※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-21 03:55:10
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作者 標題 Re: [心得] 現在銀行都不好貸
時間 Tue Dec 20 16:33:10 2022
小洨銀行放款員來回應苦主
觀音新屋之類的確實有些銀行不做
但主要其實不是銀行放款趨嚴
是苦主沒找到對的銀行
另外今年很多行庫水位都滿了
你這種500萬BG小案子還要我跑一趟觀音拍照
甚至可能還要幫你湊財力總東總西的
72-2都滿的差不多了
一般就回個爛成數或直接婉拒不做
另外坦白說觀音這兩年增幅也是蠻可觀
現在觀音都計內一間土地30坪建物70~80坪新透天
也要1200左右
而且寶佳有去草漯造鎮，價格比以前高的多
苦主入手的觀音50坪的500萬透天
基本上應該是區域極為偏僻到不行的物件
合理研判可能你的物件不是鄰近高污染工業區就是在正海邊
新屋、觀音、大園也有市區、重劃區的物件
雖然一樣行政區，但這類物件後手性好的多
至少地點聽起來一定比你這500萬透天好
銀行估價放款是這樣，先看地段、區域
再看財力
兩者之間去交叉評估取捨
雖說沒一個絕對但至少大方向一定有
※ 引述《winogu (win)》之銘言：
: 最近買了桃園觀音新坡的四層樓透天厝，約50坪附車位
另外如果你這個物件如你所述
是實際登載的建物50坪透天無虛報增建
那你這間蓋到四層樓才50坪建物
土地面積應該也不大
銀行透天估價比較傳統+智障
估價是土地價格+建物造價*折舊率
（大方向是這樣）
老透天相當不能反應市價
那折舊率或建物造價根本離市場太遙遠
還有在估全新透天造價一坪8萬的
你現在去哪找透天造價八萬的
回到你的敘述
土地小+建物折舊
我猜喇，可能你的土地不到20坪
建蔽率6成=12坪蓋1~4層樓=48坪
餘為陽台
華南銀行就土地一坪12萬，建物一坪1萬折舊算給你
湊個整估300萬給你
（以上為個人猜想）
現在市場上近一年買賣丟出來的中古物件大概佔我估價總件數的5成
不誇張都是一買一賣在那兜售
有的精裝有的極簡易裝潢，甚至原屋況兜售的
看起來都可以有個10~40%（視物件新舊）的增幅
越老的房子整理後增幅越大
所以現在估價都很痛苦，你說房市有降溫
確實是有
但屋齡大概20年左右以上的中古屋還是洗蠻大的，
畢竟南桃園這中古屋總價的基期很低
我之前估楊梅某國外名稱大樓社區8、9萬的
近一年一路洗到快14萬去（無搭裝潢）
我做了N件了
最後建議苦主，如果你的代書非常不給力的話
不妨自己打去當地農會或淡水一信二信問問
利率可能高一點但8成都還是有機會
畢竟你貸款金額小，利率雖高點但月付影響不大
祝你成家後可以養條狗看家
住透天養狗看家還蠻快樂的
: 26年屋齡，成交價500萬
: 問了國泰，遠東，中信，永豐不辦觀音區的房子
: 元大業務說那個地段必須要任職公司是前百大的公司
: 台銀說我們很嚴格，所以最高只能貸六成
: 富邦說沒有年收五十萬以上不辦
: 上海銀行還有認識的襄理，回報說內部目前有機會貸到6成5
: 最扯的是華南，說鑑價只有300萬，可以貸5成
: 問了十多家銀行，最多就六成，沒辦法再高
: 連信用報告還沒有調，只有估價
: 最近是銀行審核變嚴格
: 身邊的朋友在新屋區也是買30年的透天
: 厝，10月就貸的到7成5
: 還有親戚11月在大園區買中古40年的透天厝也貸的到7成
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推 : 蠻有道理 感覺要找當地農會或信用社1F 12/20 16:36
推 : 真是專家，我問淡水一信，說可以做到7成以上2F 12/20 16:40
推 : 農會有關係的話根本小金庫3F 12/20 16:43
推 : 推4F 12/20 16:44
推 : 推5F 12/20 16:44
推 : 推6F 12/20 16:51
推 : 好人推7F 12/20 16:59
推 : 你好暖喔 房板暖男8F 12/20 17:00
推 : 暖啊9F 12/20 17:04
→ : 暖10F 12/20 17:10
推 : 好人推11F 12/20 17:27
推 : 還願意幫那個無知又愛嘴的傻逼 暖12F 12/20 17:33
→ : 農會地方信合社是一條路沒錯，但真的價差太高也別硬接13F 12/20 17:33
推 : 哈哈巷子內的，房版還是需要多一些專業文14F 12/20 17:40
→ : 對不起請問要怎麼跟農會貸款?看大部份農會都說要有農地?謝謝15F 12/20 17:41
推 : 推16F 12/20 17:45
推 : 推分享，真的是看地段，我的屋子很快就核過了17F 12/20 17:46
推 : 好人18F 12/20 17:46
推 : 說人傻逼的人真的是很沒水準又沒常識19F 12/20 17:51
推 : 與其說是傻逼，應該是死不承認自己的物件爛吧20F 12/20 18:00
推 : 太認真，幫錯人了啦21F 12/20 18:02
推 : 如果是中壢青埔就算了，觀音也可以一直跳針= =22F 12/20 18:05
推 : 人真好 有些人不知世界多大23F 12/20 18:06
推 : 觀音的500萬透天想也知道有問題24F 12/20 18:07
推 : 幫到一個智障25F 12/20 18:15
→ : 還在說他年薪多高
→ : 還在說他年薪多高
推 : 亂講話的人真的很沒水準，我從沒說那物件有多好27F 12/20 18:18
推 : 好文28F 12/20 18:26
推 : 推29F 12/20 18:32
推 : 暖30F 12/20 18:33
推 : 下個月銀行就又開始call客了31F 12/20 18:50
推 : 垃圾山蓋帝寶，依舊是垃圾的道理32F 12/20 18:57
推 : 房版一堆臭酸酸民 原po不用管他們啦33F 12/20 19:10
推 : 某樓在偷臭竹科陽明山34F 12/20 19:13
推 : 釣出專業的業內了 不過水位滿的淺台詞不就代表...35F 12/20 19:23
推 : 今年很多行庫水位都滿了>>>>>>>那請問明年也快到了，若一36F 12/20 19:26
→ : 月開始是不是可以核過？謝謝
→ : 月開始是不是可以核過？謝謝
→ : 只買500的話年薪70算高吧38F 12/20 19:39
推 : 不要想太多 今年央行一直調存準 行庫放貸額度本來就較少39F 12/20 19:46
推 : 酸民也就算了，還一直幻想我沒有講過的事，唉40F 12/20 19:48
→ : 整天在那邊幻想是買不到房的
→ : 整天在那邊幻想是買不到房的
推 : 感謝分享42F 12/20 19:58
推 : 過1/1再去就有額度了43F 12/20 20:10
→ : 貸款餘額又不是業績XD44F 12/20 20:16
推 : 總比幻想自己的物件機能好，應該可以貸到多高好吧XD45F 12/20 21:23
推 : 看到這篇好暖46F 12/20 21:52
推 : 專業的。47F 12/20 22:15
推 : 看這篇就知道物件爛到不行，那不能貸得很好不是天經48F 12/20 22:15
→ : 地義嗎
→ : 地義嗎
推 : 推狗狗50F 12/20 22:27
推 : 推推51F 12/20 22:32
推 : 推52F 12/20 22:34
推 : 推好心人分享53F 12/20 22:50
推 : 推實務經驗54F 12/20 22:54
推 : 感覺經驗分享55F 12/20 23:00
推 : 這就是專業56F 12/20 23:04
推 : 水位滿是存量概念57F 12/20 23:08
→ : 新的一年你放寬沒減少，存款也沒增加
→ : 水位還是滿的
推 : 公式約略是不動產放款/存款要小於0.3
→ : 新的一年你放寬沒減少，存款也沒增加
→ : 水位還是滿的
推 : 公式約略是不動產放款/存款要小於0.3
推 : 好人推61F 12/20 23:15
推 : 推62F 12/20 23:29
推 : 好人63F 12/20 23:36
推 : 好人推64F 12/20 23:41
推 : 水位滿這句話 我從去年底聯邦講一次65F 12/21 00:44
→ : 3月國泰安泰各講一次 現在年底還在滿xd
→ : 每家都在滿 都還是放款給我 到底484話術啊
→ : 3月國泰安泰各講一次 現在年底還在滿xd
→ : 每家都在滿 都還是放款給我 到底484話術啊
推 : 推68F 12/21 00:50
推 : 國泰說水位滿了 只做VIP客戶69F 12/21 00:56
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