口的工作機會，基本上竹北作為新竹的都心地位很牢固
推 Unsullied: 淡海...35F 10/29 22:15
推 ru04hj4: 千甲比竹北zzz36F 10/29 22:21
推 INIKS: 新竹還遠遠沒有飽和，千甲新莊竹中，新竹空軍那邊，這些都37F 10/29 22:26
→ INIKS: 開發完了，還有竹東，50年都開發不完....
推 INIKS: 竹北早期是新竹的替代方案，但自從台元起來後，竹北就有自
→ INIKS: 己的基本盤了，另外有高鐵+生醫園區+大型醫院未來加分項目
→ INIKS: 。所以建商看到這些趨勢，直接把開價拉高到這些都實現的價
→ INIKS: 格上，實在尷尬
→ lovemost: 新竹縣政府遷到這裡，把新竹縣大量的資源投入20年的結果43F 10/29 22:40
→ lovemost: 早年竹北真的是竹科的族群的住宅區+高鐵而已
推 buike: 聽你這個反指標，我開始擔心千甲的農地了45F 10/29 22:49
推 INIKS: 而且我覺得地方政府不急著規劃新重劃區，也是想讓建商把手46F 10/29 22:49
→ INIKS: 上前5年的貨出完並抬價，之後賣地才好談，這是刻意控制供需
→ INIKS: 的結果，主力都知道大長線(30年)走空，都不想貨爛在手上，
→ INIKS: 只能嚴控供給，所以這幾區10年內絕對不會跌，只是漲多漲少
→ INIKS: 而已
→ lovemost: 台灣地方政府其實賣地都是重要收入來源，說白了就炒地皮51F 10/29 22:51
→ lovemost: 若一次漲太多對他們也不是好事，細水長流好過一次收割
→ lovemost: 所以我認為政府會很積極規劃新的重劃區出來
推 YouGot5566: 3e哥又再講反話刷存在感了54F 10/29 22:56
推 OxFFFF: 嘉豐南路啦 xD55F 10/29 23:22
XD.....你第一個發現
推 pauljet: 反正就是 台灣價值怎麼說 反著做 保證大賺XD56F 10/29 23:36
推 ULISS: 最好一條夠用 再三條還是上下班塞給你看57F 10/29 23:47
慈雲路塞成現在這樣也是這五年內的事
再一條肯定能疏緩很多，關埔二期下去再沒新路肯定交通癱瘓
推 ohdada: 蠻看好竹北華興重劃區的 蠻適合居住的58F 10/30 00:00

※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 10/30/2021 00:24:15
→ supereva: 十幾年前慈雲路就很塞了  那時我寧願繞遠點走高速公路59F 10/30 00:29
→ lovemost: 那時候你還有高速公路可以走，現在是上下班走高速公路也60F 10/30 00:30
→ lovemost: 要塞50分鐘，差距很大呀
推 volfken: 嘉豐南直通介壽路 就算縣市合併都不可能吧 拆遷費太可怕62F 10/30 00:42
→ lovemost: 都是些2樓的平房，要拆大概20-30間，我覺得辦得到63F 10/30 01:22
推 eddie0729: 嘉豐南路就算直通公道五 公道五直通關新路 園區出口還64F 10/30 08:37
→ eddie0729: 是沒有增加啊  瓶頸沒有打開 不過我也認為嘉豐南應該
→ eddie0729: 要蓋一條橋通公道五
推 eddie0729: 多蓋點橋總是好事 比什麼軌道車站都實用而且便宜
→ lovemost: 不是走關新那邊，那邊太難拆遷了，我的想法是關東國小東68F 10/30 08:47
→ lovemost: 邊那邊多一條，過光復路就跟慈雲路高架一樣
→ lovemost: 瓶口就從介壽路那邊打開了
→ lovemost: https://imgur.com/pX24Dmm.jpg 大概像這樣
→ lovemost: 紅線跟藍線都是一馬平川，完全沒問題，就綠線部份要高架
[圖]
※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 10/30/2021 08:55:50
→ lovemost: 過鐵路和光復路和關東路73F 10/30 08:56
推 kl0408: 竹北再沒新的重劃區 二手屋會繼續飆74F 10/30 10:12
→ kl0408: 只是現在才規劃新重劃區有點緩不濟急了
→ kl0408: 台知園區雖然超大 但問題被環保團體跟政府卡住
→ kl0408: 短期之內竹北土地問題怎麼看都無解
→ kl0408: 環團都覺得竹北房子一大堆 沒有新重劃土地的需求
→ kl0408: 但現在來看 好像不是這樣 = =
→ kl0408: 二手屋一釋出就被瘋搶 我是看不出來空屋很多在哪裡
→ lovemost: 現在市場上就是物件稀缺才價格一直飆高呀，前幾年房市偏81F 10/30 10:21
→ lovemost: 冷，所以推案量不多，反轉的一瞬間物件都被掃光
→ lovemost: 其實把google地圖打開就可以看到，現在真的建地剩沒幾塊
推 Cefilos: 現在華興不是蓋滿了嗎？七八年前就在推案的地方，不過看84F 10/30 10:27
→ Cefilos: 看旁邊農地好像還很多，也就是說有潛力變建地。二期整地
→ Cefilos: 還要搭配道路拓寬跟公園等等，要有大量推案絕對又是三年
→ Cefilos: 後的事情。台知連通過都沒有，還談什麼重劃補償咧？現況
→ Cefilos: 大概去等等寶山那邊有沒有大型重劃造鎮可能還實際點吧。
→ Cefilos: 另外看到新豐那邊好像也搞了不少重劃區出來，不過到時新
→ Cefilos: 來的 GGer 會不會想去那邊就不知道了，三年後恐怖哦
推 kl0408: 再幾年沒新的土地釋出 竹北真的不知道會怎樣 = =91F 10/30 10:43
→ kl0408: 大概連現在你看都不想看的地段都會飆吧
推 jeromeshih: 華興靠新豐還有地吧，但是機能跟重劃區/舊城區差異不93F 10/30 10:47
→ jeromeshih: 少
推 kl0408: 華興再來就沒了阿 未來AI智慧園區跟生醫二期弄好就GG了95F 10/30 10:49
→ kl0408: 未來幾年還會有除了竹科以外大量的移入就業需求
→ kl0408: 更不用講原本大新竹因為認同竹北的換屋需求
推 maypcc: 漲到每坪100 璞玉田就會釋出了98F 10/30 10:51
→ kl0408: 在竹北精華區沒地的狀況下 未來幾年週邊土地應該會漲99F 10/30 10:51
→ kl0408: 但你越漲 地主就越拿翹
→ kl0408: 現在的規畫已經把不同意的地主排除重劃 但也是困難重重
→ kl0408: 台知沒政府強力主導 真的很難
推 yin12355: 所以說關埔二期很重要啊 不知道的人會說又要炒房103F 10/30 10:58
→ yin12355: 但其實不開發漲更兇 園區就是需求>>供給
推 kivin0621: 華興旁還會有一個社北段重劃，比華興大105F 10/30 15:59
→ kivin0621: 之後應該就是開發這塊

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