※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-01-12 08:40:06
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作者 標題 Re: [閒聊] 銀行估價跟不上漲價，貸不到8成
時間 Tue Jan 11 13:39:41 2022
嗯嗯，又估不到了是嗎？講到這個我就很有心得。。。
我大概半年多前就已經上來板上哭哭估不到了
看來桃園的現象也蔓延到雙北或其他縣市
銀行估價大概有80%都是看實價，而且是看一個均價，可能近半年500公尺類似物件行情有
10件
掐頭去尾後抓中間8件均價估給你
有點類似看股市10日均線的概念在估價
但現在房市井噴速度比5日線還快
動不動就拔一根長紅出來，10日均線跟不上，就變估不到。
※ 引述《chris30505 (chris30505)》之銘言：
: 我們夫妻2人想買新北重劃區的2房或2+1房，主建坪數目標是16~18坪。
: 尋尋覓覓找到了一間喜歡的屋子，但屋主開價與銀行估價卻有不小的落差。然而，聽房仲
: 我從房仲那打聽到的目前買方出價，已經超過了我從銀行那得到的該房子估價，且超過至
通常拉，一個物件跳空拉高到這種20%或以上的價差
一般都是近一年買賣的物件
就是前手屋主買完掃個地油漆一下，就立馬拿出來賣的物件
房地合一就當規費成本給政府
不然一般正常屋主持有6-10年以上，無帶裝潢物件，
不太可能拉高跳出銀行估價20%以上
你是在新北又不是什麼奇怪冷門地方
不太可能因為沒案例而估不到。
: 我不禁好奇，現在剛需手頭都那麼有錢嗎（目前打房成這樣，應該還會想買的就剩自住為
: 題外話，我問的初步估價銀行是玉山及華南兩家銀行，一家是我的公司的薪轉銀行，另一
: 華南的專員跟我說，他們銀行今年的政策是，室內坪數不到20坪的房子，最高只提供75成
其實這段你就聽聽就好，這個銀行政策面的說法我是保守
如果你跟他說我願意做個30萬房貸壽險他應該立馬核85成給妳。
一般這種話翻譯起來就是：
「妳他媽腦子有洞是嗎買這種登天高的價格，估不到所以跟你說只能放75，實際行內估價
已經是85成」
抱歉我講話比較哭么不要見外啊！
: 手頭錢沒有那麼充足的人，請小心目前市場價格可能遠高於銀行估價。若硬出價可能後續
: 請下斡旋前，先向銀行問一下估價，再從估價評估一下之間的落差是否為您現金還可負擔
關於妳這個喊話，身為銀行員的我就不讚成
麻煩估價自己上實價登錄做點功課就好
連斡旋都沒下就打來銀行訪估價
一堆這種年頭訪到年尾的，
現在房價很井噴，你只要是追高買，
基本上沒幾個行員會無聊沒事跟一個根本還沒成交的客戶
報說我一定幫你做8/85成
萬一核不到你違約金豈不是要來銀行拍桌？
麻煩做功課自己做就好，最快你馬也等下完斡旋再來訪
不要八字沒一撇打來銀行訪
房子買了就是恭喜你，貸款額度有沒買貴等等...自己功課自己做
用心做完功課對你來說是對你自己有好處，不是對銀行有好處
謝謝
: -----
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推 : 就一堆「高手」教大家下斡旋前先找銀行估價啊1F 01/11 13:43
推 : 晚點買 買不起2F 01/11 13:47
推 : 我上次斡旋下完有找銀行問，這樣問免費的對嘛?3F 01/11 13:49
推 : 感謝GD大分享4F 01/11 13:49
→ : 總覺得不太好意思~"~人家還很熱心鑑價 可是我沒有要貸這家5F 01/11 13:50
這種事情自由心證，至少你也是等下斡後再訪，算很有良心了
一堆連房子在哪，門牌是什麼，要買透天還是大樓公寓等等，連個方向都沒有就打來銀行
問
之前還遇過從竹北訪到樹林的，超扯
你要我估價至少你也知道你要看的房子在哪房子幾坪門牌多少
不然怎麼幫你調謄本估價？
推 : 如果是持有者轉貸或增貸，銀行比較會貸給增額的價6F 01/11 13:51
→ : 錢。估價還要看同社區實價登錄價，的確和持有者的額
→ : 度有差啊！
→ : 錢。估價還要看同社區實價登錄價，的確和持有者的額
→ : 度有差啊！
推 : 現在中古屋到底要準備多少頭期啊，感覺沒個4成，出包率9F 01/11 13:51
→ : 很大
※ 編輯: GDstyle (39.9.198.92 臺灣), 01/11/2022 13:55:22→ : 很大
推 : 買房前半年多和銀行往來。我這次買房是貸8成+1成裝潢11F 01/11 13:53
→ : 我才拿一成出來
→ : 我才拿一成出來
推 : 問題是鑑價問題，可能會多吃掉一兩成，最近也正在煩惱13F 01/11 13:54
→ : 中……
→ : 中……
推 : 近期還是能8+1 看地點啊15F 01/11 13:58
推 : 我都準備了4成還是不敢下手，好怕鑑價+成數同時被卡…16F 01/11 14:00
→ : …
→ : …
推 : 感謝您的回覆，我是原PO。實際上我是下完斡旋後，才鑑18F 01/11 14:00
→ : 價的。
→ : 該房子是新成屋，屋主剛過戶完就開始賣，所以實登僅有
→ : 預售價。
→ : 價的。
→ : 該房子是新成屋，屋主剛過戶完就開始賣，所以實登僅有
→ : 預售價。
推 : 推22F 01/11 14:00
推 : 網路很多大師都麻叫人去問銀行估價QQ23F 01/11 14:03
推 : 若是北市精華區老公寓的鑑價呢24F 01/11 14:03
推 : 我是很好奇為什麼估價員肯幫來路不明的電話估價.....25F 01/11 14:04
→ : 不能雙手一攤說我沒辦法幫來路不明的電話估價嗎XD
→ : 不能雙手一攤說我沒辦法幫來路不明的電話估價嗎XD
推 : 推27F 01/11 14:06
推 : 可能大概講一下總比一直被盧好吧？28F 01/11 14:07
→ : 實際上只是談價階段，行員根本不想理你，去年問台新房29F 01/11 14:31
→ : 貸還直接被忽視
→ : 貸還直接被忽視
推 : 現在就是中古屋均價跟不上新屋成交價，所以銀行變保守31F 01/11 14:34
推 : 此外現在還有一堆投客轉中古，半年就想賣，銀行鑑價也32F 01/11 14:39
→ : 不會給很高
→ : 所以這中間價差，全部都回歸到自備款，一間750的房子，要
→ : 自備200~250得自備，不含其他費用
→ : 不會給很高
→ : 所以這中間價差，全部都回歸到自備款，一間750的房子，要
→ : 自備200~250得自備，不含其他費用
推 : 就追高銀行不陪你玩,想想為什麼有的地方能貸到8成有的不行.36F 01/11 14:41
推 : 事先估價也沒有不行, 要跟房貸人員打好關係就是了37F 01/11 14:42
推 : 跟我合作的房貸人員 基本上有成交就是請吃飯
→ : 碰個面收資料 飲料也不會少
→ : 成交的服務費我一毛也不會凹
→ : 這種我丟個地址請他們事先估價完全沒毛病
→ : 人家還主動跟我說 有物件就丟來給他, 他幫忙看
→ : 跟仲介一樣, 帶看的仲介至少飲料不會少
→ : 我把人家當 "幫助我打擊大魔王(買房)的夥伴"
→ : 樓上認為事先請房貸人員估價不妥的, 莫非是傻傻地找陌生
→ : 人請對方幫忙??? 這個要不碰壁大概也很難 = =
推 : 跟我合作的房貸人員 基本上有成交就是請吃飯
→ : 碰個面收資料 飲料也不會少
→ : 成交的服務費我一毛也不會凹
→ : 這種我丟個地址請他們事先估價完全沒毛病
→ : 人家還主動跟我說 有物件就丟來給他, 他幫忙看
→ : 跟仲介一樣, 帶看的仲介至少飲料不會少
→ : 我把人家當 "幫助我打擊大魔王(買房)的夥伴"
→ : 樓上認為事先請房貸人員估價不妥的, 莫非是傻傻地找陌生
→ : 人請對方幫忙??? 這個要不碰壁大概也很難 = =
→ : 買房真的是社會事......47F 01/11 15:06
推 : 感謝GD大開解，可以請教您一個問題嗎......48F 01/11 16:12
→ : 依您的經驗，目前現在的價錢，要多久能正常估到呢
→ : 依您的經驗，目前現在的價錢，要多久能正常估到呢
等那個區域有衝哥先洗價格出來，可能洗出來3-5間之類的
你追個2-5%都還好，
不要一次追20%+（實登前所未有價），
真的想估都不知道怎麼找數據估給你
推 : 實登一樣或少一點應該沒問題吧50F 01/11 16:59
推 : 請問S大，為什麼找房貸業務會要給成交服務費@@51F 01/11 17:17
→ : 辦房貸是手續費, 1000~數千不等而已52F 01/11 17:19
→ : 服務費是給房仲的
※ 編輯: GDstyle (39.9.67.220 臺灣), 01/11/2022 17:24:20→ : 服務費是給房仲的
推 : 開辦費有的可吸收 有的很硬54F 01/11 17:33
推 : 其實開辦費是一種起摸雞, 不是多少錢的問題55F 01/11 17:36
→ : 你把服務房貸的夥伴當人看, 根本不會想跟他砍這個東西
→ : 要讓對方願意幫你, 首先要對對方釋出滿滿的善意
→ : 你把服務房貸的夥伴當人看, 根本不會想跟他砍這個東西
→ : 要讓對方願意幫你, 首先要對對方釋出滿滿的善意
推 : 我有兩個房貸專員都說下斡前可以請他們幫忙估價 我都58F 01/11 18:13
→ : 是回 不用 行情我很熟 人家畢竟也是業務 選擇幫忙與
→ : 否看交情跟後續能否帶來業績
→ : 我是覺得那種叫銀行鑑價 沒到八成代表買貴的言論還白
→ : 癡 我說好久了 每家鑑價方式不同 自己去弄懂行情比
→ : 較實在
→ : 另外你本身條件也很重要 這些都容易影響條件的
→ : 是回 不用 行情我很熟 人家畢竟也是業務 選擇幫忙與
→ : 否看交情跟後續能否帶來業績
→ : 我是覺得那種叫銀行鑑價 沒到八成代表買貴的言論還白
→ : 癡 我說好久了 每家鑑價方式不同 自己去弄懂行情比
→ : 較實在
→ : 另外你本身條件也很重要 這些都容易影響條件的
推 : 銀行員推推，我有乖乖進場哦65F 01/11 18:26
推 : 謝謝GD大大解答，我有一個社區跳了20%66F 01/11 18:37
→ : 想去增貸被打槍，哈哈...看來得再等等
→ : 想去增貸被打槍，哈哈...看來得再等等
推 : 沒下斡 誰幫你估價 有房貸壽一切好談68F 01/11 19:50
推 : 但是妳也要到銀行寫房貸壽要保書啊 不然口頭講講銀69F 01/11 23:42
→ : 行會信道？
→ : 一般聽到來問鑑價的銀行都不會理是正常，因為根本沒
→ : 有經過正常流程鑑估完經辦怎麼可能馬上報給客戶，原
→ : 本八成估價出來只剩75成怎辦
→ : 除非真的有認識的房貸業務啦
→ : 行會信道？
→ : 一般聽到來問鑑價的銀行都不會理是正常，因為根本沒
→ : 有經過正常流程鑑估完經辦怎麼可能馬上報給客戶，原
→ : 本八成估價出來只剩75成怎辦
→ : 除非真的有認識的房貸業務啦
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