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※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
: ※ 引述《ggcrick (唱歌會走音)》之銘言：
: : 我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。
: : 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。
: : 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。
: : 在心理感受層面，被原始製造廠商抬高價格的感受比投資客從中賺大額價差的感受，前者還是比較容易接受的。
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: : Sent from JPTT on my iPhone
: 在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好
: 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客
: 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧
: 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會
: 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場
: 鼓吹投資客能幫助市場平衡 壓低漲幅 不就等於在說黃牛幫助市場的概念
: 還能跟風相信這一套的真的不知道腦袋在想什麼
: 投資客 完全 對於市場經濟 就沒有任何幫助
: PS5就算沒有一堆黃牛 也不會每個月+10%賣 這個很簡單的概念
是滿簡單的概念
只是一堆魯空不懂又愛亂套概念
把製造業的邏輯套用到不動產

ps5 不會每個月+10% 賣的原因是
只要產能上來,ps5要幾台有幾台
不會只能賣1000台就完銷
另外ps5 有需要搶占平台佔有率
才有軟體商願意跟進開發

建案是只有限量銷售,
幾百戶賣完就完銷了
也不用搶佔市占率

: 這些黃牛能做的事情 就是讓真的想要買ps5的人買不到
: 或是被高價剝削 如此而已
: 我講一個比較實在的
: 你說那些唯利是圖的商人 有沒有 肯定有
: 但你要說 所有建商能一起串聯 把價格拉到頂天高
: 先不說實務上根本不可能大家都這麼合群
: 真的操作下來民怨沸騰 政府也不可能放著不管
: 最正常的商業結構
: 就是你估算成本 制定價格
: 這個你有做生意真的就知道
: 我不是說那些炒房的 我是說真的有在做實業的
: 房子是單件產品 每年 每季 都有行銷目標要推動
: 誰在那邊無聊每天漲價
: 賣到估算的利潤就會出手了
: 還跟你搞那種 唉唷 沒有投資客 我賣方市場
: 那我們把房價崩頂天好了
: 哪有這麼閒= =
不懂就不用來發言貽笑大方
一堆沒創過業開過公司的人
在那邊指點江山
跟太監討論性生活有啥兩樣?
整案商業邏輯的評估哪有那麼簡單

所謂預售就是對資金妥協的作法
資本夠粗的建商像元利
幾乎都是先建後售根本不考慮預售

預售新案最重要的評估就是風險跟報酬
再來是資金成本,然後才是建造成本
至於利潤是這些東西決定後
才來看的

以前有vip/投客,把vip/投客看成盤商
所以在開發評估階段
可以直接計算有 10% 在開盤就先給vip
資金就可以回籠若干
潛銷階段再出 20% 給投客
這樣資金可以回籠若干,然後再繼續操作
盤商承擔風險獲得溢酬

現在直接斷了投客/vip來
分攤風險快速回籠資金的操作
整案在評估階段就直接胎死腹中
改成不自行開發了
直接盤土地出去給有錢的建商搞
有錢的建商承擔了資金風險
那溢酬歸誰呢?
消費者嗎?
呵呵~
會這樣想的人真的好傻好天真啊~~~

最後市場只剩幾家大建商vs消費者
不懂的人表面上看起來的確交易整齊乾淨
但後面隱藏的是很多中小建商都消失了

至於市場上中小建商多,
消費者比較有機會買到便宜
還是只剩幾家有錢的大建商
消費者比較有機會買到便宜

嗯....一樣就是個智商問題~~


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